Apartmanda Tadilat Kararı ve Karar Yeter Sayıları

Ortak Alanlarda Onarım, Tesis ve Faydalı Yenilik Nisapları

Kat malikleri anagayrimenkulün bakımına, mimari durumuna, güzelliğine ve sağlamlığına titizlikle uymakla yükümlüdür. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19/2 uyarınca, kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası bulunmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ya da değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Buna karşılık ortak yerlerin düzgün hale getirilmesi, kullanımının kolaylaştırılması ya da bu alanlardan sağlanan yararın çoğaltılması amacını taşıyan faydalı yenilik ve ilaveler, aynı Kanun'un 42/1 maddesi uyarınca kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar doğrultusunda gerçekleştirilir.

Mimari Proje Değişikliği ve Projeye Aykırı Tadilatlar

Anataşınmazın mimari projesinde değişiklik yapılması veya tadilat projesi hazırlanması bütün kat maliklerinin muvafakati ve oy birliği ile mümkündür. Mimari proje tüm kat maliklerinin oy birliğiyle değiştirilip yetkili belediyece onaylanmadıkça projedeki özgün durumun korunması ve işlemlerin projeye uygun yürütülmesi gerekir. Proje değişikliği gerektiren ve ortak yer niteliğinde bulunan çatının oy birliği kararı ve idari onay bulunmaksızın projeye aykırı şekilde yapılması halinde, bu işleme onay vermeyen kat malikinden yapım gideri talep edilemez.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19 uyarınca anataşınmazda proje değişikliği yapılarak ortak yer tesisi kurulması gereken hallerde oy birliği ile karar alınması zorunludur. Nitekim Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin E. 2015/21512, K. 2016/599 sayılı kararında vurgulandığı üzere, kat malikleri kurulunca kararlaştırılmamış ve toplantı gündeminde yetkilendirilmemiş bir tadilatın gideri kat maliklerinden aidat adı altında istenemez; talep edilebilecek tutar usulünce karar altına alınan tadilatlarla sınırlıdır.

Acil Onarım ve Güçlendirmede Kat Maliklerinin Rızası

Ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin ve ivedilikle onarılması gerektiğinin ya da binanın güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi durumunda kat maliklerinin rızası aranmaz. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19/2 gereğince, bu kapsamdaki onarım ve güçlendirme faaliyetlerinin projesine ve tekniğine uygun yapılması şartıyla kurul kararı veya beşte dört çoğunluk aranmaksızın müdahale gerçekleştirilebilir.

Bağımsız Bölüm İçi Değişiklikler ve Bitişik Alanlar

Kat maliki kendi bağımsız bölümü içerisinde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bağımsız bölümlerin birleşim yerlerinde ise anayapıya zarar vermemek koşuluyla, yalnızca bu bölüm maliklerinin ortak rızası alınarak onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Ayrıca her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere kusuruyla sebebiyet verdiği zararlardan dolayı diğer maliklere karşı hukuken sorumludur.

Isı Yalıtımı, Yakıt Dönüşümü ve Engellilere Yönelik Tadilatlar

Kat maliklerinden birinin istemi üzerine anayapıda ısı yalıtımı yapılması, ısıtma sisteminin yakıt türünün değiştirilmesi veya merkezi sistem ile ferdi sistem arasında dönüştürme kararı kural olarak kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınır. Ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi sisteme dönüştürülmesi için kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oy birliği gerekir. Usulüne uygun dönüştürme kararı verildiğinde yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır.

Engelli bireylerin yaşamı için zorunluluk gösteren durumlarda proje tadilatı istemi, kat maliklerinin en geç üç ay içinde toplanması suretiyle sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karara bağlanır. Belirtilen sürede toplantı yapılamazsa yahut talep çoğunluk tarafından kabul görmezse; ilgili kat maliki bina güvenliğinin sarsılmadığını gösteren komisyon raporuna istinaden yetkili mercilerce onaylanmış proje değişikliği ya da krokiye uygun olarak inşaat, onarım ve tesis işlemlerini gerçekleştirebilir.

Çok Bloklu Sitelerde Blok Çatısının Onarım Gideri

Birden fazla bloktan oluşan sitelerde her bloğun çatısının onarım giderinden yalnızca o blokta bulunan kat malikleri kendi arsa payları oranında sorumludur. Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin E. 2014/3668, K. 2014/8578 sayılı kararında belirtildiği üzere, ilgili bloğun çatı onarım bedeli talep edilirken diğer bloklardaki kat maliklerinin sorumluluğunu doğuracak şekilde genel site yönetimi aleyhine dava açılamaz; bu davaların pasif husumet ehliyeti yokluğu gerekçesiyle reddedilmesi gerekir.

Tadilat Giderlerine Katılma Borcu ve Kanuni Yaptırımlar

Kat malikleri, aralarında başka türlü bir anlaşma bulunmadıkça ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile toplanacak avansa arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Malikler ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiklerini veya bağımsız bölümlerinin konumu nedeniyle bu yerlerden yararlanmaya ihtiyaç duymadıklarını ileri sürerek paylarını ödemekten kaçınamazlar.

Ortak gider ve avans payını ödemeyen malik hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir ve icra takibi yapılabilir. Ödemede gecikilen günler için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20/2 gereğince kanunen aylık yüzde beş gecikme tazminatı tahakkuk ettirilir; yönetim kuruluna kanuni sınırı aşacak şekilde tazminat belirleme yetkisi tanınamaz. Ayrıca ortak gider borcunu ödemeyen maliklerin bina hizmetlerinden yararlanmasının durdurulması veya kesilmesi yönünde karar alınması mülkiyet ve yaşam hakkına müdahale oluşturur.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy