İpotekli Ev Satın Alma Rehberi: Riskler ve Yöntemler

Madde 881- Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir. İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez. B. Kurulması ve sona ermesi I. Kuruluş

Madde 1023- Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. 3. İyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı

Madde 3- Kanunun iyiniyete hukukî bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz. III. Hâkimin takdir yetkisi

Madde 888- İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez. Yeni malik borcu yüklendiği takdirde alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse, borçlu borcundan kurtulur. 2. Taşınmazın bölünmesi

6. Hukuk Dairesi         2025/1294 E.  ,  2025/3920 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ: Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi SAYISI: 2024/1137 E., 2025/108 K. İLK DERECE MAHKEMESİ: Yozgat 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI: 2022/6 E., 2022/230 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı…Bankası …. vekilince duruşmalı, davalı … vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 18.11.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde davalı… vekili Avukat…, davalı … San. …. vekili Avukat … ile davacılar … ve … vekili Avukat … geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı arsa sahipleri vekili dava dilekçesinde özetle; …. Noterliği'nin 04.06.2015 tarih ve … yevmiye nolu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine, tapu kayıtlarının ve taşınmazlar üzerindeki tüm takyidatların kaldırılarak, dava konusu taşınmaz tapusunun iptali ile müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı … San. …. vekili cevap dilekçesinde özetle; taşınmazın bizzat davacı arsa sahiplerince davalı …’e satıldığından yolsuz tescilin söz konusu olmadığını, davalı …’in satın aldığı dava konusu taşınmaza borcuna karşılık olarak 07.01.2016 tarihinde müvekkili lehine ipotek tesis edildiğini, satış tarihinde taşınmaz üzerinde … Bankası'na ait ipotek bulunduğunu, sonrasında ipoteğin kaldırıldığının görüldüğünü, davacıların … Bankası borcundan kurtulmuş olmalarının bu satışın gerçek bir satış olduğunu gösterdiğini, alacak haklarına istinaden ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişi müvekkilinin hak ve kazanımlarının korunması gerektiğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı…Bankası …. vekili cevap dilekçesinde özetle; davacılar ile diğer davalılar arasındaki ilişkilerin iyiniyetli olan müvekkili bankanın ayni hakkını etkilemeyeceğini, resmi senede bağlı hakkını ortadan kaldırmayacağını savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Diğer davalılara usulüne uygun meşruhatlı davetiye tebliğ edilmiş olup, cevap dilekçesi sunulmamıştır. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davaya konu taşınmazın davalı yüklenici şirkete devredilmesi gerekirken, şirket yetkilisi … ile aynı soyadına sahip davalı …'ün, diğer davalı …’e vekaleten 04.06.2015 tarihinde taşınmazı … adına davacı arsa sahiplerinden satın aldığı, davalı şirketin taahhütlerini süresinde yerine getirmediği, sözleşmenin asıl amacından farklı olarak davranan ve dosya kapsamından anlaşıldığı kadarıyla amaçları davacılara ait taşınmazı bedelsiz elde etmek isteyen davalılar yüklenici şirket, … ve …'in kötüniyetli olduğu ve işbirliği içinde hareket ettikleri gerekçesiyle davacıların sözleşmenin geriye etkili fesih ve tapu iptal ve tescil taleplerinin kabulüne, davalılar ….. ile davalı …. adına olan ipotek şerhlerinin kaldırılması yönündeki taleplerin ise; dava konusu taşınmaz üzerindeki ipotek şerhlerinin taşınmaz davalı … adına kayıtlı iken konulduğu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmediği, davalı banka ve şirketin kötüniyetli olduğu davacılar tarafından kanıtlamadığı, tapu sicilinin aleniyeti ilkesi gereği davalılar…Bankası …. ve … Sanayi ….'nin taşınmaz üzerinde bulunan ipotek haklarını iyiniyetle iktisap ettiği gerekçesiyle, davalılar…Bankası …. ve … Sanayi …. yönünden açılan ipotek şerhlerinin kaldırılmasına ilişkin davanın reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yükleniciden pay devralan veya arsa sahibi tarafından avans olarak yükleniciye devredilmiş bir taşınmaz üzerinde kredi sözleşmesi gereği ipotek hakkı sahibi olan üçüncü kişilerin, söz konusu haklarının inşaatın usulüne uygun biçimde gerçekleşmesi halinde geçerlilik kazanacağını bilmeleri gerektiğinden iyiniyetli olduklarının ileri sürülemeyeceği, bu kişilerin TMK’nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamayacağı gerekçesiyle davacılar vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile davanın kabulüne, sözleşmesinin geriye etkili feshine, davalı … adına olan tapu kaydının iptali ile davacılar adına tapuya tesciline, davalı…Bankası …. ve davalı …Ş. lehine tesis edilen ipoteklerin kaldırılmasına, dava konusu taşınmaz üzerindeki hacizlerin kaldırılması talebi hakkında bir karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davalı…Bankası …. vekili temyiz dilekçesinde; Tapu kaydında sözleşmeyle ilgili şerh olmadığını, müvekkilin iyiniyetli olduğunu, taşınmaz üzerinde inşai faaliyet olmadığını beyan etmektedir. 2. Davalı …Ş. vekili temyiz dilekçesinde; Tapu kaydında sözleşmeyle ilgili şerh olmadığını, müvekkilin iyiniyetli olduğunu, taşınmaz üzerinde inşai faaliyet olmadığını beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptal tescil ile ipoteklerin kaldırılması istemlerine ilişkindir. Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir. 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir. Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir. TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir. TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur. Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir. Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve…Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir. Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır. İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir. Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; davalılar…Bankası …. ve … San. …. yargılama aşamasındaki savunmalarında söz konusu taşınmaz üzerine iyiniyetli olarak ipotek tesis ettiklerini, davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olmadıklarını savunduklarından, davalılar…Bankası …. ve … San. ….’nin ipotek tesisi anında kötüniyetli olduğunun ispatı konusunda davacı arsa sahiplerinin delillerinin ibrazının sağlanması, ibraz edilecek deliller ile birlikte dosya arasında bulunan tüm bilgi ve belgeler birlikte incelenerek davalıların ipotek hakkını kazanıp kazanamayacakları hususunun değerlendirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesidir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Dairemizdeki duruşmada davalılar…Bankası …. ve … San. …. vekille temsil olunduğundan takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalılar…Bankası …. ve … San. ….’ye verilmesine, Peşin alınan temyiz karar harçlarının istek hâlinde davalılara iadesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 18.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Madde 992- Tapuya kayıtlı taşınmazlarda, hak karinesinden ve zilyetlikten doğan dava açma hakkından yalnız adına tescil bulunan kimse yararlanır. Bununla birlikte taşınmaz üzerinde fiilî hâkimiyeti bulunan kimse, gasp veya saldırı sebebiyle dava açabilir. III. Sorumluluk 1. İyiniyetli zilyet bakımından a. Yararlanma

6. Hukuk Dairesi         2023/3337 E.  ,  2025/555 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : … Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/881 E., 2023/533 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : … 8. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2019/414 E., 2021/417 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı Yapı Kredi Bankası A.Ş. vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Asıl ve birleşen davalarda davacılar vekili dava dilekçesinde; davacıların murisi …'ın hissedarı olduğu … ili, … ilçesi, …, 27103 ada, 4 parsel sayılı taşınmaza bina yapımı için davalı yüklenici … Mühendislik Dış Ticaret İnş. Ltd. Şti. ile 03.05.2010 tarihli noterde düzenleme arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini yaptığını, arsa payına karşılık verilecek olan bir adet dairenin … 9. Noterliği'nin 24.07.2010 yevmiye numaralı kura çekiliş zaptına göre B blok, 6. kat, 17 no.lu daire olduğunu ve halen davalı yüklenici adına kayıtlı olduğunu, davalı yüklenici şirketin sözleşmeden kaynaklı edimlerini tam olarak yerine getirmediğini, dava konusu taşınmazdaki inşaatın yeni bitirildiğini, yüklenici şirketin, mali olarak zorda olduğu aleyhine çok sayıda icra takibi yapıldığını da haricen yapılan araştırmayla öğrendiklerini, dava konusu taşınmazın tapu kaydının davacılara devredilmediğini ileri sürerek davacılar ile davalı … Mühendislik Dış Ticaret İnşaat Tic. Ltd. Şti. arasındaki … ili, … ilçesi, … Mah., 27103 ada, 4 parsel sayılı taşınmaz için yapılmış bulunan … 9. Noterliği'nin 03.05.2010 gün 13798 yevmiye numaralı arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili olarak feshi ile … ili, … ilçesi, … Mah., 27103 ada, 4 parsel, B blok, 6. kat, 17 no.lu dairenin davalı adına mevcut tapu kaydının iptali bu bağımsız bölümün mirasçılık payları oranında davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiş; birleşen davalarda; tescili talep edilen bağımsız bölüm üzerine davalı yüklenicinin borcundan dolayı konulan haciz ve ipoteklerin fekkine karar verilmesini istemiştir. II. CEVAP 1- Davalı yüklenici şirket davaya cevap vermemiştir. 2- Davalı Yapı Kredi Bankası A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili banka ile diğer davalılardan … Mühendislik Dış Tic. İnş. Ltd. Şti. arasında yine diğer davalılardan …’un müteselsil kefaleti ile imzalanan Genel Kredi ve Teminat Sözleşmelerine istinaden kredi hesapları açıldığını ve krediler kullandırıldığını, söz konusu kredilerin teminatını oluşturmak üzere davalı … adına kayıtlı … ili, … ilçesi, …Mah., 27103 ada, 4 parselde kayıtlı B blok, 6. kat, 17 numaralı bağımsız bölüm üzerine müvekkili banka lehine 04.01.2012 tarihinde ipotek konulduğunu, aynı taşınmaz üzerine borçlu hakkında yapılan haciz yoluyla icra takibi nedeniyle haciz de konulduğunu, davada görevli mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemesi olduğunu, taraflar arasında tanzim edilip tapu siciline tescille aleniyet kazandırılmayan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin müvekkili bankayı bağlamayacağını, öte yandan, müvekkili bankanın kötü niyetli olduğu yönünde davacının herhangi bir iddiasının da bulunmadığı gözönüne alınınca tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak taşınmaz üzerinde ipotek tesis etmiş olan ve ayrıca taşınmazın kaydı üzerine, icra takibi nedeniyle haciz tatbik eden müvekkili bankanın kazanımının korunması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir. 3-Davalı …Ş. vekili cevap dilekçesinde; davalılardan … Müh. Ltd. Şti.'nin keşideci, …'un avalistlerden olduğu, 24.06.2019 vade, 10.000,00 TL bedelli bir adet senet üzerinden … 9. İcra Müdürlüğü'nün 2019/11031 Esas sayılı dosyasından takibe başlandığını ve iş bu davanın konusunu teşkil eden bağımsız bölüm üzerine haciz şerhi işlendiğini, müvekkilinin iyiniyetli 3. kişi olduğunu, arsa sahiplerinin davalı borçlu ile yapıldığını iddia ettiği kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerhi mümkün kişisel bir hak olduğu dikkate alındığında ve bu hakkın tapuya şerh edilmediği göz önünde bulundurulduğunda konulan hacizler karşısında bir hüküm ifade etmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalılardan …'un davalı yüklenici … Mühendislik Ltd. Şti. şirket yetkilisi olduğu, 07.01.2011 tarihli kat irtifakı ile arsa sahibi …'a verilmesi gereken bağımsız bölümün … adına tescil edildiği, dava konusu taşınmazda 25.06.2012 tarihinde iskan ruhsatının alındığı, dava tarihinden yaklaşık yedi yıl önce binanın %100 oranında tamamlanmış olduğu, bu haliyle yüklenici tarafından yerine getirilmesi gereken edim yerine getirilmeyerek davacılara verilecek olan taşınmazı uhdesinde tuttuğu, aradan geçen zaman zarfında taşınmazı devretmemesinden ötürü temerrüde düştüğünün kabulü gerekeceği, sözleşmenin ileriye etkili fesih koşullarının oluştuğu, dava konusu taşınmazdaki ipotek ve hacizlerin davalı …'un borçlarından kaynaklandığı, başkasının borçlarından dolayı davacıların kendi taşınmazları ile sorumlu olmasının beklenemeyeceği bu nedenle taşınmaz üzerindeki haciz ve ipoteğin kaldırılması gerektiği gerekçesiyle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshine, dava konusu taşınmazın mirasçıları adına veraset ilamı uyarınca tesciline, taşınmaz üzerindeki haciz ve ipoteklerin kaldırılmasına karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı Yapı Kredi Bankası A.Ş. ve T. Halkbank A.Ş. vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı …Ş. vekilinin istinaf başvurusunun süre yönünden usulden reddine; davalı Yapı Kredi Bankası A.Ş'nin yapı kullanma izin belgesinin alınmasında önce ipotek koyduğu dava konusu bağımsız bölümün ipotek tarihinden önce noterde yapılan kura çekilişinde davacılara isabet etmiş olduğu ve bankaların alacaklarını teminat altına almak için ipotek konulacak taşınmaz üzerinde önceden inceleme yaptıklarının bilinen bir gerçek olduğu, bu bağımsız bölümün bulunduğu inşaatta gerekli araştırmayı yapıp bağımsız bölümün yükleniciye ait olmadığını bilebilecek veya bilmesi gereken durumunda olup iyiniyetli kabul edilemeyeceği gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri “Davalı Yapı Kredi Bankası A.Ş. vekili temyiz dilekçesinde: a. Davada zorunlu arabuluculuk şartının gerçekleşmediğini, b. Müvekkili Banka, iyiniyetli 3. kişi konumunda olduğundan, TMK'nın m. 1023 uyarınca müvekkil bankanın yasadan kaynaklanan ayni haklarının korunması gerektiğini", beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve Gerekçe 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı bankanın aşağıdaki bendin dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2. Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshi, ipotek ve hacizlerin kaldırılması istemine ilişkindir. 2.1. Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur. (M.K.m.1023) Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyiniyet iddiasında bulunamazlar. Burada aranan iyi niyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir. Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın kısa sürede el değiştirmesi veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir. Yüklenici adına tapuda kayıtlı olan taşınmazın bu kaydına güvenerek verdiği kredi karşılığında teminat olarak tapu kaydına ipotek tesis edilmesi halinde iyiniyetli üçüncü kişi Bankanın iyiniyeti TMK'nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak Bankanın ipotek tesis ederken kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" veya avans tapu olarak kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir. Sözleşmeye istinaden adına tapu intikali yapılan yükleniciden, tapuya güvenilerek ipotek tesisini her halde geçersiz saymak TMK'nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırıdır. TMK'nın 1023. maddesi, iyi niyetle taşınmaz üzerinde aynî hak edinen üçüncü kişilerin tapu siciline olan güvenini yolsuz tescile rağmen korumaktadır. Bir başka deyişle, hukuki işlem güvenliği ve tapuya güven ilkesini gerçek hak sahipliğine tercih etmektedir. Ticari bir risk alarak ve yükleniciye güvenerek arsanın mülkiyetini intikal ettiren, yüklenici seçiminde gerekli özeni göstermeyen, peşin ifa yükümlülüğü olmamasına rağmen arsa tapusunu teminat almadan yükleniciye devreden arsa sahibinin, tapuya güvenmiş olan üçüncü kişi Banka karşısında korunmaya değer bir yanı da bulunmamaktadır. 2.3. Somut olayda, davacıların murisi ile davalı yüklenici şirket … Mühendislik Ltd. Şti. arasında tanzim edilen 03.05.2010 tarihli noterde düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshedildiği, dava konusu B blok, 17 no.lu bağımsız bölümün arsa sahibine 29.07.2010 tarihli kura sonucu bırakıldığı, tapuda yüklenici şirket yerine yüklenici şirket temsilcisi davalı … adına kat irtifakı oluşturulduğu ve bağımsız bölüm üzerine davalı banka lehine 04.01.2012 tarihinde ipotek tesis edildiği sabittir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshedilmiş olması ve yüklenicinin temsilcisi … adına 17 no.lu bağımsız bölümün tapuda tescil edilmiş olmasına rağmen sonradan arsa sahibi adına bırakılmış olduğu dikkate alındığında, davalı bankanın TMK'nın 1023. maddesi gereğince tapuya güvenerek ipotek tesis ettiği, davalı bankanın iyiniyet karinesinden yararlanacağı, davalı bankanın kötü niyetli olduğunun davacı arsa sahibince ispatlanması gerektiği, dosya kapsamında bu hususta yeterince araştırma yapılmadığı sabit olduğundan bu hususta ipoteğin tesis tarihinde dava konusu 17 numaralı bağımsız bölümün tamamlanıp tamamlanmadığı, tamamlandıysa kim tarafından kullanılmakta olduğu, davalı banka tarafından ekspertiz raporu alınıp alınmadığı gibi veriler de dikkate alınarak, bu hususta davacı taraf delilleri de değerlendirilerek davalı bankanın ipotek tesis ettiği tarihte taşınmazın arsa payı karşılığı sözleşmesine konu olduğunu bilip bilmediği araştırılarak bir karar verilmesi gerekirken, ipoteğin kaldırılmasına ilişkin yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1-Davalı banka vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 3. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde davalı Yapı Kredi Bankası A.Ş.'ye iadesine, Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 17.02.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.