Kat Karşılığı İnşaatta Fazladan Bağımsız Bölümler Kime Aittir?

(Kapatılan)15. Hukuk Dairesi         2011/6862 E.  ,  2012/1162 K. "İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı-k.davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış, eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: – K A R A R – Asıl dava, bodrum katta sonradan daire haline getirilen yerlerde %30 oranında hak iddia edip bedeli ödenmedikçe tapu devri yapılmayacağını bildiren davalı arsa sahibine baskı ve ikrah altında ödenmek zorunda kalınan 15.000,00 TL alacağın istirdadı; cevapla açılan karşı dava ise delil tespitinin yapıldığı 01.05.2007 tarihi itibariyle teslim alındığı iddia olunan bağımsız bölümlerde tespit bilirkişisince hesaplanan 9.697,50 TL eksik ve kusurlu işler bedeli ile 01.10.2006-01.05.2007 tarihleri arasındaki 7 aylık gecikme nedeniyle 2.100,00 USD gecikme tazminatı istemine ilişkindir. Mahkemece, proje tadilatı yoluyla C Blok bodrum katında oluşturulan dairenin “sözleşmede arsa sahiplerine verilecek bağımsız bölümlerin açıkça belirlenmiş olması, ilave katların paylaşılacağına ve ilave katlardan arsa sahiplerine pay verileceğine dair bir hükmün bulunmaması, arsa sahiplerinin bu yerin ortak alan yerine daire olarak yapılmasına ve yükleniciye ait olmasına başlangıçtan itibaren rıza gösterdiklerinin anlaşılması” nedenleriyle yükleniciye ait olduğu, yüklenicinin payına düşen bağımsız bölüm tapularını alabilmek için ödemek zorunda kaldığı 15.000,00 TL ilave daire bedelini geri istemekte haklı bulunduğu kabul edilerek, asıl davaya konu 15.000,00 TL alacaktan karşı davaya konu 9.697,50 TL eksik ve kusurlu işler bedelinin tenzili ile kalan 5.302,50 TL.'nin asıl davada hüküm altına alınmasına, karşı davadaki gecikme tazminatı isteminin ise teslimde gecikme bulunmaması nedeniyle reddine karar verilmiştir. Karar davalı ve karşı davacı arsa sahibi vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı ve karşı davacı arsa sahibi vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiş reddi gerekmiştir. 2- Yanlar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde davalı ve karşı davacı arsa sahibine ait 1106 ada 2 parsel sayılı taşınmaz ile dava dışı başka arsa sahiplerine ait 1106 ada 1, 2, 7, 8, 9, 10 parsel sayılı taşınmazların tevhidi sonucu oluşacak parsele ekli krokideki gibi üç blok inşaat yapılacağı, inşaatın ruhsat tarihinden itibaren 36 ay içinde tamamlanıp C bloktan 3 adet dairenin davalı ve karşı davacı arsa sahibine verileceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmede ilave kat çıkılması ya da sözleşme dışında fazladan bağımsız bölüm kazanılması durumunda bunun nasıl paylaşılacağı konusunda bir hüküm bulunmamaktadır. Dosya kapsamından; sözleşme konusu 1106 ada 2 parsel nolu taşınmazın aynı ada 1, 2, 9, 10 nolu parsellerle tevhit edilerek 1106 ada 11 nolu parselin oluştuğu, bu parsele Amasya Belediye Başkanlığınca 15.12.2004 tarih ve 2004/200 nolu … ruhsatının verildiği, ruhsata göre A, B, C Blokların bodrum katlarının ortak alan (sığınak, kazan dairesi, ortak depo, kapıcı dairesi vs.) olduğu, zemin, 1, 2, 3 ve 4. katlarında ise 6 'şar dan 30 adet mesken bulunduğu, sonradan bodrum katlarda tadilat yapılarak 18.08.2006 tarih ve 2006/100 nolu tadilat ruhsatının alındığı, tadilat ruhsatıyla bodrum katlardaki ortak alanların kısmen iptal edilerek yerlerine 1 'erden toplam 3 adet mesken yapılmasının kararlaştırıldığı, 28.08.2006 tarihinde kat irtifakının tesis edildiği, kat irtifakına göre her bir blokta 11 'erden toplam 33 adet bağımsız bölüm bulunduğu, proje tadilatıyla oluşturulan bodrum kat dairelere de arsa payı ve bağımsız bölüm numarası verildiği anlaşılmaktadır (A Blok 1, B Blok 1 ve C Blok 1 nolu meskenler) Davalı ve karşı davacıya C Bloktan verilmesi gereken 3 adet daire ( 2, 4, 6 nolu meskenler) verilmiş olup, bu daireler yönünden eksik … ve gecikme tazminatı dışında bir çekişme bulunmamaktadır. Çekişme, projede tadilat yapılmak suretiyle kazanılan bodrum kat dairelerden davalı ve karşı davacı arsa sahibine pay verilmesi gerekip gerekmediği, buna bağlı olarak yapılan ödemenin geri istenip istenemeyeceği noktasında toplanmaktadır. Dava konusu bodrum kat dairelerin, proje tadilatı suretiyle ortak alandan sözleşme dışı ilave bölüm olarak kazanıldığı ve yasal bulunduğu anlaşılmaktadır. Sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça sözleşme dışı kazanılan bağımsız bölümlerin sözleşmedeki paylaşım oranına göre paylaşılması gerekir. Sözleşmede, sözleşme dışı kazanılan ilave bölümlerin yüklenici şirkete ait olacağı yönünde bir hüküm bulunmadığından davalı ve karşı davacı arsa sahibi bu bölümlerin paylaşılmasını, payına düşen kısmın tapusunun veya rayiç değerinin verilmesini isteyebilir. Somut olayda; tarafların sözleşme dışı kazanılan bağımsız bölümler nedeniyle bedel ödenmesi konusunda haricen anlaştıkları, anlaşma uyarınca paya düşen 15.000,00 TL.'nin yüklenici şirket tarafından davalı ve karşı davacı arsa sahibinin banka hesabına yatırıldığı anlaşılmaktadır. Yapılan ödeme kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine uygun olduğundan ve dayanılan irade fesadı halleri ile gabinin varlığı kanıtlanamadığından yüklenici şirket yapılan ödemenin iadesini isteyemez. Bu durumda mahkemece asıl davanın reddi gerekirken, sözleşme hükümlerinin yorumunda ve delillerin takdirinde hataya düşülerek yazılı şekilde davanın kabulü doğru olmamıştır. 3- Ayrıca uyuşmazlıkların hangi davada dava konusu yapılmışsa o davada çözümlenmesi ve karara bağlanması asıl olup, takas mahsup yoluyla diğer davada hükme bağlanması yasaya aykırıdır. Eksik ve kusurlu işler bedeli cevapla açılan karşı davada dava konusu yapıldığından yargılama sonucu belirlenen 9.697,50 TL eksik ve kusurlu işler bedelinin karşı davada hüküm altına alınması gerekirken, asıl davada yüklenici alacağından mahsup edilmek suretiyle hüküm altına alınması ve karşı davada bu taleple ilgili olumlu olumsuz bir karar verilmemesi de doğru bulunmamıştır. Mahkemece yapılacak …; asıl dava ve karşı dava bakımından ayrı ayrı hüküm kurmak, asıl davayı tamamen reddetmek, karşı davayı ise gecikme tazminatı yönünden reddetmek, eksik ve kusurlu işler bedeli yönünden kabul etmek, 9.697,50 TL eksik ve kusurlu işler bedelinin karşı davanın açıldığı 06.09.2007 tarihinden itibaren değişen oranlarda yasal faiziyle birlikte yüklenici şirketten tahsiline karar vermekten ibarettir. Açıklanan nedenlerle kararın bozulması gerekmiştir. SONUÇ; Yukarıda 1. bentte yazılı nedenlerle davalı ve karşı davacı … vekilinin sair temyiz itirazların reddine, 2 ve 3. bentlerde yazılı nedenlerle kararın davalı ve karşı davacı arsa sahibi … yararına BOZULMASINA, fazla alınan temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalı-k.davacı …’a geri verilmesine, 27.02.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.

14. Hukuk Dairesi         2015/18853 E.  ,  2018/709 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 01.07.2010 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 23.02.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalı arsa sahipleri vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne duruşma isteğinin tebliğ gideri olmadığından reddine karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Davacı vekili davalı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında 492 ada 7 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bina inşa edilmek üzere 06.05.2003 tarihli satış vaadi kat ve daire karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, yükleniciye bırakılan 10 no'lu dükkanın haricen düzenlenen protokol ile 65.000 TL bedelle davacıya satıldığını, binanın bittiğini, daire ve dükkanların yerleşime açıldığını, iskan ruhsatının alınmadığını, satış bedelinin tamamının ödendiğini, davacının dükkana yerleştiğini ve malik gibi kullandığını, yüklenicinin bu dükkanın satış yetkisini kazandığını; ancak arsa sahipleri ile aralarındaki ihtilaf nedeniyle tapu devrinin yapılmadığını ileri sürerek dava konusu 10 nolu dükkanın davalı arsa sahipleri adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini istemiştir. Bir kısım arsa sahibi davalılar inşaatın tamamlanmadığını, eksiklikler bulunduğunu, iskan ruhsatının alınmadığını, inşaat tamamlandığı takdirde tapuyu vereceklerini beyan etmişlerdir. Davalı yüklenici şirket yetkilisi, inşaattaki eksiklikleri tamamlayacağını, davacının tamamlaması halinde de bedelini ödeyeceğini bildirmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir. Hükmü, bir kısım davalı arsa sahipleri vekili temyiz etmiştir. Eser sözleşmelerinin bu türü olan arsa yapı karşılığı inşaat sözleşmesi taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana yetirme ve teslim borcunu) yerine getirip gelirmediğinin ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) vs. Diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Yüklenicinin temel borcu eseri (binayı) meydana getirmektir. Bir Bina inşasından maksat o yapının sözleşmeye fon kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. İşte yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa teslimden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir. Kuşkusuz yüklenicinin teslimden sonraki borcu ayıba karşı tekeffül borcu olarak devam edeceğinden yüklenici eserdeki ayıp ve eksikliklerden ve koşulları yerinde ise arsa sahibinin cezai şart alacağı ile sözleşmedeki değer alacaklarından ve ayrıca kanundan kaynaklanan alacaklarından da sorumludur. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapımı sözleşmesinin tarafı olan yüklenici yukardan beri sayılan edimleri yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hak sebebiyle arsa payı veya bağımsız bölüm tapusunun devrini ondan isteyebileceği gibi Türk Borçlar Kanununun 184 ve devamı maddelerine dayanarak kişisel hakkını arsa sahibinin onamı gerekmeksizin üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de hakkı yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir. Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın dava edilerek arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece tüm bu yönler üzeinde durulmalı yüklenici üçüncü kişi davacıya ancak hak kazandığını devir ve temlik edebileceğinden bu husus duraksamaksızın saptanmalıdır. Bütün bu araştırmalar sonunda eserin (binanın) arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirildiği ne var ki, yüklenicinin arsa sahibine gerek ayıp ve eksik işlerden, gerekse sözleşmede yer alan bazı hükümler sebebiye sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa yüklenicinin halefi olarak davacıya bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınmalı ya da olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek depo edilecek miktar arsa sahibine ödenmek üzere (birlikte ifa kuralı) kişisel hakkın sonuçlarını meydana getirdiği düşünülüp istem kabul edilerek tescil hükmü kurulmalıdır. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; Davalı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında noterde düzenlenmiş 06.05.2003 tarihli satış vaadi kat ve daire karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmaktadır. Buna göre, yükleniciye bırakılan 10 no'lu dükkan haricen düzenlenen portokol ile yüklenici tarafından davacıya satılmış ve satış bedeli de tamamen ödenmiştir. Mahkemece, 16.12.2011 tarihinde yerinde yapılan keşif sonucu inşaat mühendisi ve mimar bilirkişi tarafından düzenlenen raporda inşaatın fiziki gerçekleşme seviyesinin %92 oranında olduğu, arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerde ve ortak alanlarda sözleşme ve projeye göre eksik imalatların bulunduğu bunların toplam parasal değerinin de 33.777,00 TL olarak belirlendiği daha sonra düzenlenen bilirkişi ek raporlarında projeye aykırı olarak yapılan imalatların açıklandığı görülmüştür. Ayrıca binanın iskan ruhtasının alınmamış olduğu da açıktır. Gölbaşı Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünce mahkemeye gönderilen 13.11.2013 tarihli cevabı yazıda; binada ortak alanlarda ve bağımsız bölümlerde projeye aykırı yapılan yapı ve imalatların yıkılarak onaylı mimari projesine uygun hale getirilmesi gerektiği ve tadilat projesi verilerek yapı ruhsatı alındığı takdirde iskan belgesi düzenlenmesinde bir sakınca olmadığı bildirilmiştir. Davacı ve vekili yargılama sırasında yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmasını, binadaki eksik işlerin giderildiğini, binanın projeye uygun hale getirilmesi ve iskan alınabilmesi için gerekli işlemleri yapmaya hazır olduklarını, gerektiği takdirde eksik işler bedelini depo etmeye de hazır olduklarını beyan ederek talepte bulunmuş iseler de bu konuda davacıya yetki ve süre verilmediği gibi binanın getirildiği son aşama incelenmemiş ve saptanmamıştır. Şu duruma göre, yapıda eksik işler olduğu, projeye aykırı tadilatlar yapıldığı ve bunların binaya iskan izni alınmasına engel oluşturan eksiklik ve tadilatlar olduğu anlaşılmaktadır. Yukarıda da açıklandığı gibi bina yapımından maksat, binanın sözleşmesine, tastikli projesine fen ve sanat kurallarına uygun meydana getirilmesidir. Aksi takdirde bina yapım işini üstlenen yüklenici edimlerini yerine getirmiş sayılmaz. O halde yüklenicinin yukarıda etraflıca açıklaması yapılan ilkeler çerçevesinde edimini tam olarak yerine getirdiğinden söz edilemez. Kişisel hakkını temlik almak suretiyle yüklenici yerine geçen davacının da mülkiyet isteyebilmesi için yapıdaki tüm eksikliklerden dolayı arsa sahiplerine karşı sorumlu olduğu açıktır. Yüklenicinin edimindeki eksiklik miktarının az veya çok olmasının da bir önemi yoktur. Bilirkişi raporlarında belirtilen binanın %92 oranında fiziki gerçekleşme seviyesi, binada mevcut eksik işler ve iskan izninin de alınmamış olması karşısında arsa sahipleri yönünden kabul edilebilir ve katlanılabilir bir gerçekleşme oranı olmadığı da kuşkusuzdur. Tüm bu açıklamalar ışığında; mahkemece dosya da toplanan delillerden yararlanılarak yeniden keşif yapılmak suretiye binan tamamının getirildiği fiziki seviye saptanmalı, araştırma ve inceleme sonunda binanın arsa sahiplerinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirldiği, ne var ki yüklenicinin arsa sahibine gerek ayıp ve eksik işlerden gerekse sözleşmede yer alan bazı hükümler sebebiyle sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu olduğu artaya çıkarsa yüklenicinin halefi olarak davacıya bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınmalıdır. Davacı da bu yönde talepte bulunduğuna göre bu konuda isteği sürenin ve yetkinin kendisine verilmesi gerekir. Belirlenen sürede bu işlemlerin yerine getirilmemesi halinde bunların bedeli davacıya depo ettirilerek depo edilen bedel arsa sahibine ödenmek (birlikte ifa kuralı) suretiyle arsa sahibinin ifaya zorlanıp zorlanamayacağı belirlenmelidir. Bütün bu değerlendirmeler sırasında binaya genel iskan alınması yükümlülüğünün de yükleniciye ait olduğu ve onun kişisel hakkını temlik alan davacının genel iskan alınması için gerekli giderlerden de arsa sahibine karşı sorumlu olduğu dikkate alınmalıdır. Bu yönler gözetilmeksizin eksik inceleme ve araştırma ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, bir kısım davalı arsa sahipleri vekilin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 30.01.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

6. Hukuk Dairesi         2021/6258 E.  ,  2022/2134 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki asıl ve birleşen davada alacak, elatmanın önlenmesi davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl ve birleşen davanın reddine yönelik verilen hüküm süresi içinde asıl ve birleşen davalarda davacı … vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. – K A R A R – Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı şirket ve davalı arsa sahipleri arasında 23.06.2003 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu, diğer davalıların ise bağımsız bölüm satın alan 3. kişiler olduğunu, davalı yüklenicinin imara aykırı inşaat yaptığını ve davacıya ait bağımsız bölümleri halen teslim etmediğini ileri sürerek, 1-7-8 no.lu bağımsız bölümlerin kendisine aidiyetinin tespitine, kira kaybı 119.600,00 TL, eksik ve hatalı işler bedeli 6.040,00 TL ve idari para cezası 4.597,00 TL olmak üzere toplam 130.237,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, 04.02.2008 tarihli ıslah dilekçesi ile; kaçak kısımların yıkılmasına, yasaya uygun hale getirilmesi mümkün değil ise binanın tamamının yıkılmasına, yıkım masraflarının davalıdan alınmasına, kendisine ait bağımsız bölümlerin kaçak olmaması nedeniyle kira kaybından kaynaklı mahrum kalınan kira geliri, eksik imalât ve belediye cezalarından doğan alacaklarının tahsiline karar verilmesini, birleşen 2011/77 Esas sayılı dosyada açtığı davada inşaatın onaylı projesine, imar kanununa aykırı olarak yapıldığından kaçak binanın yıkımı ile yıkım masraflarının davalılardan tahsilini istemiş, birleşen Bakırköy 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/294 Esas sayılı dosyasında ise taleplerini yükleniciden pay alan üçüncü kişilere yöneltmiştir. Davalılar cevap dilekçelerinde özetle; ek sözleşme ile yapının kaçak yapılmasına muvafakat edildiğini, bu nedenle yıkımın mümkün olmadığını savunarak, dava ve birleşen davaların reddine karar verilmesini istemişlerdir. Mahkemece bozma ilâmına uyularak yapılan yargılama sonucunda; dava konusu taşınmaz bakımından 28.08.2018 tarihli yapı kayıt belgesi düzenlendiği, bu nedenle yıkımın mümkün olmadığı, 12.11.2003 tarihli ek sözleşme ile yüklenici idari para cezası dışında ibra edildiğinden eksik ve ayıplı işler ile mahrum kalınan kira bedeli bakımından davacının talepte bulunamayacağı, 1-7-8 numaralı bağımsız bölümlerin davacı adına tapu sicilinde kayıtlı olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, 4.597,00 TL’nin davalı yükleniciden tahsiline, diğer taleplerin reddine, birleşen dosyalarda ise kâl istemi bakımından davaların reddine, el atmanın önlenmesi talebi bakımından davaların açılmamış sayılmasına, bir kısım davalı bakımından hüküm kurulmasına yer olmadığına, davalı … bakımından davanın feragat nedeniyle reddine, davalı … bakımından ise davanın usulden reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. 1)Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma ilâmı gereğince inceleme yapılıp hüküm verilmiş olmasına, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, asıl ve birleşen davalarda davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2) Kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, taraflarına karşılıklı haklar ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahipleri yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Binanın inşasından maksat, yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. Yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa tesliminden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir. Yüklenicinin arsa sahibine gerek eksik ve ayıplı işlerden, gerekse sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa yükleniciye bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınmalı, ya da olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek, depo edilecek tutar arsa sahibine ödenmek üzere (birlikte ifa kuralı) kişisel hakların sonuçlarını meydana getirdiği düşünülüp istem kabul edilerek tescil hükmü kurulmalıdır. Bununla birlikte, 7143 sayılı Vergi ve Diğer Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu'na geçici 16. madde eklenmiş ve maddenin ilk fıkrasında; afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31.10.2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31.12.2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde yapı kayıt belgesi verilebileceği düzenlemesi getirilmiştir. Maddede bahsi geçen yapı kayıt belgesi, dairemizin yerleşik içtihatları uyarıca imara aykırı yapının kullanılmasına ilişkin olup, yapıyı imara uygun hale getirmemektedir. Geçici 16. maddenin 10 bendinde belirtildiği üzere, yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşümüne kadar geçerlidir. Düzenlemenin amacı da, yapının yeniden yapılmasına kadar kullanımına idare tarafından imkân sağlanmasından ibarettir. Aksi takdirde, imara aykırı bir yapı yapmış olan yüklenicinin, yapı kayıt belgesi alındığını ileri sürerek, ediminin ifasını yapının tekrar yapılmasına kadar ertelemiş olur ki, bu durum başlı başına edimin ifa edilmediğini gösterir. Somut olay incelendiğinde; davacı arsa sahibi ile dava dışı yüklenici arasında Bakırköy 7. Noterliğinin 23.06.2003 tarihli ve 14625 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş, 28.05.2004 tarihinde sözleşme davalı yükleniciye devredilmiştir. Sözleşmenin 11. ve 26. maddelerine göre temel ruhsat tarihinden itibaren 20 ay içinde bitirilip anahtar teslim suretiyle bağımsız bölümlerin arsa sahiplerine teslim edileceği kararlaştırılmıştır. Dosyadaki 02.03.2004 tarihli yapı tatil zaptı, 08.06.2009 tarihli belediye yazısı, yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporlarında saptandığı üzere davalı yüklenicinin yapmış olduğu bina imar ve ruhsata aykırı olup kaçak yapı durumundadır. İskân ruhsatı da bulunmamaktadır. Bozma sonrası yapılan inceleme neticesinde 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesinden yararlanılarak taşınmaz hakkında 28.08.2018 tarihli yapı kayıt belgesi alındığı tespit edilmiştir. 3194 sayılı Yasa'nın geçici 16. maddesi ile yapı kayıt belgesi alınmasının binayı yasal hale getirmeyeceğinin kapatılan Yüksek 15. Hukuk Dairesinin 23.05.2019 tarih 2018/5361 Esas 2019/2479 Karar sayılı ve Hukuk Genel Kurulu’nun 10.06.2020 tarih 2020/15-168 Esas 2020/394 Karar sayılı ilamında belirtilmiş olması karşısında, yürürlükteki imar mevzuatına göre binanın yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin değerlendirilmesi gerekmektedir. Bu durumda mahkemece yapılacak iş; taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili, ait olduğu belediyeden işlem dosyası ve projeler de getirtildikten sonra bozma ilâmı öncesi görüşüne başvurulan iki ayrı bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen raporlar arasında çelişki bulunduğundan yeniden oluşturulacak konusunda uzman teknik bilirkişi kurulu marifeti ile mahallinde keşif de yapılarak, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, ekleri, teknik şartnamesi ile tasdikli projesi ve yapı ruhsatı ile imar mevzuatına göre yüklenicinin inşaatı tamamlayıp tamamlamadığının tespit edilmesi, yapı kayıt belgesi alınması yapıyı yasal hale getirmeyeceğinden dava konusu taşınmaz yasal hale getirilebilecek ise bunun için gerekli iş ve işlemlerin ilgili belediyeden sorularak hiçbir kuşkuya yer vermeyecek şekilde belirlenmesi, alınacak cevaba göre eksik ve kusurların imar mevzuatına uygun şekilde giderilmesi için davalı yükleniciye verilecek makul süre ve yetkinin belirlenerek verilmesi, imara aykırılık giderilmez ya da giderilemeyecek durumda ise davacının çoğun içinde az da vardır kuralı gereğince sözleşmenin geriye etkili feshi (dönme) talep edildiği de kabul edilerek, fesih, kâl ve kâl masrafları ile ilgili taleplerinin değerlendirilerek asıl ve birleşen davalarda sonucuna göre karar vermekten ibarettir. Yukarıda açıklanan nedenlerle eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir. SONUÇ:Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle asıl ve birleşen davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca kabulü ile hükmün davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, 14.04.2022 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi. MUHALEFET ŞERHİ Davacı arsa sahibi vekili davalı yüklenici ile 23/06/2003 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını imara aykırı inşaat yapan yüklenicinin kendisine düşecek teslim etmediği 1, 7 ve 8 nolu bağımsız bölümlerin şahsına aidiyetinin tespitini, kira kaybı olarak 119.600,00 TL, eksik hatalı işler bedeli 6.040,00 TL ve idari para cezası 4.597,00 TL, olmak üzere 130.237,00 TL ‘nin tahsilini talep etmiş. Birleşen davada ise inşaatın projesine ve imar konusuna aykırı olarak yapıldığından binanın yıkımını ve yıkım masraflarının davalılardan tahsilini talep etmiş, yükleniciden bağımsız bölümleri satın alan 3. kişileri de davalı göstermiştir. Davalı yüklenici arsa sahibi ile yapılan ek sözleşme ile kaçak yapıya muvafak edildiğini söyleyerek davanın reddini talep etmiştir. Yapılan yargılama sonucunda verilen kararın Yargıtayca bozulması üzerine yeniden yapılan inceleme neticesinde; dava konusu yapılan inşaattaki bağımsız bölümler için 28/08/2018 tarihli yapı kayıt belgesi düzenlendiğinden yıkımın mümkün olmadığı, 12/11/2003 tarihli ek sözleşme ile yüklenicinin arsa sahibince idari para cezası dışında ibra edildiğinden, eksik ve ayıplı işler ve kira bedeli bakımından talepte bulunulamayacağı, 1,7 ve 8 nolu bağımsız bölümlerin tapuda davacı arsa sahibi adına kayıtlı olduğundan hukuki yarar yokluğundan, kısmen reddi ile kısmen kabulüne, 4.5698,00 TL idari para cezası için ödenen miktarın yükleniciden tahsiline, diğer taleplerin reddine karar verilmiştir. Yüklenicinin yaptığı imara ve projeye aykırı imalatların ek sözleşme ile arsa sahibinin bilgisi ve onayı olduğu gibi, 7143 Sayılı Kanunla Değişik 3194 Sayılı imar Kanunu’nun Geçici 16. maddesine göre de ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılan için yapı kayıt belgesi verileceği düzenlenmiştir. Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda yapı kayıt belgesi alınması halinde su, elektrik ve doğalgaz aboneliği bağlanabilecektir. Anılan Yasa’da Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilmeyen idari para cezaları iptal edilir hükmü yer almaktadır. Ayrıca tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi yapılabileceği dikkate alındığında fazla yapılan yerlerin sözleşmedeki paylaşım oranında taraflarca kullanılabileceği gibi bir yapının, yapı kullanma iznine sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu bedelin sözleşmeye göre yükleniciden talep edilebileceği gözönünde tutulduğunda idari para cezası dışındaki taleplerin yüklenicinin ibra edilmesi bağımsız bölümlerin de davacı arsa sahibi adına kayıtlı olduğundan davanın kısmen reddi ile kısmen kabulünün doğru olduğu onanması gerektiğinden çoğunluğun bozma görüşüne katılmayarak karar muhalifim.

23. Hukuk Dairesi         2016/6010 E.  ,  2017/387 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hüküm süresi içinde davalı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmiştir. 5219 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonucu HUMK'nun 438/I. maddesindeki parasal sınır, 5236 sayılı Kanun'un 19. maddesiyle HUMK’na eklenen Ek-Madde 4’te öngörülen yeniden değerleme oranı da dikkate alındığında 2014 yılı için 19.292,00 TL’dir. Temyize konu kararda kabul edilen miktarın 9.721,43 TL olması nedeniyle, duruşma isteğinin miktar yönünden reddiyle incelemenin evrak üzerinde yapılmasına karar verildikten ve temyiz isteğinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. -KARAR- Davacı vekili, müvekkili ve dava dışı diğer arsa malikleri ile davalı yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalının sözleşmeye aykırı olarak bodrum kata iki adet bağımsız bölüm yaptığını, yapılan dairelerden 1 no'lu bağımsız bölümün değerinin taraflar arasındaki ek sözleşme gereğince %25'inin arsa maliklerine verilmiş olmasına rağmen bodrum kattaki 2 no'lu yerin bedelinden pay verilmediğini ileri sürerek, 2 no'lu bağımsız bölümden müvekkiline düşen pay için 2.000,00 TL'nin, ıslahla 9.721,43 TL'nin faiziyle tahsilini istemiştir. Davalı vekili, davacının sözleşme gereğince bağımsız bölümde hakkı bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; taraflar arasında imzalanmış ek sözleşme gereğince 1 no'lu yerin değerinin %25'inin arsa sahiplerine verileceğinin kararlaştırılmasına rağmen davalının edimini yerine getirmediği, ek sözleşme gereğince davacının 9.721,43 TL alacağının bulunduğu gerekçesi ile 2.000,00 TL'nin dava, 7.721,43 TL'nin ıslah tarihinden itibaren işleyecek faiziyle davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı olarak fazladan yarar sağlanmasına dayalı tazminat istemine ilişkindir. Her ne kadar mahkemece yanlış tespit ile fazladan yarar sağlanan ve dava konusu edilen yer olarak 1 no'lu yer belirtilmiş ise de; dava dilekçesinde belirtildiği ve keşifte tespit edildiği üzere dava konusu edilen yer 2 no'lu yerdir. Sonradan ortaya çıkan 1 no'lu bağımsız bölümle ilgili davalının, sonradan yapılan adi yazılı sözleşme gereğince arsa sahiplerine paylarına karşılık ödeme yaptığı tarafların da kabulündedir. Bu nedenle mahkemenin dava konusu edilmeyen yer ile ilgili hüküm kurması doğru olmadığı gibi, arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 8. maddesinde; belediyenin bodrum kata sonradan imar izni vermesi durumunda arsa sahiplerinin hakkı bulunmadığının belirtilmesi, keza kat irtifakı tesisi sırasında, arsa sahipleri adına davacı tarafından imzalanan resmi senet ile taraflar arasında dairelerin paylaşılıp, sonradan ortaya çıkan iki dairenin de davalı yüklenicinin üzerine bırakılmış olması nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanlış tespit ve değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 14.02.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

6. Hukuk Dairesi         2024/941 E.  ,  2025/273 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/556 E., 2023/1281 K. HÜKÜM/KARAR : Kabul İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 23. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2017/384 E., 2020/326 K. 1- İlk Derece Mahkemesince, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemli davada, taraflar arasında düzenlenen sözleşmeye aykırı şekilde davalı yüklenici tarafından fazladan bir kat ilave edilmek suretiyle 9 ve 10 numaralı bağımsız bölümlerin inşa edildiği, sözleşmede inşaat alanının artması halinde sözleşmede belirlenen paylaşım oranının değişmeyeceği şartı getirilmiş olduğu, taraflar arasında herhangi bir ek sözleşme, protokol ve benzeri anlaşmanın yapılmadığı, davacıların sözleşme gereğince kendilerine isabet eden daireleri teslim aldıkları, diğer bağımsız bölümlerin ise yükleniciye ait olduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. 2- İlk Derece Mahkemesinin kararına karşı davacılar vekilince istinaf yoluna başvurulması üzerine, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesince tarafların sözleşmede ileride imar ve ilgili mevzuat nedeniyle avan projede öngörülenden fazla imar hakkı elde edilmesi halini öngördükleri ve söz konusu hal nedeniyle inşaat alanında artış meydana gelmesi halinde bu artışın taraflara hisseleri oranında yansıtılacağının kararlaştırıldığı, imar artışı sebebiyle davalı yüklenicinin fazladan bir kat ilave edilmek suretiyle iki bağımsız bölüm daha inşa ettiği, taraflar arasında düzenlenen sözleşme hükmüne göre imar artışı olması durumunda paylaşım oranının (%50- %50) değişmeyeceğinin belirtildiği, buna göre dava konusu edilen 9 ve 10 no.lu bağımsız bölümler yönünden %50- %50 paylaşım oranına uygun şekilde paylaştırılarak davacılar adına tescil edilmesi gerektiği gerekçesiyle, davacılar vekilinin istinaf talebinin kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kabulüne, dava konusu iki bağımsız bölümün 1/2 hissesinin tapu kaydının iptali ile, davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir. 3- Bu karara karşı davalı vekilince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü: Kamu düzenine aykırılık hallerinin re'sen gözetildiği, istinaf nedenleriyle sınırlı ve usulüne uygun olarak istinaf inceleme ve denetiminin yapıldığı; dosya içeriği, kararın dayandığı gerektirici sebepler ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşıldığından, davalı vekilinin temyiz sebepleri yerinde görülmemiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesi kararına ilişkin davalı vekilinin tüm temyiz sebeplerinin reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan kararın ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edenden alınmasına, dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 23.01.2025 gününde oy birliğiyle karar verildi.

6. Hukuk Dairesi         2024/1668 E.  ,  2025/1984 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/1303 E., 2024/78 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Isparta 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/234 E., 2022/160 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 13.05.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde davacılar vekili Avukat … ile davalı vekili Avukat ….’nun gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacılar vekili dava dilekçesinde; davalı yüklenici şirket ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin taraflarından …'in vefat ettiğini ve sözleşmenin mirasçıları olan …, … ile … nezdinde devam ettiğini, davalının sözleşme uyarınca 4 bloktan oluşan bir site inşa ettiğini, sözleşmeye göre …, … ile …'ya 2 adet daire, …, … ile …'e de 2 adet daire verileceğinin kararlaştırıldığını, sözleşmenin akdedildiği tarihte yürürlükte olan yatay ve dikey genişlik sınırının davalı yanca Isparta Belediyesi’ne sosyal donatı verilmek suretiyle artırıldığını, bunun sonucunda davalının daha fazla daire yaptığını, sözleşmede ilave kat yapılması durumunda hangi usul ve şekilde paylaşılacağının ve kime ait olacağının kararlaştırılmadığını, buna ilişkin açık bir hüküm bulunmadığını, davacıların da bu olumlu değişiklikten faydalanması gerektiğini ileri sürerek, imar planı değişikliği doğrultusunda davalının ilave kat inşa ettiği ve sözleşmeye aykırı olarak haksız kazanç temin ettiğinin tespitine, davalının inşa etmiş olduğu ilave katlara yönelik davacıların arsa paylarının ihlal edildiğinin tespiti ile doğmuş ve doğacak tüm zararlarının aynen iadesine, mümkün olmadığı takdirde arsa payları değerlerinin parasal karşılığının yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; dava konusu sözleşmeyi davacıların özgür iradeleri ile imzaladıklarını ve almayı kabul ettikleri daireler karşılığında taşınmaz hisselerini davalıya sattıklarını, taraflar arasındaki sözleşmenin 66. maddesi ile davacıların taşınmazlarının bulunduğu yerde yapılacak imar düzenlemesiyle davalı şirket lehine ortaya çıkacak hak ve edinimlerinin davalıya ait olacağı hususunun davacılar tarafından kabul edildiğini, davacıların payları karşılığında alacaklarının sözleşmede belli olduğunu ve bunu da aldıklarını, emsal kat artışını ilgili belediyeye sosyal donatı alanı vererek sağladığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile emsal artış ve kat artışının, Belediye tarafından res'en yapılan emsal artışı ve kat artışı olmayıp, davalı yüklenici firmanın … ada, …. parsel, … ada, … parsel, … ada, … parselin toplam yüzölçümü olan 962,23 m² sosyal donatı alanı olarak belediyeye bağış yapılması karşılığında yapılan emsal ve kat artışı olduğu, bu nedenle emsal artışı ve kat artışının belediye tarafından re’sen yapılmadığı için toplam yüzölçümü 962,23 m² olan üç parselin sosyal donatı alanı olarak belediyeye bağış yapılması karşılığında emsal artışı ve kat artışı yapıldığı için emsal artışı ve kat artışı ile kazanılan ilave inşaat kısmından da arsa sahiplerinin değil, davalı yüklenici firmanın yararlanması gerektiği, taraflar arasındaki sözleşmenin 66. maddesinde imar uygulamasından kaynaklı diğer ada ve parsellere geçebilecek tüm hak ve edinimlerin davalı yükleniciye ferağını vermeyi kabul ettiklerinin kararlaştırıldığı, bu nedenle emsal artışı ve kat artışının teknik olarak sözleşmenin 66. maddesi kapsamında kaldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacıların parsellerinin de bulunduğu parsellerin İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre imar uygulamasına alındığı, buna göre davalı yüklenicinin davacılara ait olmayan taşınmazları sosyal donatı alanı olarak Belediye’ye bıraktığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacılar vekili temyiz dilekçesinde; a. Sözleşmede ilave katların paylaşımına ilişkin açık ve net bir hüküm bulunmamakta olup ayrıca yapılaşma şartlarının değişmesi ve imar artışının verilmesinin İmar Kanunu’nun 8/B maddesi uyarınca gerçekleştiğini, b. Isparta Belediyesi’nin emsal ve kat artışını encümen kararı uyarınca re’sen yaptığını, bilirkişi raporunun eksik ve hatalı olduğunu, hukuki yorumda bulunduğunu, c. İmar Kanunu'nun 8. maddesinde belediyeye sosyal donatı alanı bağışlandığını takdirde emsal ve kat artışı yapılacağına dair bir hükmün bulunmadığını, Isparta Belediyesi’nin emsal ve kat artışını nazım ve uygulama imar planları kapsamında gerekli gördüğü doğrultuda yapmış olduğunu, d. Taraflar arasındaki sözleşme neticesinde herhangi bir sebep uyarınca emsal artışının meydana gelmesi halinde ilave katların sözleşme uyarınca paylaştırılmak durumunda olduğunu, emsal artışının hangi sebep ile meydana geldiğinin önemli olmadığını, önemli olanın emsal artışının varlığı olduğunu, e. Sözleşmenin 66. maddesinin, davalı yanın yapmayı planladığı inşaat kapsamında ada ve parsellerin birleştirilmesi için İmar Kanun'u 18. madde uygulaması kapsamında birleştirmek için alacağı ve yine anlaşma yapacağı diğer kişilere ait taşınmazların müvekkiller adına alınması ve nihayetinde parselasyon işlemi yaparak birleştirmesini ifade ettiğini, dava konusu olayda değerlendirilmesinin mümkün olmadığını, f. Sözleşmeye konu taşınmazlar üzerinde emsal ve kat artışının doğması durumunda ilave katların sözleşme kapsamında yer alan hükümler doğrultusunda paylaştırılması gerektiğini, şayet sözleşmede bu kapsamda bir hüküm bulunmamakta ise bu durumda sözleşme uyarınca belirlenmiş pay oranları doğrultusunda paylaştırılacağını, müvekkiller ile davalı arasında kurulu sözleşmede ilave katların ne şekilde paylaşacağı hususu belirlenmediğini, müvekkillerin sözleşmede yer alan pay oranı doğrultusunda yararlanması gerektiğini beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir. 1. Somut olayda, taraflar arasındaki 04.10.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin paylaşım maddesinde davacı arsa sahiplerinin … ve … parsel sayılı taşınmazlardaki hisselerine karşılık davalı yüklenici tarafından 4 adet bağımsız bölümün verileceğinin, 66. maddesinde davacı arsa sahiplerinin İmar Kanunu’nun 18. maddesinin uygulanmasından gelen hakların ferağını vermeyi kararlaştırdıkları, davacı arsa sahiplerinin de hissedar olduğu davaya konu parsellerin içinde bulunduğu bir kısım parsellerin İmar Kanunu’nun 18. maddesince uygulamaya tabi tutularak yeni parsellerin oluşturulduğu, davalı yüklenicinin … ada … parsel, … ada … parsel, … ada … parsel sayılı taşınmazları sosyal donatı alanı olarak ilgili belediyeye bağış yapması karşılığında oluşturulan parsellerde TAKS: 0,40, KAKS:1,20 (3 kat) olan yapılaşma koşulunun E:1,40, hmax:18,50 (6 kat) yapılaşma koşuluna çıkartılarak emsal ve kat artışının gerçekleştiği görülmüştür. Taraflar arasındaki sözleşmede emsal ve kat artışının gerçekleşmesi durumunda bu artıştan davacı arsa sahiplerinin yararlanamayacağına dair hüküm bulunmadığından ve sözleşmenin 66. maddesindeki ferağın davacı arsa sahiplerinin tevhit işlemleri için davalı yükleniciye verilen yetki mahiyetinde olduğundan davacı arsa sahiplerinin emsal ve kat artışından davalı yüklenici ile aralarındaki sözleşmede belirlenen paylaşım oranı miktarında talepte bulunabilir. Bu durumda, yeniden bilirkişi heyeti oluşturulmak sureti ile, davalı yüklenicinin emsal ve kat artışından kaynaklı faydalandığı değer ile ilgili belediyeye bağış yaptığı parsellerin değeri tespit ettirilerek, emsal ve kat artışından kaynaklı faydalandığı değer lehine bakiye bedelin tespit edilmesi halinde davacı arsa sahiplerinin İmar Kanunu’nun 18. maddesinin uygulanması suretiyle oluşturulan yeni parsellerdeki hisseleri ile taraflar arasındaki sözleşmede kararlaştırılan paylaşım oranı dikkate alınmak suretiyle talepler hakkında oluşacak uygun sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamış, kararın bozulması uygun görülmüştür. 2. Bozma nedenine göre, davacılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının davacılar yararına BOZULMASINA, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, Dairemizdeki duruşmada vekille temsil edilen davacılar yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalıdan alınarak, davacılara verilmesine, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,13.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

15. Hukuk Dairesi         2020/1583 E.  ,  2020/2932 K. "İçtihat Metni" Mahkemesi : … Bölge Adliye Mahkemesi … Hukuk Dairesi İlk Derece Mahkemesi : … Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesi’nce verilen kararın temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: – K A R A R – Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmış olup, gabin nedeniyle sözleşmenin feshi ile tapu iptâli ve tescil, mümkün olmadığı takdirde imar durumundaki artış nedeniyle edimler arasındaki dengesizliğin giderilerek sözleşmedeki %37,5, %62,5 paylaşım oranında arsa sahiplerine isabet edecek oranda davalı adına olan tapu kayıtlarının iptâl ve tescili, bunun da mümkün olmaması halinde fazladan yapılan bağımsız bölümlerden kendilerine isabet edeceklerin parasal değerlerinin tahsili istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesince sözleşmenin feshi ile tapu iptâli ve tescil talebinin ve terditli ikinci talep olan sözleşme dışı fazladan bağımsız bölümlere ilişkin tapu iptâli tescil istemlerinin reddine, terditli üçüncü talep olan alacak isteminin kabulü ile her bir davacı için 529.220,00’şer TL alacağın davalı …’dan tahsiline, şirket hakkındaki davanın reddine dair verilen karara karşı davacılar ve davalı … vekillerinin yaptıkları istinaf başvurusu üzerine … Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesince davacının istinaf başvurusunun esastan reddine, …’nın istinaf başvurusunun kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak davanın reddine karar verilmiş, bu karar da davacılar vekili ile davalı … Petrol ve Katı Yakıt Gıda Nak. ve Otomotiv İnş. San. Tic. Ltd. Şti. vekilince temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle HMK 355. maddedeki kamu düzenine aykırılık halleri resen gözetilmek üzere istinaf incelemesinin, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılacağı kuralına uygun biçimde inceleme yapılıp bir isabetsizlik bulunmaksızın karar verilmiş olmasına, dava şartları, delillerin toplanması ve hukukun uygulanması bakımından da hükmün bozulmasını gerektirir bir neden bulunmamasına göre davalı … Petrol ve Katı Yakıt Gıda Nak. ve Otomotiv İnş. San. Tic. Ltd. Şti.’nin tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2-Davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici … arasında davacı arsa sahipleri adına tapuda kayıtlı … Merkez Yağdan mahallesi … ada, …, …, … ve … parsel sayılı taşınmazlar üzerinde inşaat yapımı için … 3.Noterliğinde 20.10.2015 gün, 11496 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmıştır. Davacılar aynı tarihte taşınmazların tamamını tapuda davalı …’ya devretmişlerdir. Sözleşmenin ikinci sayfası şartlar başlıklı bölümünün 2. maddesinde; arsa sahiplerine yerleri ve yönleri belirtilerek toplam dokuz adet balkonlar dahil 125’er m2’lik daire verileceği, 4. maddede ………………………arsa sahiplerinin kat, yoğunluk, blok ve daire artışından dolayı müteahhitten belirtilen dokuz daireden başka hak talep etmeyecekleri……………………….arsa sahiplerinin belirtilen dokuz daire haricinde başka hiçbir hak ve iddiada bulunmayacakları; 5. maddede de, müteahhit firma komşu parsellerle birleşmesinde, imarda veya inşaat alanının yoğunluğunun artışında menfaati olacaksa veya yapılacak projenin mimarisinin daha düzgün daha kullanışlı olması durumunda, komşu parsellerle birleşme yaparak ya da belediyeden veya 3. kişilerden hisse ya da tam olarak taşınmaz satın alarak menfaaat sağlayacaksa bu birleşmeden veya hisse ya da tam olarak satın alacağı taşınmazlardan doğacak olan menfaatin tamamının müteahhit firmaya ait olmasına arsa sahiplerinin rıza gösterdiği ve bu hususta müteahhit …’nın tam yetkili kılındığı kararlaştırılmıştır. Dördüncü maddede yüklenicinin kat yoğunluk, blok ve daire azalışındaki arsa sahiplerine dokuz adet daireyi vereceği de kabul edilmiştir. Sözleşme 20.10.2015 tarihinde imzalandıktan sonra arsa sahiplerinin taşınmazların tamamını aynı tarihte yüklenici …’ya tapuda devretmiş, yüklenici …’nın talebi üzerine … Belediye Encümeni’nin 27.10.2015 gün 1315 sayılı kararı ile sözleşme konusu … ada …, …, … ve … parsellerin tevhidi uygun görülerek tapuda … ada … parsel numarası altında tevhit istemi yapılmıştır. … ada … parselin oluşumunda davacılara ait ve sözleşme konusu olan parseller dışında yükleniciye ait veya onun tarafından bedeli ödenerek belediye ya da 3. kişilerden satın alınmış, sözleşmenin 5. maddesinde belirtilen taşınmaz ve hisse de bulunmamaktadır. Sözleşmenin konusu parsellerin bulunduğu … adadaki … parsel maliki dava dışı … tarafından … İdare Mahkemesinin 2014/946 Esas sayılı dosyasında taraflar arasındaki sözleşme tarihinden önce … pafta … adadaki 1/1000 ölçekli uygulma imar planı değişikliği yapılmasına dair … Belediye Meclisinin 04.10.2013 gün 135 sayılı kararının iptâli için … Belediye Başkanlığı aleyhine dava açılmış, mahkemenin 11.11.2015 gün, yani sözleşmenin imzalanmasından 21 gün sonra 2015/1060 karar sayılı ilamı ile dava konusu işlemin iptâline karar verilmiş, verilen karar temyiz edilmeksizin 31.12.2015 tarihinde kesinleşmiş, … Belediye Meclisi 06.01.2016 gün 2 sayılı kararı sözleşme konusu parsellerin de bulunduğu 40 adada imar durumunu BL-13 konut kullanımı olarak değiştirmiştir. İlgili belediyenin bölge adliye mahkemesine hitaben yazdığı 20.01.2020 tarih 254 sayılı yazısında inşaat alanının 2.950,16 m2’den 7.670 m2’ye çıkartıldığı, söz konusu imar durumlarında TAKS: 0,40 olarak uygulandığı bildirilmiştir. Yapılan imar değişikliği sonucu davalı yüklenici … tarafından davacılara ait parsellerde sözleşmede 24 bağımsız bölüm olarak kararlaştırılmasına rağmen tevhit sonucu oluşan … ada … parselde 61 bağımsız bölüm yapımı için belediyeden yapı ruhsatı alınarak inşaat yapıldığı, davalı …’nın arsa sahiplerinin kendisine devredip tevhit edilen sözleşme konusu taşınmazın tamamının 21.04.2016 tarihinde ortağı ve yetkilisi olduğu davalı … Petrol ve Katı Yakıt Gıda Nak. ve Otomotiv İnş. San. Tic. Ltd. Şti.’ne tapuda devrettiği dosya kapsamı ile sabittir. Arsa sahiplerinden …, … ve … noterde düzenlenen sözleşme içeriği ve davacı tanıklarının beyanlarına göre okur yazar olmadıkları gibi, davacı …’ın da 01.06.1963 doğumlu olduğu sözleşme tarihinde 52 yaşını geçmiş ve ev kadını olduğu da anlaşılmaktadır. TBK’nın 28. maddesinin ikinci fıkrasında gabin nedeniyle zarar görenin birinci fıkradaki hakkını, düşüncesizlik veya deneyimsizliğini öğrendiği, zor durumda kalmada ise, bu durumun ortadan kalktığı tarihten itibaren bir yıl ve her halde sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren beş yıl içinde kullanabileceği hükmü getirilmiş olup 20.10.2015 sözleşme tarihine göre 19.10.2016 tarihli dava bir yıllık hak düşürücü süresi içinde açılmıştır. Somut olayda gabin hukuksal nedenine dayanan davacı arsa sahiplerinden üç tanesi okur yazar dahi olmayıp tamamı sözleşme tarihi itibariyle 50 yaşından büyük ev kadınıdır. Bu haliyle inşaat yapım işinde tecrübesiz oldukları ortadadır. Davalı tanıkları arsa sahiplerinin başka yüklenicilerle görüştüklerini bildirmiş olmakla birlikte, bu şekilde görüşme yapmış olmaları inşaat işinde tecrübe sahibi olduklarını göstermez. Davalı yüklenici … o yörede inşaat işlerini yapan bir müteahhit olup sözleşme tarihinden önce o yerdeki imar planlarının iptâli için idari yargıda dava açıldığını, sözleşmedeki imar uygulaması değişse dahi arsa sahipleri 9 daireden fazla daire istemiyeceklerdir şeklindeki ibareler ile birlikte değerlendirildiğinde bildiği ya da bilebilecek durumda olduğu ve davacı arsa saliplerini imar değişikliği ve bunun sonucu olarak arsada daha fazla bağımsız bölüm yapılabileceği konusunda bilgilendirmeyerek düşüncesizlik ve deneyimsizliklerinden yararlandığı anlaşılmaktadır. Düşüncesizlik ve deneyimsizlik TBK’nın 28/I. maddesine göre gabinin subjektif unsurlarındandır. Gabinin diğer unsuru da objektif unsur olup, bu da aynı maddede karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık olarak tarif edilmektedir. Eldeki davada sözleşmede daire yapılacağı yazılı olmakla birlikte imar uygulamasının iptâli ve yeni imar planı yapılması sonucu 61 bağımsız bölüm yapılmış olduğundan karşılıklı edimler arasında açık oransızlığın bulunduğu da tartışmasız olup, objektif unsur da gerçekleşmiştir. Bu durumda bölge adliye mahkemesince somut olayda gabinin subjektif ve objektif unsurları birlikte gerçekleştiğinden sözleşmenin davacı arsa sahiplerine 9 adet bağımsız bölüm verileceği, arsa sahiplerinin 9 daire dışında başka bir hak ve iddiada bulunmayacaklarına dair paylaşıma ilişkin maddesinin iptâli ile, sözleşmenin imzalanmasından sonra imar uygulamasının iptâli ve yeni imar uygulaması ile getirilen imar artışı sonucu kazanılan bağımsız bölümlerin sözleşmedeki paylaşım oranı dikkate alınarak sözleşmenin tarafları arasında paylaştırılarak tapu iptâli tescil ya da mümkün olmaması halinde terditli talep olan tazminata hükmedilmesi gerekirken yanlış değerlendirme sonucu ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak davanın reddi doğru olmamış, bozulması uygun bulunmuştur. SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davalı … Petrol ve Katı Yakıt Gıda Nak. ve Otomotiv İnş. San. Tic. Ltd. Şti.’nin tüm temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca davacıların temyiz itirazlarının kabulü ile … Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi hükmünün davacılar yararına BOZULMASINA, ödenenden 5766 sayılı Kanun'un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 267,80 TL Yargıtay başvurma harcının mahsup edilerek, varsa fazla alınan temyiz harcının temyiz eden davacılara iadesine, HMK 373. maddesi hükmü gözetilerek dava dosyasının … Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesine, karardan bir örneğinin ilk derece mahkemesine gönderilmesine, 09.11.2020 gününde oyçokluğuyla karar verildi. – K A R Ş I O Y Y A Z I S I – Dava, gabin iddiasına dayalı olarak arsa payı inşaat sözleşmesinin feshi, bunun mümkün olmaması halinde sözleşmeden sonra gerçekleşen imar artışı nedeniyle edimler arasındaki dengesizliğin tapu iptâli ve tescil, olmadığı taktirde tazminat yoluyla giderilmesi istemine ilişkindir. Davada uyuşmazlık konusu TBK’nın 28. maddesi gereğince aşırı yararlanma (gabin) halinin bulunup bulunmadığı hususudur. Bilindiği üzere, aşırı yararlanmanın bulunması için objektif ve subjektif iki unsurun birlikte bulunması gerekir. Objektif unsur, sözleşmede taraflara yükletilen edimler arasındaki açık oransızlık, subjektif unsur ise zarar görenin zor durumda kalmasından, düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanma halidir. Bu iki unsurun birlikte bulunması yanında, diğer tarafın da yararlanma (sömürme) kastının bulunması gerekir. Öğreti ve uygulamada kabul edildiği üzere, aşırı yararlanmanın unsurlarının sözleşmenin kurulduğu sırada bulunması gerekir (Fikret Eren; Türk Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Yetkin Yayınları, Ankara-2018, S.437 vd.). Davaya konu olayda, sözleşmenin kurulduğu zamanda edimler arası bir oransızlık iddiası bulunmamaktadır. Sözleşme 20.10.2015 tarihinde imzalanmış, üçüncü bir şahsın açtığı dava sonrasında belediye encümeninin aldığı kararla emsal artışı olmuştur. Encümen kararının tarihi 06.01.2016’dır. Sözleşmenin imzalandığı tarihte edimler arasında dengesizlik iddiası bulunmamakta olup, yaklaşık 2,5 ay sonraki emsal artışı ile oluşan dengesizliği davalının bildiği veya öngördüğü zanlıyla objektif unsurun gerçekleştiğini kabul etmek mümkün değildir. Emsal artışı ve dolayısıyla objektif unsur sözleşme tarihinde bulunmadığı gibi bunu davacıların öngöremediği davalının öngördüğü savı da dosyada kanıtlanmamış olup bir zanna dayanmaktadır. Aşırı yararlanmanın subjektif unsuru yönünden değerlendirdiğimizde de, davalıların birisi okuryazardır. Dolayısıyla düşüncesizliğe dayanan subjektif unsurun hepsi yönünden gerçekleştiğini söyleyemeyiz. Davacıların yaşları ellili yaşlar olup, günümüzde bu yaşlar düşüncesizlik için karine olacak yaşlar değildir. Aşırı yararlanmada, objektif unsur ve subjektif unsuru sözleşmenin kurulduğu zaman bulunması yanında, sözleşmenin diğer tarafının yararlanma (sömürme) kastının da bulunması gerekir. İmarın artışıyla 2,5 ay sonra ortaya çıkan durumun davalı tarafından önceden bilindiği ve buna göre davacıların sömürüldüğü de davada ispatlanamamıştır. Tüm bu hususlar dikkate alındığında, ispatlanamayan davanın reddine dair Bölge Adliye Mahkemesi kararının onaylanması gerektiği düşüncem ile sayın çoğunluğun aksi yönündeki bozma görüşüne katılmamaktayım.

6. Hukuk Dairesi         2021/3217 E.  ,  2022/393 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Zonguldak 2. Asliye Hukuk Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan bölge adliye mahkemesi hukuk dairesince verilen kararın temyizen tetkiki birleşen davada davacı … ve asıl davada davalılar … ve … vekilleri tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü. KARAR Asıl ve birleşen dava, arsa sahibi tarafından açılan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Asıl davada davacı vekili, müvekkilinin de aralarında bulunduğu arsa sahipleri ile davalı … arasında Zonguldak 1. Noterliğinin 24.08.2009 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, yüklenicinin sözleşme gereği müvekkiline düşen bağımsız bölümleri devretmediğini, bu nedenle C Blok 8 no.lu ve D blok 4,8,9 no.lu bağımsız bölümlerin yüklenicinin temsilcisi olduğu davalı şirket adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini, davanın kabulünü talep etmiştir. Asıl davada davalılar vekili, dava konusu edilen bağımsız bölümlerin fiilen davacıya teslim edildiğini ve C Blok 8 no.lu bağımsız bölümde davacının ikamet ettiğini, diğer bağımsız bölümlerin ise kiraya verdiğini, C Blok 8 no.lu bağımsız bölüm için iskanın alındığını, diğer bağımsız bölüm için ise iskan alınmadığını ve bu nedenle müvekkillerinin temerrüdünün söz konusu olmadığını, davanın reddini savunmuştur. Birleşen davada ise, asıl davaya konu edilen C Blok 8 nolu bağımsız bölümün davalı … A. Ş adına tescilli olduğunu, davalı yüklenicinin bu bağımsız bölümü kredi borçları karşılığında davalı …Ş’ye devrettiğini, davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini, davanın kabulünü talep etmiştir. Birleşen dava davalısı, davaya cevap vermemiş, HMK 128. maddesi gereği, dava dilekçesinde ileri sürülen maddi vakıaları inkar etmiş sayılmıştır. Yerel mahkemece, asıl dava konusu D Blok 4,8,9 nol.u bağımsız bölümler bakımından davanın kabulüne ve davalı … Mühendislik İnş. Taah. Petrol Ürünleri Nakliyat Mobilya Cam San. ve Tic. Ltd. Şti. adına olan tapu kaydının iptali ile belirtilen bağımsız bölümlerin davacı adına tesciline, asıl davada davalı … bakımından davanın husumetten reddine, … Finansal Kiralama A.Ş. adına kayıtlı C Blok 8 no.lu bağımsız bölüm bakımından davanın reddine, birleşen dava bakımından ise; dava konusu taşınmazın dava tarihinden önce 11.07.2014 tarihinde 6361 sayılı Yasa gereğince davalıya devredildiği ve davalı ile asıl dosya davalısı … Mühendislik İnş. Taah. Petrol Ürünleri Nakliyat Mobilya Cam San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında imzalanan finansal kiralama sözleşmesinin, taşınmazın şerhler hanesine kaydedildiği, 6361 sayılı Yasa'nın 22 maddesinde tescil veya şerhten sonra, üçüncü kişilerin finansal kiralama konusu mal üzerindeki ayni hak iktisaplarını kiralayana karşı ileri sürülemeyeceklerinin belirtildiği anlaşıldığından davanın reddine karar verilmiştir. Yerel mahkemece verilen karar, asıl davada taraf vekilleri , birleşen davada ise davacı vekilince istinaf edilmiştir. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi, asıl dava bakımından davacı vekili ve davalı … Mühendislik İnş. Taah. Petrol Ürünleri Nakliyat Mobilya Cam San. ve Tic. Ltd. Şti. vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, asıl davada davalı … ve birleşen davada davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar vererek yerel mahkeme kararını kaldırmış, asıl davada C Blok 8 nolu bağımsız bölün bakımından davalıların taraf sıfatı yokluğundan davanın reddine, diğer bağımsız bölümler bakımından davanın kabulüne ve davalı … Mühendislik İnş. Taah. Petrol Ürünleri Nakliyat Mobilya Cam San. ve Tic. Ltd. Şti. adına kayıtlı tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, davacı lehine nispi vekalet ücretine, davalılar lehine tek maktu vekalet ücretine hükmetmiş, birleşen dava bakımından davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, birleşen davanın ise reddine karar vermiştir. Bölge Adliye Mahkemesince verilen karar, asıl dava bakımından davalılar vekili, birleşen dava bakımından davacı vekilince temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve HMK 355. maddedeki kamu düzenine aykırılık halleri resen gözetilmek üzere istinaf incelemesinin, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılacağı kuralına uygun biçimde inceleme yapılıp karar verilmiş ve verilen kararda bir isabetsizlik görülmemiş olmasına göre asıl davada davalılar vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir. 2- Birleşen dava bakımından davacının temyiz itirazlarına gelince; Kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde arsa sahibi ya da arsa sahiplerince yüklenici veya yüklenicinin talimatıyla üçüncü kişilere borcunun tapu payı ya da bağımsız bölümün devri, arsa sahibinin üstlendiği arsa payı devri ödenmesi borcu ile ilgili avans niteliğinde olup bu yolla yapılan temlik sonucu oluşturulan tapu kaytıları ile adına tescil yapılanlar, gerçek mülkiyet hakkını kazanamazlar. TMK'nın 1023. maddesi hükmü gereğince tapu kütüğündeki tescile iyiniyette dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu iktisabı, yasal olarak korunur ise de; aynı Yasa'nın 1024. maddesi hükmü gereğince, bir ayni hak, yoksun olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Somut olayda taraflar, Zonguldak 1. Noterliğinin 24.08.2009 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaat ruhsatının alınması ile yüklenici … üzerine kat irtifakı kurulacağını ve sözleşmenin imzası ile arsa sahiplerinin hisselerini yükleniciye devredeceğini kararlaştırmışlardır. Birleşen dava konusu C Blok 8 nolu bağımsız bölüm, 11.07.2014 tarihinde 6361 sayılı Yasa'ya göre devir ve finansal kiralama sözleşmesi şerhi ile asıl dava davalısı … Mühendislik İnş. Taah. Petrol Ürünleri Nakliyat Mobilya Cam San. ve Tic. Ltd. Şti. tarafından birleşen dosya davalısı …’ne devredilmiş ve birleşen dosya davalısı adına tescil edilmiştir. Her ne kadar yerel mahkemece ve devamında Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi’nce 6361 sayılı Yasa'nın 22 maddesinde tescil veya şerhten sonra, üçüncü kişilerin finansal kiralama konusu mal üzerindeki ayni hak iktisaplarının kiralayana karşı ileri süremeyeceklerinin belirtildiği gerekçesi ile birleşen davanın reddine karar verilmiş ise de kanunun lafzında ''tescil ve şerhten sonra ayni hak iktisaplarının ileri sürülemeyeceği'' belirtilmiştir. Oysa ki yukarıda belirtildiği üzere birleşen dosya davacısının tapu devrinin avans niteliğinde olması ve davacının hakkının tescil veya şerhten sonra doğmadığı, aksine davacının hakkının taraflar arasındaki Zonguldak 1. Noterliğinin 24.08.2009 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre baştan beri var olan bir hak olduğu, bu durumda birleşen dava konusu bağımsız bölüm bakımından tapu iptal tescil talebinin, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine değerlenidirlip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde birleşen davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir. SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle asıl davada davalılar vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddine, 2.bentte açıklanan nedenlerle birleşen davada davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün birleşen dava davacısı lehine BOZULMASINA, 6100 sayılı HMK 373. madde hükümleri gözetilerek dosyanın Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesi'ne, peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden birleşen davada davacı …'ya iadesine, aşağıda yazılı harcın temyiz eden asıl davada davalılardan alınmasına, karardan bir örneğinin ise ilk derece mahkemesine gönderilmesine, 31.01.2022 gününde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi. MUHALEFET ŞERHİ Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(…m.1023) Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyi niyet iddiasında bulunamazlar. Burada aranan iyi niyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir. Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın kısa sürede el değiştirmesi veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir. Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin taşınmazı satın alırken kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir. Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırıdır. Öte yandan TMK nın 1023. Maddesi hukuki işlem güvenliği ve tapuya güven ilkesini gerçek hak sahipliğine tercih etmektedir. Kaldı ki, ticari bir risk alarak ve yükleniciye güvenerek arsanın mülkiyetini intikal ettiren, yüklenici seçiminde gerekli özeni göstermeyen, peşin ifa yükümlülüğü olmamasına rağmen arsa tapusunu teminat almadan yükleniciye devreden arsa sahibinin, tapuya güvenmiş olan üçüncü kişiler karşısında korunmaya değer bir yanı da bulunmamaktadır. Keza, arsa sahibinin tapuyu yükleniciye devretmesinin “avans” niteliğinde olduğu, mülkiyetin ancak yüklenicinin tüm borcunu ifa ettikten sonra geçeceğini kabul edilmesi de hukuki dayanağı olan bir kabul değildir. Zira hukukumuzda “yolsuz tescil” terimi mevcut olmasına rağmen “avans tapu” terimi mevcut değildir. Somut olayda, davacı ile asıl davada davalı şirket arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ve bu sözleşme gereğince arsa sahibi taşınmazlarını yükleniciye tapuda devretmiştir. Yüklenici inşaatı tamamladıktan sonra dava konusu C Blok 6 no.lu bağımsız bölümü birleşen davada davalı … AŞ ye devretmiş ve tapu kaydına Finansal Kiralama Sözleşmesi Şerhi düşülmüştür. Yerel mahkeme ve istinaf mahkemesi isabetle birleşen davada 8 nolu bağımsız bölümle ilgili tapu iptali ve tescil talebinin reddine karar vermesine rağmen Dairemizin Sayın çoğunluğu; 6331 sayılı Kanun'un 22. maddesinde “tescil ve şerhten sonra ayni hak iktisaplarının ileri sürülemeyeceği” belirtildiği ve tapunun yükleniciye avans olarak devredildiği gerekçesiyle istinaf mahkemesinin red kararının bozulmasına karar verilmiştir. Arsa sahibi, taşınmazı tapuda yüklenici … … Ltd.şti’ ye satmış ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle ilgili her hangi bir şerh tapuya konulmamıştır. … … Ltd.şti’ ise 8 no.lu bağımsız bölümü … Finasman AŞ, ye satarak tapuda mülkiyeti devremiş, ayrıca söz konusu bağımsız bölüm tapu kaydına … … Ltd.şti lehine finansal kiralama sözleşme şerhi verilmiştir. Birleşen dava davalısı … Finasman AŞ tapuya güvenerek taşınmazı satın almış ve finansman kiralama sözleşmesi kapsamında yüklenici şirkete kiralamıştır. Bu durumda 6361 sayılı Kanunun 23/1. maddesi gereğince, 8 no.lu bağımsız bölümün (finansal kiralama konusu malın) mülkiyetinin kiralayana ait olduğu Kanunda açıkça belirtilmiştir. Davacı arsa sahibi davalı … Finasman AŞ, nin kötüniyetli olduğunu iddia ve ispat etmediğine göre yerel mahkeme ve istinaf mahkemesinin 8 no.lu bağımsız bölümle ilgili kararının onanması gerekirken bozulmasına karar verilmesi TMK nın 1023. maddesinde düzenlenen "tapuya güven ilkesine" aykırı olmuştur. Anılan ilkeye göre tapuya güvenen kişinin iyi niyetli olduğu karine olarak kabul edilir. Bu karinenin aksini, yani davalının kötü niyetli olduğunu davacı tarafın ispatlaması gerekir. Somut olayda davacı taraf, “afaki” iddialar dışında davalının kötüniyetli olduğuna dair hiçbir delil sunamamıştır. Bu nedenle, davalının mülkiyet iktisabının TMK nın 1023. maddesi gereğince korunması gerekir. Sayın çoğunluğun 6361 s.Kanunun 22/5. maddesinde “Tescil veya şerhten sonra, üçüncü kişilerin finansal kiralama konusu mal üzerindeki ayni hak iktisapları kiralayana karşı ileri sürülemez.” Hükmüne istinaden kararın bozulmasına karar verilmesine de katılmamız mümkün değildir. Zira davalı … iyiniyetle mülkiyet edindikten sonra finansal kiralama şerhi verilmiştir. Dolayısıyla 6361 s.K.m.22/5. fıkrası, TMK nın 1023. maddesini bertaraf etmez. Yerel mahkemenin TMK nın 1023. maddesinin amaç ve koruduğu yarara uygun olan ilk derece ve istinaf mahkemesi kararının onanması gerekirken bozulmasına karar verilmesine iştirak etmediğimizden Dairemizin Sayın çoğunluğunun onama kararına muhalifiz

6. Hukuk Dairesi         2022/3747 E.  ,  2024/86 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki asıl ve birleşen davalarda tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne kısmen reddine karar verilmiştir. İlk Derece Mahkemesi kararı asıl davada davalı … vekili ile birleşen 2021/207 Esas sayılı dosyada davalılar …, …, … ve … Müdürlüğü vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA 1.Davacı arsa sahipleri vekili asıl dava dilekçesinde; müvekkilleri ile davalı … arasında 21/01/2012 tarihli kat karşılığı inşaat yapımı arsa tahsis sözleşmesi imzaladıklarını, sözleşme gereğince davacıların devredecekleri taşınmaz karşılığında toplam 6 daire alacaklarını, müvekkillerinin tapuları 23/05/2012 tarihinde devrettiklerini, davalı yüklenicinin sözleşmenin imzalanmasını müteakip davanın açıldığı 29/03/2006 tarihine kadar inşaata başlamayarak temerrüde düştüğünü, arsa sahiplerinin sözleşmeyi fesihte haklı olduğunu, söz konusu sözleşmenin geçmişe etkili olarak feshine, tapu üzerindeki üçüncü şahıslar lehine konulan devir ya da haciz, ipotek vs. işlemlerin yolsuz olması nedeniyle silinerek müvekkilleri adına aynen tesciline ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalılara yükletilmesine karar verilmesini iddia ve dava etmiştir. 2.Birleşen … 2. Asliye Hukuk Mahkemesi 2017/539 Esas sayılı dosya davacısı arsa sahipleri vekili birleşen dava dilekçesinde özetle; asıl davada mahkemenin 24/11/2017 tarihli duruşmasında 1 no.lu parselde kat irtifakı kurulmadan önce bir kısım hisselerin dava dışı … ve …'a devredildiği anlaşıldığından bu kişileri davaya dahil etmek üzere süre verildiğini, eksikliğin giderilebilmesi adına … bu davayı açtıklarını, davalılara karşı sözleşmenin feshi ile arsaların davacı müvekkillerine devir payları oranında iadesini talep ettiklerini, davanın asıl dava dosyası ile birleştirilmesine karar verilmesini talep etmiştir. 3.Birleşen … 4. Asliye Hukuk Mahkemesi 2017/230 Esas sayılı dosya davacısı arsa sahipleri vekili dava dilekçesinde özetle; asıl dava dosyasının 28/02/2017 tarihli duruşmasında 1 no.lu parsel yönünden … ve … Makine … İnş. Müh. San. Tic. Ltd. Şti.'ye karşı dava açmak üzere süre verildiğini, bu nedenle somut davayı açtıklarını, davanın asıl dava ile birleştirilmesini talep etmiştir. 4.Birleşen … 1. Asliye Hukuk Mahkemesi 2021/207 Esas sayılı dosya davacısı arsa sahipleri vekili dava dilekçesinde özetle; asıl dava dosyasının 19/02/2021 tarihli duruşmasında taşınmazlar üzerinde haciz ve takyidatları bulunan dava dışı alacaklara karşı dava açılması için süre verildiğini, dava konusu gayrimenkulde davalı müteahhidin borçlarından kaynaklı davalılar lehine haciz şerhi işlendiğini, bu icra dosyalarındaki hacizlerin kaldırılması için işbu davanın açıldığını, dosyanın … 5. Asliye Hukuk Mahkemesi 2020/204 Esas sayılı dava dosyası ile birleştirilmesini talep etmişlerdir. II. CEVAP 1.Asıl dosya davalısı … vekili cevap dilekçesinde özetle; tarafların hür iradeleri ile belirledikleri süreye uyulmaksızın açtıkları davada davacıların hukuki yararlarının bulunmadığını, davacıların iddialarının muhatabının direkt olarak müvekkili olmadığını, müvekkilinin bahse konu sözleşmenin tarafı olmadığını, müvekkilinin iyi niyetli dördüncü kişi olduğunu, müvekkilinin tapuya … ilkesi çerçevesinde hareket ettiğini ve kat irtifakı tapusunu aldığını, bu nedenlerle mesnetten yoksun açılan davanın tümden reddine ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini savunmuştur. 2.Asıl dosya davalısı … cevap dilekçesinde özetle; … İnşaat firmasında … karşılığı bir daire satın aldığını, boşa ve dış cephe mantolama işi yaptığını ve yapmış olduğu … karşılığında 120.000,00 TL bedelle aldığı darenin ödemelerini yaptığını ve evin tapusunun kendi üzerinde olduğunu, söz konusu evden dolayı hiç kimseye bir borcunun bulunmadığını, bu nedenlerle açılan davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. 3.Asıl dosya davalısı … İnşaat San. Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili yönünden husumet itirazında bulunduğunu, müvekkilinin davacılarla ve davalı … ile herhangi bir ilişkisinin bulunmadığını, müvekkilinin davalı … …. San. Tic. Ltd. Şti. ile yaptığı sözleşme ile davaya konu taşınmazın sahibi olduğunu, davacıların muvazaa iddiasının dayanaktan yoksun olduğunu, bu nedenlerle açılan davanın öncelikle husumet yönünden, aksi takdirde esastan reddine ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini savunmuştur. 4.Asıl dosya davalısı … vekili cevap dilekçesinde özetle; açılan davanın müvekkili yönünden haksız ve hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, davacılar ile yükleniciler arasında yapılan sözleşmenin geçersiz olduğunu, müvekkilinin iyi niyetli üçüncü şahıs olduğunu ve yükleniciden pay devir almadığını, sözleşmeye göre henüz yükleniciye verilen sürenin dolmadığını ve bu durumda dava şartlarından olan hukuki yarar şartının gerçekleşmediğini, bu nedenlerle açılan husumet yokluğundan, hukuki yarar yokluğundan ve esastan reddine ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini savunmuştur. 5.Asıl dosya davalısı … vekili cevap dilekçesinde özetle; sözleşmenin Yargıtayın belirttiği şartlara uygun ve geçerli bir sözleşme olmadığını, noter tarafından yazılmak sureti ile yapılmadığını, müvekkiline husumet yöneltilmesinin yanlış olduğunu, müvekkilinin … ile hiçbir ilgisinin bulunmadığını, kendisinin 1 nolu parseli tapu kaydına güvenerek …'den satın aldığını, daha sonra … Makine … İnş. Müh. San. Tic. Ltd. Şti. ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, dava konusu bağımsız bölümlerin sözleşmeye göre kendisine düşen daireler olduğunu, bu nedenlerle yerinde olmayan davanın reddine ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini savunmuştur. 6.Birleşen … 4. Asliye Hukuk Mahkemesi 2017/430 Esas sayılı dosya davalısı … vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin inşaat işi ile uğraştığını, bahse konu arsayı pazarlık yaparak aldığını ve parasını peşin ödediğini, müvekkilinin başka işleri nedeniyle arsaya inşaat yapamadığını ve paraya ihtiyacı olduğundan peşin para ile …'e sattığını ve sonrasında da arsa ile ilgilenmediğini, olayda müvekkilinin herhangi bir kusur veya sorumluluğunun bulunmadığını, iyi niyetli üçüncü kişi olduğunu, husumet yüklenerek dava açılmasının yerinde olmadığını, bu nedenlerle açılan davanın öncelikle husumet yönünden ve esas yönünden reddine ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini savunmuştur. 7.Birleşen … 1. Asliye Hukuk Mahkemesi 2021/207 Esas sayılı dosyada davalılar …, … Vergi Dairesi Müdürlüğü, … Müdürlüğü vekili, davalı … vekili, davalı … Üniversitesi Rektörlüğü vekili, davalı … Belediye Başkanlığı vekili, davalı SGK vekili dosyaya sundukları cevap dilekçelerinde iyi niyetli üçüncü kişi olduklarını, davalı …'den olan alacakları için haciz şerhi işlettiklerini belirterek davanın reddini talep etmişlerdir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin 21.03.2019 tarihli 2015/316 Esas 2019/169 Karar sayılı kararıyla; keşfen belirlendiği üzere 3 no.lu parselde %37,30, 1 no.lu parselde %18,67 seviyesinde inşaatın fiziki gerçekleşmesi söz konusu olduğunu, yüklenici … ediminini yerine getirmediği sürece ondan sözleşme ve tapu devri yapılan ve bağımsız bölüm alan diğer davalıların davacı arsa sahiplerine karşı hak iddiasında bulunmalarının mümkün olmadığını, sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren belirlenen inşaat yapım sözleşmesi süresinin geçtiği, davacı arsa maliklerinin TBK'nın 123-125 maddelerinde kendilerine tanınan sözleşmenin geriye etkili feshi ile tapu kayıtlarının iptali ve adlarına tescilini isteme seçimlik hakkını kullandıkları, sözleşme kapsamında yükleniciye taşınmazlar teslim edildiği ve tapu devirleri yapılmış ise de, süresinde inşaatın tamamlanmadığı ya da sözleşmenin iptalinin iyi niyet kurallarına aykırı olacağı, inşaat seviyesine gelmediği (en az %90 seviyesi) toplanan delillerden anlaşıldığından davacıların sözleşmenin feshi ile tapu iptal ve tescil taleplerinin kabulüne, davalılar …, …, … ve … …. Ltd. Şti.'nin haklarında dava açılmış ise de, davalıların tapu malikleri olmadıkları, davacılar ile aralarında dava konusu yapılan sözleşme ilişkisinin bulunmadığından pasif taraf ehliyeti (husumet yokluğundan) reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı … vekili, davalı … vekili, davalı … vekili ve davalı … San. Tic. Ltd. Şti. vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin 09.07.2019 tarihli ve 2019/453 Esas, 2019/517 Karar sayılı kararıyla; davacı arsa malikleri ile davalılardan … arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi şekil şartına uyulmayarak geçersiz ise de arsa sahiplerinin arsanın mülkiyetini devir borcunu yerine getirmekle sözleşme gereklerini yerine getirdiğinden artık sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülemeyeceği, yüklenicinin işini tamamlamadığı, dava teslim için öngörülen süreden önce ikame edilmiş ise de inşaatın tamamlanma oranına göre yüklenicinin edimini süresinde yerine getiremeyeceği açık olduğundan yüklenicinin temerrüdünün gerçekleştiği, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin hakları askıda olup arsa sahiplerine karşı edimini yerine getirdiğinde yaptığı devirlerine geçerli olabileceği, yükleniciden pay satın alan kişilerin iyiniyetinin korunamayacağı anlaşılmakla temerrüt nedeniyle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptali ve tescil kararının yerinde olduğu belirtilerek başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ A. Bozma Kararı 1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı … vekili, davalı … vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 2. Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi 29.06.2020 tarihli 2019/3138 Esas 2020/1909 Karar sayılı kararı ile tapu kayıtlarında davada taraf olmayan 3. kişiler lehine takyidatlar olduğu, bu takyidatların tapu kaydından silinmesine karar verilebilmesi için bu takyidat lehtarlarının davalı sıfatı ile savunma yapmalarının sağlanması ve buna göre davanın esası hakkında karar verilmesi gerektiği, bu lehterların davada taraf olmamasına rağmen, davada taraf olmayan 3. kişilerin haklarını helaldar edecek şekilde hüküm kurulmasının doğru olmadığı belirtilerek kararla birlikte silinmesine karar verilen 1 ve 3 parsel sayılı taşınmazların güncel tapu kayıtları celp edilerek bu tapu kayıtlarında alacaklı konumunda konulan haciz, ipotek vb. takyidat lehdarlarının aleyhine davacılar tarafından usulüne uygun şekilde dava açılmasının sağlanarak, taraf teşkilinin yapılmasından sonra bu dosya ile birleştirilmesini müteakip işin esasının incelenmesi gerektiğinden bahisle hükmün bozulmasına karar verilmiştir. B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile Yargıtay bozma ilamı ile tüm dosya kapsamı değerlendirilerek deliller toplandığı, 3211 ada 1 ve 3 parsel taşınmazlar üzerinde takyidatı (haciz, ipotek vs) bulunan alacaklılara karşı … 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2021/207 Esas sayılı dosyasında husumet yöneltildiği ve söz konusu dosya mahkeme dosyası ile birleştirilmek suretiyle taraf teşkili sağlandığı belirtilerek davacılar ile davalı … arasında düzenlenen 21/01/2012 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, … ili … ilçesi … Mah. 3211 ada, 3 no.lu parselde (yeni 20882 ada 3 parsel )davalı …'in adına kayıtlı bulunan 265/266 hissenin ve 1/266 hissenin, … ili … ilçesi … Mah. 3211 ada, 1 no.lu parselin kat irtifaklarının ve davalılar …, …, …, …, … İnşaat Ltd. Şti., …, …, … adlarına olan kat irtifakı bağımsız bölüm tapularının iptali ile davacılar adına tapuya tesciline, … ili … ilçesi … mah. 3211 ada 1 parsel ve 3211 ada 3 parsel (yeni 20882 ada 3 parsel) sayılı taşınmazlarda mahkeme dosyası ile birleşen … 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2021/207 Esas – 2021/253 Esas sayılı dosyasında davalı sıfatı ile taraf olan davalı alacaklılar tarafından konulan haciz, ipotek vb. Takyidatların tapu kaydından kaldırılmasına, bu dosya ile birleşen … 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/539 Esas sayılı dava dosyasında davalılar hakkında açılan davanın taraf yokluğundan (pasif taraf ehliyeti) reddine karar verilmiştir. VI. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı SGK Başkanlığı vekili, davalı … vekili, davalı … Üniversitesi Rektörlüğü vekili, davalı …, … Vergi Dairesi Müdürlüğü, … Müdürlüğü vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri 1- Davalı SGK Başkanlığı vekili (haciz alacaklısı) temyiz dilekçesinde; davanın süre/zamanaşımı itirazının değerlendirilmediğini, iyiniyetli 3. kişi olduklarını, tapu siciline … ilkesi gereğince de hakkının korunacağını, tapuya tescil ilkesi gereği bu ilkeye dayanılarak mülkiyet veya ayni hak kazanan iyiniyetli 3. kişilerin kazanımlarının korunacağını, kararın bozulmasını talep etmiştir. 2-Davalı … vekili temyiz dilekçesinde özetle; arsa sahibi ile yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin resmi şekilde yapılmadıkça geçersiz olduğunu, dava konusu bağımsız bölümde herhangi bir şerh olmadığından müvekkilinin iyiniyetli olarak taşınmazın mülkiyetini kazandığını ve iyiniyetinin korunması gerektiğini, davalı …'in taşınmazı devraldıktan 5 ay sonra herhangi bir inşaat faaliyeti yapmadan 3211 ada 1 parsel sayılı taşınmazı davalı …'e sattığı, bu devirden yaklaşık 1 yıl sonra kardeşi olan müvekkili …'in taşınmazı satın aldığı, müvekkilinin de … 4. Noterliğinin 04/11/2013 tarihli tarihli düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile taşınmazı … …. Züc. İnş. Müh. San. ve Tic. Ltd. Şti.'ye temlik ettiğini, davacıların anlaştığı yükleniciden başka bir yüklenici inşaat başlayarak devam etmesine davacılar engel olmadığından olayların gelişmesine kendi kusurlarının sebep olduğunu, dava konusu taşınmazı devralan yüklenici şirket hakkındaki dava reddedildiğinden o şirketten daire alan müvekkili hakkındaki davanın da reddinin gerektiğini belirterek hükmün bozulmasını talep etmiştir. 3-Davalı … Üniversitesi Rektörlüğü vekili (haciz alacaklısı) temyiz dilekçesinde; asıl dava dosyasında davalı …'in … Üniversitesi … Tıp Fakültesi Hastanesinde almış olduğu sağlık hizmeti karşılığı ödemesi gereken sağlık hizmeti bedelini ödemediğini, ödenmeyen borçtan dolayı anılan kişiye karşı icra takibi başlatıldığını, kesinleşen icra takibinde borçlu adına kayıtlı taşınmaza haciz şerhi konulduğunu, borçlunun halen borcunu ödemediğini, taşınmaz üzerindeki haczinin kaldırılması halinde borcun tahsili imkansızlaşacağından kamu zararı oluşacağını, idarenin iyiniyetli 3. kişi konumunda olduğunu ve kanun gereği kazanımlarının korunacağını, aksinin ispatı gerektiğini, tapuda apkis şerhi olup olmadığının araştırılması gerektiğini, süre ve zamanaşımı itirazlarının değerlendirilmediğini, hükmün bozulmasını talep etmiştir. 4-Davalılar …, Vergi Dairesi Müdürlüğü, … Müdürlüğü vekili 8haciz alacaklısı) temyiz dilekçesinde; temyiz edenlerin hacizlerinin, …'in vergi borçlarından dolayı adına kayıtlı taşınmazlara uygulandığını, … ve … mükellefi …'in idareye olan vergi borçları için adına kayıtlı taşınmazlara haciz uygulanmasında hukuka aykırılık bulunmadığını, idarenin iyiniyetli olup davacılar ile daire borçlusu … arasındaki hukuki ilişkinin kendileri tarafından bilinmesinin mümkün olmadığını, iyi niyetli 3. kişi olduklarını, TMK 1023. maddesi gereği tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanan kişinin hakkının korunacağını, sözleşmenin tapuya şerh edilmediğini, kararın bozulmasını talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369, 370 ve 371. maddeleri, 6098 sayılı TBK'nın 470-486. maddeleri, 3. Değerlendirme 1.Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2.Asıl dava bakımından temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla; davalı … vekilince temyiz dilekçesinde asıl davaya yönelik ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. 3.İlk Derece Mahkemesi tarafından sözleşmenin feshi, tapu iptal ve tescil ile bir kısım davalılar bakımından pasif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine dair verilen karar hakkında davalı …, davalı …, davalı … ve davalı … İnş. San. Tic. Ltd. Şti. vekilleri tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine … Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş, verilen kararın davalı … vekili ve davalı … vekilince süresinde temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 2019/3138 Esas, 2020/1909 Karar sayılı ve 29.06.2020 tarihli ilamı ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılarak İlk Derece Mahkemesi hükmünün bozulmasına karar verilmiştir. Eldeki davada, birleştirilen … 1. Asliye Hukuk Mahkemesi 2021/207 Esas sayılı dosyasının Dairenin bozma kararından sonra, asıl dava ile birleştirildiği anlaşılmaktadır. 3.1.Dosyaların birleşmesi halinde, ilk dosya Yargıtay incelemesinden geçtikten sonra henüz kanun yolları aşamasına gelmemiş yeni bir dosyanın bu dosya ile birleşmesi durumunda, birleşen dosyanın istinaf yoluna tabi olacağı açıktır. Zira davalar birleşmekle dahi bağımsızlıklarını korur, ayrı dosya olma özelliğini devam ettirirler. Daha önce Yargıtay denetiminden geçen asıl dosyanın “İstinaf” kanun yoluna tabi olmadığı açık ise de birleşen … 1. Asliye Hukuk Mahkemesi 2021/207 Esas sayılı dosyasının dava tarihi 24.03.2021, karar tarihi 13.04.2022 olup birleşen bu dava yönünden bu karar ile ilgili daha önce Yargıtayın bir denetimi de söz konusu olmadığından, anılan kararın ''İstinaf'' kanun yoluna tabi olduğu anlaşılmaktadır. 3.2.Hal böyle olunca, davaların birleştirilmelerine karşın bağımsızlıklarını koruyacakları göz önünde bulundurulmakla birleşen … 1. Asliye Hukuk Mahkemesi 2021/207 Esas sayılı dava dosyası ile ilgili temyiz kanun yolu incelemesi yapılmayıp, davalı SGK Başkanlığı vekili, davalı … Üniversitesi Rektörlüğü vekili, davalı …, … Vergi Dairesi Müdürlüğü, … Müdürlüğü vekilinin temyiz dilekçeleri istinaf dilekçesi olarak kabul edilip, istinaf incelemesi yapılmak üzere birleşen dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmek üzere İlk Derece Mahkemesine iadesine karar vermek gerekmiştir. VII. KARAR Açıklanan sebeplerle; Asıl dava yönünden davalı … vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA, Birleşen dava dosyasının istinaf incelemesi için Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmek üzere İlk Derece Mahkemesine İADESİNE, Aşağıda yazılı harcın temyiz eden asıl davada davalı …'den alınmasına, 10.01.2024 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi. Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(…m.1023) Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyi niyet iddiasında bulunamazlar. Burada aranan iyi niyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir. Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın kısa sürede el değiştirmesi veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir. Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya … ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin taşınmazı satın alırken kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir. Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırıdır. Sayın çoğunluk, üçüncü kişilerden arsa sahibi ile yüklenici arasında tapu sicili dışında esas borç ilişkisinden doğan sorunları bilmesini beklemekte, buna göre iyiniyetli olmadıkları kabul edilerek adeta bir kötü niyet karinesi icat edilmektedir. Oysa TMK nın 1023. maddesi, iyi niyetle taşınmaz üzerinde aynî hak edinen üçüncü kişilerin tapu siciline olan güvenini yolsuz tescile rağmen korumaktadır. Bir başka değişle, hukuki işlem güvenliği ve tapuya … ilkesini gerçek hak sahipliğine tercih etmektedir. Kaldı ki, ticari bir risk alarak ve yükleniciye güvenerek arsanın mülkiyetini intikal ettiren, yüklenici seçiminde gerekli özeni göstermeyen, peşin ifa yükümlülüğü olmamasına rağmen arsa tapusunu teminat almadan yükleniciye devreden arsa sahibinin, tapuya güvenmiş olan üçüncü kişiler karşısında korunmaya değer bir yanı da bulunmamaktadır. Keza, arsa sahibinin tapuyu yükleniciye devretmesinin “avans” niteliğinde olduğu, mülkiyetin ancak yüklenicinin tüm borcunu ifa ettikten sonra geçeceğini kabul edilmesi de hukuki dayanağı olan bir kabul değildir. Zira hukukumuzda “yolsuz tescil” terimi mevcut olmasına rağmen “avans tapu” terimi mevcut değildir. Somut olayda, davacılar ile davalı … arasında 21.01.2012 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ve bu sözleşme gereğince arsa sahipleri taşınmazlarını yükleniciye tapuda devretmiştir. Yüklenici kat irtifakı kurduktan sonra bir kısım bağımsız bölümleri üçüncü kişilere tapuda satmıştır. Yüklenici, dosya arasındaki bilirkişi raporuna göre 1 nolu parselde inşaatı yaklaşık % 18.67 civarında tamamlamıştır. Temyiz eden davalı/üçüncü kişi …, yargılamanın tüm aşamalarında tapuya güvenerek taşınmazı satın aldğını iyi niyetli olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesi talep etmişlerdir. Tapu maliki üçüncü kişinin bütün haklı savunmalarına rağmen ilk derece mahkemesinin tapu iptali ve tescil yönünden davanın kabulüne karar vermesi TMK nın 1023. maddesinde düzenlenen "tapuya … ilkesine" aykırı olmuştur. Anılan ilkeye göre tapuya güvenen kişinin iyi niyetli olduğu karine olarak kabul edilir. Bu karinenin aksini, yani davalıların kötü niyetli olduğunu davacı tarafın ispatlaması gerekir. Somut olayda davacı taraf, “afaki” iddialar dışında davalının kötü niyetli olduğuna dair hiçbir delil sunamamıştır. Bu nedenle, temyiz eden davalı …’ in mülkiyet hakkının TMK nın 1023. maddesi gereğince korunması gerekir. Yerel mahkeme ve istinaf mahkemesinin TMK nın 1023. maddesinin amaç ve koruduğu yarara aykırı olan gerekçeleri de dikkate alınarak ilk derece mahkemesi kararının temyiz eden davalı/tapu maliki açısından bozulması gerekirken, Dairemizin Sayın çoğunluğunun onanma kararına muhalifim.

6. Hukuk Dairesi         2023/1409 E.  ,  2024/4487 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/127 E., 2022/618 K. HÜKÜM/KARAR : Kabul Sayılı Dosyada Davalı … vekili Davacı vekili, davalı arsa malikleri ile davalı yüklenici … arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye isabet eden bir daireyi müvekkilinin yükleniciden satın aldığını, bedeli ödediğini ve yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirdiğini, ancak davalı arsa maliklerinin müvekkiline tapu devrini yapmadıklarını ileri sürerek, dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı arsa malikleri vekili, dava konusu inşaatın sigorta primlerinin yüklenici tarafından ödenmesi gerektiğini, projeye aykırılıklar bulunması nedeni ile iskan ruhsatı alınamadığını, tüm eksiklikler giderildiği takdirde taşınmazı devretmeye hazır olduklarını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemişlerdir. Davalı …, davalı arsa maliklerinin tapu devrini yapmadıklarını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Birleşen Kahramanmaraş 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2018/352 Esas sayılı dava dosyasında davacı vekili, davalı arsa malikleri ile yüklenici … arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye isabet eden bir daireyi müvekkilinin yükleniciden satın aldığını, ancak bu bağımsız bölümün davalı arsa malikleri tarafından muvazaalı şekilde diğer davalı …’e satıldığını ileri sürerek, dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Birleşen Kahramanmaraş 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2020/136 Esas sayılı dava dosyasında davacı vekili, arsa malikleri ile yüklenici … arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye isabet eden bir daireyi müvekkilinin satın aldığını, davalı …’ın da yüklenici olduğunu, taraf teşkilini sağlamak bakımından iş bu davayı açtığını ileri sürerek, dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Mahkemece, davacı ile davalı … arasındaki satım sözleşmesi gereğince davacının tüm edimlerini yerine getirdiği, dava konusu inşaatın sigorta primlerinin davacı tarafından yatırıldığı ve makbuzların dosyaya sunulduğu gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir. Mahkeme kararına karşı davalı arsa malikleri vekilince temyiz yoluna başvurulması üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesi’nin 04.02.2019 tarihli, 2016/7091 Esas, 2019/259 Karar sayılı kararı ile, bağımsız bölümün yüklenici tarafından talep edilebilmesi için sözleşme uyarınca üstlenilen tüm edimlerin yerine getirilmesi gerektiği, dosya kapsamından henüz bu edimlerin yerine getirilmediğinin anlaşıldığı, bu hususlar dikkate alınmadan sadece SGK borcundan davacı hissesine düşen bedel hesap edilip bu miktarın ödendiği gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle, kararın bozulmasına karar verilmiştir. Bozma ilâmına karşı davacı vekilince karar düzeltme yoluna başvurulması üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi’nin 22.01.2020 tarihli, 2019/1680 Esas, 2020/187 Karar sayılı kararı ile mahkemece öncelikle arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan dava dışı …’ın halen sözleşmenin tarafı olup sözleşmeden doğan haklarını devretmediğinden davada taraf olmasında zorunluluk bulunması nedeniyle davacıya bu yüklenici hakkında eldeki dava ile birleştirilmek üzere dava açması için uygun ve kesin süre verilerek açılacak dava birleştirilmek suretiyle taraf teşkili sağlanması gerektiği, inşaatın yapılacağı taşınmaz ile ilgili belediye işlem dosyası, tasdikli yapı ruhsatı ve projesi getirilerek konusunda uzman inşaat mühendisi ve mimar bilirkişiden oluşacak kurul marifetiyle gerekirse mahallinde keşif de yapılarak yüklenicilerin arsa sahibi ile yaptıkları sözleşme ve ekleri, proje ile tasdikli yapı ruhsatı ve imar mevzuatı hükümlerine göre inşaatı tamamlayıp arsa sahibine teslim etmek suretiyle yapı kullanma izin belgesi alma zorunluluğu yüklenmediği ve aşamalı devirde öngörülmediğinden yüklenicilerin dava konusu edilen bağımsız bölüme hak kazanıp kazanmadıkları konusunda gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınıp, sözleşmeye göre SGK prim borçlarından yükleniciler sorumlu olacağından sözleşme konusu inşaat ile ilgili yüklenicilerin SGK borcunun bulunup bulunmadığı, bozmadan sonra sunulan belge sureti de eklenerek ilgili SGK İl Müdürlüğü’nden sorulup araştırılmak suretiyle ve varsa noksan SGK borcunun yüklenicilerin halefi olarak davacıya verilecek süre ile yatırılması sağlanarak sonucuna uygun bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, bozma ilamının kaldırılarak, yerel mahkeme hükmünün değişik bu gerekçe ile bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda, davacının dava konusu bağımsız bölümü davalı yükleniciden bedelini ödeyerek satın aldığı, üç yıldır bağımsız bölümde ikamet ettiği, 12.07.2018 tarihinde bağımsız bölümün arsa maliklerince davalı …'e muvazaalı olarak satış yoluyla devredildiği gerekçesiyle, dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına, birleşen davanın kabulü ile, 3 nolu bağımsız bölümün birleşen dava davalısı … adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir. Bu karara karşı davalı … vekili ve davalı … vekilince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü: 1- Kamu düzenine aykırılık halleri ile uyulan bozma ilamının içeriği ve usuli kazanılmış hak ilkesinin re'sen gözetildiği; kararın dayandığı gerektirici sebepler ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmanın şümulü dışında kalarak kesinleşen cihetlere ait temyiz itirazlarının incelenmesinin artık mümkün olmadığı anlaşıldığından davalı … vekili ve davalı … vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2- Arsa maliki… ile yükleniciler … ve … arasında Kahramanmaraş 4. Noterliği’nin 22.10.2007 tarih ve 17879 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözleşmenin 6. maddesinde SSK prim masraflarının yükleniciye ait olduğu belirtilmiştir. Davalı yüklenici … ile davacı arasında ise 11.09.2009 tarihinde daire satış sözleşmesi düzenlenmiş, 2 numaralı kuzeydoğu cepheye bakan dairenin davacıya satışı kararlaştırılmıştır. Dosya kapsamından davacının satış sözleşmesinde kararlaştırılan bedeli ödediği ve onaylı mimari projeye göre bodrum kat 3 numaralı dairenin davacının kullanımında olduğu, dairenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı yüklenicilere isabet eden dairelerden olduğu anlaşılmaktadır. Dava konusu 3 numaralı bağımsız bölüm davalı arsa malikinin mirasçıları adına kayıtlı iken, yargılama devam ederken 12.07.2018 tarihinde davalı …’e devredilmiştir. Davalı … dava konusu taşınmazı davalı arsa maliklerinden satın aldığını ve iyiniyetli olduğunu ileri sürmüş ise de, davalı bağımsız bölümü satın alırken dairenin kim tarafından kullanıldığını araştırma imkanı olmasına rağmen araştırmadığı ve dava devam ederken dava konusu taşınmaz devredildiğinden davalının TMK’nın 1023 maddesindeki iyiniyet iddiası dinlenemez ise de, dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yüklenicinin yaptığı inşaatta yükleniciye bırakılacak bağımsız bölümü yükleniciden satın alan 3. kişinin tapu iptâli ve tescil istemine ilişkin olduğundan bu davalarda davayı açan 3. kişi arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenicinin halefi olup, alacağın temliki yoluyla yüklenicinin sözleşmeden doğan haklarını temellük ettiğinden tapu kaydına hak kazanabilmesi için yüklenicinin sözleşme ve ekleri tasdikli projesi ve imar mevzuatına uygun olarak inşaatı tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi zorunludur. İnşaat mühendisi tarafından düzenlenen 17.11.2020 tarihli bilirkişi raporunda ise binanın mimari projeye uygun yapıldığı, ancak bodrum katta projeye aykırı şekilde yapılan balkonların ana binaya zarar vermeyecek şekilde yıkılması mümkün ise yıkılması halinde iskan raporunun alınabileceği belirtilmiştir. O halde mahkemece, inşaatın yapılacağı taşınmaz ile ilgili belediye işlem dosyası, tasdikli yapı ruhsatı ve projesi getirilerek, konusunda uzman inşaat mühendisi ve mimar bilirkişiden oluşacak kurul marifetiyle gerekirse mahallinde keşif de yapılarak, sözleşmede yapı kullanma izin belgesi alma zorunluluğu yüklenmediği ve aşamalı devir de öngörülmediğinden, yüklenicilerin arsa sahibi ile yaptıkları sözleşme ile ekleri, proje, tasdikli yapı ruhsatı ve imar mevzuatı hükümlerine göre inşaatı tamamlayıp arsa sahibine teslim etmek zorunluluğu bulunduğundan, yüklenicilerin arsa malikine karşı iskan alınacak şekilde inşaatın tamamı ile ilgili tüm borçlarının hesaplanıp, yüklenicilerin halefi olarak davacıya verilecek sürede hesaplanan bedelin tümünün yatırılması sağlanarak, sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi doğru olmamıştır. Kabule göre, birleşen davalar asıl davada taraf teşkilini sağlamak üzere açılmış olup, birleşen davaların ayrı bir dava olma özelliği bulunmadığından asıl ve birleşen davalar ile ilgili ayrı ayrı hüküm kurulması yerine, asıl ve birleşen davalar ile ilgili olarak tek bir hüküm kurulması gerekirken, asıl davada karar verilmesine yer olmadığına dair karar verilmesi de doğru olmamıştır. SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı … vekili ve davalı … vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davalı … vekili ve davalı … vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararın BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden asıl dosyada davalı … ile birleşen 2018/352 Esas sayılı dosyada davalı …'e iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, 28.11.2024 gününde oy birliğiyle karar verildi.

Madde 706- Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir. 2. İşgal

MADDE 237- Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. B. Satış ilişkisi doğuran haklar I. Süresi ve şerhi

Madde 32 – Bu Kanun hükümlerine göre; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine veya ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce (…)[36] tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. (Ek cümleler:14/2/2020-7221/10 md.) Yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili idaresince tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak bildirilir. Aykırılığın giderildiğine dair ilgili idaresince tapu dairesine bildirim yapılmadan beyanlar hanesindeki kayıt kaldırılamaz.[37] Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. (Değişik cümle:14/2/2020-7221/10 md.) Bu tebligatın bir nüshası muhtara bırakılır, bir nüshası da Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilir. Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mühürün kaldırılmasını ister. Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir. Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir. (Ek cümleler:14/2/2020-7221/10 md.) Yapı tatil tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren bir ay içinde yapı sahibi tarafından yapının ruhsata uygun hale getirilmediğinin veya ruhsat alınmadığının ilgili idaresince tespit edilmesine rağmen iki ay içinde hakkında yıkım kararı alınmayan yapılar ile hakkında yıkım kararı alınmış olmasına rağmen altı ay içinde ilgili idaresince yıkılmayan yapılar, yıkım maliyetleri döner sermaye işletmesi gelirlerinden karşılanmak üzere Bakanlıkça yıkılabilir veya yıktırılabilir. Yıkım maliyetleri %100 fazlası ile ilgili idaresinden tahsil edilir. Bu şekilde tahsil edilememesi halinde ilgili idarenin 5779 sayılı Kanun gereğince aktarılan paylarından kesilerek tahsil olunur. Tahsil olunan tutarlar, Bakanlığın döner sermaye işletmesi hesabına gelir olarak kaydedilir. (Ek fıkra:29/11/2018-7153/15 md.) İdare tarafından ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılıkların giderilemeyeceği tespit edilen yapıların ruhsatı üçüncü fıkrada düzenlenen bir aylık süre beklenmeden iptal edilir ve mevzuata aykırı imalatlar hakkında beşinci fıkra hükümleri uygulanır. Umumi hizmetlere ayrılan yerlerde muvakkat yapılar: