Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları ve Komşu Davaları

MADDE 317- Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır. IV. Ayıpları kiraya verene bildirme borcu

Madde 19 – Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur. III – Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma:

Madde 33 – (Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder. (Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır. D) Yönetici: I – Atanması:

5. Hukuk Dairesi         2024/6506 E.  ,  2025/1722 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/2611 Esas, 2024/496 Karar DAVA TARİHİ : 21.03.2018 KARAR : Esastan red/Yeniden esas hakkında verilen karar İLK DERECE MAHKEMESİ : Edremit 1. Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/235 Esas, 2022/562 Karar Taraflar arasındaki müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirilmesi, site içerisinde ve bağımsız bölümde hayvan beslenmesinin önlenmesi istemine ilişkin davada yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesinin kaldırma kararı üzerine yargılama yapan İlk Derece Mahkemesince davanın müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirilmesi istemi yönünden kabulüne, site içerisinde ve bağımsız bölümde hayvan beslenmesi ile bulundurulmasının önlenmesi istemi yönünden reddine karar verilmiştir. Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesince 22.04.2024 tarihli ek karar ile temyiz dilekçesinin kararın kesin nitelikte olduğundan reddine karar verilmiştir. Ek karar davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: Dosya içeriğine göre, Bölge Adliye Mahkemesince kararın kesin nitelikte olduğundan bahisle temyiz dilekçesinin reddine karar verilmiş ise de 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 362 nci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde; ''kira ilişkisinden doğan ve miktar veya değeri itibarıyla temyiz edilebilen alacak davaları hariç olmak üzere 4 üncü maddede gösterilen davalar ile (23.06.1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan doğup taşınmazın aynına ilişkin olan davalar hariç) özel kanunlarda sulh hukuk mahkemesinin görevine girdiği belirtilen davalarla ilgili kararların'' temyiz edilemeyen kararlar olduğu belirtilmekle, davacının talebinin ortak alana müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirme ile site içerisinde ve bağımsız bölümde hayvan beslenmesi ile bulundurulmasının önlenmesi istemine ilişkin olduğu gözetildiğinde, bu taleplerin niteliği itibarıyla mülkiyet hakkına ve taşınmazın aynına ilişkin olduğunun kabulü ile temyizinin olanaklı bulunduğu kabul edilmelidir. Bu durumda temyiz dilekçesinin reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesinin 22.04.2024 tarihli ek kararının ortadan kaldırılması gerekir. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; ek kararın kaldırılmasına karar verildikten sonra süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı … vekili dava dilekçesinde özetle; Balıkesir ili, …, 1837 ada 2 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan sitenin numaralı bağımsız bölüm maliki olan davalının, kat maliklerinin onayı olmadan ve yönetim planındaki düzenlemeye aykırı olacak şekilde pek çok sayıda hayvan beslediğini, kötü koku ve gürültüye sebebiyet verdiğini, ön ve arka balkonları kapattığını, yine balkonun yarısına kadar mimari görünümü etkiler şekilde ahşap kafes yaptırdığını, yönetim planının 17 nci maddesinde, site sakinlerinin münhasıran kendi bağımsız bölümlerinde ve ortak yerlerde kedi, köpek ve tavuk vb. hayvanları barındırıp besleyemeyeceği; 18 inci maddesinde ise, bağımsız bölümlerde yapının orjinal mimari görünümünü etkileyecek ve bilhassa dış cephe üzerinde herhangi bir değişiklik ve ilaveler yapamayacağının düzenlendiğini, davalının haksız müdahalesinin önlenmesi amacıyla noterden ihtar çekildiğini, ancak bugüne kadar sonuç alınamadığını ileri sürerek müdahalenin önlenmesi ve kapatılan balkonların ve yapıların kaldırılarak eski hale getirilmesini, davalının site içerisinde ya da kendi bağımsız bölümünde hayvan barındırma ve beslemesinin önlenmesini talep ve dava etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının kat maliki olmadığını, dava konusu yapılan hususlarla ilgili usulünce alınmış kat malikleri kurulu kararı da bulunmadığını, bu nedenle davacının aktif husumet ehliyetinin bulunmadığını, davalının çok sayıda hayvan beslediğine dair iddianın gerçeği yansıtmadığını, sadece kedisinin bulunduğunu, yine balkonlara rüzgar ve güneşten korunmak amacıyla cam panjur yaptırıldığını, yapılan imalatların diğer site sakinlerine zararından söz edilemeyeceğini savunarak davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının kat mülkiyetine konu anagayrimenkulün site yöneticisi ve aynı zamanda bağımsız bölüm maliki olduğu, bu nedenle aktif husumet ehliyetinin bulunduğu, davalı bağımsız bölüm maliki tarafından kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası alınmadan, mimari projeye aykırı olarak bağımsız bölümün ön ve arka balkonlarının cam balkonla kapatılıp, balkonlara ahşap kafes monte ettirildiği, yapılan imalatın 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) 19 uncu maddesindeki düzenlemeye aykırı olduğu, dava tarafından bağımsız bölümde bakılan hayvanların çevreyi kirletmediği ve koku yapmadığı, ortak alanlarda ise hayvan beslenmediği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, bağımsız bölümün ön ve arka balkonlarının cam ve ahşap kafes ile kapatılmak suretiyle yapılan müdahalenin önlenmesine, müdahaleye konu imalatların kaldırılarak projeye uygun eski hale getirilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri 1. Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davalının bağımsız bölüm ve ortak alanlarda hayvan beslediğinin sabit olduğunu, yönetim planının 17 nci maddesi uyarınca, bağımsız bölüm maliklerinin münhasıran kendi bağımsız bölümlerinde veya ortak alanlarda kedi, köpek, tavuk vb. hayvanları barındırıp besleyemeyeceklerini, yönetim planına tüm kat maliklerinin uymakla yükümlü olduklarını, kaldı ki dosya kapsamında dinlenilen tanık beyanları ile beslenen hayvanların koku ve hijyen açısından çevreye rahatsızlık verdiği, diğer kat maliklerinin ortak yaşam alanlarını kısıtladığının sabit olduğunu, davanın işbu talepleri yönünden de kabulü gerektiğini ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir. 2. Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davalının ortak alana müdahalesinden söz edilemeyeceğini, imar barışı kapsamında yapı kayıt belgesinin de alındığını, projeye aykırılıkların giderilmesi yönünden Doğa Koruma ve Milli Parklar Müdürlüğünden görüş alınması gerektiğini ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 634 sayılı Kanun'un 19 uncu maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, kat maliklerinden birinin, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramayacağı, kat mülkiyetli anagayrimenkulün ortak alanına projeye aykırı olarak müdahalede bulunduktan sonra, imar affı kapsamında yapı kayıt belgesi alınmasının 634 sayılı Kanun'a aykırılığı ortadan kaldırmayacağı, kaldırma kararı sonrası dinlenilen tanıklardan bir kısmının beyanında, davalı tarafından merdivenlere kedi, köpek maması konulduğu, etrafta koku oluştuğu, etrafın kirletildiği belirtilmiş olup evcil hayvanların adresten uzaklaştırılmasına yönelik talebin de kabulü gerektiği gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne, davalı tarafından bağımsız bölümün ön ve arka balkonlarının cam ve ahşap kafes ile kapatılmak suretiyle yapılan müdahalenin önlenmesine, müdahaleye konu imalatların kaldırılarak projeye uygun eski hale getirilmesine, evcil hayvanların davalının ikamet ettiği adresten uzaklaştırılmasına karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; kararın kesin olduğundan bahisle temyiz dilekçesinin reddine karar verilmiş olmasının hukuka aykırı olduğunu, davacı yöneticinin kat maliki olup olmadığı, aktif husumet ehliyet bulunup bulunmadığı araştırılmadan eksik inceleme ile karar verildiğini, evcil hayvanların uzaklaştırılması istemine yönelik dinlenilen tanık beyanlarından bir kısmının duyuma dayalı olup itibar edilemeyeceğini, bir kısım tanık beyanlarında ve mahallinde yapılan keşif gözleminde de belirtildiği üzere, davalının evinde beslediği hayvanların kimseye rahatsızlık vermediğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kat mülkiyetine konu anagayrimenkulün ortak alanında onaylı mimari projeye aykırı olarak yapılan tesis ve değişikliğin kaldırılarak eski hale getirilmesi ve müdahalenin önlenmesi ile site içerisinde ve bağımsız bölümde hayvan beslenmesi ile bulundurulmasının önlenmesiistemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri. 2. 634 sayılı Kanun'un 18 inci,19 uncu, 28 inci ve 33 üncü maddeleri. 3. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2. 634 sayılı Kanun'un 18 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca; kat malikleri, gerek bağımsız bölümleri, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. 3. 634 sayılı Kanun'un 28 inci maddesine göre tüm kat maliklerini bağlayıcı sözleşme niteliğinde olan yönetim planında, anagayrimenkulün bağımsız bölüm ve eklentilerinde kedi, köpek gibi hayvanların beslenmesi açıkça yasaklanmışsa, bağımsız bölümde beslenen kedi ve köpek çevreye rahatsızlık vermemiş olsa dahi uyuşmazlık halinde mahkemece yönetim planının uygulanması zorunludur. Dava konusu kat mülkiyetli anagayrimenkulün tapu kütüğünde tescilli olan yönetim planının 17 nci maddesinde, site sakinlerinin münhasıran kendi bağımsız bölümlerinde ve ortak yerlerde kedi, köpek ve tavuk vb. hayvanları barındırıp besleyemeyeceği yasaklanmış olduğundan, site içerisinde ve bağımsız bölümde hayvan beslenmesinin önlenmesine karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir. 4. 634 sayılı Kanun'un 19 uncu maddesi hükmüne göre kat malikleri anagayrimenkulün mimari durumunu titizlikle korumakla yükümlü oldukları gibi kat maliklerinden biri diğer tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklikler yaptıramaz. Yargıtayın yerleşik uygulamalarına göre bir bağımsız bölümün balkonlarının dış duvar ve cepheleri Kanun'un 4 üncü maddesi hükmü uyarınca ortak yer olarak tanımlanmaktadır. Yönetim planının 18 inci maddesinde açıkça bağımsız bölümlerde yapının orjinal mimari görünümünü etkileyecek ve bilhassa dış cephe üzerinde herhangi bir değişiklik ve ilaveler yapılamayacağı düzenlenmiştir. Davalının bağımsız bölümünün balkonlarını mimari projeye ve yönetim planına aykırı olarak kat maliklerinin rızası bulunmaksızın cam ile kapattığı, balkonlara ahşap kafes monte ettiği sabit olup, balkonların projeye uygun eski hale getirilmesine, mühalenin önlenmesine karar verilmesi yerindedir. 5. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukukî ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere, yönetim adına dava açan yöneticiye kat malikleri kurulunca yetki verilmiş olmasına göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Bölge Adliye Mahkemesince verilen 22.04.2024 tarihli ek kararın ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. Davalı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, Davalıdan peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 11.02.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Madde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır. a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,[1] b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri, c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer. B) Bağlantılar : I – Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı: