Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Kat ve Konum Belirlemesi
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibine verilecek dairenin katı veya konumu, kural olarak yüklenici tarafından tek taraflı şekilde değiştirilemez. Sözleşmede arsa sahibine özgülenen bağımsız bölümün katı, cephesi veya konumu açıkça kararlaştırılmışsa yüklenici bu hükme sadık kalarak inşaatı tamamlamak ve buna uygun biçimde ifada bulunmakla yükümlüdür.
Sözleşme Değişikliğinde Şekil Şartı ve Değişiklik İstisnaları
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 13. maddesi uyarınca, kanunda yazılı şekilde yapılması öngörülen bir sözleşmenin değiştirilmesinde de yazılı şekle uyulması zorunludur. Bu kural yazılı şekil dışındaki geçerlilik şekilleri hakkında da uygulanır. Ancak sözleşme metniyle çelişmeyen tamamlayıcı yan hükümler bu şekil zorunluluğunun dışındadır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 13Kaynağı aç
Sözleşmede yükleniciye belirli sınırlar dahilinde proje değişikliği yapma yetkisi verilmiş olması, değişikliğin zorunlu teknik nedenlerden kaynaklanması veya arsa sahibinin sonradan açıkça onay vermesi durumlarında tek taraflı değişiklik yasağına ilişkin hukuki değerlendirme farklılaşabilir.
İnşaat Sırasında Aykırılık Hâlinde Arsa Sahibinin Hakları
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 473. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, eserin meydana getirilmesi sırasında eserin yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, arsa sahibi bunu önlemek üzere vereceği veya verdireceği uygun bir süre içinde yükleniciye ihtarda bulunabilir. Bu ihtarda ayıbın veya aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde hasar ve masrafları yükleniciye ait olmak üzere onarımın veya işe devamın üçüncü bir kişiye tevdi edileceği bildirilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 473Kaynağı aç
Yüklenicinin işe zamanında başlamaması, sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da arsa sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceğinin açıkça anlaşılması durumunda ise arsa sahibi teslim gününü beklemeksizin sözleşmeden dönebilir.
Aynen İfa Talebi ve İhtiyati Tedbir Yolu
Sözleşmeye aykırı olarak bağımsız bölümün katı veya konumu değiştirildiğinde, sözleşmede kararlaştırılan daire hâlen mevcut ve teslim edilebilir durumda ise arsa sahibi öncelikle sözleşmeye uygun aynen ifa talebinde bulunabilir.
Arsa sahibine bırakılması gereken bağımsız bölümün yüklenici tarafından üçüncü kişilere satılması ya da devredilme tehlikesinin bulunması durumunda, tapu kayıtlarının incelenmesi ve davanın niteliğine göre mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilmesi değerlendirilebilir.
Kat ve Konum Değişikliğinde Değer Kaybı Kriterleri
Dairenin kat veya konum değişikliğinde oluşabilecek değer kaybı yalnızca metrekare büyüklüğü üzerinden hesaplanmaz. Değer kaybı tespitinde kat farkı, cephe, manzara, güneş alma durumu, bağımsız bölümün binadaki konumu, kullanım avantajları ve emsal satışlar bir bütün olarak dikkate alınır.
Müteahhit arsa sahibinin dairesinin katını tek taraflı değiştirebilir mi?
Hayır, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibine verilecek dairenin katı veya konumu kural olarak yüklenici tarafından tek taraflı şekilde değiştirilemez; sözleşmede belirlenen bağımsız bölümün aynen ifası gerekir.
Dairenin katının değişmesi hangi hâllerde hukuka uygun kabul edilebilir?
Sözleşmede yükleniciye belirli sınırlar içinde proje değişikliği yapma yetkisi verilmişse, zorunlu teknik nedenler bulunuyorsa veya arsa sahibi sonradan açıkça onay vermişse tek taraflı değişiklik yasağına ilişkin değerlendirme farklılaşabilir.
Arsa sahibi sözleşmedeki asıl dairenin verilmesini isteyebilir mi?
Sözleşmede kararlaştırılan asıl bağımsız bölüm hâlen mevcut ve teslim edilebilir durumda ise arsa sahibi öncelikle sözleşmeye uygun aynen ifa talebinde bulunabilir.
Dairenin konumu değiştiğinde değer kaybı nasıl hesaplanır?
Değer kaybı yalnızca metrekareye göre değil; kat farkı, cephe, manzara, güneş alma durumu, dairenin binadaki konumu, kullanım avantajları ve emsal satışlar göz önüne alınarak hesaplanır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy