Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dikkat Edilecekler

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da bilinen kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa malikinin taşınmaz payını ya da inşa edilecek bağımsız bölümlerin bir kısmını devretmesi karşılığında yüklenicinin arsa üzerinde bina yapmayı taahhüt ettiği, ekonomik boyutu yüksek bir hukuki ilişkidir. Sözleşmede yer alan hususların açık biçimde düzenlenmemesi durumunda taşınmaz; tapu iptali ve tescil, sözleşmenin feshi, kira kaybı, cezai şart, eksik iş ve tazminat davalarına konu olabilmektedir. Bu nedenle arsa sahibinin imza aşamasından önce mülkiyet durumunu, şekil gereklerini, bağımsız bölümlerin paylaşımını, teslim takvimini ve tasfiye esaslarını ayrıntılı şekilde ele alması önem taşır.

Sözleşmenin Şekil Şartı ve Hukuki Çerçevesi

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 237 taşınmaz satışının geçerliliğini resmî şekilde düzenlenmiş olmasına bağlamıştır. Maddede ayrıca taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmelerinin resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağı, önalım sözleşmesinin geçerliliğinin ise yazılı şekle tabi olduğu belirtilmiştir. Taşınmaz satışı ve satış vaadine ilişkin bu kanuni düzenlemeler karşısında, arsa payı devri içeren sözleşmelerde şekil şartı ispatın yanı sıra geçerlilik bakımından da önem taşımaktadır. Tarafların kendi aralarında hazırladığı basit metinlerle inşaat projelerine başlanması ciddi riskler doğurabilmektedir.

Tapu Kaydı, Mülkiyet Durumu ve Tasarruf Yetkisi

Sözleşme öncesinde yalnızca arsanın kimin adına tescilli olduğuna bakılması yeterli bir denetim sağlamaz. Tapu kaydı üzerinde ipotek, haciz, ihtiyati tedbir, intifa hakkı, irtifak hakkı, aile konutu şerhi, satış vaadi, mevcut kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi ya da başkaca bir takyidat bulunup bulunmadığı titizlikle kontrol edilmelidir.

Özellikle miras yoluyla edinilen taşınmazlarda paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti ayrımlarının karıştırılmaması, sözleşmeyi imzalayan şahısların taşınmaz üzerinde tasarruf yetkilerinin bulunup bulunmadığının sözleşme öncesinde belirlenmesi gerekir. 6306 sayılı Kanun kapsamı dışında kalan klasik paylı mülkiyette, taşınmazın bütününe yönelik tasarruflarda ve mutat kullanımı aşan inşa faaliyetlerinde paydaşların iradesi önem taşır. Buna karşılık 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm süreçlerinde özel bir karar mekanizması yer almakta olup hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar alınabilen haller mevcuttur; bu nedenle kentsel dönüşüm ve riskli yapı projelerinin normal kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden ayrı değerlendirilmesi gerekir.

İmar Durumu ve Bağımsız Bölüm Paylaşımı

Sözleşme görüşmelerine başlanmadan önce taşınmazın emsal, taban alanı, kat sayısı, yapı yüksekliği, çekme mesafeleri, kullanım fonksiyonu, plan notları ve varsa yola ya da kamu hizmet alanına terk edilecek bölümleri teknik olarak incelenmelidir. Müteahhidin belirli sayıda bağımsız bölüm elde edileceğine yönelik sözlü beyanlarına güvenilerek paylaşım yapılması arsa sahibi açısından doğru bir yaklaşım değildir.

Sözleşmede yalnızca inşaatın toplamından belirli bir pay veya yüzde verileceğinin yazılması çoğu projede yeterli görülmez. Hangi bağımsız bölümün kime ait olduğu mümkün olduğunca açık şekilde gösterilmeli; bağımsız bölümün katı, cephesi, numarası, yaklaşık metrekaresi, niteliği, eklentileri, otoparkı ve deposu belirlenmelidir. Ayrıca sözleşmedeki metrekarenin net kullanım alanı mı, brüt bağımsız bölüm alanı mı yoksa ortak alanlar dahil satış brütü mü olduğu açıklanmalı ve ölçüm yöntemi sözleşme ile ekli projelerde belirlenmelidir.

İmar Artışları ve Emsal Değişikliklerinin Paylaşımı

İmar planlarında sonradan meydana gelebilecek emsal artışı ve azalışının hangi oranlarda taraflara yansıtılacağı sözleşmede açıkça kararlaştırılmalıdır. Emsalin azalması neticesinde bağımsız bölüm sayısı düşerse bu eksilmenin hangi tarafın payından karşılanacağı önceden belirlenmelidir. Aynı doğrultuda imar artışından kaynaklanan ilave yapılaşma hakkının kendiliğinden arsa sahibine veya müteahhide ait olacağı varsayılmamalı, artışın nasıl paylaşılacağı sözleşme metnine hüküm olarak eklenmelidir.

Müteahhidin Yeterliliği ve Temsil Yetkisinin Denetimi

Müteahhit şirket tüzel kişiliğine sahipse ticaret sicili kayıtları, şirketin ortakları, temsil ve ilzam yetkilileri, sermaye miktarı, faaliyet geçmişi ve devam eden projeleri araştırılmalıdır. Bunun yanında yapı müteahhitliği yetki belgesi numarası ve yetki belgesi grubu sorgulanmalıdır; yapı müteahhitleri mesleki, teknik ve mali yeterlilikleri dikkate alınarak sınıflandırılmakta olup yetki belgeleri kayıt altında tutulmaktadır. Sözleşme öncesinde en azından güncel tapu kayıtları, imar durumu ve plan notları, ticaret sicili kayıtları, imza yetkileri, yetki belgesi kayıtları, taslak mimari proje ve teknik şartname incelenmeli; yalnızca sözlü sunumlar veya bilgisayar görselleriyle yetinilmemelidir.

Müzakereleri fiilen yürüten kişi ile sözleşmeye imza atan tüzel kişi farklı olabilmektedir. Sözleşmenin tarafı şirket olduğunda borçlu kural olarak şirkettir; şirket ortağının borçlardan şahsen sorumlu olması hedefleniyorsa bu sorumluluk ayrıca geçerli şekilde düzenlenmelidir. Şirket adına imza atan yetkilinin güncel temsil yetkisinin varlığı da ticaret sicili üzerinden teyit edilmelidir.

İnşaat Süresi, Teslim Tanımı ve Yapı Kullanma İzni

Sözleşmede yalnızca genel bir tamamlanma süresinin yer alması hukuki açıklık sağlamaz; ruhsat başvuru süresi, ruhsat alma süresi, inşaata başlama tarihi ve teslim süresi ayrı ayrı düzenlenmelidir. Teslim tarihi mümkün olduğunca kesin ve hesaplanabilir olmalıdır. Bunun yanında teslimin yalnızca fiziki anahtar teslimiyle mi, yoksa yapının bütünüyle tamamlanması, ortak alanların bitirilmesi, elektrik ve su bağlantılarının yapılması ve yapı kullanma izin belgesinin alınmasıyla mı gerçekleşeceği sözleşmede net şekilde tarif edilmelidir.

Yapı kullanma izin belgesinin alınmasının müteahhidin yükümlülüğü olduğu sözleşmeye açıkça yazılmalı ve belirsiz işlem vaatleri yerine mümkünse bu edim için kesin bir süre belirlenmelidir. Yapı kullanma izin belgesinin temini, müteahhide ayrılan son pay devirlerinin yapılması veya teminatların iade edilmesinin ön şartı olarak düzenlenebilmektedir.

Kademeli Tapu Devri ve Teminat Mekanizmaları

İnşaat henüz başlamadan arsa paylarının önemli bir kısmının müteahhide devredilmesi arsa sahibi yönünden risk teşkil edebilir; müteahhidin mali güçlüğe düşmesi, inşaatı terk etmesi veya payları devretmesi riskine karşı inşaat seviyesine bağlı kademeli tapu devri sistemi değerlendirilmelidir. Bu devirler temel, kaba inşaat, ince işler ve yapı kullanma izin belgesi aşamalarına bağlanabilir. Ayrıca hangi payların satılabileceği, bu satışların hangi inşaat seviyesinden sonra yapılabileceği, arsa sahibine ayrılan bağımsız bölümlerde işlem yapılamayacağı ve ipotek tesisinin tabi olduğu kurallar sözleşmede belirlenmelidir.

Projenin ekonomik büyüklüğüne göre banka teminat mektubu veya uygun başka teminatlar kararlaştırılabilir; teminatın miktarı ile hangi durumda kullanılabileceği açıkça yazılmalıdır. Kâğıt üzerindeki en yüksek paylaşım oranı her zaman ekonomik olarak en güvenli teklif sayılmaz. Arsa sahibi bakımından arsa paylarının devir takvimi, teminat, kesin teslim tarihi, bağımsız bölüm paylaşımı ve fesih sonrası tasfiye hükümleri kritik önem taşımaktadır.

Kira Yardımı, Gecikme Tazminatı ve Cezai Şart

Normal inşaat süresince ödenecek kira yardımı ile teslim vadesinin aşılmasından sonra talep edilebilecek gecikme tazminatı birbirinden farklı hukuki niteliktedir. Sözleşmede kira yardımının başlangıç tarihi, aylık tutarı, artış usulü, hangi tarihe kadar ödeneceği ve teslim geciktiğinde uygulanacak gecikme kira kaybı tazminatı müstakil başlıklar halinde düzenlenmelidir.

Müteahhidin teslimi geciktirmesi, inşaatı bırakması veya sözleşmeye aykırı davranması halleri için cezai şart kararlaştırılabilir. Ancak genel geçer aykırılık ifadeleri yerine cezanın hangi ihlallerde uygulanacağı, günlük veya aylık hesabı, bağımsız bölüm ya da malik başına nasıl işletileceği ve sözleşmenin sona ermesi durumunda yürürlükte kalıp kalmayacağı belirtilmelidir. Cezai şartın niteliği ve kira kaybının karşıladığı zarar incelenmeli; aynı zararın iki kez tazmini hukuken mümkün olmadığından ceza koşulu ile tazminat talepleri arasındaki hukuki bağ açıkça kurulmalıdır.

Vekâletname Sınırları ve Tapu Kütüğüne Şerh

Ruhsat, belediye, proje ve kat irtifakı gibi idari süreçlerin yürütülmesi için müteahhide temsil yetkisi verilmesi gerekebilmektedir. Ancak arsa sahibinin vereceği vekâletnamede satış, devir, ipotek, kredi çekme, sulh, ibra veya arsa sahibine bırakılan bağımsız bölümler üzerinde işlem yapma gibi geniş yetkilerin bulunması risk doğurabilir; vekâletnamenin projenin yürütülmesi için zorunlu işlemlerle sınırlandırılması gerekir.

4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m. 1009 uyarınca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bu haklar şerh verilmekle, o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir. Şerh işlemi kural olarak sözleşmenin geçerlilik şartı olmamakla birlikte, sözleşmeden doğan kişisel hakların sonradan hak edinen üçüncü kişiler karşısındaki etkisini güçlendirebilmektedir; ayrıca tapu idaresi nezdinde bu sözleşmelerin şerhine ilişkin özel idari düzenlemeler mevcuttur.

Teknik Şartname, Sözleşme Değişiklikleri ve Fesih Tasfiyesi

İnşaatta kullanılacak malzemelere ilişkin teknik şartname arsa sahibi tarafından kontrol edilmeli ve sözleşmenin ayrılmaz bir parçası yapılmalıdır; belirsiz veya genel övgü ifadeleri yerine somut teknik kriterler seçilmelidir. Tarafların anlaşması halinde sözleşmede değişiklik yapılabilir; ancak arsa payı oranı, bağımsız bölüm paylaşımı, taşınmaz devri yükümlülüğü ve temel edimler gibi esaslı unsurlarda değişiklik yapılıyorsa şekil koşulu gözetilmelidir. Esas sözleşmenin yapısını değiştiren bu tür konuların mesajlaşmalar veya adi yazılı belgelerle değiştirilmesine güvenilmemeli, değişiklikler usulüne uygun ek sözleşmeyle belgelenmelidir.

Müteahhidin inşaata başlamaması, işi belirli bir süre durdurması, teslim tarihini ciddi ölçüde aşması, iflas veya konkordato sürecine girmesi ya da ruhsata aykırı imalat yapması durumlarında arsa sahibinin sahip olacağı haklar düzenlenmelidir. Sözleşmenin sona ermesi halinde yarım kalan inşaatın tespiti, devredilen payların durumu, üçüncü kişilere yapılmış satışlar, teminatların nakde çevrilmesi ve projenin yeni bir müteahhitle sürdürülmesi usulü sözleşmede mümkün olduğunca açıklığa kavuşturulmalıdır; fesih sonrası taşınmaz ve tapuların nasıl tasfiye edileceğinin öngörülmesi temel güvencedir.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy