Kat Mülkiyeti Kurulması Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Birlikte mülkiyete konu bir taşınmazda ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla açılan davalarda, taşınmazın cebri artırmayla satılması yerine mimari bağımsız bölümlere ayrılarak paydaşlara tahsis edilmesi yöntemi benimsenebilir. Bu yol, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazın bağımsız mülkiyet birimlerine dönüştürülmesini sağlayan özel bir aynen taksim niteliği taşır.

Yasal Çerçeve ve Tek Paydaşın İsteminin Yeterliliği

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 10. maddesi uyarınca, kat mülkiyetine elverişli bir anagayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden birinin paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını istemesi yeterlidir. Tüm paydaşların aynı talepte birleşmesi şartı aranmaz.

Hâkim, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 12. maddesinde yazılı belgelere dayanarak anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir. Kat mülkiyeti kurulması talebi dava dilekçesinde ileri sürülebileceği gibi, yargılama devam ederken mahkemeye sunulan beyan ve dilekçeler vasıtasıyla da talep edilebilir.

Taşınmazın ve Yapının Kat Mülkiyetine Uygunluk Şartları

Kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilebilmesi için öncelikle taşınmaz üzerinde kat mülkiyetine konu olabilecek bir yapının bulunması gerekir. Üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan arsalarda kat mülkiyeti kurulması mümkün olmadığından, bu tür taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi kural olarak satış suretiyle gerçekleştirilir.

Taşınmaz üzerindeki yapının kat mülkiyetine konu olabilmesi için oluşturulacak bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli, bağımsız kullanım imkânı sağlayan ve teknik olarak birbirinden ayrılabilir nitelikte bulunması şarttır.

Kaçak, ruhsatsız veya projeye aykırı yapılar bakımından kat mülkiyeti kurulması mümkün değildir. Bu nitelikteki yapılar üzerinde kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilemez.

Kat Mülkiyeti Kurulmasında Belge ve Tescil Koşulları

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senet düzenlenmesi ve tapu siciline tescil ile doğar. Anagayrimenkulün tamamının mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmedikçe, yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde münferit kat mülkiyeti kurulamaz.

Kat mülkiyetinin kurulması için yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca malikin veya bütün paydaşların imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimari proje ile yapı kullanma izin belgesinin bulunması şarttır. Ayrıca bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına ve yapıların özelliğine göre Kanun'un 28. maddesindeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış ve imzalanmış bir yönetim planı sunulmalıdır.

Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik aynı nitelikteki birden fazla bağımsız bölüm veya iktisadi açıdan ya da kullanım bakımından bütünlük arz eden kat veya bölümler, uygun değişiklik projesi ve yapı kullanma izin belgesi verilmesi halinde tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Ortak giderlere harcanmak veya ortak yararlanmaya tahsis edilmek amacıyla ayrılan bağımsız bölümlerin malik hanesine ise bunlardan yararlanan bağımsız bölümlerin numaraları yazılarak tescil yapılır.

Aynen Taksim Değerlendirmesi ve Satış İhtimali

Ortaklığın giderilmesi davalarında kural olarak öncelikle aynen taksim imkânı araştırılır. Ancak aynen taksimin taşınmazın ekonomik değerinde ciddi kayba yol açması, yapının bağımsız bölümlere ayrılamaması veya aynen paylaşımın taşınmazın kullanımını önemli ölçüde bozması halinde mahkemece satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.

Taşınmazın kat mülkiyeti kurulmasına hukuki, teknik veya fiili bakımdan elverişli olmaması durumunda kat mülkiyeti kurulması talebi reddedilir; mahkeme ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verir. Bu halde taşınmaz açık artırma yoluyla satılarak elde edilen bedel paydaşlar arasında pay oranlarına göre paylaştırılır.

Tahsis Usulü ve Denkleştirme Bedeli (İvaz)

Bağımsız bölümlerin hangi paydaşa özgüleneceği konusunda taraflar anlaşırlarsa hâkim bu anlaşmaya göre karar verir. Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamaması durumunda mahkeme bilirkişi raporuyla belirlenen bağımsız bölümleri taraflar arasında kura çekerek özgüler.

Bağımsız bölümlerin tahsisinde pay oranları ile bağımsız bölüm değerleri arasındaki fark için belirlenen denkleştirme bedelinin (ivaz) hüküm kurulmadan önce mahkeme veznesine depo edilmesi zorunludur. Bu bedel mahkeme veznesine depo edilmeden kat mülkiyeti yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilemez.

Dava Şartı Arabuluculuk ve Yargılama Usulü

7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik uyarınca ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuğa başvurulması dava şartı haline getirilmiştir. Bu nedenle kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesi taleplerinde de dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.

Kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Sulh hukuk mahkemesi tarafından verilen kararlara karşı, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde istinaf kanun yoluna başvurulabilir. Bölge adliye mahkemesi kararlarına karşı ise kanunda öngörülen parasal sınırın aşılması halinde temyiz yoluna gidilebilir.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy