Kentsel Dönüşümde Vekâletname ile İşlem Yapılması

Kentsel Dönüşümde Temsil ve Özel Yetki Şartı

Kentsel dönüşüm sürecinde taşınmaz mülkiyetini ilgilendiren tasarrufi işlemler vekile bırakıldığında vekâletnamenin kapsamı önem taşır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 504/1 uyarınca vekâletin kapsamı sözleşmede açıkça gösterilmemişse görülecek işin niteliğine göre belirlenir. Kanunun 504/2 maddesine göre vekâlet, vekilin üstlendiği işin görülmesi için gerekli hukuki işlemlerin yapılması yetkisini kapsar. Buna karşın aynı maddenin üçüncü fıkrası uyarınca vekil, sözleşmede özel olarak yetkili kılınmadıkça taşınmazı devredemez, bir hak ile sınırlandıramaz, dava açamaz, sulh olamaz, hakeme başvuramaz, bağışlama yapamaz, kefil olamaz, kambiyo taahhüdünde bulunamaz ve iflas ya da konkordato talep edemez. Bu doğrultuda kentsel dönüşümde taşınmaz satışı, arsa payı devri, ipotek kurulması, kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması, sulh ve dava açma gibi işlemler vekâletnamede özel ve açık yetki bulunmasını gerektirir.

Resmi kurumlarda iş takibine yönelik genel ifadeler içeren genel vekâletnameler, tapu müdürlüklerinde arsa payı devri, müteahhit lehine tapu devri yapılması veya ipotek tesisi için yeterli kabul edilmez. Tapu müdürlükleri, taşınmaz mülkiyetini etkileyen satış, devir ve ipotek gibi tasarrufi işlemlerde vekâletnamede açık ve özel yetki bulunmasını arar.

Vekâletnamenin Sınırlandırılması ve Koruyucu Şartlar

Kentsel dönüşüm vekâletnamelerinde vekilin yetkisinin sınırlandırılması amacıyla vekâlet konusu taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm numarası ve arsa payı bilgilerinin açıkça yazılması gerekir. Bu belirleme sayesinde temsil belgesinin kapsamı somut taşınmazla netleştirilmiş olur.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalama yetkisi vekile verilirken bu yetkinin belirli kayıtlarla sınırlandırılması mümkündür. Vekâletnameye veya ayrıca düzenlenecek talimata; aşamalı tapu devri yapılması, malik lehine banka teminat mektubu alınması, yapı kullanma izin belgesi alınmadan nihai devrin yapılmaması, gecikme cezası ve kira yardımı hükümlerine yer verilmesi gibi koruyucu şartlar eklenebilir.

Malikler Toplantısı, Pay Satışı ve Elbirliği Mülkiyeti

Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin bir araya geldiği toplantılarda vekilin malik adına oy kullanabilmesi için vekâletnamede toplantıya katılma ve oy kullanma yetkisinin açıkça yer alması şarttır.

Salt çoğunluk kararına katılmayan paydaşların arsa payı satışı sürecinde temsilci vasıtasıyla işlem yapılması hedeflendiğinde vekâletnamede somut yetkilerin bulunması aranır. Bu çerçevede satış başvurusunda bulunma, değerleme raporu ile dosyayı takip etme, artırma sürecine katılıp pey sürme, alım bedelini yatırma ve tapu tescilini sağlama yetkilerinin belgede açıkça gösterilmesi gerekir.

Taşınmaz malikinin vefatı sonrasında mirasçıların elbirliği mülkiyeti halinde hak sahibi olduğu taşınmazlarda, tek bir mirasçının kentsel dönüşüm kapsamında diğer mirasçılar adına tasarrufta bulunabilmesi için bütün mirasçılardan geçerli vekâletname alması gerekmektedir.

Yurtdışında Düzenlenen Temsil Belgeleri

Yurtdışında bulunan maliklerin kentsel dönüşüm vekâletnameleri Türk konsolosluklarında düzenlenebilir. Vekâletnamenin yabancı noter huzurunda tanzim edildiği durumlarda ise belgenin Türkiye'de geçerli sayılması adına ilgili ülkenin apostil sistemine taraf olup olmadığı, apostil şerhi, yeminli tercüme ve noter onayı önem taşır.

Vekilin Kanuni Borçları ve Sorumluluğu

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 505 hükmü gereğince vekil, vekâlet verenin açık talimatına uymakla yükümlüdür. Vekil ancak vekâlet verenden izin alma imkânı bulunmadığında ve durumu bilseydi vekâlet verenin de izin vereceği açık olan hâllerde talimattan ayrılabilir. Bu durumlar haricinde talimattan ayrılan vekil, bundan doğan zararı karşılamadıkça işi görmüş olsa bile vekâlet borcunu ifa etmiş sayılmaz.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 506/1 uyarınca vekil, üstlendiği borcu kural olarak bizzat yerine getirmekle yükümlüdür. Bununla birlikte vekile yetki verilmesi, koşulların zorunlu kılması veya teamülün elvermesi durumunda iş bir başkasına gördürülebilir. Kanunun 506/2-3 maddeleri uyarınca vekil, iş ve hizmetleri müvekkilinin haklı menfaatlerini gözetip sadakat ve özenle yürütmek durumundadır. Vekilin özen borcundan kaynaklanan sorumluluğu değerlendirilirken benzer faaliyet alanındaki basiretli bir vekilin sergileyeceği davranış ölçü alınır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 508 uyarınca vekil, vekâlet verenin istemi üzerine yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekâletle ilişkili olarak aldıklarını devretmekle yükümlüdür. Vekil ayrıca vekâlet verene tesliminde geciktiği paranın faizini de ödemekle yükümlü tutulmuştur.

Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması ve Azil

Vekâlet görevinin kötüye kullanılması durumunda vekâlet veren; vekilin azli, vekâletnamenin iptali veya geri alınması, tapuda işlem tesis edilmişse tapu iptal ve tescil davası, tazminat davası, hesap verme davası, sebepsiz zenginleşme veya alacak davası açabilir; kötü niyetli müteahhit veya üçüncü kişilere karşı yargı yoluna başvurabileceği gibi gerekirse suç duyurusunda bulunabilir.

Vekilin azledilmesi halinde, vekilin azledildiğini bilmeyen üçüncü kişiler nezdinde işlem yapmasını önlemek adına azilnamenin vekile tebliğinin yanı sıra ilgili tapu müdürlüğüne, notere, müteahhide, apartman yönetimine ve gerek duyulan idarelere bildirilmesi gerekir.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy