Kat Mülkiyeti Nedir? Şartları, Kurulması ve Hukuki Sonuçları

Kat Mülkiyeti Nedir ve Hukuki Niteliği Nasıldır?

Kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 1 uyarınca tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bağımsız mülkiyete elverişli bölümleri üzerinde her biri için ayrı ayrı tesis edilen özel bir mülkiyet hakkıdır. Bu hukuki statü, bağımsız bölüm üzerindeki müstakil mülkiyet yetkisi ile yapının ortak alanları üzerinde arsa payı oranında doğan paylı mülkiyet hakkını tek bir bünyede birleştiren karma nitelikte ayni bir mülkiyet düzenidir.

Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Arasındaki Ayrım

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki temel ayrım yapının tamamlanma durumuna dayanır. Kat irtifakı, henüz inşası bitmemiş bir yapıda ileride kat mülkiyetine geçilmesi amacıyla kurulan sınırlı bir ayni haktır. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan tam mülkiyet hakkını ifade eder.

Kat Mülkiyetinin Kurulma Şartları ve Başvuru Usulü

Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için yapının tamamen bitmiş olması, bağımsız bölümlerin ayrı ayrı kullanılmaya elverişli nitelik taşıması ve yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması başlıca şartlar arasında yer almaktadır. 634 sayılı Kanun m. 10/1 uyarınca kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmî senetle ve tapu siciline tescil ile doğar; tescil işlemi tamamlanmadan önce kat mülkiyetinin hukuki varlığından söz edilemez.

634 sayılı Kanun m. 10/2 gereğince anagayrimenkulün mülkiyetinin tamamı kat mülkiyetine çevrilmeden yalnızca bir veya birkaç bölümü üzerinde münferiden kat mülkiyeti kurulamaz. Kurulum isteminde bulunmak için malikin veya bütün paydaşların tapu idaresine başvurması zorunludur. 634 sayılı Kanun m. 12/1-a uyarınca başvuruda, yapının dış cepheleri ve iç taksimatını, bağımsız bölüm ile ortak yerlerin ölçülerini, arsa paylarını, bağımsız bölümlerin nevi ile sıra numarasını ve yapı inşaat alanını açıkça gösteren; proje müellifi mimar tarafından hazırlanan, yetkili idarece onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimari proje ile yapı kullanma izin belgesi aranır. Bunların yanı sıra m. 12/1-b uyarınca bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına göre hazırlanmış ve kat mülkiyetini kuran malik ya da paydaşlar tarafından imzalanmış bir yönetim planının tapu idaresine sunulması zorunludur.

Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş ve Resen Tescil

634 sayılı Kanun m. 10/6 hükmü uyarınca, yapı kullanma izin belgesi düzenlenen taşınmazların cins değişikliği işlemi idarece resen yapılır. Taşınmaz üzerinde önceden kat irtifakı tesis edilmişse, cins değişikliğinin yapılmasının ardından kat irtifakı tesciline ait resmî senede ve kanuni belgelere dayanılarak başkaca hiçbir belge aranmaksızın taşınmaz resen kat mülkiyetine çevrilir.

Hak sahiplerine ait bağımsız bölümlerin açıkça belirlenmiş olması şartıyla, noterlikçe düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kat karşılığı temlik sözleşmesi ya da bağımsız bölümlerin taksimine ilişkin sözleşmeler kapsamında inşa edilecek binalarda kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemi, yüklenicinin talebi üzerine ilgili idare tarafından yerine getirilir. Bu tür işlemlerde tapuya tescil aşamasında elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idare tarafından onaylı mimari proje ile yönetim planı esas alınır; bu belgelerde malik imzası aranmaz.

Ortaklığın Giderilmesi Suretiyle Kat Mülkiyeti Kurulması

634 sayılı Kanun m. 10/7 uyarınca, kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında mirasçılardan veya ortak maliklerden biri paylaşmanın kat mülkiyeti tesisi ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını talep edebilir. Bu durumda hâkim, kanunda belirtilen belgeleri esas alarak taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar arasında denkleştirme yapılarak bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsis edilmesine karar verebilir.

Ortak Alanlar, Bağımsız Bölümler ve Eklentiler

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 4 kapsamında ortak yerler; anagayrimenkulde bağımsız bölümler dışında kalan, korunma, faydalanma veya ortaklaşa kullanıma tahsis edilen alanlardır. Kanun m. 4/a uyarınca her hâlde ortak yer sayılan alanlar şunlardır: temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile diğer taşıyıcı sistem elemanları, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar. Bunların dışında kalıp da ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yer ve şeyler de ortak yer kapsamına girer. Ayrıca ortak yerlerin konusu kat malikleri arasında yapılacak sözleşme ile de kararlaştırılabilir. Bu alanlar üzerinde kat maliklerinin arsa payı oranında paylı mülkiyet hakkı bulunmakta olup ortak yerler tek bir malikin münhasır kullanımına bırakılamaz.

Kömürlük, garaj, depo, bodrum bölümü veya bahçe kullanım alanı gibi bağımsız bölüme bağlı alanlar eklenti niteliğindedir. Eklentiler bağımsız bölümün ayrılmaz parçasını oluşturur ve bağımsız bölümden ayrı olarak devredilemez. Gelirinin ortak giderlere harcanması veya başka amaçlarla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine faydalanan bağımsız bölümlerin numaraları yazılır ve bu husus beyanlar hanesinde gösterilir. Aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı nitelikteki bağımsız bölümler veya otel, iş ya da ticaret yeri gibi iktisadi ve fiili kullanım bütünlüğü taşıyan kat ya da bölümler ise uygun değişiklik projesi ve iskân belgesiyle tapu kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir.

Arsa Payı ve Yönetim Planının Hukuki İşlevi

Her bağımsız bölüme konumu, büyüklüğü ve değerine göre tahsis edilen arsa payı; ortak gider ve aidatlara katılma oranının, oy hakkının, anagayrimenkulün yeniden inşası veya yıkımına ilişkin hakların ve kat mülkiyetinin sona ermesi hâlindeki paylaşımın belirlenmesinde esas alınan temel ölçüttür. Yönetim planı ise yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler; 634 sayılı Kanun m. 28/1 uyarınca bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planı ve sonradan yapılan değişiklikler, kat maliklerinin külli ve cüzi haleflerini ile yönetici ve denetçileri de bağlar. Yönetim planı ile değişikliklerin tarihi kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir ve belgeler kuruluş evrakı arasında saklanır.

Ortak Gider Borcu ve Katılma Esasları

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20/1-a uyarınca kat malikleri, aralarında aksine anlaşma bulunmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bu giderler için toplanacak avansa eşit olarak katılmakla yükümlüdür. Aynı maddenin (b) bendi gereğince anagayrimenkulün sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderler ve ortak tesislerin işletme giderleri için ise her kat maliki kendi arsa payı oranında katılır. Bunun yanı sıra m. 20/1-c uyarınca kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından feragat ettiklerini ya da bağımsız bölümlerinin konumu nedeniyle bu yerlerden yararlanmaya ihtiyaç duymadıklarını öne sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamazlar.

Bağımsız bölümünü kullanmaması, kiraya vermesi ya da ortak alanlardan yararlanmadığını ileri sürmesi kat malikinin gider borcunu ortadan kaldırmaz. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici dava açabilir ya da icra takibi başlatabilir. Ödemede gecikme hâlinde aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı da işler. Ortak gidere kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden yararlanan kişinin kusurlu hareketi yol açmışsa, ödemeyi yapan kat maliklerinin kusurlu tarafa rücu hakkı bulunur.

Karar Yeter Sayıları ve Oybirliği Gerektiren İşlemler

Kat malikleri kurulunda olağan yönetim işleri, yönetici seçimi, ana taşınmazın bakımı ve korunması ile ana taşınmazda ısı yalıtımı yapılması, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve merkezi veya bireysel sistem dönüşümleri kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karara bağlanır. Yönetim planında değişiklik yapılabilmesi için ise 634 sayılı Kanun m. 28/3 uyarınca kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.

634 sayılı Kanun m. 45 uyarınca, anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması, arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin devredilmesi gibi temliki tasarruflar ile anayapının dış duvarlarının, çatısının veya damının reklam amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.

Tapu Sicilinde Tescil ve Kat Mülkiyeti Kütüğü

Tapu memuru kendisine sunulan belgelerin eksiksiz ve usulüne uygun olduğuna, başvuranların yetkili bulunduğuna kanaat getirdikten sonra kat mülkiyeti kurulmasına dair resmî sözleşmeyi düzenler; bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır. Kat mülkiyeti kurulduğunda ana taşınmazın genel kütük sayfasına mülkiyetin kat mülkiyetine çevrildiğine ilişkin ibare düşülerek sayfa irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır. Her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir ve böylece ayrı bir gayrimenkul niteliği kazanır. Kat mülkiyetine geçildikten sonra anagayrimenkul leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları ise genel tapu kütüğü sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir.

Kararların İptali, Hâkimin Müdahalesi ve Yargı Yolu

Ortak yerlere kusuruyla hasar veren kat maliki meydana gelen zararı tazminle mükelleftir; diğer kat malikleri müdahalenin önlenmesi veya zararın giderilmesi istemiyle dava ikame edebilir. Usul ve yasaya aykırı biçimde alınan kat malikleri kurulu kararlarına karşı kat maliklerinden her biri iptal davası açabilir. 634 sayılı Kanun m. 33/1 hükmüne göre iptal davası; toplantıya katılarak aykırı oy kullanan maliklerce karar tarihinden itibaren bir ay, toplantıya katılmayan maliklerce kararın öğrenilmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde taşınmazın bulunduğu yer sulh mahkemesinde açılmalıdır. Kararların yokluk veya mutlak butlanla sakat olduğu durumlarda ise bu süre sınırı aranmaz.

Kat maliklerinden birinin yahut bağımsız bölümden kira, sükna veya başka bir sebebe dayanarak sürekli surette faydalananların borç ve yükümlülüklerini ifa etmemesi durumunda zarar gören kat malikleri anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh mahkemesine müracaat ederek hâkimin müdahalesini talep edebilir. Hâkim ilgilileri dinledikten sonra Kat Mülkiyeti Kanunu'na, yönetim planına ve bunlarda hüküm bulunmayan hâllerde genel hükümler ile hakkaniyet kaidelerine göre karar verir ve borcun ifası için belirleyeceği kısa süreyi ilgiliye tefhim veya tebliğ eder. 634 sayılı Kanun m. 33/3 uyarınca belirlenen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere aynı mahkemece idari para cezası verilebilir; kanun bu konuda m. 25 hükmünü saklı tutmaktadır.

Lüks ve Çok Masraflı Yeniliklerde Gidere Katılma İstisnası

634 sayılı Kanun m. 43/1 uyarınca, yapılmak istenen yenilik ve ilaveler çok masraflıysa, yapının özel durumuna göre lüks nitelik taşıyorsa ya da anagayrimenkulün tüm kat maliklerince kullanılması zorunlu olan ortak yerler veya geçitlerde bulunmuyorsa, bu yeniliklerden faydalanmak istemeyen kat maliki gidere katılmak zorunda değildir; söz konusu giderleri, yeniliğin yapılmasına karar veren kat malikleri karşılar. Bununla birlikte m. 43/2 uyarınca, başlangıçta gidere katılmayan kat maliki veya onun halefleri, yeniliğin yapım ve korunma masraflarına sonradan kendi arsa payları oranında katılırlarsa bu lüks yenilik veya ilaveden yararlanma hakkını kazanırlar.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy