Kat Malikinin Ortak Alanı İşgali ve Açılabilecek Davalar

Madde 33 – (Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder. (Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır. D) Yönetici: I – Atanması:

Hukuk Genel Kurulu         2013/752 E.  ,  2014/334 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul 18.Asliye Hukuk Mahkemesi TARİHİ : 11/10/2012 NUMARASI : 2012/335 E-2012/454 K. Taraflar arasındaki "Ecrimisil" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Eyüp 3.Asliye Hukuk Mahkemesi’nce davanın reddine dair verilen 22.02.2011 gün ve 2010/104 E.-2011/37 K sayılı kararın incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3.Hukuk Dairesi’nin 29.11.2011 gün ve 2011/10877 E.-2011/19020 K sayılı bozma ilamı ile; (…Davacı vekili dilekçesi ile; müvekkillerine ait taşınmazın, 01.12.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalıya kiralandığını; kira sözleşmesi gereğince, taşınmazın zemin kat 1 nolu asma katlı dükkan ve 1.katta bulunan 2, 3, 4, 5, 6 ve 7 nolu büro vasıflı bağımsız bölümlerinin kiralanmış bulunduğunu; davalı banka şubesinin, kira sözleşmesine dahil edilmeyen bodrum katı da kiralamış olduğu alanlar ile birleştirerek kullanmaya başladığını, bu kullanıma rızalarının olmadığını davalı tarafa defalarca ihtaratta bulunduklarını, buna rağmen davalının kullanımını sürdürdüğünü iddia ederek; fuzuli işgal nedeniyle, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, şimdilik 20.000 TL ecrimisil alacağının dönem sonlarından itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde; haksız fiile ilişkin zamanaşımı süresinin dolduğunu, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 8 yılı aşkın bir süre öncesine dayandığını ve davaya konu edilen bölümün kira kontratına konu olan dükkânın mütemmim cüzü niteliğinde bulunduğunu savunarak; davanın reddini istemiştir. Mahkemece; “Dava konusu taşınmazın davacılar adına kayıtlı olup, kat irtifaklı taşınmazda davacıların 1/2’şer hisselerinin bulunduğu, taraflar arasında tanzim edilen 01.02.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile taşınmazın zemin kat 1 nolu asma katlı dükkan ve 1.katta bulunan 2, 3, 4, 5, 6 ve 7 nolu büro vasıflı bağımsız bölümlerin davacılar tarafından davalı bankaya 10 yıllığına kiraya verildiği, mahkememizce mahallinde yapılan keşifte ecrimisil talep edilen davaya konu bölümün bodrum kat olup projede sığınak olarak yer alan ortak kullanım alanında kaldığı, dışarıya çıkış kapısının bulunmadığı, kiraya verilme ve gelir sağlama olanağı bulunan yerlerden olmadığı anlaşıldığından ecrimisil talep edilmesi mümkün görülmemekle, davanın reddine karar verilmesi gerekmiştir. Gerekçesiyle” davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından süresinde temyiz edilmiştir. Davacılar, malik oldukları binanın bodrum katının davalı tarafından kira sözleşmesi kapsamı dışında kullanıldığını, karşılığında bir ücret ödenmediğini iddia ederek; haksız kullanım karşılığı, ecrimisil talep etmektedirler. Bilindiği gibi, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere, ecrimisil; (diğer bir deyişle işgal tazminatı) hak sahibinin kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İnançları Birleştirme Kararında “…fuzuli işgalin kiraya benzetilemeyeceği, haksız bir eylem sayılması gerektiği….bir zarar meydana gelirse bunun tazmin ettirileceği,…Medeni Kanunun (eski) 908.maddesi anlamında zilyedin faydalanmasından doğan bir istem olduğu…” vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri, en çoğu ise tam gelir yoksunluğu karşılığı zarardır. Somut olayda; davalının, kiraladığı zemin kattaki asma katlı dükkânı, (bina projesinde bağımsız bölüm olarak gösterilmeyen) bodrum katla ilişkilendirerek (ekonomik fayda sağlamak amacıyla) birlikte kullandığı; buna karşılık, davacıların bu kullanım nedeniyle bir zararının doğduğu anlaşılmaktadır. Mahkemece, davalı tarafından yararlanılan ve haksız olarak kullanılan bu yerin, bodrum kat olup projede sığınak olarak yer alan ortak kullanım alanında kaldığı, dışarıya çıkış kapısının bulunmadığı, kiraya verilme ve gelir sağlama olanağı bulunan yerlerden olmadığından bahisle, ecrimisil talebinin reddine karar verilmiştir. Oysa, bir kimsenin başkasına ait olduğunu bildiği taşınmazı; hukuki bir dayanağı olmadan kendi malı gibi kullanması ve dolayısıyla ekonomik yarar sağlamasının bir karşılığı olmalıdır. Bir nesneye (taşınmaza) haksız olarak kötüniyetle, kendi çıkarına zilyet olan kimse, onu hak sahibine geri vermekle yükümlüdür. Bundan ayrı olarak, kendi çıkarına haksız olarak başkasının hukuk alanına girip, işine karışıp kazanç elde eden kimse (davalı), hak sahibinin (davacının) tazminat davasındaki gibi zararı ya da nedensiz zenginleşmedeki gibi yoksullaşması aranmaksızın – Bu “haksız karışma kazancı”nı geri vermesi gerekmektedir (Tandoğan, Haluk:Mukayeseli Hukuk ve Hususiyle İsviçre-Türk Hukuku bakımından Vekaletsiz İşgörme, İst.1957, sh, 56 vd; 60/61, 64/66 da anılan yazarlar. Zimmermann, Schulz, Reichel, E.Wolf, Friedrıch…Ayrıca bkz.Burak Özen: haksız Zilyedlikte iade; Doktora Tezi-, İst.2003, sh.249). Davalı, taşınmazı bizzat kullanmasının objektif değerini ödemeye mahkûm edilmelidir. O kadar ki, haksız olarak kullanılan taşınmazın ekonomik tahsis amacı itibariyle (somut olayda projede sığınak) gelir elde etmeye örgütlenmemiş olması dahi sonuca etkili görülmemelidir. Öyleyse, dava konusu davalının elinde tuttuğu taşınmazın; kiraya verilmesi halinde piyasa koşullarına göre ne kadar bedel getireceği bilirkişi eliyle belirlenmeli ve sonucuna göre bir hüküm kurulmalıdır. Mahkemece, yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme sonucu yazılı şekilde, davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir…) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir. Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü: Dava, haksız işgal iddiasına dayalı ecrimisil istemine ilişkindir. Davacılar vekili; davalı kiracının kira sözleşmesi dışında kalan bölümü, kiralanan alanlar ile birleştirmek suretiyle kullandığını ileri sürerek ecrimisil isteğinde bulunmuştur. Davalı vekili; davaya konu edilen bölümün, kira kontratına konu olan dükkânların mütemmim cüz'ü niteliğinde olduğunu, ayrıca kira veya sair gelir elde edilebilecek vasıfta olmadığını bildirerek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece; davaya konu bölümün projede sığınak olarak gösterildiği, ortak kullanım alanında kaldığı, kiraya verilme ve gelir sağlama olanağı bulunan yerlerden olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, davacılar vekilinin temyizi üzerine, Özel Dairece yukarıda açıklanan nedenlerle karar bozulmuştur. Yerel Mahkemece, önceki gerekçeler genişletilmek suretiyle direnme kararı verilmiş, direnme kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; yapı projesinde sığınak olarak gösterilen ve ortak mülkiyet hükümlerine tabi olan yer için ecrimisil talep edilip edilemeyeceği, buradan varılacak sonuca göre davalının kullanımından dolayı ecrimisil ödemesi noktasında toplanmaktadır. Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere özellikle, projesinde ortak kullanım alanı (sığınak) olarak gösterilen dava konusu bölümün, davalı tarafından bodrum katla ilişkilendirilerek, ekonomik fayda sağlamak amacıyla birlikte kullanıldığı; bir kimsenin başkasına ait olduğunu bildiği taşınmazı, hukuki bir dayanağı olmadan kendi malı gibi kullanması ve dolayısıyla ekonomik yarar sağlamasının bir karşılığının olması gerektiği, bu bakımdan bu yeri kullanan kişinin hak sahiplerine haksız işgal tazminatı ödemek zorunda olduğu, haksız olarak kullanılan taşınmazın ekonomik tahsis amacı itibariyle gelir elde etmeye özgülenmemiş olmasının sonuca etkili bulunmamasına göre, Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, aksine düşüncelerle önceki kararda direnilmesinin usul ve yasaya aykırıdır. Yapılan görüşmeler sırasında, bir kısım üyelerce, dava konusu bölümün projesinde sığınak olduğu, kat mülkiyeti kanununa göre amacı dışında kullanılmayacağı, niteliği itibariyle gelir getiren yer olarak değerlendirilemeyeceğinden davanın reddine karar verilmesinin usul ve yasaya uygun bulunduğu ileri sürülmüş ise de, bu görüş Kurul çoğunluğunca yukarıda belirtilen nedenlerle benimsenmemiştir. O halde, Hukuk Genel Kurulu çoğunluğunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan direnme kararı bozulmalıdır. S O N U Ç : Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Hukuk Genel Kurulu tarafından da benimsenen Özel Dairenin bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, aynı kanunun 440/I.maddesi uyarınca tebliğden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 19.03.2014 gününde yapılan görüşmede oyçokluğu ile karar verildi. KARŞI OY Dava, haksız işgal nedeniyle ecrimisil talebine ilişkindir. Uyuşmazlık, yapı projesinde sığınak olarak gösterilen ve ortak mülkiyet hükümlerine tâbi olan yerin ecrimisile tahammüllü olup olamayacağı, buradan varılacak sonuca göre davalının kullanımından dolayı ecrimisil ödemesi gerekip gerekmeyeceği noktasında toplanmaktadır. Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; …. Cad. No:57 Bayrampaşa/İstanbul adresinde bulunan taşınmazlarını 01.12.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalıya kiraladıklarını, kira sözleşmesi gereğince taşınmazda zemin kat 1 nolu asma katlı dükkan ve 1. katta bulunan 2, 3, 4, 5, 6 ve 7 nolu büro vasıflı bağımsız bölümlerin kiraya verilmesine rağmen davalı banka şubesinin vekil edenlerine ait bodrum katı da kiralanan alanlar ile birleştirmek suretiyle kullanmaya başladığını, vekil edenlerinin 01.12.2001 tarihinden bu yana dava konusu taşınmazdaki fuzuli işgaline son verilmesi için davalıya ihtaratta bulunduklarını, tanık beyanları ile ispat edeceklerini bildirerek fazlaya ilişkin talepleri saklı kalmak kaydı ile toplam 20.000,00-TL ecrimisilin dönem sonlarından itibaren hesaplanacak olan ticari avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı şirket vekili cevap dilekçesinde özetle: davacı tarafından ihtarnamede 215.015,71-TL, dava açılırken 20.000,00-TL ecrimisil talep edildiğinden ihtarnamede belirtilen ecrimisil tutarı üzerinden harcın ikmal edilmesi gerektiğini, taraflar arasındaki kira ilişkisinin 01.12.2001 tarihli sözleşme ile başladığını, davaya konu edilen bölümün, kira kontratına konu olan dükkânın mütemmim cüz'ü niteliğinde, banka şubesi girişi dışında ayrı bir girişi dahi olmayan ve tapu kaydında da bağımsız bölüm olarak kayıtlı olmayan bir bölüm olduğundan ayrıca kira veya sair gelir elde edilebilecek vasıfta olmadığını bildirerek davanın reddine karar verilmesini. davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Mahkemece yapılan yargılama sonucunda;Eyüp 3.Asliye Hukuk Mahkemesinin 22.02.2011 tarih,2010/104 Esas,2011/37 Karar sayılı kararı ile;davanın reddine karar verilmiştir. Davacı vekilinin temyizi üzerine Yüksek 3.HD. 29.11.2011 gün ve 10877/19020 E/K sayılı kararı ile “Davacı vekili dilekçesi ile; müvekkillerine ait taşınmazın, 01.12.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalıya kiralandığını; kira sözleşmesi gereğince, taşınmazın zemin kat 1 nolu asma katlı dükkan ve 1.katta bulunan 2, 3, 4, 5, 6 ve 7 nolu büro vasıflı bağımsız bölümlerinin kiralanmış bulunduğunu; davalı banka şubesinin, kira sözleşmesine dahil edilmeyen bodrum katı da kiralamış olduğu alanlar ile birleştirerek kullanmaya başladığını, bu kullanıma rızalarının olmadığını davalı tarafa defalarca ihtaratta bulunduklarını, buna rağmen davalının kullanımını sürdürdüğünü iddia ederek; fuzuli işgal nedeniyle, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, şimdilik 20.000 TL ecrimisil alacağının dönem sonlarından itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davalı vekili cevap dilekçesinde; haksız fiile ilişkin zamanaşımı süresinin dolduğunu, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 8 yılı aşkın bir süre öncesine dayandığını ve davaya konu edilen bölümün kira kontratına konu olan dükkânın mütemmim cüzü niteliğinde bulunduğunu savunarak; davanın reddini istemiştir.Mahkemece; “Dava konusu taşınmazın davacılar adına kayıtlı olup, kat irtifaklı taşınmazda davacıların 1/2’şer hisselerinin bulunduğu, taraflar arasında tanzim edilen 01.02.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile taşınmazın zemin kat 1 nolu asma katlı dükkan ve 1.katta bulunan 2, 3, 4, 5, 6 ve 7 nolu büro vasıflı bağımsız bölümlerin davacılar tarafından davalı bankaya 10 yıllığına kiraya verildiği, mahkememizce mahallinde yapılan keşifte ecrimisil talep edilen davaya konu bölümün bodrum kat olup projede sığınak olarak yer alan ortak kullanım alanında kaldığı, dışarıya çıkış kapısının bulunmadığı, kiraya verilme ve gelir sağlama olanağı bulunan yerlerden olmadığı anlaşıldığından ecrimisil talep edilmesi mümkün görülmemekle, davanın reddine karar verilmesi gerekmiştir. Gerekçesiyle” davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından süresinde temyiz edilmiştir. Davacılar, malik oldukları binanın bodrum katının davalı tarafından kira sözleşmesi kapsamı dışında kullanıldığını, karşılığında bir ücret ödenmediğini iddia ederek; haksız kullanım karşılığı, ecrimisil talep etmektedirler.Bilindiği gibi, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere, ecrimisil; (diğer bir deyişle işgal tazminatı) hak sahibinin kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İnançları Birleştirme Kararında “…fuzuli işgalin kiraya benzetilemeyeceği, haksız bir eylem sayılması gerektiği….bir zarar meydana gelirse bunun tazmin ettirileceği,…Medeni Kanunun (eski) 908.maddesi anlamında zilyedin faydalanmasından doğan bir istem olduğu…” vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri, en çoğu ise tam gelir yoksunluğu karşılığı zarardır.Somut olayda; davalının, kiraladığı zemin kattaki asma katlı dükkânı, (bina projesinde bağımsız bölüm olarak gösterilmeyen) bodrum katla ilişkilendirerek (ekonomik fayda sağlamak amacıyla) birlikte kullandığı; buna karşılık, davacıların bu kullanım nedeniyle bir zararının doğduğu anlaşılmaktadır. Mahkemece, davalı tarafından yararlanılan ve haksız olarak kullanılan bu yerin, bodrum kat olup projede sığınak olarak yer alan ortak kullanım alanında kaldığı, dışarıya çıkış kapısının bulunmadığı, kiraya verilme ve gelir sağlama olanağı bulunan yerlerden olmadığından bahisle, ecrimisil talebinin reddine karar verilmiştir. Oysa, bir kimsenin başkasına ait olduğunu bildiği taşınmazı; hukuki bir dayanağı olmadan kendi malı gibi kullanması ve dolayısıyla ekonomik yarar sağlamasının bir karşılığı olmalıdır. Bir nesneye (taşınmaza) haksız olarak kötüniyetle, kendi çıkarına zilyet olan kimse, onu hak sahibine geri vermekle yükümlüdür.Bundan ayrı olarak, kendi çıkarına haksız olarak başkasının hukuk alanına girip, işine karışıp kazanç elde eden kimse (davalı), hak sahibinin (davacının) tazminat davasındaki gibi zararı ya da nedensiz zenginleşmedeki gibi yoksullaşması aranmaksızın – Bu “haksız karışma kazancı”nı geri vermesi gerekmektedir (Tandoğan, Haluk:Mukayeseli Hukuk ve Hususiyle İsviçre-Türk Hukuku bakımından Vekaletsiz İşgörme, İst.1957, sh, 56 vd; 60/61, 64/66 da anılan yazarlar. Zimmermann, Schulz, Reichel, E.Wolf, Friedrıch…Ayrıca bkz.Burak Özen: haksız Zilyedlikte iade; Doktora Tezi-, İst.2003, sh.249).Davalı, taşınmazı bizzat kullanmasının objektif değerini ödemeye mahkûm edilmelidir. O kadar ki, haksız olarak kullanılan taşınmazın ekonomik tahsis amacı itibariyle (somut olayda projede sığınak) gelir elde etmeye örgütlenmemiş olması dahi sonuca etkili görülmemelidir. Öyleyse, dava konusu davalının elinde tuttuğu taşınmazın; kiraya verilmesi halinde piyasa koşullarına göre ne kadar bedel getireceği bilirkişi eliyle belirlenmeli ve sonucuna göre bir hüküm kurulmalıdır.Mahkemece, yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme sonucu yazılı şekilde, davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA…” gerekçesiyle temyiz olunan kararın oyçokluğu ile bozulmasına karar verilmiştir. Eyüp Asliye Hukuk Mahkemesinin kapatılarak dosyanın İstanbul Adliyesine gönderilmesi sonrasında İstanbul 18.Asliye Hukuk Mahkemesinin 05.11.2012 tarih,2012/335 Esas,2012/454 Karar sayılı kararı ile ; “Dava mahiyeti itibariyle haksız işgal iddiasına dayalı ecrimisil talebinden ibarettir. Mahkememizce taşınmaza ilişkin tapu kayıtları ve tasdikli proje getirtilmiş, tarafların beyan ve delilleri alınmış, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmıştır. Davaya konu İstanbul ili, Bayrampaşa ilçesi, Sağmalcılar Mahallesi, 6 ada, 3 parsel sayılı 194,59 m2 alanlı arsa vasıflı kat irtifaklı taşınmazın zemin kat bağımsız bölüm no:1 asma katlı dükkân, 1.kat bağımsız bölüm no:2 büro, 2.kat bağımsız bölüm no:3, 4, 5, 6 ve 7 büroda kayıtlı taşınmazların 1/2'şer hissesinin davacılar Ahmet ve C.. T.. adına kayıtlı olduğu, şerhler hanesinde Eyüp ……Noterliğinden tasdikli kira sözleşmesi ile 01.01.2001 tarihinden başlamak üzere 10 yıl müddetle Şekerbank T.A.Ş lehine kira şerhi ve haciz şerhi bulunduğu görülmüştür. Taraflar arasında tanzim olunan 01.12.2001 kira başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davaya konu taşınmazda zemin kat l nolu asma katlı dükkân ve 1.katta bulunan 2, 3, 4, 5, 6, 7 nolu büro vasıflı bağımsız bölümlerin 10 yıl müddetle davalı bankaya kiraya verildiği, mahkememizden kira sözleşmesi harici olarak davalının kullanımında olduğu iddia edilen bodrum kat alan için ecrimisil talep edildiği anlaşılmaktadır. Dosyaya sunulan Beyoğlu 37. Noterliğinin 25.02.2010 tarih ve 04601 yevmiye nolu ihtarname ile davacılar tarafından davalı bankaya davaya konu taşınmaza ilişkin ecrimisil bedelinin ödenmesine ilişkin ihtarname gönderildiği görülmüştür. Mahkememizce mahallinde yapılan keşifte bilirkişi heyetince tanzim edilen rapor ve krokiye göre, taşınmaz üzerinde bodrum kat, zemin kat, asma kat ve 5 normal kattan oluşan betonarme karkas bina bulunduğu, ecrimisil talep edilen kısmın bodrum kat olup projede sığınak olarak yer alan ortak kullanım alanında kaldığı, bu kısmın davalı tarafından arşiv oda, yemekhane ve mutfak olarak kullanıldığı, ecrimisil talep edilen bölümün projede sığınak olarak planlanan ortak kullanım alanında yer alması nedeniyle ecrimisile müteamili olmadığı tespit edilmiştir. Dosya kapsamı, toplanan deliller, tapu kaydı, onaylı proje, keşif ve bilirkişi raporu ve bozma kararı bir arada değerlendirildiğinde; Dava konusu taşınmazın davacılar adına kayıtlı olup, kat irtifaklı taşınmazda davacıların 1/2'şer hisselerinin bulunduğu, taraflar arasında tanzim edilen 01.02.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile taşınmazın zemin kat 1 nolu asma katlı dükkân ve 1.katta bulunan 2, 3, 4, 5, 6 ve 7 nolu büro vasıflı bağımsız bölümlerin davacılar tarafından davalı bankaya 10 yıllığına kiraya verildiği, mahkememizce mahallinde yapılan keşifte ecrimisil talep edilen davaya konu bölümün bodrum kat olup projede sığınak olarak yer alan ortak kullanım alanında kaldığı, dışarıya çıkış kapısının bulunmadığı, kiraya verilme ve gelir sağlama olanağı bulunan yerlerden olmadığı, ayrı bağımsız bölüm niteliğinde olmadığı anlaşıldığından ecrimisil talep edilmesi mümkün görülmemekle mahkememizce verilen 2010/104 esas, 22.02.2011 tarih ve 2011/37 sayılı hükümde direnilmesine, bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekmiştir.” gerekçesi ile ,direnme kararı verilmiş,direnme kararı davacı vekilince temyiz edilmiş, Yüksek Hukuk Genel Kurulunun sayın çoğunluğunun görüşleri doğrultusunda direnme kararı bozulmuştur. Aşağıdaki nedenlerle sayın çoğunluğun bozma yönündeki görüşlerine katılmıyoruz. Taraflar arasındaki uyuşmazlığın, davacı kiralayanlar tarafından, davalı kiracıya, kiralanan taşınmazda sığınak olarak geçen yerin, davalı kiracı tarafından amacı dışında kullanılması nedeniyle ecrimisil ödenip ödenmeyeceği noktasında toplandığı anlaşılmaktadır.Taşınmazın, davacılar tarafından davalı bankaya kiralandığı,projede sığınak olarak belirlenen yerin davalı tarafından kullanıldığı konularında bir çekişme mevcut değildir.Esasen uyuşmazlık; sığınakların amaç dışı kullanılmasının haksız kullanım sayılıp sayılmayacağı ve bu kullanımdan dolayı ecrimisil istenip istenmeyeceği noktasında toplanmaktadır. Yerel mahkemece;davacıların ecrimisil talepleri, projede sığınak olarak yer alan bu alanın davalı kiracı tarafından kullanıldığı tespit edilmiş olmasına rağmen ,bu yerlerin kiraya verilme ve kira geliri getirme özelliğinin bulunmadığı gerekçesi ile talep reddedilmiştir. Yüksek Özel Dairece; ecrimisilin hak sahibinin kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat türü olduğu, kulanımdan dolayı bir zarar doğduğu,davalı kiracının ekonomik çıkar elde ettiği ve kullanılan yerin sığınak olmasının, ecrimisilin verilmesi açısından önemli olmadığı gerekçeleri ile kararın bozulmasına karar verilmiştir. Davalı kiracı tarafından, kira sözleşmesine istinaden kullanılan taşınmazın bodrumunda yer alan ve projede sığınak yeri olarak gözüken yeri kullanması, haksız kullanım olarak değerlendirilebilir ise de;sığınaklar, Kat Mülkiyeti Kanununa göre ortak yerlerden olup,bir kişinin Ya da kişilerin kullanımına tahsis edilmesi mümkün değildir.Olağanüstü hallerde, tüm kat maliklerince, amacına uygun kullanılması gereken yerin, amacı dışında kullanılması ve bu kullanımdan taşınmaz maliki yararına hak doğması hukuk düzeni açısından mümkün değildir.Hukuk düzeninin korumadığı bir durumdan, yasal olarak hak çıkarımı yapılamaz.Hukuk düzeni bir taraftan sığınakların özel kişiler tarafından kullanılmasını yasaklarken, diğer yandan,kullanımı yasak olan bir yerin malikinin ecrimisil adı altında bir kazanımda bulunmasına cevaz vermez.Aksi düşünce;hukuk düzeni açısından ciddi bir çelişki yaratır.Hukuk düzeninin korumadığı bir değerden, bir taraf yararına hak çıkarılması mümkün değildir. Somut olayda sığınağın yer aldığı taşınmaz, davacı malikler tarafından davalı bankaya 01.12.2001 tarihinde kiraya verilmiş ve kira aktinin devam ettiği anlaşılmaktadır.Davacılar, bu kullanımdan yaklaşık 9 yıl geçtikten sonra 25.02.2010 tarihli noter ihtarnamesi ile ecrimisil talebinde bulunmuşlardır.Bu davranış, iyiniyet kuralları ile de bağdaşmaz.Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken, iyiniyet kurallarına uymakla yükümlüdür. 9 yılı aşkın kullanım amacına uygun olmayacak şekilde sığınağın kullanılmasına göz yumulup, 9 yıl geçtikten sonra, ecrimisil istemek yerine, davacıların,davalı kiracıyı, haksız kullanımı gördüğü anda, (sığınağın, ortak yerlerden olduğu,bu yerlerin amacı dışında kullanılmasının akte aykırılık teşkil ettiği şeklinde) uyarmak ve gerektiğinde akte aykırılık sebebine dayalı tahliye davası açmak ve sığınağın gerçek amacına uygun kullanımını sağlamak olmalıydı.Bozma kararına zorunlu olarak uyacak mahkemenin ecrimisil kararından sonra, ecrimisil ödenecek, taraflarda, sığınağın, ecrimisil bedelini ödemek kaydıyla kullanımının yasal hale geldiği inancı oluşacaktır. Bu surette, davalı kiracının, davacılara ecrimisil bedelini ödemek suretiyle sığınağı amacı dışında kullanmaya devam edecek olması son derece yanlış uygulamaları beraberinde getirecek,belki de sığınağın amacı dışında kullanımı nedeniyle oluşacak bir olağanüstü durum karşısında kiralanan da çalışanların hayatî bir tehlikeyle karşılaşması muhtemel olacaktır. Kat Mülkiyeti hükümleri gereğince tamamen kamu yararı düşüncesi ile ortak yerlerden olarak projede belirlenen,tüm kat maliklerinin onayı ile dahi kiraya verilmesi ve kullanım amacı değiştirilmesi mümkün olmayan sığınağın, kullanım amacı dışında kullanılması halinde kat maliklerinin bu kullanımdan dolayı ecrimisil isteyemeyeceği yönündeki yerel mahkeme kararı isabetlidir. Tüm bu nedenlerle; yerel mahkeme kararının onanması gerektiğinden, sayın çoğunluğun yerel mahkeme kararının bozulması yönündeki görüşlerine katılmıyoruz. KARŞI OY YAZISI Uyuşmazlık, kat irtifakı kurulu olan bir taşınmazda, ortak yer niteliğindeki sığınağın kiracı tarafından kullanılması nedeniyle ecrimisil ödenmesi gerekip gerekmediği noktasındadır. Kat maliki olan davacılar ile davalı arasında 01.02.2001 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözleşmeyle zemin kattaki 1 nolu bağımsız bölüm ile zemin üstündeki altı adet bağımsız bölüm iş yeri olarak kiralanmıştır. Zemin kattaki 1 nolu bağımsız bölüm, bodrum kattaki sığınak ile irtibatlı olup, kiracı burasını kira sözleşmesinin başından beri arşiv odası, mutfak ve yemekhane olarak kullanmaktadır. Kiraya verenler aradan 8 yıl 2 ay 24 gün gibi uzunca bir süre geçtikten sonra çektikleri noter ihtarnamesi ile kiracıdan ecrimisil istemişler, akabinde iş bu davayı açmışlardır. Dava konusu yer onaylı projesine göre sığınak niteliğinde ortak yer olarak tahsis edildiğinden, uyuşmazlığın haklı bir çözüme kavuşabilmesi için, kira sözleşmesi hükümleri (genel hükümler) ile Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir. Kiraya konu edilen zemin kattaki 1 nolu bağımsız bölümün, davaya konu bodrum kattaki sığınakla doğrudan irtibatlı olduğu, zemin katın kiracıya teslimiyle birlikte bodrum kattaki sığınağın zilyetliğinin kiracıya geçtiği ve sözleşmenin başlangıcından beri kiracının zilyet ve tasarrufunda olduğunda uyuşmazlık yoktur. Kiraya verenler de bu duruma 8 yıl 2 ay 24 gün gibi uzunca bir süre ses çıkarmamışlardır. Ecrimisil, hak sahibinin kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olduğuna göre, böylesi bir durumda kiracının kötü niyetli zilyet olduğu ileri sürülebilir mi? Bu soruya olumlu cevap vermek mümkün görülmemektedir. Öte yandan, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 4/a maddesiyle, sığınaklar ortak yerler arasında sayılmıştır. Aynı kanunun 6/4.maddesinde de, bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış olur, hükmü öngörülmüştür. Kira sözleşmesi bu kanun hükmüyle birlikte değerlendirildiği takdirde de, kiracının somut olay açısından kötü niyetli zilyet olarak kabulünün mümkün olmadığı sonucuna varılmaktadır. Yine Kat Mülkiyeti Kanunu 45.maddesine göre, ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadı ile kiralanması gibi önemli yönetim işleri, bütün kat maliklerinin oy birliği ile verecekleri karar ile mümkün ise de; Özel ortak amaçlara tahsis edilmiş ortak yerlerin, bu özel amaca tahsisi kaldırılmadığı müddetçe, her hangi bir gelir getirmesi ve tüm kat maliklerinin oy birliği ile karar alması halinde dahi kiraya verilmesi mümkün olmadığından, bu gibi yerlerin işgali sebebiyle de ecrimisil istenemez. (Yargıtay 18.H.D.'nin 11.12.2006 tarih ve 2006/7513-10438 sayılı ictihadı) Bu nedenlerle, somut olayda davaya konu edilen sığınak da özel amaca tahsisli bu ortak yerlerden sayıldığından, yerel mahkemenin ecrimisil istenemeyeceğine dair direnme kararı usul ve yasaya uygun olup, onanması gerekirken, bozulmasına dair sayın çoğunluğun değerli görüşüne katılamıyorum.

Ek Madde 1 – (Ek: 13/4/1983-2814/15 md.) Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir. Kullanma yerlerinin boşaltılması:

20. Hukuk Dairesi         2017/552 E.  ,  2017/1334 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Sulh Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki davada … Asliye Hukuk ve … Sulh Hukuk Mahkemelerince ayrı ayrı görevsizlik kararı verilmesi nedeni ile yargı yerinin belirlenmesi için gönderilen dosya içindeki tüm belgeler incelendi, gereği düşünüldü. K A R A R Dava, ecrimisil istemine ilişkindir. … Asliye Hukuk Mahkemesi; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun Ek- 1.maddesi uyarınca anılan kanunun uygulamasından doğacak her türlü uyuşmazlıkların Sulh Hukuk Mahkemesinde çözümleneceğinden davaya bakma görevinin Sulh Hukuk Mahkemesine ait olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı vermiş, temyiz edilmeksizin kesinleşmiştir. … Sulh Hukuk Mahkemesi ise Kat Mülkiyeti Kanununun uygulandığı yerlerde ecrimisil talebinin Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında değerlendirilip değerlendirilmeyeceği ve buna göre sulh hukuk mahkemesinin görevli olup olmayacağı hususunda mahkememizce ihtisas dairesi olan Yargıtay 18. Hukuk Dairesi içtihatları ile sulh hukuk mahkemesinin görevli olmadığı sabit olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı vermiş, temyiz edilmeksizin kesinleşmiştir. Somut olayda; davacı vekili, müvekkili ile davalı … … … … mevkii … ada … parselin kat maliki olduklarını, ilgili apartmanda 2 nolu dairenin davalı ise davalı ise … sokak tarafına bakan dükkanın sahibi olduğunu, davalının 70 m2 olan dükkanına kendisine ekonomik fayda sağlamak amacıyla ortak mülkiyetler olan kış bahçesi ve bodrumları dahil edilerek yaklaşık 210-230 m² civarına çıkartmış olup ilgili dükkanını ve dahil etmiş olduğu ortak mülkiyetleri kiraya verdiğini, davalının ortak kullanım alanlarından ekonomik yarar sağlayan davalının haksız müdahalesinin önlenmesine ve ortak kullanım alanlarının maliklerin kullanımı için plana uygun hale getirilmesine, müvekkilinin malik olduğu 2013 Şubat ayından itibaren müvekkil hissesi oranında fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla 1000.-TL ecrimisil tazminatı ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir. Uyuşmazlık, ana taşınmazdaki ortak alana yapılan müdahale nedeniyle istenilen ecrimisile ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının Ek-1. maddesi görev konusunu özel olarak düzenlemiş, bu Kanunun uygulanmasından doğan her türlü anlaşmazlığın Sulh Hukuk Mahkemelerinde çözümleneceğini kurala bağlamıştır. Ecrimisil davaları niteliği gereği Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan davalardan olmadığından anılan Kanun maddesi hükmünün bu istem yönünden uygulama olanağı bulunmamaktadır. Bu sebeple dava tarihinde yürürlükte olan 6100 sayılı HMK'nın 2. maddesi uyarınca uyuşmazlığın asliye hukuk mahkemesinde görülüp, sonuçlandırılması gerekmektedir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 6100 sayılı HMK'nın 21. ve 22. maddeleri gereğince; … Asliye Hukuk Mahkemesinin YARGI YERİ OLARAK BELİRLENMESİNE 20/02/2017 gününde oy birliğiyle karar verildi.

20. Hukuk Dairesi         2015/5996 E.  ,  2015/9307 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Menderes Sulh Hukuk Mahkemesi TARİHİ : 28/01/2015 NUMARASI : 2014/120 – 2015/101 Taraflar arasındaki davada Menderes 1. Asliye Hukuk ve Menderes Sulh Hukuk Mahkemelerince ayrı ayrı görevsizlik kararı verilmesi nedeni ile yargı yerinin belirlenmesi için gönderilen dosya içindeki tüm belgeler incelendi, gereği düşünüldü: K A R A R Dava, davacının kat maliki olduğu apartmanın kapıcı dairesine davalının yapmış olduğu müdahelenin men'i, ka'l ve ecrimisil istemine ilişkindir Asliye hukuk mahkemesince, HMK'nın 4. maddesi ve 634 sayılı Kanun hükümleri uyarınca kat mülkiyetine tabi bir taşınmazda ortak yere elatmanın önlenmesi davalarının sulh hukuk mahkemesinde görülmesi gerektiğinden görevsizlik kararı verilmiştir. Sulh hukuk mahkemesi tarafından ise, tapu kayıtlarına göre davalının kat maliki olmadığı ayrıca ecrimisil davasının sulh hukuk mahkemesinde görülemeyeceği, asliye hukuk mahkemesinin görevli olduğu gerekçesiyle görevsizlik yönünde hüküm kurulmuştur. Somut olayda; dava konusu tecavüz edildiği iddia edilen alan apartmanın kapıcı dairesi olup, ortak alana yapılan müdahalenin men'i ve ecrimisil talep edilmiştir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Ek 1. maddesinde, bu kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın sulh hukuk mahkemesinde çözümleneceği hükme bağlanmıştır. Ancak somut olayda davalı taraf kat maliki olmayıp ayrıca davacı taraf hem müdahalenin men'i hem de ecrimisil talep ettiğine göre, dava sadece Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasından kaynaklanmamaktadır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 2. maddesine göre dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir. Ecrimisil istemi de malvarlığı haklarına ilişkin olduğundan davanın bu niteliğine ve genel hükümlere göre asliye hukuk mahkemesinde görülüp, sonuçlandırılması gerekmektedir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 6100 sayılı HMK'nın 21 ve 22. maddeleri gereğince Menderes 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin YARGI YERİ OLARAK BELİRLENMESİNE 15/10/2015 gününde oy birliğiyle karar verildi.

MADDE 18/B- (Ek:28/3/2023-7445/37 md.) (1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır: a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar. b) Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar. c) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar. ç) Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar. (2) Arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşması halinde anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilmek suretiyle düzenlenir. (3) Bu madde kapsamında düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunlu olup bu şerh taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer, diğer anlaşma belgeleri bakımından ise arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mahkeme taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından yapacağı incelemede anlaşma içeriğini, arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı ve taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslara uyulup uyulmadığı yönünden denetler; bu kapsamda kurum veya kuruluşlardan bilgi veya belge talep edebilir ve gerektiğinde duruşma açabilir. (4) Anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin verilmesiyle ilgili diğer hususlar hakkında 18 inci madde hükmü uygulanır. (5) (Ek:7/11/2024-7531/26 md.) Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşma belgesinin taraflarından biri, icra edilebilirlik şerhi verilmesinden sonra tapu müdürlüğünden tescil talebinde bulunabilir. Tapu müdürlüğünce taşınmaza ilişkin mevzuatta öngörülen gerekli inceleme ve değerlendirme yapıldıktan sonra resmi senet düzenlenmeksizin tescil talebi yerine getirilir. ALTINCI BÖLÜM Arabulucular Sicili Arabulucular sicilinin tutulması