Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) sürecinde satışa konu olan gayrimenkuller, kamuoyundaki yaygın inanışın aksine her zaman düşük fiyata satılmamaktadır. Taşınmazın ihaledeki nihai bedelini belirleyen temel unsurlar konum, bölgedeki talep düzeyi ile faiz oranları ve para akışı gibi ekonomik piyasa koşullarıdır. Faiz oranlarının yükseldiği dönemlerde para akışının mevduat hesaplarına yönelmesi sebebiyle taşınmazlara talep azalabilmekte, buna karşılık yüksek talep gören bölgelerde gayrimenkuller ortaklığın giderilmesi durumunda dahi yüksek fiyatlara satılabilmektedir.
Türk Medeni Kanunu Kapsamında Ortaklığın Giderilmesi ve Satış Kararı
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 699. maddesi uyarınca ortaklığın giderilmesinde paylaşma; malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde anlaşma sağlanamaması halinde, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi durumunda ise eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 699Kaynağı aç
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 699. maddesine göre, malın taksimi somut koşullara elverişli değilse veya paylı eşyanın belirgin bir kıymet kaybına uğramaksızın bölünmesi sağlanamıyorsa açık artırma suretiyle satış yoluna gidilir. Satışın sadece ortaklar arasında artırma yöntemiyle yapılmasına ise ancak paydaşların tümünün mutabakatıyla karar verilebilir.
İcra ve İflas Kanunu Uyarınca Açık Artırma ve Fiyat Oluşumu
Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz muammen bedelin yarısından satışa çıkarılmaktadır. Açık artırma sürecinde başka alıcı çıkmaması durumunda taşınmazın muammen bedelin yarı fiyatının biraz üzerine satılması mümkündür. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 115. maddesi uyarınca birinci ve ikinci ihale, ilanda belirlenen gün ve saatte malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi üzerinden başlatılır ve şartların yerine gelmesi halinde mal en yüksek teklif verene ihale edilir.
2004 sayılı İCRA VE İFLAS KANUNU m. 115Kaynağı aç
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 115. maddesi gereğince ihaledeki teklifin; malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi ile taşınmazla teminat altına alınmış öncelikli alacaklardan yüksek olan tutarı aşması, ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma giderlerinin üzerine çıkması aranır. Sürenin tamamlandığı anda yasal şartlar oluşmuşsa mal en yüksek teklifi sunana ihale edilir ve mülkiyet ihale alıcısına geçer.
İhale Bedelinin Ödenmesi ve İkinci Artırma Süreci
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 115. maddesi doğrultusunda elektronik satış portalında artırma tamamlandıktan sonraki ilk iş gününde sonuç tutanağı düzenlenir ve satış portalında ilan edilir. Şartlar gerçekleşmişse ihale bedelinin tutanağın ilanından itibaren yedi gün içinde icra dairesi hesabına yatırılması gerekir. İhale alıcısının en yüksek teklifi vermesine rağmen süresi içinde ihale bedelini yatırmaması durumunda, alınan teminat iade edilmeyerek öncelikle satış masraflarından düşülmek üzere hak sahiplerine alacaklarına mahsuben ödenir.
İhalede asgari ihale bedelinin teklif edilmemesi veya en yüksek teklif verenin ihale bedelini yatırmaması hallerinde ikinci artırma, birinci artırmadaki şartlar çerçevesinde önceden ilan edilen tarihte başlar. Elektronik satış portalındaki teknik aksaklıklar sebebiyle artırmanın son on dakikasında teklif verilemediği tespit edilirse icra müdürü süreyi bir gün uzatır; uzatılan artırmanın başlangıç tarihi ise karardan itibaren üç günü geçemez.
Arsa ve Tarım Arazilerinde Değeri Etkileyen Kriterler
Arsa ve tarım arazisi satışlarında taşınmazın özellikleri satış değerini ve alıcı ilgisini belirlemektedir. Arsalarda imar durumu yapılaşmayı, imar potansiyeli değer artışını belirlerken ana yol yakınlığı ulaşımı kolaylaştırmaktadır. Tarım arazilerinde ise çevredeki diğer tarım alanlarına yakınlık, köy merkezine erişim ve sulama imkanları taşınmazın değerini artıran temel unsurlardır.
İzale-i şuyu davasında taşınmaz her zaman ucuza mı satılır?
Hayır, ortaklığın giderilmesi davasında satışa konu olan taşınmazlar her zaman düşük fiyata satılmaz; konum, talep düzeyi ve piyasa koşullarına bağlı olarak yüksek fiyatlara da alıcı bulabilir.
Açık artırmada teklifler hangi bedel üzerinden başlar?
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 115. maddesi uyarınca ihale, malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi üzerinden başlatılır ve başka alıcı çıkmaması durumunda taşınmaz muammen bedelin yarı fiyatının biraz üzerine satılabilir.
İhale bedeli kaç gün içinde ödenmelidir?
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 115. maddesi uyarınca şartlar yerine gelmişse ihale bedelinin, artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde icra dairesi hesabına yatırılması gerekir.
Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması mümkün müdür?
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 699. maddesi gereğince satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy