Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Devir Zamanının Belirlenmesi
Türk hukukunda kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde tapu devrinin mutlaka sözleşmenin başlangıcında veya mutlaka inşaatın tamamlanması sonrasında yapılmasını şart koşan tek tip bir yasal sistem bulunmamaktadır. Arsa sahibi arsa payı devri borcunu inşaatın tamamen bitirilip teslim edilmesiyle yerine getirebileceği gibi, sözleşmede kararlaştırılmış olması kaydıyla inşaatın ulaştığı fiziki aşamalara bağlı olarak kademeli biçimde de ifa edebilir.
Kademeli Tapu Devrinin Şartları ve İşleyişi
Kademeli tapu devri kararlaştırıldığında yüklenici, sözleşmede belirlenen inşaat seviyesine ulaştığında o aşama için öngörülen tapu paylarının adına tescilini talep etme hakkı kazanır. Kademeli devirde uygulanacak inşaat aşamaları ve devredilecek pay oranları kanunla belirlenmiş zorunlu oranlar değildir; projenin niteliğine, büyüklüğüne ve tarafların serbest iradesine göre sözleşmeyle tespit edilir.
Kademeli devrin öngörüldüğü durumlarda yüklenici belirlenen aşamayı tamamlayıp diğer edimlerini yerine getirdiğinde, arsa sahibinin haklı bir neden olmaksızın pay devrinden kaçınması sözleşmeye aykırılık teşkil eder. Buna karşılık yüklenici fiziki inşaat seviyesine ulaşmış olsa dahi yapılan imalatın onaylı projeye veya teknik şartnameye aykırı olması, önemli ayıplar barındırması yahut temel sözleşme borçlarının ifa edilmemiş bulunması durumunda yeni tapu devrinin gerekip gerekmediği ayrıca değerlendirilir.
Yüklenicinin Tasarruf Yetkisi ve Üçüncü Kişilerin Hakları
Mülkiyet tapuda yüklenici adına tescil edildiğinde, tapu kütüğünde veya sözleşmede tasarruf yetkisini kısıtlayan hukuki bir engel bulunmadığı sürece yüklenici taşınmaz üzerinde serbestçe tasarrufta bulunabilir. Yükleniciye devredilen taşınmazın veya bağımsız bölümün üçüncü kişilere devredilmesi ya da üzerinde ipotek kurulması hâlinde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sonradan geçersiz sayılması veya geriye etkili olarak sona erdirilmesi iyi niyetli üçüncü kişilerin edindiği ayni hakları kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Tapu siciline güven ilkesi çerçevesinde korunan bu durumda, geçmişteki avans tapu yaklaşımı yerine üçüncü kişilerin tapu kütüğüne güvenerek iktisap ettiği ayni hakların korunması esas alınmaktadır. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerde tarafların farklı tapu müdürlüklerinde veya yurt dışı teşkilatında yer alması hâlinde, resmî görevlilerce iradeler ayrı ayrı alınarak devir işlemleri tamamlanabilmektedir.
2644 sayılı TAPU KANUNU m. 26Kaynağı aç
Arsa Sahibini Koruyan Hukuki Teminatlar ve Tapu Şerhi
Arsa sahipleri, yükleniciye devrettikleri arsa payları üzerine kendi lehlerine teminat ipoteği tesis ettirerek ya da sözleşmeyi tapu kütüğüne şerh verdirerek olası ifa risklerine karşı hukuki güvence sağlayabilirler. Sözleşmede yapı kullanma izin belgesinin temini yükümlülüğü yükleniciye bırakılmışsa, son bağımsız bölümün veya son arsa payının devrinin bu iznin alınması şartına bağlanması arsa sahibi açısından temel bir hukuki teminat oluşturur.
Türk Medeni Kanunu m. 1009 uyarınca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan kişisel haklar tapu siciline şerh edilebilmektedir. 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26 gereğince Noterlik Kanunu m. 44/B bendi kapsamında noterler tarafından düzenlenen gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflardan birinin talebiyle tapu siciline şerh verilir. Tapu Kanunu m. 26 uyarınca şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis edilerek tapuya tescil edilmezse, söz konusu şerh tapu sicil müdürü veya görevlileri tarafından resen terkin edilir.
Arsa sahibi ile yüklenici arasında inşaatın yürütülmesine veya tapu devir borcuna ilişkin bir uyuşmazlık ortaya çıktığında, yasal koşulların varlığı hâlinde açılacak dava ile birlikte taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir konulması talep edilebilir.
Yüklenici inşaatın belirli bir seviyesine geldiğinde tapu devrini hemen isteyebilir mi?
Yüklenicinin inşaat seviyesine göre devir isteyebilmesi için sözleşmede kademeli tapu devrinin açıkça öngörülmüş olması ve yapılan imalatın projeye ve şartnameye uygun, ayıpsız biçimde tamamlanmış olması gerekir.
Sözleşme geriye etkili feshedilirse yükleniciden pay alan kişilerin hakkı ne olur?
Yükleniciden taşınmaz payı devralan veya lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişilerin iktisap ettiği ayni haklar, sözleşmenin sonradan geçersiz sayılması veya geriye etkili feshedilmesi durumunda kendiliğinden ortadan kalkmaz.
Arsa sahibi tapu devrini yapı kullanma izin belgesine bağlayabilir mi?
Sözleşmede yapı kullanma izin belgesini alma borcu yükleniciye verilmişse, son tapu veya arsa payı devrinin bu belgenin temin edilmesine bağlanması arsa sahibi bakımından geçerli ve koruyucu bir teminat teşkil eder.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya nasıl şerh edilir ve şerh ne kadar sürer?
Noterde düzenlenen sözleşme taraflardan birinin talebiyle tapuya şerh edilir; Tapu Kanunu m. 26 uyarınca şerhten itibaren beş yıl içinde devir veya tescil yapılmazsa şerh tapu müdürlüğünce resen terkin olunur.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy