Kat Karşılığı İnşaatta Tapu İptali ve Tescil Davası

MADDE 1- Sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur. İrade açıklaması, açık veya örtülü olabilir. 2. İkinci derecedeki noktalar

MADDE 19- Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır. Borçlu, yazılı bir borç tanımasına güvenerek alacağı kazanmış olan üçüncü kişiye karşı, bu işlemin muvazaalı olduğu savunmasında bulunamaz. E. Genel işlem koşulları I. Genel olarak

MADDE 2- Taraflar sözleşmenin esaslı noktalarında uyuşmuşlarsa, ikinci derecedeki noktalar üzerinde durulmamış olsa bile, sözleşme kurulmuş sayılır. İkinci derecedeki noktalarda uyuşulamazsa hâkim, uyuşmazlığı işin özelliğine bakarak karara bağlar. Sözleşmelerin şekline ilişkin hükümler saklıdır. II. Öneri ve kabul 1. Süreli öneri

6. Hukuk Dairesi         2021/434 E.  ,  2022/50 K. "İçtihat Metni" : Sivas 1.Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki tapu iptal tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik verilen hüküm süresi içinde davacı … Mirasçıları … vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. – K A R A R – Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmeden dönüldüğünün tespiti ile tapu iptali ve tescil, alacak istemine ilişkin olup yerel mahkemece, davanın reddine dair verilen hüküm davacı vekilince istinaf edilmiş, Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile yerel mahkeme kararını kaldırarak davanın alacak istemi bakımından kabulüne, sözleşmeden dönüldüğünün tespiti ve tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar vermiş, bu karar davacı vekilince temyiz edilmiştir. Davacı vekili, müvekkili ile davalı yüklenici arasında Sivas 2. Noterliğinin 11.09.2017 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, daha sonra müvekkilinin 01.10.2017 tarihli adi yazılı sözleşme ile yüklenicinin yapacağı 4 adet bağımsız bölümü satın almak için 600.000,00 TL bedel karşılığı yüklenici ile anlaştıklarını, müvekkilinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi konusu arsayı yükleniciye devrettiğini, müvekkilinin adi yazılı sözleşme gereği 26.09.2018 tarihine kadar 250.000,00 TL ödediğini, inşaat süresinin ruhsat tarihinden itibaren 12 ay olduğunu ve yapı ruhsatının 29.09.2017 tarihli olmasına karşın inşaatın halen bitirilmediğini, bu aşamadan sonra yüklenicinin ediminin yerine getirilmesinin beklenemeyeceğini,bu nedenle müvekkilinin taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden döndüğünün kabulünün gerektiğini, müvekkilinin yükleniciye devrettiği 581 ada 389 nolu parselin davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini, taraflar arasındaki bağımsız bölüm satışına ilişkin 01.10.2017 tarihli sözleşmenin adi yazılı olarak yapılması nedeni ile geçersiz olduğunu ve müvekkilince ödenen 250.000,00 TL’nin davalıdan tahsilini, davanın kabulünü talep etmiştir. Davalı vekili, taraflar arasında Sivas 2. Noterliğinin 11.09.2017 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, daha sonra 01.10.2017 tarihli ikinci bir sözleşme imzalandığını ve bu sözleşmenin 4. maddesinde ‘’ Noter sözleşmesindeki dört daire …’e 600.000TL karşılığında müteahhitten satın alınmıştır. Noter sözleşmesi geçersiz sayılacaktır’’ hükmü ile taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz kılındığını, daha sonra 581 ada 389 parsel sayılı taşınmazın tamamının satış yoluyla müvekkiline devredildiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz kılınması ile taşınmaz üzerinde yapılan bağımsız bölümler 600.000,00TL karşılığında davacıya satıldığını ve davacının ödemeleri yapmadığı için inşaatın zamanında bitirilemediğini, taraflar arasında davacının iddia ettiği gibi bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmadığını, 01.10.2017 tarihli sözleşme ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğunun kararlaştırıldığını, davanın reddini savunmuştur. Yerel mahkemece, kat karşılığı inşaat sözleşmesi sonrasında yapılan adi yazılı sözleşmenin davacının yaptığı tapu devri ile geçerli hale gelmiş olduğu, geçerli hale gelen adi yazılı sözleşme gereği bedel ödeme borcunu yerine getirmeyen davacının gecikmeye kendinin sebebiyet verdiği ve taraflar arasında yapılan her iki sözleşmede ayakta olduğun gerekçesi ile davanın tümden reddine karar verilmiş, bu karar davacı vekilince istinaf edilmiştir. Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, 01.10.2017 tarihli adi yazılı sözleşme ile taraf iradelerinin fesihte birleştiği ve fesihten sonra yapılan tapu devri nedeni ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dönme ve tapu iptal tescil taleplerine ilişkin istinaf taleplerinin reddine, adi yazılı sözleşme ile davalıya ödenen bedelin iadesi istenmekle bu sözleşmeden dönüldüğünün kabul edilmesi gerektiği ve adi yazılı sözleşme kapsamında davalıya ödenen 250.000,00TL’nin iadesine karar verilmesi gerektiği gerekçesi ile davacı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile yerel mahkeme kararının kaldırılmasına, davacı vekili tarafından açılan, sözleşmeden dönüldüğünün tespiti, tapu iptal ve tescil talebi yönünden davanın reddine, alacak talebi yönünden davanın kabulüne karar verilmiş, bu karar davacı vekilince temyiz edilmiştir. Sözleşme tarihine göre uygulanması gereken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 1 ve devamı maddelerinde sözleşmenin kurulması ve hükümleri düzenlenmiş olup; sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla (rızalarını beyan etmeleriyle) kurulur (TBK 1/1). İrade açıklaması, açık veya örtülü (zımni) olabilir (TBK 1/2). Taraflar sözleşmenin esaslı noktalarında uyuşmuşlarsa, ikinci derecedeki noktalar üzerinde durulmamış olsa bile, sözleşme kurulmuş sayılır (TBK 2/1).İkinci derecedeki noktalarda uyuşulamazsa hâkim, uyuşmazlığı işin özelliğine bakarak karara bağlar (TBK 2/2). İcap ve kabul ile yani önerinin diğer tarafça kabul edilmesi ile birbirine uygun karşılıklı irade açıklaması gerçekleştiğinden sözleşme ilişkisi kurulmuş olur. Sözleşme ilişkisinin varlığı halinde tarafların hak ve yükümlülükleri bu sözleşme kapsamına göre belirlenmelidir. Sözleşmede açık hüküm olmayan hallerde ise yasada yer alan tamamlayıcı kurallardan da yararlanılmalıdır. TBK'nın 19. maddesine göre; bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak amaçlarına bakılmalıdır. Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde; Taraflar arasında 11.09.2017 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra 01.10.2017 tarihli ikinci bir adi yazılı sözleşme imzalandığı anlaşılmıştır. Adi yazılı sözleşmenin 4. maddesinde her ne kadar ‘’ noter sözleşmesi geçersizdir’’ ifadesi geçmekte ise de tüm dosya kapsamı, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve 01.10.2017 tarihli sözleşmenin tamamı birlikte değerlendirildiğinde, bu ifadenin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tamamına yönelik değil, sadece paylaşım hükümlerine yönelik olduğunun kabulü gerekmektedir. Hal böyle iken; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olduğu ve dava tarihi itibarı ile TBK 473. maddesi hükmüne göre, davalı yüklenicinin inşaatı süresinde tamamlayamayacağının anlaşılması karşısında sözleşmenin, geriye etkili feshine (dönme) ve tasfiyesine karar vermek gerekmektedir. Sözleşmeden dönme halinde taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulur ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu nedenle yüklenicinin inşaata ilişkin iş bedelinin dava tarihi itibarı ile rayiç değeri hesaplanıp, davacı tarafından yükleniciye sözleşmeler kapsamında yapılan ödemeler de dikkate alınarak sonucuna göre karar verilmesi, ayrıca geriye etkili fesih ile birlikte tapu iptali ve tescil isteminin de değerlendirilmesi gerekmektedir. Yapılan açıklamalara aykırı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün, davacı yararına bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda yazılı nedenlerle davacı mirasçıları vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün temyiz eden davacılar yararına BOZULMASINA, temyiz peşin harcın talep halinde davacılara iadesine, 6100 sayılı HMK 373. madde hükümleri gözetilerek dosyanın Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesi'ne, karardan bir örneğinin ise ilk derece mahkemesine gönderilmesine, 17.01.2022 gününde oy birliğiyle karar verildi.

14. Hukuk Dairesi         2016/13949 E.  ,  2019/5741 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 23/10/2014 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 18/06/2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: _ K A R A R _ Davacı, davalı mal sahibi ile 29/05/2009 yılında Didim 1. Noterliği'nde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve daire karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını, sözleşme hükümleri uyarınca üzerine düşen edimlerini yerine getirmiş olmasına rağmen sözleşmenin 3. maddesi gereği kendisine düşen ikinci bodrum kattaki 1 No'lu (birinci bodrum katta eklentisi olan) bir adet bağımsız bölümün tapusunun iptali ile adına tescilini istemiştir. Davalı, derdestlik itirazında bulunarak davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davacının aynı taşınmaz için alacak davası açtığı ve feragat ile sonuçlanıp kesinleştiği, aynı taşınmaz için bu kez tapu iptali tescil istemi ile dava açması dürüstlük kuralına aykırı olduğundan davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü davacı vekili temyiz etmiştir. Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali tescil istemine ilişkindir. Davacı yüklenici ile davalı arsa maliki arasında Didim 1. Noterliğinin 29.05.2009 tarih 5265 yevmiye No'lu gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Davacı bu sözleşme gereği üzerine düşen edimlerini yerine getirdiğini, arsa malikine düşen daireleri teslim ettiğini belirterek sözleşme gereği kendisine düşen daireyi arsa malikinin vermediğini iddia ederek tescil isteminde bulunmuştur. Davacı yüklenici tarafından 2. Asliye Hukuk Mahkemesinde 2013/387 Esas açılan ve feragat sonucu ret edilen dava dosyasındaki dilekçe ve evrak içeriği incelendiğinde, davacı yüklenici kendisine yapılan eksik ödemeler karşılığı 70,000TL’nin faizi ile arsa malikinden tahsilini istemiştir. Eldeki davada ise sözleşme uyarınca kendisine bırakılan ikinci bodrum kattaki 1 No'lu dairenin tapusunun iptali ile tescili isteminde bulunulduğundan istemin incelenmesi gerekir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen sözleşme türüdür. Bu sözleşme türünde, yüklenici inşaatı tam ve eksiksiz olarak bitirip teslim etme borcunu, arsa sahibi de taşınmazı yükleniciye devretme borcunu üstlenmiştir. Yüklenici bağımsız bölümün adına tescilini isteyebilmesi için edimini tam olarak yerine getirmeli taşınmazda eksik ve kusur bulunmamalıdır O halde, mahkemece yapılacak iş; inşaata ait proje, ruhsat ve tarafların gösterecekleri deliller toplanarak uzman bilirkişi eşliğinde taşınmaz başında keşif yapılmalı, yüklenicinin sözleşme gereği arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirip getirmediği araştırılmalı, dava konusu bağımsız bölüm zeminde belirlenmeli ve belirlenen bu bağımsız bölümün sözleşme uyarınca davacı yükleniciye düşüp düşmediği kesin olarak tespit edilmeli ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve araştırma sonucu hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda yazılı nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin yatırılan harcın iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 25.09.2019 tarihinde oy birliği ile karar verilmiştir.

Madde 716- Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir. Bir taşınmazın mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebrî icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişi tescili doğrudan doğruya yaptırabilir. Bir taşınmazın mülkiyetinde eşler arasındaki mal rejimi dolayısıyla meydana gelen değişiklikler, eşlerden birinin istemiyle tapu kütüğüne doğrudan tescil olunur. C. Taşınmaz mülkiyetinin kaybı

1. Hukuk Dairesi         2016/9110 E.  ,  2019/5739 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ DAVA TÜRÜ : TAPU İPTALİ VE TESCİL-TAZMİNAT Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil davası sonunda, yerel mahkemece davanın reddine ilişkin olarak verilen karar davacı vekili tarafından süresinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 07.11.2019 Perşembe günü saat 9.25'de daireye gelmeleri için taraf vekillerine tebligat yapıldığı halde gelmedikleri anlaşıldı, incelemenin dosya üzerinde yapılmasına, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hakimi …'un raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp düşünüldü: -KARAR- Dava, tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel istemine ilişkindir. Davacı, davalı …’a ait … ada … ve … parsel ile davalı …’e ait … parsel sayılı taşınmazların tevhit işlemine tabi tutularak … ada … parsel sayılı taşınmazın oluştuğunu, taraflar ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca  yapılacak olan binanın dubleks bölümlerinin yükleniciye, diğer bağımsız bölümlerin ise davalılara ait olması karşılığında anlaşma sağlandığını, davalılardan …’nun şirket çalışanı olduğunu ve işleri takip ettiğini, … ada … parsel sayılı taşınmaz üzerindeki 31 nolu bağımsız bölümün yüklenici firmaya ait olmasına rağmen, davalı … tarafından …’a, ondan …’na, …'tan da ….’e satış suretiyle temlik edildiğini, son taşınmaz maliki …’ın …’un akrabası olduğunu, devirlerin … lehine mal kaçırma gayesiyle yapıldığını ileri sürerek, öncelikle tapu iptali ve tescile, aksi halde bedele karar verilmesini istemiştir. Davalı …, zamanaşımı itirazında bulunarak davanın reddini savunmuştur. Davalı …, bedeli mukabilinde taşınmazı devraldığını, tapu kaydına güvenen iyi niyetli üçüncü kişi olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. Diğer davalılar ise, davayı kabul etmediklerini, iyi niyetli olduklarını belirterek davanın reddini savunmuşlardır. Mahkemece, ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacı şirket ile davalılar arasında … 4. Noterliğinin 29.04.2005 kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin düzenlendiği, daha sonra davalılara ait üç adet taşınmazın tevhit işlemine tabi tutularak …. ada … parsel sayılı taşınmazın oluştuğu ve davacı şirket adına tescil edildiği, davalı …’un şirket çalışanı olduğu, kat irtifakının kurulması ile birlikte dava konusu taşınmaz üzerinde bağımsız bölümlerin kurulduğu, taraflar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca 31 nolu bağımsız bölümün davacı şirkete ait olduğunun kararlaştırıldığı ve arsa sahibi davalı … adına tescil edildiği, 14.03.2007 tarihinde davacı şirkete ait 31 nolu bağımsız bölümün davalı … tarafından davalı …’a, ondan davalı …’a, ondan da diğer davalı …’e satış suretiyle temlik edildiği anlaşılmaktadır. İddianın içeriği ve ileriye sürülüş biçimine göre dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel istemine ilişkindir. Oysa, mahkemece, uyuşmazlığın vekalet görevinin kötüye kullanılması ve inançlı işlem hukuki nedenlerine dayandığı yönündeki yanılgılı nitelendirmesi ile sonuca gidilmiş, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil iddiası bakımından bir araştırma yapılmış değildir. Hâl böyle olunca, öncelikle davacı şirket ile davalılar …. ve … arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nazara alınmak suretiyle gerekli araştırma ve incelemenin yapılması, … ve … dışındaki davalıların iyi niyetli olup olmadıklarının, bir başka ifadeyle TMK'nun 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanıp yararlanamayacaklarının araştırılması, … ve … dışındaki davalıların iyi niyetli olduklarının tespit edilmesi halinde, davacı şirketin tazminat isteğininde bulunduğu gözetilerek tazminat isteği yönünden inceleme yapılarak varılacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken, bu hususlar gözetilmeksizin eksik inceleme ile yetinilerek yazılı olduğu üzere karar verilmesi doğru değildir. Davacının yerinde bulunan temyiz itirazlarının kabulü ile, hükmün (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 07.11.2020 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

MADDE 473- Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir. Meydana getirilmesi sırasında, eserin yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, işsahibi bunu önlemek üzere vereceği veya verdireceği uygun bir süre içinde yükleniciye, ayıbın veya aykırılığın giderilmesi; aksi takdirde hasar ve masrafları kendisine ait olmak üzere, onarımın veya işe devamın bir üçüncü kişiye verileceği konusunda ihtarda bulunabilir. 4. Ayıp sebebiyle sorumluluk a. Ayıbın belirlenmesi

MADDE 12- (1) Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. (2) İrtifak haklarına ilişkin davalar, üzerinde irtifak hakkı kurulan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. (3) Bu davalar, birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde, diğerleri hakkında da açılabilir. Karşı davada yetki