İfraz ve Tevhit Nedir? Arazi Ayrılması ve Birleşmesi

Madde 15 – (Değişik fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) İmar planı bulunan alanlarda, uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının yapılması esastır. (Değişik fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) İmar planı bulunan alanlarda, ifraz ve tevhit işlemleri, parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir. (Ek fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) Parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin imar planlarına ve imar mevzuatına uygun olması şarttır. (Ek fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) 10/12/2003 tarihli ve 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununda belirtilen merkezî yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin yetkisi içindeki kamu yatırımlarında veya kamu mülkiyetine ait alanlarda, parselasyon planının tatbiki mümkün olmayan meskûn alanlar ile koruma amaçlı imar planı bulunan alanlarda ve büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımlarında bu maddenin birinci ve ikinci fıkralarında yer alan hükümlerde belirtilen şartlar aranmaz. (Ek fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) Mevcut hâliyle yapılaşmaya elverişli olmayan imar parsellerinde; maliklerden birinin talebi üzerine veya doğrudan, parsel maliklerine kendi aralarında anlaşmaları için yapacağı tebliğden itibaren üç ay içerisinde maliklerce anlaşma sağlanamaması hâlinde, resen tevhit ve fiilî duruma göre ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir. İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir. İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez. Tescil ve şüyuun izalesi:

Madde 18 – İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır. Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez.[19][20] (Değişik fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) (Değişik birinci cümle:5/12/2024-7534/6 md.) Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi/parkı, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, kamuya ait kreş ve gündüz bakım evleri, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, bölgenin geneline hizmet veren spor alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, kamu hizmeti için planlanan teknik altyapı ve trafo alanları, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları, resmî kurum alanı, uygulama imar planı kararı ile getirilen diğer umumi ve kamu hizmet alanları, otogar alanından oluşur ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz. Düzenlemeye tabi tutulan alan içerisinde bulunan taşkın kontrol tesisi alanlarının, bu fıkrada belirtilen kullanımlar için düzenleme ortaklık payı düşülmesini müteakip kalan Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanması esastır. Ancak taşkın kontrol tesisi için yeterli alanın ayrılamaması durumunda, düzenleme ortaklık payının ikinci fıkrada belirtilen oranı aşmaması şartıyla, düzenlemeye tabi diğer arazi ve arsaların yüz ölçümlerinden bu fıkradaki kullanımlar için öncelikle düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra ikinci fıkrada belirtilen orana kadar taşkın kontrol tesisi için de ayrıca pay ayrılır. Kapanan imar ve kadastro yollarının öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülmesi esastır. (Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Üçüncü fıkrada belirtilen, bölgenin ihtiyacına ayrılan alanlardan belediye hizmetleri ile ilgili olanlar bu amaçlarla kullanılmak kaydıyla ilgili belediyesi adına, diğer alanlar ise imar planındaki kullanım amacı doğrultusunda bu amacı gerçekleştirecek olan idareye tahsis edilmek üzere Hazine adına tescil edilir. (Değişik fıkra:5/12/2024-7534/6 md.) Düzenleme sahasında üçüncü fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için ayrılması gereken alanların toplamının, ikinci fıkrada belirtilen düzenleme ortaklık payından fazla olması veya daha öncesinde parselasyon planı tescil olmuş alanlarda ikinci kez düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılamaması nedeniyle kamu eline geçişi sağlanamayan umumi ve kamu hizmet alanlarının 13 üncü maddede belirtilen yöntemlerle kamuya geçişi sağlanır. Umumi ve kamu hizmet alanlarının kamulaştırma yoluyla kamu eline geçirilecek olması halinde, uygulamaya giren parsellerin, imar planında kamulaştırmaya konu kamu ve umumi hizmet alanlarına denk gelen kısımları ilgili idarece kamulaştırılır. Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır. (Değişik fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Bu madde hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. Ancak, her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, daha önceki imar uygulamalarında yapılan terk veya kesintiler dikkate alınmak suretiyle ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını % 45’e kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir.[21] (Ek sekizinci fıkra:18/7/2021-7333/10 md.) 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanunun 10 uncu maddesi kapsamında yapılan uygulamalarda; umumi hizmet alanları için yapılan her türlü terk ve kesintinin, parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı kesintisinden az olması durumunda, önceki terk ve kesintilerin oranını parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir. Yapılan bu kesinti tamamlayıcı mahiyette olup mükerrer uygulama olarak değerlendirilmez. Ancak toplam kesinti oranı her halükarda %45’i geçemez. (Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit edilerek tescil edilen parsellerden, imar planında umumi hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların toplam parsel alanına oranı, yeni yapılacak parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan farkı kadar düzenleme ortaklık payı alınır.[22] (Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Belediye veya valiliğin; parselasyon planlarını, imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde yapması ve onaylaması esastır. Parselasyon planı yapmamaları sebebiyle doğacak her türlü kamulaştırma iş ve işlemlerinden belediyeler veya valilikler sorumludur. (Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Mevcut yapılar nedeniyle parsellerden düzenleme ortaklık payı alınamadığı hâllerde bu payın miktarı, (…)[23] bedele dönüştürülebilir. (Ek cümle:5/12/2024-7534/6 md.) Parselasyonu onaylayan idare tarafından alınan bu bedel, fazladan düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılmak zorunda kalınan diğer parsel sahiplerine ödenir. (Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) (Değişik fıkra:5/12/2024-7534/6 md.) Bedel takdiri 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespiti esasları da gözetilerek 6362 sayılı Kanuna göre lisans almış gayrimenkul değerleme uzmanları veya ilgili idare takdir komisyonlarınca raporlandırılarak tespit edilir. Tespit edilen bedel ödenmedikçe tapuda herhangi bir işlem tesis edilemeyeceği tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir ve bu bedelin tamamı tescil tarihinden itibaren en geç 1 yıl içerisinde ödenir. Her takvim yılı başından geçerli olmak üzere bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Kanunun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında güncellenmek suretiyle ödenmedikçe devri yapılamaz ve yapı ruhsatı verilemez, tapuda herhangi bir işlem tesis edilemez. Bedelin tamamen ödenmesi hâlinde taşınmaz maliki ya da idarenin talebi üzerine terkin edilir. (Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Düzenleme sonucu taşınmaz maliklerine verilecek parseller; öncelikle düzenlemeye alınan taşınmazın bulunduğu yerden, mümkün olmuyor ise en yakınındaki eşdeğer alandan verilir. (Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Düzenleme alanında bulunan imar adalarında, asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla, imar uygulama alanında kalan hisseli arsa ve araziler; hisse sahiplerinin muvafakati hâlinde veya fiilî kullanım esasına göre müstakil hâle getirilebilir. (Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Uygulama imar planında hüküm bulunmaması hâlinde yönetmelikte belirlenen asgari parsel büyüklüklerinin altında parsel oluşturulamaz. (Mülga fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) (Mülga fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) (Mülga fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) (Değişik fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Bu maddede belirtilen kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan alanlardaki ağaçlar/yapılar, belediye veya valilikçe bedeli/enkaz bedeli ödenerek sökülür ve yıkılır. Düzenlenmiş arsalarda bulunan yapılara, ilgili parsel sahiplerinin muvafakatları olmadığı veya plan ve mevzuat hükümlerine göre mahzur bulunduğu takdirde, küçük ölçüdeki zaruri tamirler dışında ilave, değişiklik ve esaslı tamir izni verilemez. Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde, bu madde hükümlerinin tatbiki mümkün olmayan hallerde imar planı ve yönetmelik hükümlerine göre müstakil inşaata elverişli olan kadastral parsellere plana göre inşaat ruhsatı verilebilir. Bu maddenin tatbikinde belediye veya valilik, ödeyecekleri kamulaştırma bedeli yerine ilgililerin muvafakatı halinde kamulaştırılması gereken yerlerine karşılık, plan ve mevzuat hükümlerine göre yapı yapılması mümkün olan belediye veya valiliğe ait sahalardan yer verebilirler. Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz. (Ek fıkra:14/2/2020-7221/7 md.) Bu madde kapsamında yapılmış olan imar uygulamalarının kesinleşmiş mahkeme kararlarıyla iptal edilmesi nedeniyle; davaya konu parselin imar planı kararları ile umumi ve kamu hizmetlerine ayrılan alanlara denk gelmesi veya iptal edilen uygulama ile tahsis ve tescil edilmiş parsellerde hak sahiplerince yapı yapılmış olması ve benzeri hukuki veya fiili imkânsızlıklar nedeniyle geri dönüşüm işlemleri yapılarak uygulama öncesi kök parsellere dönülemeyeceğinin parselasyon planlarını onaylamaya yetkili idarelerin onay merciince tespiti halinde, öncelikle tescilli imar parselleri üzerinden mahkeme kararlarını yerine getirmeye yönelik yeni imar uygulaması yapılabilir. Bunun mümkün olmaması durumunda davaya konu parselin hak sahiplerinin muvafakati alınmak kaydıyla tescilli imar parselleri üzerinden yeni parselasyon işlemi yapılarak uygulama sahası içerisinde idarece uygun bir yer tahsis edilir veya anlaşma olmaması halinde davacı hak sahibinin kök parseldeki yeri dikkate alınarak uygulamadaki düzenleme ortaklık payı kesintisi düşüldükten sonraki taşınmazın rayiç bedeli üzerinden değeri ödenir.[24] (Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlıkça hazırlanan yönetmelikle belirlenir. Parselasyon planlarının hazırlanması ve tescili:

Danıştay 6. Daire Başkanlığı         2019/12692 E.  ,  2023/7466 K. "İçtihat Metni" T.C. D A N I Ş T A Y ALTINCI DAİRE Esas No : 2019/12692 Karar No : 2023/7466 TEMYİZ EDEN (DAVALI): … Belediye Başkanlığı VEKİLLERİ: Av. …, Av. … KARŞI TARAF (DAVACI) : … VEKİLİ : Av. … İSTEMİN KONUSU : Danıştay Altıncı Dairesinin 30/10/2017 tarihli ve 2015/2394 Esas, 2017/8391 sayılı bozma kararına uyularak, … İdare Mahkemesince verilen … tarih ve E:…, K:… sayılı kararın temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir. YARGILAMA SÜRECİ: Dava konusu istem: Davacı tarafından, Çankırı ili, … Mahallesi, … ada, … ve … parsel sayılı taşınmazların kök parseli olan … ada, … parsel sayılı taşınmazda … oranında hisse sahibi iken yol ve yeşil alan olarak kullanılmak üzere hissesini bedelsiz terk ettiği, bu nedenle imar planında yapılan değişiklik sonucu kullanım amacı değişen … ada, … ve … parsel sayılı taşınmazların terk hissesine göre bedelsiz iadesi veya terk edilen taşınmazlara ilişkin hisse oranına göre kamulaştırma bedelinin tarafına ödenmesi istemiyle yapılan başvurunun reddine ilişkin Çankırı Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün … tarihli, … sayılı işlemi ile … ada, … ve … parsel sayılı taşınmazların başkasına devrine ilişkin işlemin iptali istenilmiştir. İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: Temyize konu kararda; kamu alanında kalan ve kamu yararı amacıyla kamu gücü kullanılarak davacıdan alınan taşınmazın daha sonra davalı idarece yapılan imar planı değişikliği ile imar adasına dahil edilmek suretiyle kullanım amacının değişmesi sonucunda davacıya bedelsiz iade edilmesi veya hisse oranına göre kamulaştırma bedelinin ödenmesinin gerektiği, buna ilişkin talebinin reddine dair dava konusu işlem ile söz konusu taşınmazın 3. kişilere trampa yoluyla devrine dair işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna ulaşıldığı gerekçesiyle dava konusu işlemlerin iptaline karar verilmiştir. TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Uyuşmazlık konusu taşınmazın davacının rızası ile kamuya terk edildiği, daha sonra yürürlüğe giren imar planıyla tahsis amacı değişen bu yerin mülkiyetinin bedelsiz olarak davacıya iadesinin hukuken mümkün olmadığı, bu yönde herhangi bir yasal düzenleme bulunmadığı, dava konusu işlemlerin usul ve yasaya uygun olduğu, İdare Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmesi gerektiği ileri sürülmektedir. KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Savunma verilmemiştir. DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ …'NİN DÜŞÜNCESİ: Temyiz isteminin kabulü ile İdare mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmesi gerektiği düşünülmektedir. TÜRK MİLLETİ ADINA Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: İNCELEME VE GEREKÇE: MADDİ OLAY : Dosyanın incelenmesinden; davacının hisseli malik olduğu Çankırı ili, … Mahallesi, … ada … parsel sayılı taşınmazın ıslah imar planına göre yol ve yeşil alana isabet eden kısımları (2.621 m2) Çankırı Belediye Encümeni'nin … tarih ve … sayılı kararı ile; 2981 sayılı Kanun'un 10/b maddesi uyarınca re'sen ve bedelsiz olarak yola ve yeşil alana terk edilmiş, terk sonrası kalan kısımları ise parsel hissedarlarına hisseleri oranında müstakil veya hisseli parseller olarak ifrazen tahsis edilmiş, davacıya da …, …, …, …, …, …, … sayılı parsellerde müstakil, …, …, …, .. sayılı parsellerde ise hisseli tahsis yapılarak, … sayılı parselde lehine kanuni ipotek tesis edilmiş ve bu durum 16.06.1989 tarihli yazı ile Tapu Sicil Müdürlüğü'ne bildirilmiştir. Daha sonra 532 ada 3 sayılı parselin hissedarları tarafından daha önce re'sen ve bedelsiz olarak yol ve yeşil alan olarak terk edilen yerin bir kısmı imar planında yapılan değişiklikler sonucunda ''konut alanı'' olarak planlanmış ve bu alan Çankırı Belediye Encümeni'nin … tarih ve … sayılı kararı ile; … ada, … ve … sayılı parseller olarak ihdasen Belediye adına tescil edilmiştir. Belediye adına tescil edilen bu parseller daha sonra Belediye Meclisi'nin … tarih ve … sayılı ve Belediye Encümeni'nin … tarih ve … sayılı kararlarıyla, imar planına göre parselinin büyük kısmı yolda (… ada … parsel) ve belediye hizmet alanında (… ada … parsel) kalan taşınmaz maliklerinin taşınmazları ile kamulaştırma bedeli karşılığında takas/trampa edilerek bu kişilere devredilmiştir. Davacı tarafından, söz konusu işlemlerden yeni haberdar olunduğu belirtilerek, … ada, … ve … parsel sayılı taşınmazların kök parseli olan … ada, … parsel sayılı taşınmazda … oranında hisse sahibi iken hissesinin bir kısmını yol ve yeşil alan olarak kullanılmak üzere bedelsiz olarak terk ettiği, bu nedenle imar planında yapılan değişiklik sonucu kullanım amacı değişen … ada, … ve … parsel sayılı taşınmazların terk hissesine göre bedelsiz iadesi veya terk edilen taşınmazlara ilişkin hisse oranına göre kamulaştırma bedelinin tarafına ödenmesini istemiyle yapılan başvurunun reddine ilişkin Çankırı Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün … tarih ve … sayılı işlemi ile … ada, … ve … parsel sayılı taşınmazların başkalarına devrine ilişkin işlemlerin iptali istemiyle bakılmakta olan dava açılmıştır. İLGİLİ MEVZUAT: 2981 sayılı Yasanın 3621 sayılı Yasanın 4. maddesiyle değişik 10. maddesinin b) fıkrasında: "Üzerinde imar mevzuatına aykırı olarak toplu binalar inşa edilmiş hisseli veya özel parselasyona dayalı arsa veya arazilerde, kişilerin hisse miktarları ve fiili kullanma durumları dikkate alınarak valilik veya belediyelerin talebi üzerine: 1.Henüz kadastrosu yapılmamış yerlerde, kadastro müdürlüklerince bu Kanunda belirtilen mülkiyet tespitine dair hükümler de uygulanarak, 2.Kadastrosu veya tapulaması tamamlanmış yerlerde ise bu Kanunla verilen yetkiler kadastro müdürlüklerince kullanılarak, Islah imar planlarının yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın: onayların alınmasına ve ilanların yapılmasına (askı ilanları hariç), komisyonların kurulmasına lüzum kalmaksızın 2613 sayılı Kadastro ve Tapu Tahriri veya 766 sayılı Tapulama Kanunu hükümlerine göre hak sahipleri tespit veya yeniden tayin edilerek adlarına tescil edilir. Bu tespit sırasında özel parselasyon planında görülen veya hisseli satışlar sonucu fiilen oluşan yol, meydan, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha vs hizmetlere ayrılan yerler ile bunlara ilişkin hisseler bedelsiz olarak resen tapudan terkin; okul, ibadet yeri ve benzer kamu hizmetlerine ayrılan yerler ise, bedelsiz olarak ilgili idareler adına tespit ve tescil edilir." kuralı yer almıştır. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 35. maddesinde ise; "İmar mevzuatı gereğince düzenlemeye tabi tutulan parsellerden düzenleme ortaklık payı karşılığı olarak bir defaya mahsus alınan yol, yeşil saha ve bunun gibi kamu hizmet ve tesislerine ayrılan yerlerle, özel parselasyon sonunda malikinin muvafakatı ile kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış bulunan yerler için malikleri tarafından mülkiyet iddiasında bulunulamaz ve karşılığı istenemez." kuralı bulunmaktadır. 3194 sayılı İmar Kanununun 18. Maddesinin işlem tarihinde yürürlükte bulunan halinde: "İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır. Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez." hükmüne yer verilmiş, aynı maddenin altıncı fıkrasında ise: "Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez." kuralı yer almıştır. İşlem tarihinde yürürlükte bulunan İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 11. maddesinde ise: "Düzenleme ortaklık payı oranı: Bir düzenleme sahasında tesbit edilen düzenleme ortaklık payı miktarının, bu saha içindeki kadastro veya imar parsellerinin yüzölçümü miktarlarına oranıdır. Evvelce yapılan düzenlemeler dolayısıyla düzenleme ortaklık payı veya bu maksatla başka isimlerle bir pay alınmış olan arazi veya arsalar bu ortaklık payı hesabına katılmaz. Ancak, taşınmaz sahiplerinin talepleri üzerine, mülga 6785-1605 sayılı İmar Kanununun 39 uncu maddesine göre daha önce ifraz edilerek tescil edilen parsellerden düzenlemeye dahil edilenlerin, ilk parselin ifrazında alınan terk oranını % 35'e tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı alınabilir." hükmüne yer verilmiştir. 10.07.2019 tarih ve 30827 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren ''Tapu Kanunu Ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun''un 9. maddesinin 2. fıkrası ile değişen 3194 sayılı İmar Kanunu'nun ''Parselasyon planlarının hazırlanması'' başlıklı 18. maddesinin 3. fıkrasında; ''Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, resmî kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyonalanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları gibi umumi hizmet alanlarından oluşur ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz. Düzenlemeye tabi tutulan alan içerisinde bulunan taşkın kontrol tesisi alanlarının, bu fıkrada belirtilen kullanımlar için düzenleme ortaklık payı düşülmesini müteakip kalan Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanması esastır. Ancak taşkın kontrol tesisi için yeterli alanın ayrılamaması durumunda, düzenleme ortaklık payının ikinci fıkrada belirtilen oranı aşmaması şartıyla, düzenlemeye tabi diğer arazi ve arsaların yüz ölçümlerinden bu fıkradaki kullanımlar için öncelikle düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra ikinci fıkrada belirtilen orana kadar taşkın kontrol tesisi için de ayrıca pay ayrılır. Kapanan imar ve kadastro yollarının öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülmesi esastır.'' hükmüne, aynı Kanun'un 9. maddesinin 6. fıkrası ile 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesine eklenen 8. fıkrasında ise; ''Parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit edilerek tescil edilen parsellerden, imar planında umumi hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların toplam parsel alanına oranı, yeni yapılacak parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan farkı kadar düzenleme ortaklık payı alınabilir.'' hükmüne yer verilmiştir. HUKUKİ DEĞERLENDİRME: Yukarıda yer alan hükümlerin birlikte değerlendirilmesinden 2981 sayılı Yasanın (10/b) maddesine göre, özel parselasyon planında görülen veya hisseli satışlar sonucu fiilen oluşan yol, meydan, otopark, çocuk bahçesi gibi hizmetlere ayrılan yerler ile bunlara ilişkin hisseler bedelsiz olarak re'sen tapudan terkin edilebileceği, 2981 sayılı Kanunun 10. maddesinin (b) bendi uyarınca yapılan işlemin bir parselasyon işlemine dayanmaması nedeniyle yapılan terkinin, düzenleme ortaklık payı olarak değerlendirilmesinin mümkün olmadığı, bu terkin oranını yeni düzenlemede belirlenmiş düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı alınabileceği ve bu durumun hakkaniyete ve eşitlik ilkesine uygun olduğu sonucuna ulaşılmaktadır. Anayasa Mahkemesi'nin 07.09.2021 tarih ve 2017/22268 Başvuru numaralı kararında; ''…Olayda başvurucu, maliki olduğu 61.389 m² yüz ölçümündeki taşınmazın 21.654 m²lik kısmını ifraz talebi sonrasında yola terk etmiş ancak Belediye tarafından yapılan imar planı değişiklikleriyle taşınmaz sosyal kültürel tesis alanına dönüştürülmüş ve daha sonra bu alanın 3.379 m²lik kısmı Belediye adına avlulu … düğün salonu olarak tapuya tescil edilmiştir. Bununla birlikte kadastro parseli niteliğindeki … parsel sayılı taşınmazın başvurucunun talebi üzerine ifrazı sonrasında imar uygulaması yapıldığı ve başvurucunun taşınmazlarının imar parseli niteliğini kazandığını vurgulamak gerekir. Dolayısıyla terk ve ifraz işlemi sonucu başvurucuya kalan taşınmazların değer kazandığı ve başvurucunun bu işlem neticesinde ekonomik bir menfaat elde ettiği tartışmasızdır. …Sonuç olarak başvurucunun sahibi olduğu 61.389 m² yüz ölçümündeki taşınmazda yola terk ettiği 21.654 m²lik kısmının sosyal kültürel tesis alanına dönüştürülmesi ve daha sonra bu alanın 3.379 m²lik kısmının Belediye adına avlulu … düğün salonu olarak tapuya tescil edilmesi mülkiyet hakkına müdahale teşkil etmektedir. Ancak müdahalenin genel bir imar uygulamasının parçası olarak değil söz konusu taşınmazın başvurucunun ifraz talebi üzerine -ekonomik açıdan yarar sağlamak için- parselasyon işleminin yapıldığı dikkate alınmalıdır. Buna göre başvurucu, taşınmazı olduğu gibi kullanmak yerine ifraz ettirerek tasarruf ve devir işlemlerinde bulunmayı tercih etmiştir. Öte yandan söz konusu parselasyonun ancak ifraz edilen parseller için taşınmazın bir kısmının yola terki suretiyle yapılabileceği başvurucu tarafından öngörülebilir bir durumdur. Bu hâlde … ve … ve diğerleri başvurularında belirlenen ilkeler doğrultusunda başvurucunun kendi isteği ile yapılan ifrazdan elde ettiği menfaat dikkate alındığında mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin başvurucuya aşırı bir külfet yüklediğinden söz etmek mümkün değildir. Bir başka deyişle başvurucuya sağlanan menfaat ile ulaşılmak istenen kamu yararı arasında orantısızlık bulunduğuna veya adil dengenin başvurucu aleyhine bozulduğuna ilişkin bir tespitte bulunulamamıştır. Bu nedenlerle başvurucunun mülkiyet hakkının ihlal edilmediği sonucuna ulaşılmıştır.'' ifadelerine yer verilerek başvurucunun mülkiyet hakkının ihlal edilmediğine karar vermiştir. Uyuşmazlığın çözümlenebilmesi için gerekli görüldüğünden, Dairemizin 15.03.2023 tarih ve E:2019/12692 sayılı ara kararı ile Çankırı Tapu Sicil Müdürlüğü'nden Çankırı ili, … Mahallesi, … ada, …, …, … ve … parsel sayılı (yeni … ada … parsel) taşınmazların üzerinde bina yapılmış ise konut/dükkan malikleri dahil önceki ve şimdiki tüm maliklerini, hisse durumunu, varsa satış işlemlerini ve güncel mülkiyet durumunu gösterir onaylı tapu kayıtlarının ve varsa binada kat mülkiyetine geçiş işlemlerine ait başvuru dahil tüm bilgi ve belgelerin gönderilmesinin istenilmesine karar verilmiş, Çankırı Tapu Müdürlüğü'nün cevabı yazısı ekinde yer alan belgelerden; davacının Çankırı ili, … Mahallesi, … mevki, … pafta, … ada, … parsel sayılı 378 m2'lik taşınmazdaki 56 m2'lik hissesini ve aynı adada yer alan … parsel sayılı taşınmazını 12.12.1989 tarihinde sattığı, dosyanın içerisinde yer alan 16.06.1989 tarihli tescil istem belgesi incelendiğinde ise; kadastro parseli niteliğinde (tarla vasıflı) kök parsel olan … ada, … parsel sayılı taşınmazdan ıslah imar planına göre yapılan yol ve yeşil alana terk ve ifrazen tahsis işlemleri sonrasında oluşan taşınmazların imar parseli niteliğini (arsa vasfını) kazandığı ve davacı tarafından da bu hali ile satışa konu edildiği görülmüştür. Yukarıda yer alan açıklamalar, mevzuat hükümleri ve Anayasa Mahkemesi kararı doğrultusunda uyuşmazlık incelendiğinde; davacı tarafından daha önce taşınmazından 2981 sayılı Yasanın 10/b maddesi uyarınca bedelsiz olarak kamuya terk edilen kısımların imar planı değişikliği ile yol ve yeşil alan olmaktan çıkarılması üzerine bu kısımların hissesi oranında bedelsiz olarak kendisine iadesi gerektiği ileri sürülmüş ise de, davacının 2981 sayılı Kanun'un 10/b maddesi uyarınca yapılan işlem ile yasa gereği re'sen ve bedelsiz olarak taşınmazının ıslah imar planında yola ve yeşil alana isabet eden kısımlarının kamuya terkinin sağlandığı davacının bu suretle yapılaşma hakkı elde ettiği, şartlı bağış ya da rızai terk niteliğinde bulunmayan bu terk işleminin daha sonra bölgede parselasyon yapılırsa da düzenleme ortaklık payı hesabında dikkate alınacağı, niteliği itibariyle terk edilen bu kısımlar daha sonra idare tarafından başka amaçlara tahsis edilse ve imar durumu değişse dahi bu yerler ile ilgili eski malikleri tarafından mülkiyet iddiasında bulunulamayacağı ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 35. maddesi uyarınca eski malikine bedelsiz iade edilemeyeceği sonucuna ulaşılmıştır. Bu durumda, davanın reddi gerekirken dava konusu işlemlerin iptali yolundaki temyize konu mahkeme kararında hukuki isabet görülmemiştir. KARAR SONUCU : Açıklanan nedenlerle; 1.2577 sayılı Kanunun 49. maddesine uygun bulunan davalının temyiz isteminin kabulüne, 2.Dava konusu işlemin yukarıda özetlenen gerekçeyle iptaline ilişkin temyize konu … İdare Mahkemesinin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararının BOZULMASINA, 3. Dosyanın anılan Mahkemeye gönderilmesine, 4. 2577 sayılı Kanunun (Geçici 8. maddesi uyarınca uygulanmasına devam edilen) 54. maddesinin 1. fıkrası uyarınca bu kararın tebliğ tarihini izleyen 15 gün içerisinde kararın düzeltilmesi yolu açık olmak üzere 16/10/2023 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Madde 16 – Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin re'sen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır. Onaylama işlemi, müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya bildirilir. Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır. Bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan gayrimenkullerin sahipleri ilgili idarenin tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamadıkları veya şüyuun izalesi için, mahkemeye müracaat edilmediği takdirde ilgili idare hissedarmış gibi, şüyuun izalesi davası açabilir. Tarafların rızası veya mahkeme kararı ile şüyuun izalesi ve arazi taksimi de yukarıdaki hükümlere tabidir. Kamulaştırmadan arta kalan kısımlar:

Madde 8 – (Değişik: 31/1/2007-5578/2 md.) Tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri Bakanlık tarafından belirlenen mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılır. Ayrıca Bakanlık tarım arazilerinin korunması, geliştirilmesi ve kullanımı ile ilgili farklı sınıflandırmalar yapabilir. (Değişik fıkra: 30/4/2014-6537/4 md.) Asgari tarımsal arazi büyüklüğü, bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek Bakanlık tarafından belirlenir. Belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler, bölünemez eşya niteliği kazanmış olur. (Değişik fıkra: 30/4/2014-6537/4 md.) Asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Bakanlık asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre artırabilir. Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz. Ancak, tarım dışı kullanım izni verilen alanlar veya çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyaçları olan bitkilerin yetiştiği alanlarda arazi özellikleri nedeniyle belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünden daha küçük parsellerin oluşması gerekli olduğu takdirde, Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir. (Ek cümle: 19/4/2018-7139/40 md.) Yatırım programında yer alan kamu yatırımı projeleri muhtevasında yapılan zorunlu ifraz işlemlerinde Bakanlık onayı aranmaz. (Mülga fıkra: 30/4/2014-6537/4 md.) Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü[2]

Danıştay 6. Daire Başkanlığı         2022/5693 E.  ,  2023/9302 K. "İçtihat Metni" T.C. D A N I Ş T A Y ALTINCI DAİRE Esas No : 2022/5693 Karar No : 2023/9302 TEMYİZ EDEN (DAVACILAR): 1- … 2- … 3- … 4- … VEKİLİ: Av. … KARŞI TARAF (DAVALI): … Bakanlığı-ANKARA VEKİLİ: Av. … İSTEMİN KONUSU: … Bölge İdare Mahkemesi … İdari Dava Dairesinin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir. YARGILAMA SÜRECİ : Dava konusu istem: Van ili, Edremit ilçesi, … Mahallesi, … ada, … sayılı parseli kapsayan alanda 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca parselasyon yapılmasına ilişkin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının … tarih ve … sayılı işleminin iptali istenilmiştir. İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: … İdare Mahkemesince verilen … tarih ve E:…, K:… sayılı kararda; yerinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen rapor ile dosyada yer alan bilgi ve belgelerin birlikte değerlendirilmesinden, dava konusu parselasyon işleminin dayanağı 1/1000 ölçekli uygulama imar planına uygun olarak yapıldığı, düzenleme sınırının mevzuata uygun geçirildiği, düzenleme ortaklık payına dahil edilen çevre yolunun düzenleme ortaklık payından karşılanmasının mevzuata uygun olduğu, düzenlemeye dahil edilen parsellerden daha önce parselasyon amacıyla terk edilen kısımların hesaba dahil edildiği ve buna bağlı olarak düzenleme ortaklık payı kesintisinin doğru yapıldığı, dava konusu parselin dağıtım gördüğü imar parsellerinin mevzuata uygun oluşturulduğu, dava konusu imar uygulaması kapsamında kapanan kadastral yolların ihdas edilmediği, dava konusu parsele karşılık imar uygulaması sonucunda eşdeğer yerden müstakil parsel tahsisi yapıldığı, dava konusu parselin mevzuatta öngörülen dağıtım kıstaslarına uygun olarak işlem gördüğü sonucuna varılmıştır. Belirtilen gerekçelerle, dava konusu işlem hukuka uygun bulunarak davanın reddine karar verilmiştir. Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının özeti: İstinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının hukuka ve usule uygun olduğu ve istinaf dilekçelerinde ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği gerekçesiyle 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir. TEMYİZ EDENİN İDDİALARI: Dava konusu taşınmazdan daha önce yapılan ifraz işlemi sırasında yola terk yapıldığı, ancak bu terk miktarının parselasyon işleminde kesilen düzenleme ortaklık payında dikkate alınmadığı ileri sürülmektedir. KARŞI TARAFIN SAVUNMASI: Temyiz isteminin reddi gerektiği savunulmuştur. DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ …'İN DÜŞÜNCESİ: Dosyanın incelenmesinden, davacılar tarafından daha önce yapılan ifraz işleminde taşınmazdan bedelsiz terk yapıldığı ve yapılan bu kesintinin dava konusu parselasyon işleminde dikkate alınmadığı ileri sürülmesine karşın bu hususa ilişkin herhangi bir incelemeye yer verilmediği görülmüştür. Bu durumda, parselasyon işleminden önce dava konusu taşınmaza ilişkin bir ifraz işlemi yapılıp yapılmadığı, bu işlem sırasında taşınmazdan herhangi bir terk yapılıp yapılmadığı, yapılmış ise bu terk miktarının dava konusu parselasyon işleminde taşınmazdan düzenleme ortaklık payı kesilirken dikkate alınıp alınmadığı araştırılarak bir karar verilmesi gerektiğinden, temyiz isteminin kabulü ile Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının bozulması gerektiği düşünülmektedir. TÜRK MİLLETİ ADINA Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: İNCELEME VE GEREKÇE: MADDİ OLAY : Van ili, Edremit ilçesi, … Mahallesi, … ada, … sayılı parseli kapsayan alanda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının … tarih ve … sayılı işlemi ile 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca parselasyon yapılmıştır. Davacılar tarafından, dava konusu işlemle müstakil parsel tahsis edilmesi gerekirken hisseli parsel tahsisi yapıldığı, ayrıca dava konusu taşınmazdan daha önce bedelsiz yola terk yapıldığı ve bu terk miktarı dikkate alınmadan düzenleme ortaklık payı kesildiği iddiasıyla bakılan dava açılmıştır. İLGİLİ MEVZUAT: 3194 sayılı İmar Kanununun "Arazi ve arsa düzenlemesi" başlıklı 18. maddesinde, "İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır. Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkbeşini geçemez. Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, resmî kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyonalanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları gibi umumi hizmet alanlarından oluşur ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz. Düzenlemeye tabi tutulan alan içerisinde bulunan taşkın kontrol tesisi alanlarının, bu fıkrada belirtilen kullanımlar için düzenleme ortaklık payı düşülmesini müteakip kalan Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanması esastır. Ancak taşkın kontrol tesisi için yeterli alanın ayrılamaması durumunda, düzenleme ortaklık payının ikinci fıkrada belirtilen oranı aşmaması şartıyla, düzenlemeye tabi diğer arazi ve arsaların yüz ölçümlerinden bu fıkradaki kullanımlar için öncelikle düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra ikinci fıkrada belirtilen orana kadar taşkın kontrol tesisi için de ayrıca pay ayrılır. Kapanan imar ve kadastro yollarının öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülmesi esastır. Üçüncü fıkrada belirtilen, bölgenin ihtiyacına ayrılan alanlardan belediye hizmetleri ile ilgili olanlar bu amaçlarla kullanılmak kaydıyla ilgili belediyesi adına, diğer alanlar ise imar planındaki kullanım amacı doğrultusunda bu amacı gerçekleştirecek olan idareye tahsis edilmek üzere Hazine adına tescil edilir. Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, üçüncü fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar, tescil harici alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanır. Bu yöntemlerle karşılanamaması hâlinde belediye veya valilikçe kamulaştırma yoluyla tamamlanır. Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır. Bu madde hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. Ancak, her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, daha önceki imar uygulamalarında yapılan terk veya kesintiler dikkate alınmak suretiyle ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını % 45’e kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir. 4/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanunun 10 uncu maddesi kapsamında yapılan uygulamalarda; umumi hizmet alanları için yapılan her türlü terk ve kesintinin, parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı kesintisinden az olması durumunda, önceki terk ve kesintilerin oranını parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir. Yapılan bu kesinti tamamlayıcı mahiyette olup mükerrer uygulama olarak değerlendirilmez. Ancak toplam kesinti oranı her halükarda %45’i geçemez. Parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit edilerek tescil edilen parsellerden, imar planında umumi hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların toplam parsel alanına oranı, yeni yapılacak parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan farkı kadar düzenleme ortaklık payı alınabilir." hükmüne yer verilmiştir. Arazi ve Arsa Düzenlemesi Hakkında Yönetmeliğin "Düzenleme ortaklık payına ait esaslar" başlıklı 4.maddesinin 6. fıkrasında, "Parselasyon planı yapılmadan ifraz, tevhit ve terk yoluyla; düzenleme ortaklık payına konu alanlara terk edilen ya da bağışlanan alan miktarının, uygulama sahasındaki düzenleme ortaklık payı oranına göre kesilecek alandan az olması durumunda, parselasyon planı sırasında düzenleme ortaklık payına tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılır." düzenlemesine yer verilmiştir. HUKUKİ DEĞERLENDİRME: İmar hukukunda yasal bir dayanağı bulunmamakla birlikte bedelsiz terk kavramı, imar planı bulunan alanlarda 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi kapsamında parselasyon işleminin yapılmaması ya da çeşitli sebeplerle yapılmasının mümkün olmadığı durumlarda 3194 sayılı İmar Kanunununun 15. ve 16. maddeleri çerçevesinde, taşınmazın imar planında yapılaşılabilecek kısmı için parsel oluşturularak aynı taşınmazın yol, yeşil alan vb. kısımlarının kişinin isteği doğrultusunda kamuya bırakılması işlemidir. Yukarıda yer verilen mevzuata göre, parselasyon planı yapılmadan ifraz, tevhit ve terk yoluyla, düzenleme ortaklık payına konu alanlara terk edilen ya da bağışlanan alan miktarının, uygulama sahasındaki düzenleme ortaklık payı oranına göre kesilecek alandan az olması durumunda, düzenleme ortaklık payına tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılacağı, yani eğer bir taşınmazda daha önce terk işlemi uygulanmışsa yapılacak parselasyon işleminde bu taşınmazdan, terk oranını, belirlenmiş düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı alınması gerektiği düzenlenmiştir. Dosyanın incelenmesinden, davacılar tarafından daha önce yapılan ifraz işleminde taşınmazdan bedelsiz terk yapıldığı ve yapılan bu kesintinin dava konusu parselasyon işleminde dikkate alınmadığı ileri sürülmesine karşın bu hususun araştırılarak tam olarak ortaya konulmadığı görülmüştür. Bu durumda, parselasyon işleminden önce dava konusu taşınmaza ilişkin bir ifraz işlemi yapılıp yapılmadığı, bu işlem sırasında taşınmazdan herhangi bir terk yapılıp yapılmadığı, yapılmış ise bu terk miktarının dava konusu parselasyon işleminde taşınmazdan düzenleme ortaklık payı kesilirken dikkate alınıp alınmadığı araştırılarak bu durumun açıklığa kavuşturulması sonucunda bir karar verilmesi gerekmektedir. KARAR SONUCU: Açıklanan nedenlerle; 1. 2577 sayılı Kanunun 49. maddesine uygun bulunan davacıların temyiz isteminin kabulüne, 2. Davanın yukarıda özetlenen gerekçeyle reddine ilişkin Mahkeme kararına yönelik olarak yapılan istinaf başvurusunun reddi yolundaki temyize konu … Bölge İdare Mahkemesi … İdari Dava Dairesinin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararının BOZULMASINA, 3. Yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın anılan Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesine gönderilmesine, 12/12/2023 tarihinde, kesin olarak, oybirliğiyle karar verildi.

Danıştay 6. Daire Başkanlığı         2016/13711 E.  ,  2021/7531 K. "İçtihat Metni" T.C. D A N I Ş T A Y ALTINCI DAİRE Esas No : 2016/13711 Karar No : 2021/7531 TEMYİZ EDEN (DAVACI) : … Bankası A.Ş. VEKİLİ : Av. … KARŞI TARAF (DAVALI) : … Belediye Başkanlığı VEKİLİ : Av. … İSTEMİN KONUSU : …İdare Mahkemesinin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir. YARGILAMA SÜRECİ : Dava konusu istem: Hatay ili, Erzin ilçesi, … mahallesi, … caddesi, … … parsel sayılı taşınmazda Erzin Belediye Encümeni'nin … tarih ve … sayılı kararı ile bedelsiz şekilde yol olarak terk edilen kısmın yeniden ihdas edilerek belediye adına tescili ve satışına, satış sonrası da tevhidine ilişkin Erzin Belediye Encümeni'nin … tarih ve … sayılı kararı ile anılan taşınmazın bedelsiz olarak bankaya iadesine karar verilmesi isteminin reddine ilişkin … tarih ve … sayılı işlemin iptali istenilmiştir. İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: Temyize konu kararda; dava dosyasında yer alan bilgi ve belgelerin birlikte değerlendirilmesinden; halen davalı idare tasarrufunda bulunan ve davacı banka tarafından parselasyon işlemi nedeniyle bedelsiz şekilde yol olarak kamuya terk edilen taşımazın imar planı ile yol olmaktan çıkarılıp, idare adına tescili ve satışına, satış sonrası da tevhidine ilişkin belediye encümen kararı ile anılan taşınmazın bedelsiz olarak bankaya iadesi talebinin reddine ilişkin işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Bankanın bedelsiz şekilde yol olarak terk ettiği kısmın daha sonra yapılan imar planı değişikliği ile yol olmaktan çıkarılması üzerine 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 11. maddesi uyarınca taşınmazın bedelsiz olarak bankaya iadesi gerekirken belediyenin kendi adına ihdas ederek tescil etmesinin hukuka aykırı olduğu ileri sürülmektedir. KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Savunma verilmemiştir. DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ … DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin reddi ile usul ve yasaya uygun olan Mahkeme kararının onanması gerektiği düşünülmektedir. TÜRK MİLLETİ ADINA Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: MADDİ OLAY: Erzin Belediye Encümeni'nin … tarih ve … sayılı kararı ile mülkiyeti davacı Ziraat Bankasına ait … sayılı parselden krokide (A) harfi ile gösterilen kısımların kamu yararına yol olarak terkinine 3194 sayılı Kanun'un 15. maddesi gereğince bir sakınca olmadığına karar verilmiş, davacı banka yönetim kurulunun … tarih ve … sayılı kararı ile de … parsel sayılı 928 m2 yüz ölçümüne sahip arsa üzerinde yeni lojmanlı hizmet binası inşaatı yapmak maksadıyla taşınmazın doğu ve güney cephesinden toplam 205 m2'lik kısmının bedelsiz yola terk edilmesi uygun görülmüştür. Söz konusu kararlar doğrultusunda davacı banka tarafından … sayılı parsel sayılı taşınmazın 205 m2'si bedelsiz olarak yola terk edilmiş, geriye kalan 723 m2'lik kısmı ise davacı banka adına tapuya tescil edilmiştir. Daha sonra Erzin Belediye Encümeni'nin … tarih ve … sayılı kararı ile krokide (A) olarak gösterilen … … sayılı parselin yola terkinden oluşan kısmın ihdas edilerek Belediye adına tesciline, tescile müteakip (A) olarak ihdas edilen kısmın imar planına uygun olarak … sayılı parsel malikine m2'si 400,00 TL'den 139,86 m2'si toplam 55.944,00 TL'ye satılmasına, satış ve tescil işlemleri için belediye başkan vekiline yetki verilmesine, satışa müteakip (A) olarak ihdas edilen kısım ile … sayılı parselin (B) olarak tevhidine, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 11, 15, 16, 17. maddeleri ve 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 21. maddesi uyarınca karar verilmiştir. Davacı banka tarafından 13.07.2015 tarihinde davalı idareye yapılan başvuru ile bankaya ait … parsel sayılı taşınmazın bir kısmının kamusal menfaat nedeniyle Belediyeye bedelsiz olarak terk edildiği ancak terk edilen bu kısım ile ilgili yapılan imar planı değişikliği sonrasında kamusal menfaatin ortadan kalktığı ileri sürülerek daha önce terk edilen bu kısmın bedelsiz olarak Bankaya iade edilmesi talep edilmiş, davalı idarenin … tarih ve … sayılı cevabı yazısında; söz konusu yerin 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15. ve 16. maddeleri uyarınca rızaen terkin edildiği, bu nedenle ancak aynı Kanun'un 17. maddesi ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümleri uyarınca ihdas edilerek satılmasının mümkün olduğunu bildirilmiştir. Bunun üzerine davacı tarafından Erzin Belediye Encümeni'nin … tarih ve … sayılı kararı ile … sayılı taşınmazın bedelsiz olarak bankaya iadesine karar verilmesi isteminin reddine ilişkin … tarih ve … sayılı işlemin iptali istemiyle bakılan dava açılmıştır. İLGİLİ MEVZUAT : 3194 sayılı İmar Kanunu'nun ''Kamuya ait gayrimenkuller'' başlıklı 11. maddesinin işlem tarihinde yürürlükte olan halinde; "İmar planlarında; meydan, yol, park, yeşil saha, toplu taşıma istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere ayrılmış yerlere rastlayan Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait gayrimenkuller ile askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ile ülke güvenliği ile doğrudan doğruya ilgili Türk Silahlı Kuvvetlerine ait harekat ve savunma amaçlı yerler hariç Hazine ve özel idareye ait arazi ve arsalar belediye veya valiliğin teklifi, Maliye ve Gümrük Bakanlığının onayı ile belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeye; belediye ve mücavir alan hudutları dışında özel idareye bedelsiz terk edilir ve tapu kaydı terkin edilir. Ancak bu yerlerin üzerinde bina bulunduğu takdirde, arsası hariç yalnız binanın halihazır kıymeti için takdir edilecek bedel ödenir. Bedeli ve ödeme şekli taraflarca tespit olunur. Bu suretle maledilen arazi ve arsalar belediye veya özel idare tarafından satılamaz ve başka bir maksat için kullanılamaz. Bu hususta tapu kütüğünün beyanlar hanesine gerekli şerh konur. Bu yerlerin kullanılış şekli, yeni bir imar planıyla değiştirilip özel mülkiyete konu olabilecek hale getirildiği takdirde, bu yerler devir alınan idareye belediye veya özel idarece aynı usulle iade edilir. Buna aykırı davranışı sabit olan ilgililer şahsen sorumludur. Bu terkinler hiçbir şekilde resim, harç ve vergiye tabi değildir. Hazırlanan imar planı sınırları içindeki kadastral yollar ile meydanlar, imar planının onayı ile bu vasıflarını kendiliğinden kaybederek, onaylanmış imar planı kararı ile getirilen kullanma amacına konu ve tabi olurlar. Hazinenin özel mülkiyetine ve tasarrufu altında bulunan ve ağaçlandırılmak üzere izin verilen taşınmazlardan projesine uygun olarak ağaçlandırılanlar, imar planı kararıyla başka amaca ayrılamaz.'' hükmüne yer verilmiş, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun "İfraz ve Tevhid" başlıklı 15. maddesinin işlem tarihinde yürürlükte olan halinde; "İmar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının ifrazına veya tevhidine izin verilmez. İmar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin bu planlara uygun olması şarttır. İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir. İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez." hükmüne yer verilmiş, 10.07.2019 tarih ve 30827 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren ''Tapu Kanunu Ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun''un 8. maddesi ile değişen 3194 sayılı İmar Kanunu'nun "İfraz ve Tevhid" başlıklı 15. maddesi; ''İmar planı bulunan alanlarda, uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının yapılması esastır. İmar planı bulunan alanlarda, ifraz ve tevhit işlemleri, parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir. Parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin imar planlarına ve imar mevzuatına uygun olması şarttır. 10/12/2003 tarihli ve 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununda belirtilen merkezî yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin yetkisi içindeki kamu yatırımlarında veya kamu mülkiyetine ait alanlarda, parselasyon planının tatbiki mümkün olmayan meskûn alanlar ile koruma amaçlı imar planı bulunan alanlarda ve büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımlarında bu maddenin birinci ve ikinci fıkralarında yer alan hükümlerde belirtilen şartlar aranmaz. Mevcut hâliyle yapılaşmaya elverişli olmayan imar parsellerinde; maliklerden birinin talebi üzerine veya doğrudan, parsel maliklerine kendi aralarında anlaşmaları için yapacağı tebliğden itibaren üç ay içerisinde maliklerce anlaşma sağlanamaması hâlinde, resen tevhit ve fiilî duruma göre ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir. İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir. İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez. '' olarak düzenlenmiştir. "Tescil ve Şüyuun İzelesi" başlıklı 16. maddesinin işlem tarihinde yürürlükte olan halinde; "Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin re'sen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır." hükmüne, "Kamulaştırmadan arta kalan kısımlar" başlıklı 17. maddesinde; "Belediye veya valilik, kendi malı olan veya imar planlarının tatbiki sonucu kamulaştırmadan artan parçalarla, istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve meydanlarda hasıl olan sahalardan müstakil inşaata elverişli olmayan parçaları, bitişiğindeki arsa veya bina sahibine bedel takdiri suretiyle satmak, gayrimenkul sahiplerinin yola giden yerlerden dolayı tahakkuk eden istihkaklarını bedel takdiri suretiyle değiştirmek ve komşu gayrimenkul sahibi takdir edilen bedelle satın almaktan imtina ederse, şüyulandırıp satmak suretiyle imar planına uygunluğunu temin eder. Bunlardan müstakil inşaata elverişli olanları, kamu yararı için, belediye veya valilikçe yeri alınan şahısların muvafakatları halinde istihkaklarına karşılık olarak bedel takdiri ve icabında denklik temini suretiyle değiştirmeye belediye ve valilik yetkilidir. Ayrıca belediye veya valilikler ile şüyulu olan müstakil inşaat yapmaya müsait bulunan imar parsellerinde, belediye veya valilikler, hisselerini parselin diğer hissedarlarına bedel takdiri suretiyle satmaya, ilgililer satın almaktan imtina ederse, şüyuun izalesi suretiyle sattırmaya yetkilidir. Bu maddeye göre bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz şekilleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre yapılır." hükmüne yer verilmiştir. 10.07.2019 tarih ve 30827 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren ''Tapu Kanunu Ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun''un 9. maddesinin 2. fıkrası ile değişen 3194 sayılı İmar Kanunu'nun ''Parselasyon planlarının hazırlanması'' başlıklı 18. maddesinin 3. fıkrası; ''Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, resmî kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyonalanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları gibi umumi hizmet alanlarından oluşur ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz. Düzenlemeye tabi tutulan alan içerisinde bulunan taşkın kontrol tesisi alanlarının, bu fıkrada belirtilen kullanımlar için düzenleme ortaklık payı düşülmesini müteakip kalan Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanması esastır. Ancak taşkın kontrol tesisi için yeterli alanın ayrılamaması durumunda, düzenleme ortaklık payının ikinci fıkrada belirtilen oranı aşmaması şartıyla, düzenlemeye tabi diğer arazi ve arsaların yüz ölçümlerinden bu fıkradaki kullanımlar için öncelikle düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra ikinci fıkrada belirtilen orana kadar taşkın kontrol tesisi için de ayrıca pay ayrılır. Kapanan imar ve kadastro yollarının öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülmesi esastır.'' hükmüne, aynı Kanun'un 9. maddesinin 6. fıkrası ile 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesine eklenen 8. fıkrasında ise; ''Parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit edilerek tescil edilen parsellerden, imar planında umumi hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların toplam parsel alanına oranı, yeni yapılacak parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan farkı kadar düzenleme ortaklık payı alınabilir.'' hükmüne yer verilmiştir. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun "Geliştirme Alanlarında Yapı Ruhsatı" başlıklı 23. maddesinde, "İskan hudutları içinde olup da, imar planında beldenin inkişafına ayrılmış bulunan sahalarda her ne şekilde olursa olsun, yapı izni verilebilmesi için; a) Bu sahaların imar planı esaslarına ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak parselasyon planlarının belediye encümeni veya il idare kurulunca tasdik edilmiş bulunması, b) Plana ve bulunduğu bölgenin şartlarına göre yollarının, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısının yapılmış olması, şarttır.'' hükmüne yer verilmiştir. HUKUKİ DEĞERLENDİRME: Uyuşmazlığın çözümlenebilmesi için gerekli görüldüğünden, Dairemizin 02.03.2021 tarih ve E:2016/13711 sayılı ara kararı ile davalı idareden; uyuşmazlık konusu taşınmazı kapsayan alanda … ve … tarihli Erzin Belediye Encümeni kararlarının alındığı tarihte yürürlükte bulunan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı, 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve varsa üst ölçekli planların bir örneğinin istenilmesine, uyuşmazlık konusu taşınmazı kapsayan alanda imar planlarında değişiklik yapılıp yapılmadığının sorulmasına, değişiklik yapılmışsa buna ilişkin imar planlarının bir örneğinin istenilmesine, uyuşmazlık konusu taşınmazın bulunduğu alanda parselasyon işlemi yapılıp yapılmadığının sorulmasına karar verilmiş, davalı idarenin 08.04.2021 tarihinde Danıştay Genel Yazı İşleri Müdürlüğü kaydına giren cevabı yazısında; uyuşmazlık konusu taşınmazı kapsayan alanda imar plan değişikliği yapıldığı, parselasyon işleminin ise yapılmadığı belirtilmiş ve buna ilişkin 1985-1990 yıllarını kapsayan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı paftaları ile 2011-2015 yıllarını kapsayan 1/5000 ölçekli nazım imar planı ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planı paftaları yazı ekinde dosyaya sunulmuştur. Davalı idare tarafından dosyaya sunulan imar planlarına ilişkin paftaların incelenmesinden; davacı banka tarafından … parsel sayılı taşınmazda yol olarak terkin edilen bir kısım yerin 1/1000 ölçekli uygulama imar planında ''7 metre enkesitli yola'' isabet ettiği, daha sonra yapılan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği ile 7 metre enkesitli bu yolun kapandığı ve … sayılı parsel ile birleştirilerek parselin tamamının ''resmi kurum alanı'' olarak planlandığı görülmüştür. Parselasyon işleminin amacı; imar planı, plan raporu ve ilgili yönetmelik hükümlerine göre, imar adasının biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat alanı katsayısı, arazinin kullanılma şekli, mülk sınırları, mevcut yapıların durumu göz önüne alınmak suretiyle üzerinde yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturmaktır. Parselasyon işlemi ile söz konusu alan yerleşim alanı haline gelmekte ve eskiden kadastro parseli (tarla ve arazi) vasfındaki taşınmazlar artık imar parseline dönüşmekte, bu dönüşüm neticesinde ise söz konusu alandaki taşınmazların değerinde artış meydana gelmektedir. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesinde, düzenlemeye tabi tutulan bu yerlerin yol, yeşil alan gibi kamusal ihtiyacını karşılamak amacıyla taşınmazların değerinde meydana gelen bu artış karşılığında idarelere mevcut taşınmazlardan kesinti yapma olanağı tanınmış ve yapılan bu kesinti anılan Kanunda ''düzenleme ortaklık payı'' olarak ifade edilmiştir. Yukarıda yer alan mevzuat hükümlerinden, uygulama imar planlarının uygulanması ve yapılaşmaya uygun imar parsellerinin oluşturulmasında kural olarak parselasyon işlemi yapılmasının esas olduğu, imar planı bulunan ve henüz parselasyon işlemi yapılmamış bir imar adasında ifraz ve tevhit işlemlerinin yapılmasının hukuken olanaklı olmadığı, yine bir taşınmaza yapı ruhsatı verilebilmesi için öncellikle parselasyon işlemi yapılması gerektiği anlaşılmakta ise de, uygulamada idareler tarafından parselasyon işlemi yapılmamış bir alanda taşınmazların umumi hizmet alanlarına isabet eden kısımlarının bedelsiz olarak kamuya terk edilmesi halinde ilgililerin taşınmazları üzerinde yapılaşmasına izin verilmekte, böylelikle oluşturulan imar parseli ile malik tarafından yola terk edilen taşınmazın karşılığı geri kalan taşınmazındaki değer artışı yoluyla elde edilmektedir. Diğer bir ifadeyle, taşınmazda yapılaşma olanağı sağlanması nedeniyle değerinde meydana gelen artış karşılığında mevcut taşınmazın bir kısmının ''kamuya terk edilmesi'' sağlanmaktadır. Bu itibarla, yapılaşma amacıyla taşınmazın bir kısmının kamuya terk edilmesi suretiyle taşınmazdan yapılan bu kesintilerin ''düzenleme ortaklık payı'' ile aynı amaca hizmet ettiği sonucuna ulaşılmaktadır. Nitekim, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesine 10.07.2019 tarihinde 7181 sayılı Kanun ile eklenen 8. fıkrada yer alan; parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit edilerek tescil edilen parsellerden, imar planında umumi hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların yeni yapılacak parselasyon planında düzenleme ortaklık payı hesabında dikkate alınacağı yolundaki hüküm ile de bu husus açıklığa kavuşturulmuş, söz konusu yasal düzenlemenin Danıştay Altıncı Dairesi içtihatları ile de uyumlu olduğu görülmüştür. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 285. maddesinde; bağışlama sözleşmesi bağışlayanın sağlararası sonuç doğurmak üzere malvarlığından bağışlanana ''karşılıksız olarak kazandırma'' yapmayı üstlendiği bir sözleşme olarak tanımlanmış, bağışlamanın belli bir koşula veya mükellefiyete bağlı olarakta yapılabileceği hüküm altına alınmıştır. Bu itibarla, malik tarafından taşınmazın yapılaşma amacı dışında belli şarta bağlı olarak ve belli bir amaç doğrultusunda kullanılması için (örneğin; okul yapımı, hastane yapımı vb.) koşullu olarak bağışlanması durumunda taraflar arasında bir ''bağışlama sözleşmesinin'' varlığından söz edilmesi mümkündür. Ancak malikin taşınmazında yapılaşma olanağı sağlanması nedeniyle değerinde meydana gelen artış karşılığında taşınmazının bir kısmını ''kamuya terk etmesi'' durumunda ''karşılıksız bir kazandırmadan'' söz edilemeyeceğinden, yapılaşma amacıyla yapılan bu terklerin ''bağış'' olarak nitelendirilmesi mümkün değildir. Bu açıklamalar doğrultusunda uyuşmazlık incelendiğinde; davacı tarafından daha önce taşınmazından bedelsiz olarak kamuya terk ettiği kısmın imar planı değişikliği ile yol olmaktan çıkarılması üzerine bu kısmın bedelsiz olarak kendisine iadesi gerektiği ileri sürülmüş ise de, davacının parselasyon yapılmamış bir alanda lojman ve hizmet binası yapmak amacıyla taşınmazının imar planında ''yola'' isabet eden kısımlarını bedelsiz olarak kamuya terk ettiği anlaşıldığından, yapılaşma amacıyla yapılan bu terkin ''bağış'' olarak nitelendirilemeyeceği, parselasyon işlemi sırasında terk miktarının düzenleme ortaklık payı hesabında dikkate alınacağı, niteliği itibariyle terk edilen bu kısım daha sonra idare tarafından başka amaçlara tahsis edilse ve imar durumu değişse dahi eski malikleri tarafından mülkiyet iddiasında bulunulamayacağı ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 17. maddesi uyarınca eski malikine bedelsiz iade edilemeyeceği sonucuna ulaşılmıştır. Ayrıca, her ne kadar davacı tarafından taşınmazından daha önce terk edilen kısmın 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 11. maddesi uyarınca bedelsiz olarak tarafına iadesi gerektiği ileri sürülmüş ise de; bu maddenin; imar planlarında umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastladığı için kamuya bedelsiz terk edilen kamuya ait (hazine ve özel idareye) gayrimenkullerde, terk edilen kısmın imar planı değişikliği ile kullanım amacının değiştirilerek özel mülkiyete konu olması halinde devir alınan idareye aynı usulle iade edileceğine ilişkin olduğu görüldüğünden, kamuya ait gayrimenkuller için düzenlendiği anlaşılan bu yasa hükmünün kıyasen genişletilerek özel mülkiyete konu taşınmazlar için de uygulanması ve davacının iade talebinin bu madde kapsamında değerlendirilmesi mümkün olmadığı gibi şahısların kamusal kullanımları için terk ettikleri alanların iadesini öngören bir yasa hükmü de bulunmamaktadır. Öte yandan, terk edilen bu kısım ile ilgili idare tarafından yapılan imar planı değişikliklerinin ayrı bir dava ve inceleme konusu olacağı tabidir. İdare ve vergi mahkemelerinin nihai kararlarının temyizen bozulması, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 49. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür. Temyizen incelenen karar usul ve hukuka uygun olup dilekçede ileri sürülen temyiz nedenleri kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. KARAR SONUCU; Açıklanan nedenlerle; 1. Davacının temyiz isteminin reddine, 2. Davanın yukarıda özetlenen gerekçeyle reddi yolundaki …İdare Mahkemesinin … tarih ve E:…, K:… sayılı temyize konu kararının; Erzin Belediye Encümeni'nin … tarih ve … sayılı kararı yönünden oyçokluğuyla, taşınmazın bedelsiz olarak bankaya iadesine karar verilmesi isteminin reddine ilişkin … tarih ve … sayılı işlem yönünden oybirliğiyle ONANMASINA, 3. 2577 sayılı Kanun'un (Geçici 8. maddesi uyarınca uygulanmasına devam edilen) 54. maddesinin 1. fıkrası uyarınca bu kararın tebliğ tarihini izleyen günden itibaren onbeş gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 01/06/2021 tarihinde karar verildi. KARŞI OY (X) : 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 17. maddesinin 1. fıkrasında; belediyenin ancak kendi taşınmazını veya imar planı uygulaması sonucu kamulaştırmadan artan parçalar ile istikameti değiştirilen yol, kapanan yol ve meydanlardan arta kalan ve inşaata elverişli olmayan yerleri bedeli karşılığında satabileceği öngörülmüştür. Başka bir ifadeyle, belediyeye ait olan veya imar planı uygulaması sonucu oluşan artık taşınmazlar dışındaki yerlerin belediyece satışı söz konusu olamaz. Bakılan uyuşmazlıkta, davacı banka tarafından öncesinde bedelsiz şekilde yol olarak terk edilen taşınmazın 3194 sayılı Kanun'un 17. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen nitelikte olmadığı görülmektedir. Parselasyon işlemi yapılmamış bir imar adasında ifraz ve tevhit işlemlerinin yapılması bu işlem sonucunda oluşturulan alanın satılması mevzuat hükümlerine aykırı olacaktır. Uyuşmazlıkta, parselasyon yapılmamış bir alanda bulunan taşınmazın satışa müteakip ihdas edilen kısım ile … sayılı parsel sayılı taşınmazın tevhidine ilişkin işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna ulaşılmıştır. Öte yandan, yoldan ihdas edilen taşınmazın satışı ve satışa müteakip bitişik parsel ile tevhidine ilişkin işlemde hukuka uyarlık bulunmadığından, bu taşınmazın bedelsiz iadesi de mümkün değildir, Bu itibarla, davacının bedelsiz şekilde yol olarak terk ettiği kısmın yeniden ihdas edilerek belediye adına tescili ve satışına, satış sonrası da tevhidine ilişkin Erzin Belediye Encümeni'nin … tarih ve … sayılı kararında hukuka uyarlık bulunmadığından, dava konusu işlemin bu kısım yönünden iptaline karar verilmesi gerektiği oyuyla Dairemiz kararının bu kısmına katılmıyorum.