Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yargıtay Kararları

Madde 706- Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir. 2. İşgal

MADDE 237- Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. B. Satış ilişkisi doğuran haklar I. Süresi ve şerhi

Madde 692- Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar. 3. Yararlanma, kullanma ve koruma

23. Hukuk Dairesi         2015/1171 E.  ,  2016/4076 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi DAVALILAR : 1- … 2- … 3- … Vekilleri Av. … Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. – K A R A R – Davacı vekili, davalılar ile arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin tapuya şerh edilmediğini, anlaşmaya göre davalı arsa sahiplerinin …. müracaat ederek arsa içinde bulunan elektrik trafosunun bir an önce kaldırılmasını sağlayacağını, arsayı boş ve temiz olarak yükleniciye teslim edeceğini, yüklenicinin de arsa üzerinde 4 blok 72 daireden oluşan bir site inşa edeceğini ve 52 dairenin yükleniciye 20 dairenin de arsa sahiplerine pay edileceğini, yüklenicinin bu çerçevede ifaya hazırlık faaliyetlerine başladığını, davalı arsa sahiplerinin arsayı boş ve temiz olarak yapımcıya teslim etmediklerini, davalıların hisselerini 02.04.2013 tarihinde muvazaalı olarak …. devrettiklerini ve mevcut sözleşmeyi de feshettiklerini, çeşitli kalemler nedeniyle toplam 600.000,00 TL fiili zarar ve 4.000.000,00 TL yoksun kalınan kâr kaybı olduğunu ileri sürerek, fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla 100.000,00 TL'nin yasal faizi ile davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalılar vekili, davacının sözleşme tarihi itibariyle 12 ay içerisinde inşaat ruhsatı alması ve akabinde inşaata başlaması gerekirken davacının sözleşme gereği üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmeyerek kötüniyetli bir şekilde inşaat ruhsatı alması gereken sürenin bitimine iki ay kadar kala davacılara izafe edilecek nedenlerle inşaat ruhsatını alamadığını ihtar ettiğini, davalıların sözleşmeyi feshinin haklı olduğunu, trafonun kaldırılmasına yönelik müracaat hususunda davacının yetkilendirildiğini, yine de davalıların trafonun kaldırılması konusunda başvuru da bulunduklarını, trafonun yapılacak inşaata engel teşkil etmediğini, davacının belediyeye başvurarak izin alması ve sonrasında bahçe duvarını yapması gerekirken izin almadan yasal olmayan bir şekilde duvar çektiğini, feshin haklı olduğunu, davalıların zarardan sorumlu olmasının söz konusu olamayacağını, ….. Değişik iş dosyasında yapılan tespit kararının gerçeğe uygun olmadığını, dava dışı … yapılan devrin tarafların gerçek iradesine uygun olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamına göre; davacı yüklenici tarafından hazırlanan ve onaylanan proje bulunmadığı gibi ruhsat başvurusunun da mevcut olmadığı, mimari proje dışında diğer projelerin hazırlanarak idareye sunulmadığı, ruhsatsız ve kaçak olarak yapılan imalatların ekonomik değerinin olmadığı, bu imalatlardan dolayı davalı arsa sahiplerinin zenginleşmesinin söz konusu olamayacağı, ayrıca, davacı …/… S.2 yüklenicinin trafonun kaldırılması veya yerinin değiştirilmesi konusunda yetkili olması sebebiyle bu konuda yükümlülüğü arsa sahiplerine atfetmenin mümkün olmayacağı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. Taraflar arasında 17.05.2012 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 4. maddesine göre sözleşme tarihinden itibaren 12 ay içerisinde yapı ruhsatı alınması ve yapı ruhsat tarihinden itibaren de 48 ay içerisinde yapı kullanma izin belgesi alınmak suretiyle inşaatın teslimi kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin 9. maddesi doğrultusunda davalı arsa sahiplerince 22.05.2012 tarihli vekaletname de verilmiştir. Yüklenici tarafından keşide edilen 15.03.2013 tarihli ihtarnamede arsa sahiplerinden bir kısım talepler de bulunulmuş, ihtarla talep edilen hususlar hakkında arsa sahipleri yükleniciye gönderdikleri 02.04.2013 tarihli ihtarname ile yüklenicinin taleplerini kabul etmemiş ve sözleşmeyi fesh ettiklerini bildirmişler, hemen devamında aynı gün taşınmazdaki hisselerini dava dışı 3. kişiye devrederek sözleşmenin ifasını imkansız hale getirmişlerdir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tek taraflı fesh bildirimi ile sona erdirilmesi mümkün değildir. Bu nedenle yapılan fesh bildiriminin hukuki sonuç doğurduğundan bahsedilemez. Hal böyleyken; belirtilen bu bildirimle sözleşme süresinin sona ermesine daha çok uzun bir süre varken, fesih bildirimi yapılması ve peşinden de tapuda dava dışı 3. kişiye hisse devri yapılması sebebiyle davalıların kusurlu oldukları ortadadır. Davacı yüklenici ise, tapunun 3. kişiye devri karşısında sözlemenin ifasının sonraki kusurlu imkansızlık nedeniyle sona erdiğini benimseyerek eldeki davayı açmıştır. Bu durumda davacı yüklenicinin varsa yaptığı masraflarını ve kâr kayıplarını isteyebileceği açıktır. Su anda işin esasına girilerek davacının bu sözleşme nedeniyle yaptığı ve talep konusu ettiği masrafları ile oluşan kâr kaybının hesaplanarak sonucuna göre hükme varılması gerekirken arsa üzerinde yapılan bir takım işlerin (duvar, toprak dolgu vb.) dahi sırf yapı ruhsatı olmadığından bahisle arsa sahiplerinin işlerine yarayıp yaramayacağı değerlendirilmeksizin yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olmuş, hükmün bozulmasını gerektirmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 30.06.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

MADDE 26- (1) Hâkim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Duruma göre, talep sonucundan daha azına karar verebilir. (2) Hâkimin, tarafların talebiyle bağlı olmadığına ilişkin kanun hükümleri saklıdır. Hukuki dinlenilme hakkı

MADDE 177- (1) Islah, tahkikatın sona ermesine kadar yapılabilir. (2) (Ek:22/7/2020-7251/18 md.) Yargıtayın bozma kararından veya bölge adliye mahkemesinin kaldırma kararından sonra dosya ilk derece mahkemesine gönderildiğinde, ilk derece mahkemesinin tahkikata ilişkin bir işlem yapması hâlinde tahkikat sona erinceye kadar da ıslah yapılabilir. Ancak bozma kararına uymakla ortaya çıkan hukuki durum ortadan kaldırılamaz. (3) Islah, sözlü veya yazılı olarak yapılabilir. Karşı taraf duruşmada hazır değilse veya ıslah talebi duruşma dışında yapılıyorsa, bu yazılı talep veya tutanak örneği, haber vermek amacıyla karşı tarafa bildirilir. Islah sebebiyle ortaya çıkan yargılama giderleri ve karşı tarafın zararının ödenmesi

MADDE 373- (1) Yargıtay ilgili dairesinin tamamen veya kısmen bozma kararı, başvurunun bölge adliye mahkemesi tarafından esastan reddi kararına ilişkin ise bölge adliye mahkemesi kararı kaldırılarak dosya, kararı veren ilk derece mahkemesine veya uygun görülecek diğer bir ilk derece mahkemesine, kararın bir örneği de bölge adliye mahkemesine gönderilir. (2) Bölge adliye mahkemesinin düzelterek veya yeniden esas hakkında verdiği karar Yargıtayca tamamen veya kısmen bozulduğu takdirde dosya, kararı veren bölge adliye mahkemesi veya uygun görülen diğer bir bölge adliye mahkemesine gönderilir. (3) Bölge adliye mahkemesi, 344 üncü madde uyarınca peşin alınmış olan gideri kullanmak suretiyle, kendiliğinden tarafları duruşmaya davet edip dinledikten sonra Yargıtayın bozma kararına uyulup uyulmayacağına karar verir. (4) Yargıtayın bozma kararı üzerine ilk derece mahkemesince bozmaya uygun olarak karar verildiği takdirde, bu karara karşı temyiz yoluna başvurulabilir. (5) İlk derece mahkemesi veya bölge adliye mahkemesi kararında direnirse, bu kararın temyiz edilmesi durumunda inceleme, kararına direnilen dairece yapılır. Direnme kararı öncelikle incelenir. Daire, direnme kararını yerinde görürse kararını düzeltir; görmezse dosyayı Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna gönderir.[62] (6) (Ek: 17/4/2013-6460/1 md.) Davanın esastan reddi veya kabulünü içeren bozmaya uyularak tesis olunan kararın önceki bozmayı ortadan kaldıracak şekilde yeniden bozulması üzerine alt mahkemece verilen kararın temyiz incelemesi, her hâlde Yargıtay Hukuk Genel Kurulunca yapılır. (7) Hukuk Genel Kurulunun verdiği karara uymak zorunludur. ÜÇÜNCÜ BÖLÜM Yargılamanın İadesi Konu