Kat Karşılığı İnşaatta Teminat İpoteği ve Paraya Çevrilmesi

23. Hukuk Dairesi         2016/5225 E.  ,  2019/4066 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki menfi tespit davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik verilen hükmün davacı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davacı şirket vekili Avukat … ile davalı vekili Avukat …'un gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. – KARAR – Davacı vekili, taraflar arasında imzalanan 12.09.2011 tarihli ipotek sözleşmenin 8. maddesinde inşa edilecek yapının teminatı olmak üzere arsa sahibi davalı lehine (bütün paydaşları temsilen) 500.000 TL.lik ipotek tesis edileceğinin öngörüldüğünü, 9. maddesinde de ipotek sözleşmesinin 13.07.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin eki niteliğinde olduğunun açıkça yazıldığını, müvekkili şirket tarafından binanın zamanında ve eksiksiz olarak inşa edilip, hakları nispetinde arsa sahiplerine teslim edildiğini, teminat ipoteğinin kaldırıldığını düşünen müvekkili şirket aleyhine ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatıldığını, ipotek sözleşmesinin bütün arsa paydaşları adına imzalanmasına rağmen davalı tarafından tek başına icra takibine girişildiğini, bu durumun diğer paydaşları şaşkınlığa uğrattığını, teminat amacıyla verilen ipoteğin kesin borç ipoteği imiş gibi davalı tarafından takibe konulmuş olmasının davalının kötü niyetinin açık göstergesi olduğunu ileri sürerek müvekkili şirketin takibe konu ipotek senedinden dolayı davalıya borçlu olmadığın tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, öncelikle görev itirazında bulunarak, takip konusu ipoteğin teminat ipoteği değil, borç ipoteği olduğunu, taraflar arasında yapılmış olan 12.09.2011 tarihli ipotek sözleşmesinin davacının sözleşmeye riayet etmemesi nedeniyle ifa edilemediğini, takibe konu borç ipoteğinin ise davacının müvekkiline borcu nedeniyle konulmuş bir ipotek olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir. Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre icra dosyasına sunulan resmi senedin içeriğinden; davacı şirketin, davalı …'dan 500.000 TL aldığının ve bu borca karşılık davalı lehine 1. derecede bila faiz ve 2 yıl süreli ipotek tesis edildiğinin belirtildiği, bu resmi senedin tapuya işlendiği ancak dava dilekçesine ekli ipotek sözleşmesinin tapuya işlemediği gibi resmi senette bu ipotek sözleşmesine atıfta bulunulmadığından davacı tarafın iddialarına itibar edilemeyeceği, bu yöndeki iddiasını yazılı delille ispat edemeyen davacı tarafın tanık dinletme talebine davalı tarafça muvafakat edilmediği, davacının açıkça yemin deliline de dayanmadığı gerekçesiyle ispatlanamayan davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin aşağıdaki bent kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2-Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde; yükleniciye verilmesi gereken bağımsız bölümlere ilişkin arsa payları, sözleşmenin imzalanmasına müteakip, ifadan önce tapuda yüklenici üzerine geçirilebilir. Bu yol tercih edilerek arsa sahibi kendini güvence altına almak amacıyla; yükleniciye devredeceği tapu kayıtları üzerine, kendi lehine ipotek tesis ederek tapu devrini yapabilir. Ayıplı ve eksik işlerle gecikme zararının varlığı halinde, ipotek paraya çevrilerek zararın giderilmesine çalışılır. Somut olayda, taraflar arasında düzenlenen 12.09.2011 tarihli ipotek sözleşmesi ile tapuda düzenlenen takip dayanağı ipotek akit tablosunun, içerikleri itibariyle tamamen birbiri ile uyumlu ve aynı şartları ihtiva ettikleri, ipotek sözleşmesinin 13.07.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin eki niteliğinde olduğunun açıkça düzenlendiği bu itibarla; ipoteğin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapuların peşin olarak verilmesinin teminatını teşkil ettiği anlaşılmaktadır. Bu nedenle; mahkemenin takip konusu ipoteğin kesin borç ipoteği olduğu yönündeki kabulü hatalıdır. Yüklenicinin arsa sahibine inşaatın tamamlanması için verdiği ipotek, inşaatın tam ve eksiksiz teslim edildiği ispatlanmadığı sürece terkin edilemeyeceğinden, mahkemece bu yönde araştırma yapılarak oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerektiğinden, eksik incelemeye dayalı olarak yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde hüküm tesisinde isabet görülmemiştir. SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davacı yararına takdir olunan 2.037,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalıdan alınarak, davacıya verilmesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 07.10.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Hukuk Genel Kurulu         2013/13-1114 E.  ,  2013/1041 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ     : İstanbul 1. Tüketici Mahkemesi TARİHİ      : 25/03/2013 NUMARASI      : 2013/151-2013/356 ASIL DOSYADA Taraflar arasındaki “itirazın iptali ve menfi tespit” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İstanbul 1. Tüketici Mahkemesince asıl davada, davalılardan G. E.  hakkındaki  davanın reddine, diğer davalılar M. M. Ö. ve R. M. hakkındaki davanın kısmen kabulüne; birleşen davanın kısmen kabulüne dair verilen 11.09.2007 gün ve 2004/3466 E., 2007/448 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili ve davalılardan M. M. Ö. ile R. M. vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 24.02.2009  gün ve 2009/376-2234 sayılı ilamı ile; (…Davacı, davalılardan G. E.'a 2000 yılında konut kredisi verdiğini, diğer davalıların da sözleşmeyi kefil olarak imzaladıklarını kat ihtarına rağmen borcun ödenmediğini, girişilen takibe de itiraz edildiğini ileri sürerek itirazın iptaline, %40 tazminatın tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalılar verilen kredi karşılığında taşınmaz üzerine limit ipoteği konulduğunu, davacı bankanın ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlattığını, aynı borç nedeniyle iki takibin birlikte  yürütülemeyeceğini savunarak davanın reddini dilemişler, davalılardan kefiller M. M. Ö. ve  R. M birleşen davalarında sözleşmede faiz oranlarına ilişkin kısmın boş bırakıldığı ve sözleşmenin tarihsiz olduğu, sözleşme yabancı para üzerinden yapılsa da ödemelerin TL. üzerinden yapıldığı alınan kredinin iki katı oranında  ipotek verildiği, sözleşmenin geçersiz olduğu ileri sürülmek suretiyle girişilen takipten dolayı borçlu olmadıklarının tespitine karar verilmesini istemişlerdir. Mahkemece, alacağın ipotekle temin edilmesi halinde bile kefiller hakkında tahsilde tekerrür  olmamak kaydı ile adiyen takipte bulunabileceği, sözleşmede faiz oranlarının gösterilmemiş olması  sözleşmeyi geçersiz kılmayacağı, geri ödeme planında akdi faiz oranının gösterildiği, davacının temerrüt    faizi isteyemeyeceği gerekçe gösterilmek ve bilirkişi raporu esas alınmak suretiyle asıl borçlu Gülsüm yönünden geçerli bir itiraz bulunmadığından ve bu davalı yönünden davacının dava açmakta hukuki yararı bulunmadığından davanın reddine diğer davalı kefiller yönünden tahsilde tekerrür olmamak kaydıyla 78.678.02 Euro üzerinden itirazın iptaline asıl alacak tutarı olan 69.360.Euro’ya takip tarihinden itibaren yıllık %11,4 faiz ve faize %5 BSMV uygulamasına, 49.057.96.YTL inkar tazminatının tahsiline, birleşen davada davacıların 15.555.86.YTL borçlu olmadıklarının tespitine karar verilmiş; hüküm, davacı ve davalılardan M. M. Ö. ve R. M. (birleşen davanın  davacıları) tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının tüm, davalı-birleşen davanın davacılarının diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2-Mahkeme kararında her ne kadar alacağın ipotekle temin edilmiş olması halinde bile tahsilde tekerrür olmamak kaydıyla kefiller hakkında ayrıca adiyen takipte bulunabileceği gerekçe gösterilmek suretiyle yazılı şekilde hüküm kurulmuş ise de icra iflas Yasası'nın 45. Maddesinde "Rehinle temin edilmiş bir alacağın borçlusu iflasa tabi şahıslardan olsa bile alacaklı yalnız rehinin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapabilir. Ancak rehinin tutarı borcu ödemeye yetmezse alacaklı kalan alacağını iflas veya haciz yoluyla takip edebilir." yazılıdır. Davacının verdiği kredi nedeniyle hem ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla hem de haciz yoluyla iki ayrı takipte bulunduğu uyuşmazlık konusu değildir. Hal böyle olunca mahkemece anılan yasa maddesi incelenip, irdelenmeksizin ve bu madde doğrultusunda işlem yapılmaksızın yazılı şekilde hüküm tesis edilmiş olması usül  ve yasaya aykırıdır.…) gerekçesiyle birinci bentte belirtilen nedenlerle davacının tüm, davalı-birleşen davanın davacılarının diğer temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte belirtilen nedenle temyiz olunan kararın davalı-birleşen davanın davacıları yararına bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir. TEMYİZ EDEN: Davalı-birleşen dava davacıları M.. M.. Ö.. ve R.. M.. vekili HUKUK GENEL KURULU KARARI Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü: Asıl dava, itirazın iptali; birleşen dava, menfi tespit istemlerine ilişkindir. Davacı, davalılardan G. E.'a 2000 yılında konut kredisi verdiğini, diğer davalıların da sözleşmeyi kefil olarak imzaladıklarını kat ihtarına rağmen borcun ödenmediğini, girişilen takibe de itiraz edildiğini ileri sürerek itirazın iptaline, %40 tazminatın tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalılar, verilen kredi karşılığında taşınmaz üzerine limit ipoteği konulduğunu, davacı bankanın ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlattığını, aynı borç nedeniyle iki takibin birlikte  yürütülemeyeceğini savunarak davanın reddini dilemişler, davalılardan kefiller M. M. Ö. ve  R. M. birleşen davalarında sözleşmede faiz oranlarına ilişkin kısmın boş bırakıldığı ve sözleşmenin tarihsiz olduğu, sözleşme yabancı para üzerinden yapılsa da ödemelerin TL. üzerinden yapıldığı alınan kredinin iki katı oranında  ipotek verildiği, sözleşmenin geçersiz olduğu ileri sürülmek suretiyle girişilen takipten dolayı borçlu olmadıklarının tespitine karar verilmesini istemişlerdir. Mahkemece, alacağın ipotekle temin edilmesi halinde bile kefiller hakkında tahsilde tekerrür  olmamak kaydı ile adiyen takipte bulunabileceği, sözleşmede faiz oranlarının gösterilmemiş olmasının,  sözleşmeyi geçersiz kılmayacağı, geri ödeme planında akdi faiz oranının gösterildiği, davacının temerrüt    faizi isteyemeyeceği gerekçe gösterilmek ve bilirkişi raporu esas alınmak suretiyle asıl borçlu Gülsüm yönünden geçerli bir itirazının ve davayı açmakta hukuki yararının bulunmadığından davanın reddine; diğer davalı kefiller yönünden, tahsilde tekerrür olmamak kaydıyla 78.678.02 Euro üzerinden itirazın iptaline asıl alacak tutarı olan 69.360.Euro’ya takip tarihinden itibaren yıllık %11,4 faiz ve faize %5 BSMV uygulamasına, 49.057.96.YTL inkar tazminatının tahsiline, birleşen davada davacıların 15.555.86.YTL borçlu olmadıklarının tespitine dair verilen karar; Özel Dairece metni aynen yukarıda başlık bölümünde alınan ilam ile bozulmuş; mahkemece, önceki gerekçelerle direnme kararı verilmiştir. Hükmü davalı-birleşen davanın davacıları Meryem Meltem Özdemir ve Rezzan Mavitan vekili temyiz etmiştir. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davalılar-birleşen davanın davacıları M. M. Ö. ve R. M.’ın, diğer davalı G. E.’ın kullanmış olduğu konut kredi sözleşmesini müşterek müteselsil kefil sıfatı ile imzalamaları karşında, İİK’nun 45.maddesinin adı geçen kişiler bakımından da uygulanma olanağı bulunup bulunmadığı noktasında toplanmaktadır. Yukarıda Özel Daire bozma ilamında açıklanan maddi olgu kapsamında taraflar arasındaki hukuki ilişkinin daha iyi anlaşılabilmesi için konuyla ilgili açıklamalarda bulunulması yararlı görülmüştür. Asıl davanın davacısı banka ile davalılardan G. E. arasında tarihsiz olarak düzenlenen “Konut Kredi Sözleşmesi” ile 160.000.DM kredinin davalı G. E. tarafından kullanıldığı, davalının bu kredi sözleşmesini asıl borçlu sıfatı ile imzaladığı ayrıca bu kredinin teminatı olarak, 03.07.2000 tarihli “İpotek Senedi” ile davalıya ait olan Beşiktaş İlçesi, Dikilitaş Mahallesi, 1288 ada, 8 parsel üzerinde bulunan kat irtifaklı binanın 2 nolu bağımsız bölümü üzerine davacı banka lehine ipotek tesis edildiği, diğer davalılar G. Erlat ve M. M. Ö.’in ise kredi sözleşmesini müşterek borçlu ve müteselsil kefil sıfatı ile imzaladıkları, davalı asıl borçlu G.E. adına kayıtlı taşınmazın 27.03.2011 tarihinde davalı kefil M. M. Ö.’e üzerindeki ipotek ile yükümlü olarak devir edildiği, davacı bankanın 10.01.2003 tarihinde kredi sözleşmesine dayanarak davalılar hakkında İstanbul 14.İcra Müdürlüğü’nün 2003/666 E.sayılı takip dosyası ile ilamsız takip başlattığı, davalı kefiller M. M. Ö. ve R. M. tarafından bu takibe itiraz edilmesi üzerine eldeki itirazın iptali davası açıldığı; ayrıca davacı bankanın İstanbul 14.İcra Müdürlüğü’nün 2003/179 E. ve 2003/1300 E.sayılı icra dosyalarından kredi sözleşmesi ve ipotek senedine dayanarak, aynı tarihte davalılar G. E. ve Meryem M. Ö. hakkında ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takip başlattığı, bu takiplerinden daha sonra borçluların şikayeti üzerine iptal edildiği, bundan sonra davacı bankanın 30.04.2004 tarihinde İstanbul 10.İcra Müdürlüğü’nün 2004/255 E. sayılı dosyası ile yine aynı borçlu davalılar hakkında ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takip başlattığı, bu takibin halen derdest olduğu, bunun üzerine asıl davanın davalıları R. M. ile M. M. Ö’in İstanbul 1.Tüketici Mahkemesi’nin 2004/236 E. sayılı dosyası ile  asıl davanın davacısı banka hakkında söz konusu kredi sözleşmesi ve takipler nedeniyle borçlu olmadıklarının tespiti davası açtığı ve bu iki davanın birleştiği hususlarında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Yukarıda belirtilen maddi olgular karşısında konunun hukuki nitelendirmesinin yapılması yararlı olacaktır. Mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun “Müteselsil kefalet” başlığını taşıyan 487. maddesinde aynen; “Kefil, borçlu ile beraber müteselsil kefil ve müşterek müteselsil borçlu sıfatı ile veya bu gibi diğer bir sıfatla borcun ifasını deruhde etmiş ise alacaklı asıl borçluya müracaat ve rehinleri nakde tahvil ettirmeden evvel kefil aleyhinde takibat icra edebilir. Bu babın hükümleri, bu nevi kefalete de tatbik olunur.” denilmiştir. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun (İİK) “Rehin ve ipotekle temin edilmiş alacaklar” başlığını taşıyan 45.maddesi ise; “Rehinle temin edilmiş bir alacağın borçlusu iflasa tabi şahıslardan olsa bile alacaklı yalnız rehinin paraya çevrilmesi yoliyle takip yapabilir. Ancak rehinin tutarı borcu ödemeğe yetmezse alacaklı kalan alacağını iflas veya haciz yoliyle takip edebilir. 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan rehinle temin edilmiş alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapılabilir veya haciz yoluna başvurulabilir. Poliçe ve emre muharrer senetlerle çekler hakkındaki 167 nci madde hükmü mahfuzdur. İpotekle temin edilmiş faiz ve senelik taksit alacaklarında, alacaklının intihabına ve borçlunun sıfatına göre, rehinin paraya çevrilmesi veya haciz yahut iflas yollarına müracaat olunabilir.” hükmünü içermektedir. İİK.'nun 45.maddesi asıl borçlular ile ilgili olarak düzenlenmiş olup, alacağı rehinle temin edilen bir kimsenin, "rehni veren" hakkında doğrudan doğruya genel haciz yolu ile takibe geçilmesini önlemekte ve rehinle temin edilmiş bir alacağın borçlusu iflasa tabi şahıslardan olsa bile, alacaklının yalnız rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapabileceğine ilişkindir. 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 487.maddesinde açıklanan şekilde kefil, borçlu ile beraber müteselsil kefil ve müşterek-müteselsil borçlu sıfatı ile veya bu gibi diğer bir sıfatla borcun ifasını deruhte etmiş ise; alacaklı, asıl borçluya müracaat ve rehinleri nakde tahvil ettirmeden evvel, kefil aleyhine takibat icra edebilir. Müşterek borçlu-müteselsil kefil, ipoteği kendi kefaletini de karşılayacak şekilde  borca yetecek miktarda vermişse, alacaklı sadece İ.İ.K.'nun 45.maddesi göre, rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapabilir. Aksine olarak ipotek, sadece borçlu lehine yada kredi sözleşmesindeki borç için verilmişse kefilin kendi kefaletini karşılamayan arta kalan borç miktarı için alacaklı İ.İ.K.'nun 45.maddesine başvurma zorunluluğu olmadan, Borçlar Kanunu'nun 487.maddesine göre tüm alacak için tahsilde tekerrür olmamak kaydı ile genel haciz yoluyla takip yapabilir. Nitekim aynı ilke, Hukuk Genel Kurulu'nun 14.10.1972 gün ve 1972/215 E.- 841 K.;  18.04.2001 gün ve 2001/12-354 E.- 367 K.; 18.11.2009 gün ve 2009/19-426 E.- 543 K. sayılı kararlarında da benimsenmiştir. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davalı G.E’ın 03.07.2000 tarih ve 2904 yevmiye nolu ipotek resmi senedi ile sadece asıl borçlunun sorumluluğu için gayrimenkul ipoteği verdiği, daha sonra ipotekli taşınmazın müteselsil kefillerden asıl davanın davalısı M.  M. Ö.’e ipotekle yükümlü olarak devir edildiği, asıl davanın davacısı bankanın ise hem kredi sözleşmesine, hem de ipotek senedine dayanarak,  asıl borçlu ve müteselsil kefiller hakkında, icra takibi başlattığı uyuşmazlık konusu değildir. Yukarıda etraflıca açıklandığı üzere, davacı bankanın kefil olan davalılar hakkında her iki takip yolunu da seçmiş olmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Bu durumda, İİK.nun 45.maddesinin kefiller hakkında da uygulanması gerektiğinden söz edilemez. Hal böyle olunca, mahkemenin bu yöne ilişkin direnmesi yerindedir. Ne var ki, işin esası yönünden Özel Dairece bir inceleme yapılmadığından, bu yöne ilişkin inceleme yapılmak üzere dosya Özel Daireye gönderilmelidir. S O N U Ç : Yukarıda açıklanan nedenlerle, direnme uygun bulunduğundan, davalı-karşı davacılar M. M. Ö. ve R. M. vekilinin işin esasına ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın 13. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE, 6217 sayılı Kanunun 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440.maddesi uyarınca 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 10.07.2013 gününde oybirliği ile karar verildi.

Madde 45 – Rehinle temin edilmiş bir alacağın borçlusu iflasa tabi şahıslardan olsa bile alacaklı yalnız rehinin paraya çevrilmesi yoliyle takip yapabilir. Ancak rehinin tutarı borcu ödemeğe yetmezse alacaklı kalan alacağını iflas veya haciz yoliyle takip edebilir. (Ek Fıkra: 21/2/2007-5582/1 md) 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan rehinle temin edilmiş alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapılabilir veya haciz yoluna başvurulabilir. Police ve emre muharrer senetlerle çekler hakkındaki 167 nci madde hükmü mahfuzdur. İpotekle temin edilmiş faiz ve senelik taksit alacaklarında, alacaklının intihabına ve borçlunun sıfatına göre, rehinin paraya çevrilmesi veya haciz yahut iflas yollarına müracaat olunabilir. (Ek fıkra: 27/5/1933-2228/1 md.; Mülga: 29/6/1956-6763/42 md.) Haciz yoliyle takip: 1 – Umumiyetle:

Madde 149 – (Değişik: 18/2/1965-538/69 md.) İcra memuru, ibraz edilen akit tablosunun kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını ihtiva ettiğini ve alacağın muaccel olduğunu anlarsa, borçluya ve taşınmaz üçüncü şahıs tarafından rehnedilmiş veya taşınmazın mülkiyeti üçüncü şahsa geçmişse ayrıca bunlara birer icra emri gönderir. Bu icra emrinde borcun otuz gün içinde ödenmesi ve bu müddet içinde borç ödenmez ve icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasına dair bir karar getirilmezse, alacaklının taşınmazın satışını istiyebileceği bildirilir. İcranın geri bırakılması:

15. Hukuk Dairesi         2013/2934 E.  ,  2013/3762 K. "İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı … vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmâl edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: – K A R A R – Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince, eksik bırakılan ödeme ve işler sebebi ile ödenmiş ve ödenmek zorunda kalınacak bedelin tespiti ile davalılardan yasal faizi ile birlikte müştereken ve müteselsilen tahsili ve ipoteğin tespit edilen miktar üzerinden paraya çevrilmesi isteminden ibarettir. Mahkemece 26.793,62 TL üzerinden davanın kabulüne dair verilen karar davalı … vekilince temyiz edilmiştir. … 21.Noterliği'nin 25.04.2006 gün 14472 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesi davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici …arasında imzalanmış olup, davalı … kefil ya da garanti eden veya başka bir sıfatla sözleşmede yer almamaktadır. İnşaat yapılacak arsanın 60/100 payı 08.12.2006 tarihinde davalı şirketçe tapuda devredilmiş ve aynı tarihte üzerine inşaat teminat ipoteği konulmuştur. Davalı yüklenici tarafından 12.02.2007 tarihinde sözleşme konusu parselde yapılacak inşaattaki A blok 2.kat 3 nolu, E blok zeminkat 1 ve 2 nolu, E blok 2.kat 3 nolu bağımsız bölümler üzerinde mevcut ipotekle yükümlü olarak davalı …'e satılarak devredilmiş, onun tarafından da aynı bağımsız bölümler 14.08.2007 gün 17197 yevmiye nolu satış akit tablosu ile diğer davalı …'a ipotekle yükümlü olarak satılarak devredilmiştir. Dava tarihi itibari ile davalı … üzerine kayıtlı davacılar lehine inşaat teminat ipoteği ile yükümlü taşınmaz ve bağımsız bölüm bulunmamaktadır. Bu durumda mahkemece davalı …'in arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde taraf olmadığı ve dava tarihi itibari ile kendi üzerine kayıtlı davacılar lehine teminat ipoteği tesis edilmiş taşınmaz ve inşaat yapılacak arsada bağımsız bölüm bulunmaması sebebiyle hakkındaki davanın pasif husumet yokluğu sebebi ile reddine karar verilmesi gerekirken yanlış değerlendirme sonucu onun hakkında da kabul kararı verilmesi doğru olmamış, bozulması uygun buulunmuştur. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı …'in temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün temyiz eden davalı … yararına BOZULMASINA, fazla alınan temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalı …'e geri verilmesine, 10.06.2013 gününde oybirliğiyle karar verildi.

23. Hukuk Dairesi         2016/4910 E.  ,  2019/1668 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki inşaat ipotek teminatının kaldırılması ve menfi müspet zararların tazmini, sözleşmeye esasta aykırılıktan kaynaklanan tazminat alacağı, eksik ve aykırı imalat bedeli ve kira kaybından kaynaklı alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl davanın birleşen davalardaki tazminat miktarlarının ödenmesi halinde ipoteğin kaldırılması sureti ile kabulüne, birleşen davaların kısmen kabulüne yönelik verilen hükmün süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. – K A R A R – Asıl davada davacı vekili, yüklenici olan müvekkili ile davalı arsa sahibi arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davacının sözleşmeye uygun olarak edimini ifa etmesine rağmen davalı arsa sahibinin sözleşmenin 23. maddesinde belirtilen teminat ipoteğini kaldırmadığını ve binayı teslim almadığını bu nedenle davacının satışa hazır halde bulunan taşınmazları satamadığını başka işleri alamadığını bu şekilde zararı oluştuğunu ileri sürerek teminat ipoteğinin kaldırılmasına, menfi ve müspet zararlarına karşılık 10.000,00 TL.nin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Asıl davada davalı vekili, binanın sözleşmeye göre inşa edilmediğini, yüklenicinin parseli tevhid ettiğini ve kendisine düşen B bloğu daha büyük inşa ettiğini bu şekilde 114,50 m² yeri haksız olarak iktisap ettiğini savunarak davanın reddini istemiştir. Birleşen 2011/855 Esas sayılı davada davacı vekili, arsa sahibi müvekkili ile yüklenici arasındaki sözleşmenin yüklenici tarafından sözleşmeye aykırı yapılması neticesinde 227.000,00 TL. zararı oluştuğunu ileri sürerek inşaatın teslim tarihi olan 227.000,00 TL.nin tahsilini talep ve dava etmiştir. Birleşen 2014/224 Esas sayılı davada davacı vekili, arsa sahibi müvekkili ile yüklenici arasındaki sözleşmenin yüklenici tarafından eksik ve ayıplı olarak ifa edildiğini, sözleşmeye göre 13 ay içinde teslim edileceğinin kararlaştırılmasına rağmen 12 ay sonra teslim edildiğini ileri sürerek 12 aylık kira bedelini ile ayıplı iş toplamının tahsilini talep ve dava etmiştir Birleşen davalarda davalı vekili, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, iddia, savunma ve benimsenen bilirkişi raporuna göre yüklenicinin parseli tevhid ederek sözleşmeye aykırı iki bina yaptığını, sözleşmeye uygun bir edimin ifası olmadığı için arsa sahibinin teslimden almaktan kaçınma hakkına sahip olduğu, geç teslim nedeni ile arsa sahibinin 5.400,00 TL kira kaybı olduğu, bina ve ortak alanlardaki eksik ve ayıplı iş bedelinin 34.670,00 TL olduğu, sözleşmeye esaslı aykırılıktan kaynaklanan 89.009,00 TL olduğu gerekçesi ile asıl davanın, birleşen davalardaki tazminat miktarlarının ödenmesi halinde ipoteğin kaldırılması sureti ile kabulüne, birleşen davaların kısmen kabulüne karar verilmiştir. Karar, taraf vekilleri tarafından temyiz edilmiştir. 1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre taraf vekillerinin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2) Birleşen 2011/855 Esas sayılı dava, sözleşmeye aykırı inşaat yapılması nedeni ile oluşan zararın tahsili istemine ilişkin olup mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş ise de hükme esas alınan bilirkişi raporu denetime ve hüküm kurmaya elverişli değildir. Birleşen davada davacı olan arsa sahipleri tevhid nedeni ile daha az miktarda yer aldıklarını iddia etmişlerdir, sözleşme uyarınca arsa sahiplerinin tevhitten önce hazırlanan projede alacakları yer belli olduğuna göre tevhid sonrası isabet eden yer belirlenerek aradaki farkın hesaplanıp bedelin arsa sahiplerine ödenmesi gerekmektedir. Birleşen 2014/224 Esas sayılı dava ise gecikme tazminatı ile eksik ve ayıplı iş bedellerinin tahsili istemine ilişkin olup mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş ise de eksik ve ayıplı işler hususunda mahkemenin hangi bilirkişi raporunu hangi gerekçe ile hükme esas aldığı belli olmadığı gibi, eksik ve ayıplı işlerin ne şekilde hesaplandığı da raporlardan anlaşılamamaktadır. Mahkemece bu hususlarda konusunda uzman bir bilirkişi heyetinden rapor aldırılarak sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir. 3) Asıl dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca koyulan ipoteğin fekki ve tazminat istemine ilişkin olup, yüklenici ancak tüm edimlerini yerine getirdiği takdirde teminat ipoteği kaldırılır. Birleşen davalarda arsa sahiplerinin haklı görülmesi halinde asıl davanın reddi gerekeceği hususu dikkate alınarak bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir. SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle taraf vekillerinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle taraf vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, taraflar yararına BOZULMASINA, (3) numaralı bentte açıklanan nedenlerle birleşen davalarda davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, asıl davada davalı, birleşen davada davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edenlere iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 06.05.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Madde 30 – Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye, valilik (…)[34] bürolarından; 27 nci maddeye göre ruhsata tabi olmayan yapıların tamamen veya kısmen kullanılabilmesi için ise ilgili belediye ve valilikten izin alınması mecburidir. Mal sahibinin müracaatı üzerine, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti gerekir. Belediyeler, valilikler (…)[35] mal sahiplerinin müracaatlarını en geç otuz gün içinde neticelendirmek mecburiyetindedir. Aksi halde bu müddetin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır.(…)35 Bu maddeye göre verilen izin yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine riayetsizlikten doğacak mesuliyetten kurtarmayacağı gibi her türlü vergi, resim ve harç ödeme mükellefiyetinden de kurtarmaz. Kullanma izni alınmamış yapılar:

MADDE 331- (1) Davanın konusuz kalması sebebiyle davanın esası hakkında bir karar verilmesine gerek bulunmayan hâllerde, hâkim, davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre yargılama giderlerini takdir ve hükmeder. (2) Görevsizlik veya yetkisizlik kararından sonra davaya bir başka mahkemede devam edilmesi hâlinde, yargılama giderlerine o mahkeme hükmeder. Görevsizlik veya yetkisizlik kararından sonra davaya bir başka mahkemede devam edilmemiş ise talep üzerine davanın açıldığı mahkeme dosya üzerinden bu durumu tespit ile davacıyı yargılama giderlerini ödemeye mahkûm eder.[41] (3) Davanın açılmamış sayılmasına karar verilen hâllerde yargılama giderleri davacıya yükletilir. Yargılama giderlerine hükmedilmesi

15. Hukuk Dairesi         2020/3255 E.  ,  2021/2391 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :… Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın esastan reddine yönelik verilen hüküm davalı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalı vekili Avukat… ile davacı asil …'in gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. -KARAR- Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan muarazanın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmenin feshi istemine ilişkindir. Davacı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşme uyarınca, inşaatın tamamlanmasının garantisi olarak, yükleniciye isabet eden taşınmazın tapu kaydına teminat ipoteği konulmasını, bu hususta taraflar arasında çıkan muarazanın giderilmesini, bu talebin kabul edilmemesi halinde sözleşmenin feshini istemiş, davalı, inşaatın teslim edilerek iskan ruhsatının alındığını savunmuş, ilk derece mahkemesince, davanın kabulü ile taşınmazın tapu kaydına davacı lehine 2.000.000,00 TL bedelli 1 yıl süreli faizsiz ipotek tesisi ile tapuya tesciline, taraflar arasındaki muarazanın bu şekilde giderilmesine, sözleşmenin feshi talebi hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş, bu karara karşı, davalının yaptığı istinaf başvurusunu inceleyen bölge adliye mahkemesi hukuk dairesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. 1)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2) Davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarına gelince; Taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin “Teminat ve Teminat İpoteklerinin Kaldırılması” başlıklı 8. maddesinde; “Yüklenici firma arsa sahiplerine inşaat bitirme garantisi olarak 2.000.000,00 TL’lik teminat verecektir. Bu teminat gayrimenkul ipoteği olarak yapılacaktır. Arsa sahipleri, yüklenici tarafından daireler bitirilip kendilerine teslim edildiğinde gayrimenkul ipoteğinin 1.000.000 TL’lik kısmını fek edeceklerdir. Arsa sahipleri, yüklenici firma binanın iskanını aldıktan sonra geriye kalan 1.000.000 TL’lik gayrimenkul teminat ipoteğini de fek edeceklerdir.” düzenlemesine yer verilmiştir. Dava, 11.04.2016 tarihinde açılmış olup, yargılama sırasında inşaatın tamamlandığı, davacı arsa sahibine isabet eden dairenin 04.04.2017 tarihli tutanak ile teslim edildiği, 16.05.2018 tarihinde tüm binanın iskan ruhsatının alındığı uyuşmazlık dışıdır. Bu haliyle, artık inşaat bitirme garantisi olarak teminat ipoteği tesis edilmesinin dayanağı bulunmamakta olup, dava konusuz kalmıştır. 6100 sayılı HMK’nın 331/1. maddesi “Davanın konusuz kalması sebebiyle davanın esası hakkında bir karar verilmesine gerek bulunmayan hallerde hakim, davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre yargılama giderlerine takdir ve hükmeder” şeklinde düzenlenmiştir. Ayrıca HMK'nin madde 323/1-ğ bendinde "Vekille takip edilen davalarda kanun gereğince takdir olunacak vekâlet ücreti" yargılama giderleri kapsamında sayılmıştır. Anılan maddeler doğrultusunda, davanın açıldığı tarihte haksız olduğu tespit edilen taraf yargılama giderlerini ödemekle yükümlü olacaktır. Ayrıca Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 6. maddesi gereği anlaşmazlık, davanın konusuz kalması, feragat, kabul, sulh veya herhangi bir nedenle; ön inceleme tutanağı imzalanıncaya kadar giderilirse, Tarife hükümleriyle belirlenen ücretlerin yarısına, ön inceleme tutanağı imzalandıktan sonra giderilirse tamamına hükmolunur. Bu durumda, mahkemece, dava konusuz kaldığından, davanın esası hakkında bir karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi, dava tarihi itibarı ile davacının, dava açmakta haklı olduğu gözetilerek, anılan yasa ve tarife hükümleri uyarınca, davalının, yargılama giderlerinden ve vekalet ücretinden ne oranda sorumlu olacağının belirlenmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir. SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, (1) numaralı bent dışındaki diğer temyiz itirazlarının kabulü ile … Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin 22.09.2020 tarih ve 2019/1969 E., 2020/885 K. sayılı kararı kaldırılarak ilk derece mahkemesi kararının davalı yararına BOZULMASINA, vekili Yargıtay duruşmasında hazır bulunan davalı yararına takdir olunan 3.050,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davacıdan tahsili ile davalıya ödenmesine, davalıdan peşin alınan harcın istek halinde iadesine, HMK 373/1 maddesi gereğince dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğin ilgili Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, 01.06.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.