Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Resmî Şekil Şartı
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin bir yapı meydana getirme borcunu, arsa sahibinin ise arsa payını devretme borcunu üstlendiği karma nitelikte iki tipli bir sözleşmedir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi uyarınca, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler ile taşınmaz satışı vaadi sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için resmî şekilde düzenlenmesi zorunludur. Noterlik Kanunu'nun 60. ve 89. maddeleri uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlikte düzenleme şeklinde yapılması öngörülmüştür. Bu doğrultuda, arsa payı devri taahhüdü barındıran kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin de resmî şekle tabi olduğu ve noterlikte düzenleme şeklinde yapılmasının geçerlilik şartı sayıldığı kabul edilmektedir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 237Kaynağı aç
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 706Kaynağı aç
1512 sayılı NOTERLİK KANUNU m. 60Kaynağı aç
1512 sayılı NOTERLİK KANUNU m. 89Kaynağı aç
Noterde İmza Onayı ile Düzenleme Şekli Arasındaki Fark
Tarafların kendi hazırladıkları sözleşmedeki imzaların noter tarafından onaylanması, noterlikte düzenleme şeklinde sözleşme yapılması işlemiyle aynı nitelikte değildir. 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren ve gayrimenkul satış vaadi niteliğindeki sözleşmelerin düzenleme şeklinde yapılmasını emreder; dolayısıyla yalnızca imza tasdiki yapılması düzenleme koşulunu karşılamaz.
Adi Yazılı Sözleşmenin Hükümsüzlüğü ve Cezai Şart
Taraflarca adi yazılı olarak akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz mülkiyetinin devri taahhüdü içermesine karşın resmî biçimde yapılmadığı için kural olarak şekil yönünden geçersizdir.
Sözleşmenin şekil şartına aykırılık nedeniyle geçersiz olması durumunda, asıl sözleşmeye bağlı olarak kararlaştırılan cezai şart hükümleri de kural olarak geçersizlik riskiyle karşılaşır.
Şekil Eksikliğinin İleri Sürülemeyeceği İstisnai Durumlar
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi gereğince herkes haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kuralına uymakla yükümlüdür; bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 2Kaynağı aç
Adi yazılı sözleşmeye dayalı olarak yüklenicinin edimini tamamen veya reddedilemeyecek ölçüde yerine getirmesi hâlinde, arsa sahibinin şekle aykırılığı ileri sürmesi dürüstlük kuralı ile bağdaşmayıp hakkın kötüye kullanılması sayılabilir.
Sözleşme resmî şekilde akdedilmemiş olsa dahi, arsa sahibinin sözleşmeyi ifa ederek arsa payını tapuda yükleniciye devretmiş olması da şekil eksikliğinin ileri sürülmesini engelleyebilecek durumlar arasında değerlendirilir.
Geçersiz Sözleşmede İade ve Sebepsiz Zenginleşme
Şekle aykırı sözleşmenin bağlayıcı kabul edilmesini gerektirecek istisnai koşullar bulunmadığında, tarafların geçersiz sözleşme sebebiyle elde ettiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde iade etmek zorunda kalmaları gündeme gelebilir.
Sözleşmenin geçersiz kalması müteahhidin gerçekleştirdiği imalatların karşılıksız kalması anlamına gelmez. Yapının özellikleri, arsa sahibine sağlanan yarar ve tarafların durumu gözetilerek sebepsiz zenginleşme ile uygulanabilecek diğer hükümler uyarınca talepte bulunulması mümkün olabilir.
Sözleşme Değişiklikleri, Tapu Şerhi ve Üçüncü Kişilerin Durumu
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde esaslı unsurları değiştiren tadil sözleşmelerinin de asıl sözleşmenin tabi olduğu resmî şekle uygun yapılması gerekir. Bu tür esaslı değişikliklerin adi yazılı protokolle kararlaştırılması geçersizlik riski doğurur. Buna karşılık sözleşmedeki her küçük teknik değişikliğin esaslı değişikliklerle aynı şekil sonucunu doğuracağını kabul etmek yerinde olmayabilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin resmî şekilde yapılması geçerlilik şartıyken, sözleşmenin tapu siciline şerh edilmesi özellikle üçüncü kişilerle olan ilişkiler ve hakların ileri sürülebilirliği bakımından önem taşır.
Yüklenicinin geçersiz sözleşmeye dayanarak bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devretmesi durumunda, ana sözleşmenin geçersizliğinden hareketle bütün üçüncü kişi satışlarının doğrudan ve kendiliğinden geçersiz sayılması kuralı işletilmez. İnşaat seviyesi ve tarafların edindikleri haklar dikkate alınarak her bir devir ve hukuki ilişki kendi koşulları içinde ayrı değerlendirilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noterlikte yapılması zorunlu mudur?
Sözleşmenin içeriğinde taşınmaz payı devri taahhüdü yer aldığından Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu gereğince resmî şekle tabidir; noterlikte düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik şartı olarak aranır.
Noterde sadece imzaların onaylatılması sözleşmeyi geçerli kılar mı?
Metindeki imzaların noter tarafından onaylanması, noterlikte düzenleme şeklinde sözleşme yapılmasıyla aynı hukuki işlem niteliğinde kabul edilmez.
İnşaat tamamlanmışsa veya tapu devredilmişse şekil eksikliği ileri sürülebilir mi?
Yüklenicinin edimini tamamen veya reddedilemeyecek ölçüde yerine getirmesi hâlinde arsa sahibinin şekle aykırılığı ileri sürmesi dürüstlük kuralıyla bağdaşmayabilir; ayrıca arsa payının tapuda yükleniciye geçirilmiş olması da şekil eksikliğinin ileri sürülmesini engelleyebilecek durumlar arasında görülmektedir.
Geçersiz sözleşme nedeniyle yapılan imalatların bedeli talep edilebilir mi?
Şekle aykırı sözleşmenin bağlayıcı sayılmasını gerektiren istisnalar yoksa tarafların elde ettiklerini iade etmesi ve sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde imalatın ekonomik değeri ile niteliği gözetilerek talepte bulunulması mümkün olabilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy