Kat İrtifakı Nedir ve Nasıl Kurulur?
Kat irtifakı, bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere inşa edilecek veya edilmekte olan binaların bağımsız bölümleri için arsa maliki ya da ortak maliklerince kurulan bir irtifak hakkıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 1/2 uyarınca, henüz tamamlanmamış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde, inşaat bittiğinde geçilecek kat mülkiyetine dayanak teşkil etmek üzere bu hak tesis edilebilir. Kat irtifakı arsa payına bağlı olarak tesis edildiğinden bu paydan bağımsız devredilemez; henüz kat mülkiyetine geçilmemiş bağımsız bölüm el değiştirdiğinde kat irtifakı arsa payıyla birlikte devredilmiş olur.
Kat irtifakının kurulabilmesi için taşınmazın imar mevzuatına ve yapılaşma şartlarına uygun bulunması, tüm maliklerin onay vermesi veya bu hususta verilmiş bir mahkeme kararının bulunması, irtifakın yapının bütününe yönelik tesis edilmesi ve yasal belgelerin tapu müdürlüğüne sunulması gerekir. Başvuru sırasında arsa sahiplerinin kimlik belgeleri ve fotokopileri ile vesikalık fotoğrafları, inşa edilecek bağımsız bölümlerin arsa paylarını ve niteliklerini gösteren liste, yönetim planı, vaziyet planı, aplikasyon projesi ve mimari proje kuruma teslim edilmelidir.
Kat Mülkiyeti Nedir ve Nasıl Tesis Edilir?
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kurulan bağımsız bir mülkiyet hakkıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 10 uyarınca kat mülkiyeti, anagayrimenkulün tamamı üzerinde bir bütün olarak tesis edilmek zorundadır; taşınmazın yalnızca bir veya birkaç bağımsız bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
Kat irtifakı kurulmuş bir yapının inşası tamamlandıktan sonra yapı kullanma izin belgesi düzenlenir. Yapı kullanma izin belgesinin tanzim edilmesiyle birlikte tescil belgeleri altmış gün içerisinde tapu dairesine gönderilir ve kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş işlemi idarece re'sen gerçekleştirilir.
Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Temel Farklar
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki en belirgin ayrım, yapının tamamlanma ve iskan durumudur. Kat irtifakı henüz inşaatı süren veya ileride yapılacak projelere özgü bir aşama niteliği taşırken kat mülkiyetinin kurulması için yapının tamamlanması ve yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması şarttır. Her iki statüde de mülkiyet arsa payına bağlıdır; ancak kat mülkiyetine geçildiğinde bağımsız mülkiyet hakkı vücut bulur ve tapu kütüğünde re'sen tescil işlemi tamamlanır.
Kat İrtifakında Maliklerin Yükümlülükleri ve Süre Sınırları
Kat irtifakı sahipleri kendilerine düşen yapım borçlarını zamanında ifa etmekle yükümlüdür. Kendisine noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesine rağmen iki aylık yasal süre içinde borcunu yerine getirmeyen malikin arsa payının, değeri karşılığında ve arsa payları oranında diğer maliklere devredilmesi talep edilebilir.
Bununla birlikte, kat irtifakının kurulmasından itibaren beş yıl içinde onaylı plan ve projelere uygun bir imalat gerçekleştirilmezse maliklerden birinin talebi üzerine mahkemece kat irtifakının sona erdirilmesine veya sürenin uzatılmasına karar verilebilir.
Ortaklığın Giderilmesi ve Önalım Hakkı Kuralları
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 7 hükmü gereğince, üzerinde kat irtifakı kurulmuş bir taşınmaz için ortaklığın giderilmesi istenemez; ancak bağımsız bölümlerin her biri ayrı birer taşınmaz mal gibi davaya konu edilebilir. Bağımsız bir bölümün satışı halinde, diğer bağımsız bölüm maliklerinin arsa payı üzerindeki paylı mülkiyete dayanarak kanuni önalım hakkı kullanması mümkün değildir.
Kat mülkiyetine elverişli bir gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi davası açıldığında, maliklerden birinin talep etmesi durumunda hâkim, taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilerek bağımsız bölümlerin paydaşlara tahsisine karar verebilir. Kat mülkiyeti tesisine engel teşkil eden eksiklikler mevcutsa talepte bulunan tarafa bu eksikliklerin giderilmesi için mahkemece süre verilmesi öngörülür.
Yönetim Hükümlerinin Uygulanması ve Ortak Alanlara Müdahale
Bir yapının inşaatı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerinin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, tapuda kat mülkiyeti henüz kurulmamış olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyetine ilişkin hükümlerin uygulanması istenebilir.
Anagayrimenkulde bir bağımsız bölüm malikinin diğer maliklerin ortak alanlardan yararlanmasını engellemesi durumunda, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33 uyarınca sulh hukuk mahkemesine başvurularak hâkimin müdahalesi talep edilebilir.
Kat irtifaklı bir binada kat mülkiyeti kuralları işletilebilir mi?
Yapının inşaatının fiilen tamamlanması ve bağımsız bölümlerin en az üçte ikisinin fiilen kullanılmaya başlanmış olması halinde, kat mülkiyeti kurulmamış olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanabilir.
Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli daire satıldığında diğer komşuların önalım hakkı var mıdır?
Hayır, bağımsız bir bölümün satılması durumunda diğer maliklerin arsa payına dayanarak kanuni önalım hakkı kullanma imkânı bulunmamaktadır.
Beş yıl içinde tamamlanmayan inşaatlarda kat irtifakı iptal edilir mi?
Kat irtifakının kurulmasından itibaren beş yıl içinde onaylı plan ve projelere uygun imalat yapılmazsa maliklerden birinin talebiyle mahkemece kat irtifakının sona erdirilmesine veya sürenin uzatılmasına karar verilebilir.
Ortak alanların kullanımının engellenmesi durumunda hangi mahkemeye başvurulur?
Bir malikin diğer maliklerin ortak alanlardan yararlanmasını engellemesi halinde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33 uyarınca sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesi talep edilebilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy