Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Şartları ve Hükümleri

Madde 706- Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir. 2. İşgal

MADDE 237- Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. B. Satış ilişkisi doğuran haklar I. Süresi ve şerhi

Madde 60 – Noterlerin görevleri: 1. Yapılması kanunla başka bir makam, merci veya şahsa verilmemiş olan her nevi hukuki işlemleri düzenlemek, 2. Kanunlarda resmi olarak yapılmaları emredilen ve mercileri belirtilmemiş olan bütün hukuki işlemleri bu kanun hükümlerine göre yapmak, 3. (Değişik: 23/6/2022-7413/11 md.) Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek, taşınmaz satış sözleşmesi yapmak, 4. Bu kanuna uygun olarak dışarda yazılıp getirilen kağıtların üzerindeki imza, mühür veya herhangi bir işareti veya tarihi onaylamak, 5. Bu kanun hükümlerine göre yapılan işlemlerin dairede kalan asıl veya örneklerinden veya getirilen kağıtlardan örnek çıkarıp vermek, 6. Belgeleri bir dilden diğer dile veya bir yazıdan başka bir yazıya çevirmek, 7. Protesto, ihbarname ve ihtarname göndermek, 8. Kanunen tescili gereken işlemleri tescil etmek, 9. Bu ve diğer kanunlarla verilmiş sair işleri yapmak. İKİNCİ BÖLÜM Özel Olarak Tespit işleri:

6. Hukuk Dairesi         2023/2979 E.  ,  2024/340 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : … Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın usulden reddine karar verilmiştir. Kararın davalılar …, … ve … vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı … vekilinin, davalı … vekilinin ve davalı … vekilinin istinaf başvurularının 6100 sayılı HMK'nın 353/1-b.1 maddesi gereğince esastan reddine, davalılar … vekilinin ve davalı … vekilinin istinaf başvurularının kabulüne karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı … vekilince duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 23.01.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde davalılardan … vekili Avukat … geldi. Tebligata rağmen diğer taraflardan gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı arsa sahipleri vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili arsa sahipleri ile davalı yüklenici şirket arasında imzalanan … 4. Noterliği'nin 11/05/2016 tarihli 10275 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yüklenicinin … ili, … ilçesi, … Mahallesinde kain tapunun 19788 ada, 1 parsel sırasında kayıtlı taşınmaz üzerine 20 adet villa yapım işini üstlendiğini, davacı arsa sahiplerinin avans olarak dava konusu taşınmazdaki paylarını davalı yüklenicinin temsilcisi davalı …'ya devrettiklerini, sözleşmeye göre yüklenicinin 24 ay içinde villaları teslim etmesi gerekirken sözleşmenin üzerinden yaklaşık 3 yıl geçmiş olmasına rağmen, halen inşaatı tamamlayamadığını, davalı yüklenici şirketin içine düşmüş olduğu maddi zorluklar sebebiyle sözleşmeden kaynaklanan teslim borcunu ifa edebilmesinin mümkün olmadığını, davalı yüklenici şirketin 4 adet villayı diğer davalı üçüncü kişilere sattığını ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili şekilde feshi ile, dava konusu … ili, … ilçesi, … Mahallesinde kain tapunun 19788 ada, 1 parsel sırasında kayıtlı taşınmazda kurulan irtifak tapusunun iptali ile davacı arsa sahipleri adına tapuda tesciline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP 1. Davalı … vekili cevap dilekçesinde özetle; 1 nolu bağımsız bölümü dava dışı … İnşaat … Ltd Şti’den satın aldığını, yüklenici şirketten satın almadığını, dava konusu taşınmazın tapu kaydı üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin şerh edilmediğini, bu nedenle iyiniyetli üçüncü kişi olan müvekkilinin kazanımının TMK'nın 1023. maddesi uyanınca korunması gerektiğini belirterek davanın reddini talep etmiştir. 2. Davalı … vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı şirketi devralan şahıs olarak davacılar ile herhangi bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine imza atmadığını, şirketi devreden diğer davalı … ile davacılar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, dolayısıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden dolayı herhangi bir sorumluluğunun olmadığını, dava konusu taşınmazda bulunan iki adet villayı dava dışı taşeron …'ten 1.200.000,00 TL bedelle satın aldığını ve satış bedelini ödediğini, dava konusu inşaatın bütün maliyetlerini dava dışı …'in karşılamakta olduğunu, satın aldığı villaların tapusunun devredilmediğini belirterek davanın reddini talep etmiştir. 3. Davalı … vekili cevap dilekçesinde özetle; arsa payı karşılığı inşat sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmediğinden iyiniyetli üçüncü kişi olan müvekkiline karşı eldeki davadaki talebin ileri sürülemeyeceğini savunarak davanın reddini talep etmiştir. 4. Davalı … vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı müvekkilinin iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu, TMK’nın 1023. maddesinde aynen tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3. kişinin bu kazanımının korunacağının düzenlendiğini belirterek davanın reddini talep etmiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI … 4. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2020/24 Esas, 2021/890 Karar ve 24.12.2021 tarihli kararı ile özetle; sözleşme uyarınca inşaat süresinin … ruhsatı alınmasından itibaren 24 ay olup, bir yıl ek süre verilebileceği, 13.11.2017 ve 9.8.2017 tarihlerinde … ruhsatları alındığı, ek süre ile teslim tarihinin 13.11.2020, 9.8.2020 tarihleri olduğu, dava tarihinde bu sürelerin dolmadığı, karar tarihinde ise bu sürelerin dolduğu, teslim tarihinden sonra hazırlanan raporda inşaatın tamamlanma oranının %25,44 olarak belirlendiği, keşif sırasında inşaatta herhangi bir faaliyetin bulunmadığının görüldüğü, davacıların sözleşmenin geçersizliğini talep etmelerinin iyiniyete aykırı olmadığını, yüklenici şirketin de cevabında faaliyetini sonlandırdığını kabul ettiği, inşaattan soğuduğunu belirttiği, bu sebeple sözleşmenin geçersizliğinin tespiti talebinin kabulünün gerektiği, davalılar Fadime ve …, taşınmazı yükleniciden almadıklarından iyiniyetli olduklarını ve TMK'nın 1023. maddesi gereği davanın reddini savunmuşlarsa da sözleşme gereği yükleniciye devredilen hisseler gerçek bir tapu devri olmayıp sözleşme gereği avans ödemesi olup, inşaatın tamamlanmaması, iyiniyete aykırı olacak seviyeye getirilmemesi halinde geçerlilik kazanmayacağı gerekçesiyle davanın, davalı … ve … dışındaki davalılar bakımından kabulüne, … 4. Noterliğinin 11.5.2016 tarih ve 10275 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespitine, davalı adına kayıtlı … ili, … ilçesi, … Mahallesi 19788 ada, 1 parselde tesis edilmiş kat irtifakının iptali ile taşınmazın arsa vasfıyla önceki malikleri olan davacı … adına 1165/2400 hissenin, davacı … adına 623/2400 hissenin, davacı … adına 612/2400 hissenin tapuya kayıt ve tesciline, davalı … ve … bakımından açılan davanın davalıların taraf sıfatı bulunmaması sebebiyle usulden reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararını süresi içinde, davalılar …, …, …, … ve … vekilleri istinaf etmiştir. B. İstinaf Nedenleri 1. Davalı … vekili istinaf dilekçesinde özetle; davanın müvekkili yönünden usulden reddedildiğinden lehlerine vekalet ücreti verilmesi gerektiğini belirterek kararı istinaf etmiştir. 2. Davalı … vekili istinaf dilekçesinde özetle; davanın müvekkili yönünden usulden reddedildiğinden lehlerine vekalet ücreti verilmesi gerektiğini belirterek kararı istinaf etmiştir. 3. Davalı … vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkilinin iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu, TMK'nın 1023. maddesi uyarınca kazanımının korunması gerektiğini belirterek kararı istinaf etmiştir. 4. Davalı … vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkilinin iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu, TMK'nın 1023. maddesi uyarınca kazanımının korunması gerektiğini belirterek kararı istinaf etmiştir. 5. Davalı … vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkilinin iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu, TMK'nın 1023. maddesi uyarınca kazanımının korunması gerektiğini belirterek kararı istinaf etmiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile özetle; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri tarafından tapuda yükleniciye devredilen arsa paylarının, sözleşme konusu inşaatın yapılabilmesi için yüklenicinin inşaata finans sağlaması amacıyla verilen avans niteliğinde olduğu, kural olarak tapu intikallerinde huzur ve güveni korumak toplum düzenini sağlamak için tapu sicilindeki kayda dayanarak iyiniyetli taşınmaz iktisap eden kişilerin TMK'nın 1023. maddesinin koruyuculuğu altına alındığı, bir bakıma esas hak sahibine karşı tercih edildiği, dayandıkları tapu kayıtları geçersiz olsa dahi iktisaplarının geçerli sayıldığı, ne var ki, söz konusu kişinin gerçekten iyiniyetli olması sözleşme yaptığı tapu malikinin gerçek hak sahibi olduğuna inanması, kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen gerçek hak sahibi olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesinin imkansız olması gerektiği, yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) sözleşme ve eklerine, tasdikli projesine, imara, fen ve tekniğine uygun, tam ve eksiksiz biçimde tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi halinde üçüncü kişilerin satın aldıkları arsa payı ve dairelerin tapu devirlerinin geçerlilik kazanacağı, aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydının illiyetten yoksun hale geleceği ve yapılan işlemin yolsuz tescil durumuna düşeceği, yükleniciye devredilen pay, avans niteliğinde olduğundan yüklenicinin edimini yerine getirmediği durumlarda ondan pay devralan üçüncü kişilerin hak sahibi olmalarının mümkün olmadığı, böyle bir durumda üçüncü kişilerin Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesindeki iyiniyet kuralından faydalanmalarının mümkün olmadığı, yüklenici edimini tam ve yasal olarak yerine getirmediğinden aynı Yasa'nın 1024. maddesine göre yükleniciden pay satın alan kişilerin bu alımlarının korunmasının mümkün olmadığı, geriye fesih koşullarının oluşması halinde bu nedenle davalı üçüncü kişiler adına kayıtlı olan tapu paylarının da iptal edilerek davacı arsa sahibi adına tesciline karar verilmesi gerektiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri resmi şekle bağlı olup 4721 sayılı TMK'nın 706, 6098 sayılı TBK'nın 237, Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60. maddeleri gereği noterlikçe düzenleme şeklinde yapılmasının gerektiği, ayrıca TMK’nın 692. maddesi hükmüne göre; paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan … işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlı olduğu, bu hüküm uyarınca, taşınmazlar üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye onay verilmesi zorunlu olduğu, tüm paydaşların katılmadığı veya icazet vermediği sözleşmenin geçersiz olduğu, somut olayda davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici şirket arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin … 4. Noterliğinin 11/05/2016 tarih ve 10275 yevmiye numarası ile resmi şekilde yapıldığı ve tüm paydaşların sözleşmede yer alıp tapu devri yaptıkları bu bağlamda sözleşmenin TMK'nın 692. maddesindeki şartları havi olduğu, yüklenicinin süresinde üstlendiği eseri teslim borcunu yerine getirmediği anlaşılmakla mahkemece arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine kararı vermesi gerekirken yazılı şekilde geçersizliğinin tespitine karar verilmesinin yanlış olduğu, ayrıca davalılar … ve …'ya husumetin yöneltilemeyeceğine ilişkin mahkemenin kabulünün yerinde ise de hükümde davalılar yönünden pasif husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmesi gerekirken, usulden reddine şeklinde hüküm kurulması ve kendilerini vekil ile temsil ettiren davalılar … ve … lehine vekalet ücretine hükmedilmemesinin hatalı olduğu gerekçesiyle davalılar …, … ve …'in istinaf taleplerinin reddine, davalılar … ve … yönünden istinaf talebinin kabulü ile … 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 24/12/2021 tarih, 2020/24 Esas – 2021/890 Karar sayılı kararının kaldırılmasına, davalı … … İnşaat …Ltd.Şti aleyhine açılan davanın kabulüne, … ili … ilçesi … Mahallesi 19788 ada 1 parsel sayılı taşınmaza ilişkin davacılar ile davalı … … İnşaat ….Ltd. Şti arasında akdedilen … 4. Noterliğinin 11/05/2016 tarih ve 10275 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine, davalı adına kayıtlı … ili … ilçesi … Mahallesi 19788 ada 1 parselde tesis edilmiş kat irtifakının iptali ile taşınmazın arsa vasfıyla önceki malikleri olan; davacı … adına 1165/2400 hissenin, davacı … adına 623/2400 hissenin, davacı … adına 612/2400 hissenin tapuya kayıt ve tesciline, davalılar … ve … aleyhine açılan davanın pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararını süresi içinde davalı … vekili temyiz etmiştir. B. Temyiz Sebepleri Davalı vekili, istinaf dilekçesinde belirtilen gerekçelerle kararı temyiz etmiştir. 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptal ve tescil istemlerine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk TMK'nın 692 inci 706 ıncı, 1023 üncü maddeleri, TBK'nın 237 inci, Tapu Kanunu'nun 26 ıncı ve Noterlik Kanunu'nun 60 ıncı maddeleri. 3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı … vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan … Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi’nin 2022/765 Esas, 2023/257 Karar ve 02.03.2023 tarihli kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, Davacı taraf Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunmadığından lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, Aşağıda yazılı onama harcının temyiz eden davalı …'den alınmasına, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 23.01.2024 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi. Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (…m.1023). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir. Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden "tapuya … ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin taşınmazı satın alırken kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir. Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK'nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırıdır. Sayın çoğunluk, üçüncü kişilerden arsa sahibi ile yüklenici arasında tapu sicili dışında esas borç ilişkisinden doğan sorunları bilmesini beklemekte, buna göre iyiniyetli olmadıkları kabul edilerek adeta bir kötü niyet karinesi icat edilmektedir. Oysa TMK'nın 1023. maddesi, iyi niyetle taşınmaz üzerinde aynî hak edinen üçüncü kişilerin tapu siciline olan güvenini yolsuz tescile rağmen korumaktadır. Bir başka değişle, hukuki işlem güvenliği ve tapuya … ilkesini gerçek hak sahipliğine tercih etmektedir. Kaldı ki, ticari bir risk alarak ve yükleniciye güvenerek arsanın mülkiyetini intikal ettiren, yüklenici seçiminde gerekli özeni göstermeyen, peşin ifa yükümlülüğü olmamasına rağmen arsa tapusunu teminat almadan yükleniciye devreden arsa sahibinin, tapuya güvenmiş olan üçüncü kişiler karşısında korunmaya değer bir yanı da bulunmamaktadır. Keza, arsa sahibinin tapuyu yükleniciye devretmesinin “avans” niteliğinde olduğu, mülkiyetin ancak yüklenicinin tüm borcunu ifa ettikten sonra geçeceğinin kabul edilmesi de hukuki dayanağı olan bir kabul değildir. Zira hukukumuzda “yolsuz tescil” terimi mevcut olmasına rağmen “avans tapu” terimi mevcut değildir. Somut olayda davacı ile davalı yüklenici … İnşaat Gayrimenkul Müh. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış, yükleniciye düşen bağımsız bölümler tapuda yüklenici tarafından üçüncü kişilere satıldıktan sonra en son dava dışı …. Şirketinden davalı … tarafından tüm ödemeler banka kanalıyla yapılmak suretiyle üzerinde herhangi bir şerh veya beyan olmayan bağımısz bölüm davalı … tarafından tapuya güvenilerek iyiniyetle iktisap edilmiştir. Aslolunan iyi niyetin varlığıdır, aksine davalının taşınmazı iktisap ederken kötüniyetli olduğunu davacı tarafın ispatlaması gerekir. Zira TMK’nın 1023. maddesi iyiniyetle taşınmaz iktisabını yasal güvenceye almış bulunmaktadır. Bu nedenle temyize gelen davalı … yönünden kararın bozulmasına karar vermek gerekirken onanmasına ilişkin çoğunluk görüşüne yukarıda açıkladığım nedenlerle katılmıyorum.

Madde 26 – (Değişik: 6/1/1954 – 6217/1 md.)[3] Mülkiyete, mülkiyetin gayrı ayni haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakillen istimale elverişli bir bölümünden munhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vadine mütedair resmi senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir. (Ek fıkra:4/7/2019-7181/1 md.) Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerde, tarafların farklı tapu müdürlükleri veya yurt dışı teşkilatında bulunmaları hâlinde, taraf iradeleri resmî görevliler tarafından ayrı ayrı alınarak sözleşme tamamlanabilir. Bu fıkranın uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar yönetmelikle belirlenir. (Ek fıkra: 15/1/2009-5831/1 md.) İllerde bulunan tapu sicil müdürlükleri dışındaki müdürlüklerden akitli ve akitsiz işlemleri yıllık 500'ün altında olan yerlerde işleri yapmak üzere, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce yakın il veya ilçelerde görevli tapu sicil müdürü veya görevlendirilen yetkili memura belirli günlerde yetki verilebilir. (Ek fıkra: 15/1/2009-5831/1 md.) Resmi senetlerin düzenlenmesine ilişkin usul ve esaslar yönetmelikle belirlenir. Alakalıların isteği halinde resmi senedi tanzim için memurlar ikametgahlara giderler, bu sırada gelecek haciz ve tahdit kararları resmi senedi yapmak için ikametgaha gitmiş olan memura tebliğ olunur. (Ek hüküm: 2/4/1998 – 4358/3 md.) Resmi senede tarafların kimlik bilgileri ile birlikte vergi kimlik numaraları da kaydedilir.(Değişik:6/3/1981-2421/1 md.) Resmi senedi, taraflar ile hazırlayan tapu sicil müdürlüğü görevlileri imzalar, tapu sicil müdürü veya görevlendirilen memur onaylar.Tarafların kimliklerinde şüpheye düşülen hallerde tanık getirilmesi istenebilir. Kanunların tanık bulundurulmasını zorunlu kıldığı hükümler saklıdır.11 Ocak 1926 tarihli ve 711 sayılı Kanun gereğince yapılacak akitlerde de aynı usul uygulanır. Birinci fıkrada beyan olunan irtifak hakkı tesisi vaitleri tapu siciline re'sen şerh verilir. Bunlardan irtifak hakkı tesisi vadine mütedair resmi senetler tapuya şerh verilmekle, taallük ettiği gayrimenkulün sonraki maliklerini de ilzam eder. Noterlik Kanununun 44 üncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri  ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir. Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re'sen terkin olunur. (Ek : 26/4/1984 – 3000/1 md.; Değişik: 15/2/2018-7099/1 md.) Kamu kurum ve kuruluşları, kredi kuruluşları, bankalar, esnaf ve sanatkârlar kredi ve kefalet kooperatifleri ile tarım kredi kooperatiflerince açılmış veya açılacak tüm borç ve kredilere karşılık teminat gösterilen taşınmazların ipotek işlemleri, tarafların istemi halinde, taraflarınca imzalanan kredi veya borç sözleşmesine istinaden tapu müdürlüklerinde tapuya tescil olunur. (Ek: 12/3/1985 – 3163/1 md.; Mülga son fıkra: 15/1/2009-5831/1 md.) (Ek fıkra:4/3/2021-7292/19 md.) 21/11/2012 tarihli ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring, Finansman ve Tasarruf Finansman Şirketleri Kanunu kapsamındaki tasarruf finansman şirketleri tarafından müşterilere sağlanan veya sağlanacak finansmana karşılık teminat gösterilen taşınmazların ipotek işlemleri, tarafların istemi hâlinde, imzalanan tasarruf finansman sözleşmesine istinaden tapu müdürlüklerinde tapuya tescil olunur.

Madde 692- Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar. 3. Yararlanma, kullanma ve koruma

6. Hukuk Dairesi         2023/2890 E.  ,  2024/2787 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/1085 E., 2023/697 K. DAVACILAR : 1- … 2-… vekilleri Avukat … DAVALILAR : 1- … vekili … 2- … Gayrimenkul İnşaat Ticaret Limited Şirketi vekili Avukat … Ünsal 3- Ulusoy İnşaat Taahhüt Müteahhitlik Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi vekili Avukat … 4- … 5- Sanat Katı ve Sıvı Yakıtlar Tarım Hayvancılık İnşaat Dış Ticaret Limited Şirketi DAVA TARİHİ : 27.01.2020 HÜKÜM/KARAR : Kabul Ticaret Limited Şirketi vekili İLK DERECE MAHKEMESİ : Konya 2. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2020/52 E., 2022/233 K. – K A R A R – 1- İlk derece mahkemesince, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptali ile tescil davasında davalı tapu maliki … Gayrımenkul İnş. Ltd. Şti.’nin kötü niyetiyle olduğu ispat edilemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. 2- İlk derece mahkemesi kararına karşı davalı … vekili ve davacı vekili istinaf isteminde bulunmuştur. Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi'nce davalı … vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile kararın kaldırılmasına; tüm paydaşların sözleşmeye katılmadığı veya icazet vermediği bu nedenle sözleşme geçersiz olduğu, geçersiz arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında davalı yükleniciye, devredilen taşınmaz payları gerçek bir satış olmayıp avans niteliğinde olmasından bahisle, yüklenicinin devirlerinin geçerlilik kazanmayacağı ve davalıların TMK'nın 1023 ve 1024. maddelerinde yazılı iyiniyet karinesinden yararlanamayacakları gerekçesi ile yeniden esas hakkında karar verilmesine ve davanın kabulüne karar verilmiştir. 3- Bu karara karşı süresinde davalı … Gökçek vekili ve davalı … Gayrımenkul İnş. Ltd. Şti.’nin vekilince temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü: Kamu düzenine aykırılık hallerinin re'sen gözetildiği, istinaf nedenleriyle sınırlı ve usulüne uygun olarak istinaf inceleme ve denetiminin yapıldığı; dosya içeriği, kararın dayandığı gerektirici sebepler ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmadığı ve özellikle sözleşmenin geçersiz olduğu, yüklenicinin tapuya hiçbir zaman hak kazanmadığı dikkate alındığında temyiz eden davalı … Gökçek ve davalı Kamberler Gayrımenkul İnş. Ltd. Şti. vekilinin temyiz sebepleri yerinde görülmemiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi kararına ilişkin davalı … Gökçek ve davalı … Gayrımenkul İnş. Ltd. Şti. vekillerinin tüm temyiz sebeplerinin reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz eden davalılar … ve … Gayrımenkul İnş. Ltd. Şti.'den alınmasına, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 19.09.2024 gününde oy çokluğuyla karar verildi. (Muhalif) (Muhalif) – MUHALEFET ŞERHİ – Taşınmaz mülkiyeti edinme tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur. (M.K.m.1023) Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyiniyet iddiasında bulunamazlar. Burada aranan iyiniyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten kaçınır veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir. Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın el değiştirmesinin kıssa sürede olması veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmektedir. Yukarıda izah edildiği gibi, taşınmazı yükleniciden satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişi yeni malikin kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir. Büyük şehirlerde taşınmazı satın alan kişinin yaptığı araştırmada tapu kaydının yüklenici adına olduğunu, görmesi ve tapuya güvenerek taşınmazı satın alması halinde -aksi ispat edilmedikçe-iyi niyetli olduğunu kabul etmek ve TMK'nın 1023. maddesi ve hakkaniyet gereğidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yükleniciye tapu intikali yapılması ve yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsanın satın alınması halinde, bu iktisabını geçersiz sayılması TMK'nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Bu uygulamanın devam ettirilmesi halinde, arsa sahibi ve yüklenici kötü niyetli olarak anlaşmak suretiyle bilerek ve isteyerek taşınmazı satın alan üçüncü kişileri mağdur etme ihtimalleri yüksektir. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların mahvına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırı olduğu gibi, taşınmaz hukukunun temeli olan "tapuya güven ilkesine" de açıkça aykırı olacaktır. Somut olayda; davacı arsa sahipleri, 2013 yılında Sanat Katı ….Ltd. Şti. ve Ulusoy …Ltd. Şti. ile 19764 ada 4 parseldeki kendi hisseleriyle ilgili arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmışsa da parseldeki diğer hissedarlarla sözleşme yapılmadığından dava konusu sözleşme baştan beri geçersiz bir sözleşmedir. Nitekim ilk derece ve istinaf mahkemesi de bu hususu doğru olarak tespit etmişlerdir. Anılan geçersiz sözleşmeye rağmen, davacılar parseldeki hisselerini 2013 yılında yüklenici Sanat Katı…Ltd. Şti.’ye devretmiştir. Yüklenici şirket, arsa sahiplerinden devraldığı hisseleri yaklaşık iki yıl sonra 23.12.2015 tarihinde …’e satımış; … ise 29.12.2015 tarihinde davalı …’a satmış; … ise, 16.11.2016 tarihinde … …Ltd. Şti.’ne satmıştır. Tapu kaydında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi bulunmamaktadır. Taşınmazda her hangi bir inşaat faaliyeti yoktur. Malik … şirketi mülkiyet edinme yönünden beşinci kişi konumundadır. Dosya arasındaki tespite göre; malik son … şirketi, taşınmaz hisselerini piyasa rayicine uygun bir meblağa satın almıştır. Davacı taraf, önceki devredenler veya yüklenicilerle malik … şirketinin bir bağının olduğunu yani kötüniyetini ispat edememiştir. Bu durumda, yukarıda belirttiğimiz gibi, tapuya güvenerek iyiniyetli olarak taşınmaz satın alan üçüncü kişi (somut olayda beşini kişi) … şirketinin MK nın 1023. maddesi gereğince “tapuya güven” ilkesi gereğince edindiği mülkiyet haklarının korunması gerekirken; Dairemiz içtihatlarında, geçerli sözleşmeler için kullanılan “avans tapu” kavramını, baştan beri geçersiz bir sözleşme içinde kullanılması doğru olmadığı gibi, ispat yükü kendisinde olan davacı tarafın davalı/malikin kötüniyetli olduğuna dair inandırıcı hiçbir delil sunmamasına rağmen “davacılar ile yüklenici arasındaki sözleşmenin bilinmesi gerektiğine” dair istinaf mahkemesi kabulü; hayatın gerçekleriyle örtüşmemekte ve TMK.m.3 ve 1023. maddelerine de açıkça aykırılık oluşturmaktadır. Öte yandan iyi niyetli üçüncü kişinin (somut olayda beşinci kişinin) tapuya güvenerek edindiği tapuların iptaliyle arsa sahipleri adına tesciline karar verilmesi Dairemizin sadece “geçerli sözleşmelerde” kabul ettiği “avans tapu” ilkesine ilişkin içtihatlarına da aykırı olmuştur. Bu nedenlerle, istinaf mahkemesi kararının bozulması gerekirken onanmasına dair Sayın çoğunluğun kararına muhalifim. – MUHALEFET ŞERHİ – Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra yükleniciye, tapuda yapılan satış şeklindeki taşınmaz yahut pay temlikinin, gerçekte satış olmayıp, sözleşme gereğince arsa sahibince yüklenilen pay devri ediminin ifası olarak kabulü gerekir. Aynı şekilde Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 07.03.1990 gün, 1989/15-714 Esas ve 1990/158 Karar sayılı ilamında da özet olarak; "Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden önce veya sonra taşınmazın yükleniciye bir bedel gösterilmek suretiyle yapılan satış vaadinin, inşaat sözleşmesi ile bağlantılı olduğu" kabul edilmiştir (Emsal;Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2004/376 Esas 2004/993 Karar 25.2.2004 T. ; Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 18.06.1991 gün, 1999/1525 Esas ve 1991/3280 Karar sayılı ilamı). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri tarafından tapuda yükleniciye devredilen arsa payları, sözleşme konusu inşaatın yapılabilmesi için yüklenicinin inşaata finans sağlaması amacıyla verilen avans niteliğindedir. Sözkonusu arsa payları inşaatın tamamlanmasından sonra devredilebileceği gibi, inşaat sırasında veya inşaata başlanmadan önce de devredilmiş olabilir. Yüklenicinin sözleşmeye, imar mevzuatına ve projesine uygun olarak inşaatı tam ve eksiksiz biçimde tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi halinde üçüncü kişilerin satın aldıkları arsa payı ve dairelerin tapu devirleri geçerlilik kazanacaktır. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. (Yargıtay 6. HD. 03.03.2022 T. 2021/1237 E. 2022/1173 K.). Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yapılan tapu devirleri illiyetten yoksun hale gelir ve tapu iptali istenebilir ise de yüklenicinin aldığı bu payları üçüncü kişilere devretmiş olması halinde üçüncü kişinin tapuya itimat prensibi korumasından yararlanıp yararlanamayacağının belirlenmesi gerekecektir. Bu inceleme yapılırken; bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin bu tescile dayanamayacağı (TMK 1024/1), böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimsenin, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebileceği (TMK 1024/3), tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunacağı (TMK 1023/1) ve iyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları ayni hakların ve her türlü tazminat isteminin saklı olduğu (TMK 1025/2) düzenlemeleri gözetilecek ispat hukuku anlamında da bazı karinelerden yararlanılması gerekecektir. Hukukumuzda tapuya itimat prensibiyle, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle getirilmiş ve satın alan kişinin iyi niyetinin korunması amaçlanmıştır. İyi niyetten maksat hakkın doğumuna engel olacak bir hususun, hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir. Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyiniyet iddiasında bulunamayacaklardır. Yukarıda açıklanan esaslar yükleniciden arsa payının mülkiyetini devralan üçüncü kişiler için olduğu kadar, taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hak, bu arada ipotek hakkı kuran üçüncü kişiler için de geçerlidir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanunun 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Üçüncü kişinin iyi niyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Bazı karinelerin varlığı halinde ispat yükü karşı tarafa geçecektir. Örneğin, taşınmaz üzerinde devam etmekte olan bir inşaat varsa yapılacak küçük bir araştırmayla taşınmazın gerçek sahibinin kim olduğu öğrenilebileceğinden gerekli özeni göstermeyen üçüncü kişinin doğrudan iyiniyetli olduğu kabul edilemeyeceğinden ispat yükü mülkiyeti devralan veya lehine ayni hak tesis edilen üçüncü kişide olacaktır. Yine, taşınmaz gerçek değerinden düşük fiyata satılıyorsa, taşınmazda kısa süreli el değiştirmeler var ise ve taşınmazı devreden ile devralan üçüncü kişi arasında bir bağ veya yakınlık bulunması halinde karine olarak iyiniyetli sayılmayan üçüncü kişi ancak bu karinelerin aksini ispat ederek iyiniyetli olduğunu ispatlayabilecektir. Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde davacıların 29467 ada 22 parsele ilişkin 22.05.2013 tarihinde tapu devri yaptığı Sanat Şirketi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmaktadır. Sonrasında yapılan imar uygulaması sonucu Sanat Şirketinin tapuda devraldığı paylar 19764 ada 4 parsele tedavül görmüştür. Sanat şirketinin bu parseldeki payını 23.12.2015'de …'e devrettiği, …'in de bu payı 6 gün sonra 29.12.2015 tarihinde …'a, onun da 16.11.2016 tarihinde … şirketine devir yaptığı anlaşılmıştır. Tanık beyanlarıyla …'in arsa alım satımı yapan şirket ortağı olduğu ve bu kişinin sadece 6 gün sonra başkasına devir yaptığı devi yaptığı kişinin de …şirketi adına bu taşınmazı devraldığının … tarafından ve son malik … şirketi tarafından bilindiği ispatlanmıştır. Kişiler arasında devirler yapılmış görünse de son malik … şirketinin taşınmazda devraldığı payın inşaat şirketiyle ilgisi olduğunu bilmekte olduğu ve devir öncesi işlemlerde de …şirketiye muhatap olduğu açıktır. Bu durumda davalı inşaat şirketi başka paydaşların da bulunduğu taşınmazda pay devralmış olup yapacağı küçük araştırmayla devraldığı payların arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle avans olarak verilen paylar olduğunu bilebileceği, tapuda öncesinde yapılan kısa süreli devir bulunduğu, taşınmazda paydaş görünen ve payı devir alınan Raziye'nin …şrketi adına bu payı elinde bulundurduğunun dahi davalı şirketçe bilindiği açıkça anlaşılmıştır. Bu durumda davacılar davalının iyi niyetli üçüncü kişi olmadığını ispatlamış olduğundan tapu iptali kararı verilmesi sonucu itibarıyla doğrudur. Mahkemece verilen kararda ise avans tapu olması nedeniyle davalıların yaptıkları devirlerin geçerlilik kazanamayacağı, davalıların TMK 1023 ve 1024. maddede yazılı iyi ninyet karinesinden yararlanamayacakları gerekçesiyle tapu iptali talebi reddedilmiştir. Yukarıda da açıklandığı üzere arsa payı karşılığı avans tapu verilmesi halinde de koşulları var ise ve iyiniyetli olunmadığı ispatlanmamışsa TMK 1023 ve 1024. maddenin uygulanması mümkün olduğu üzere bu gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi ise doğru olmamıştır. Bu nedenle hükmün gerekçesi düzeltilmek suretiyle hükmün onanması gerekir. Yukarıda açıklanan nedenlerle gerekçesi düzeltilmek suretiyle hükmün onanması gerektiği görüşünde olduğumdan gerekçe düzeltilmeksizin onama yönünde oluşan değerli çoğunluk görüşüne katılamıyorum.

6. Hukuk Dairesi         2021/1237 E.  ,  2022/1173 K. "İçtihat Metni" Balıkesir 2. Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik verilen hüküm davacı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. 03.03.2022 gününde davacı vekili Avukat … ile davalı … vekili Avukat …. Genel Müdürlüğü vekili Avukat … Gül ve davalı … İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. temsilcisi Nadim Köse'nin gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. KARAR Davacı arsa sahibi, yüklenici ile arasında imzalanan sözleşme uyarınca kendisine isabet eden 9235 ada 9 parselde kayıtlı 2, 4, 6 ve 9 numaralı bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptâli ile adına tescilini, gecikme tazminatının ödenmesini ve yüklenicinin borcu sebebiyle söz konusu bağımsız bölüm üzerinde Türkiye … Bankası A.Ş. ve Türkiye … Bankası A.Ş lehine kurulmuş olan ipoteklerin kaldırılmasını talep etmiştir. İlk derece mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonunda davanın kabulüne karar verilmiştir. Bu karara karşı davalılar Türkiye … Bankası A.Ş. ve Türkiye … Bankası A.Ş vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur. Bursa Bölge Adliye Mahkemesince istinaf isteminin kabulü ile hükmün yeniden tesisine ipoteklerin kaldırılması talebinin reddine karar verilmiştir. Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Verilen karar davacı arsa sahibi tarafından temyiz edilmiştir. Taraflar arasında düzenlenen 31/05/2016 tarihli adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre 1,3,5 nolu daireler ile 7,8 no.lu dubleks dairelerin tamamının yükleniciye 2,4,6 no.lu daireler ile 9 no.lu dubleks dairenin tamamının arsa sahibine ait olacağı, inşaatın 01/10/2016 tarihinde başlayıp 01/10/2017 tarihinde teslim edileceği kararlaştırılmış, 13/06/2016 tarihinde de arsanın tamamı davalı yükleniciye tapuda devredilmiştir. Dairemizin yerleşen uygulamasına göre, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra yükleniciye, tapuda yapılan satış şeklindeki taşınmaz yahut pay temlikinin, gerçekte satış olmayıp, sözleşme gereğince arsa sahibince yüklenilen pay devri ediminin ifası olarak kabulü gerekir. Aynı şekilde Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 07.03.1990 gün, 1989/15-714 Esas ve 1990/158 Karar sayılı ilamında da özet olarak; "Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden önce veya sonra taşınmazın yükleniciye bir bedel gösterilmek suretiyle yapılan satış vaadinin, inşaat sözleşmesi ile bağlantılı olduğu" kabul edilmiştir (Emsal;Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2004/376 Esas 2004/993 Karar 25.2.2004 T. ; Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 18.06.1991 gün, 1999/1525 Esas ve 1991/3280 Karar sayılı ilamı). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri tarafından tapuda yükleniciye devredilen arsa payları, sözleşme konusu inşaatın yapılabilmesi için yüklenicinin inşaata finans sağlaması amacıyla verilen avans niteliğindedir. Sözkonusu arsa payları inşaatın tamamlanmasından sonra devredilebileceği gibi, inşaat sırasında veya inşaata başlanmadan önce de devredilmiş olabilir. Yüklenicinin sözleşmeye, imar mevzuatına ve projesine uygun olarak inşaatı tam ve eksiksiz biçimde tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi halinde üçüncü kişilerin satın aldıkları arsa payı ve dairelerin tapu devirleri geçerlilik kazanacaktır. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. Esasen bu durum yükleniciden arsa payının mülkiyetini devralan üçüncü kişiler için olduğu kadar, taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hak, bu arada ipotek hakkı kuran üçüncü kişiler için de geçerlidir. Yükleniciden pay devralan veya arsa sahibi tarafından avans olarak yükleniciye devredilmiş bir taşınmaz üzerinde kredi sözleşmesi gereği ipotek hakkı sahibi olan üçüncü kişiler de, söz konusu haklarının inşaatın usulüne uygun biçimde gerçekleşmesi halinde geçerlilik kazanacağını bilmeleri gerektiğinden iyiniyetli olduklarını ileri süremezler. Dolayısıyla bu kişiler TMK’nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamazlar. Tamamlanmamış inşaat nedeniyle kredi veren bir bankanın, tapudaki gerçek malikin kim olduğu ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi durumunda sözleşmede kararlaştırılan bedele hak kazanamayacağını, bu nedenle taşınmaz üzerine kurulan ipotek hakkının geçerli olamayacağını bilmemesi mümkün değildir. Kaldı ki, bankaların tacir olup, kredi veren kuruluşlar olarak basiretli bir tacir gibi tapunun devir sebebini araştırarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği devredildiğini öğrenebilebilecek durumda olması nedeniyle TMK'nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamayacağı açıktır. Bu itibarla ipoteklerin kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, talebin reddine karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun görülmüştür. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi’nin 2020/645 E. 2020/1350 K sayılı kararı usul ve yasaya aykırı görüldüğünden davacı yararına BOZULMASINA, Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davacı yararına takdir olunan 3.815,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, HMK 373/2. maddesi gereğince dosyanın Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesine GÖNDERİLMESİNE, 03.03.2022 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi. MUHALEFET ŞERHİ Dava, eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptâli ve tescil ile taşınmaz üzerinde bulunan takyidatların kaldırılması talebine ilişkindir. Yerel mahkemece yapılan yargılama neticesinde, davanın kabulüne dair verilen kararın istinaf edilmesi üzerine istinaf isteminin kabulü ile yerel mahkeme kararı kaldırılmış ve davalı ipotek lehtarları yönünden davanın reddine karar verilmiş, verilen karar davacı tarafça temyiz edilmiştir. Taraflar arasındaki ilişkiyi kısaca özetlediğimizde; davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında 31.05.2016 tarihinde adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, sözleşme konusu taşınmaz tapuda satış gösterilerek 13.06.2016 tarihinde davalı yükleniciye devredildiği, davalı yüklenicinin çekmiş olduğu kredi nedeni ile de diğer davalı bankalar lehine ipotek tesis edildiği anlaşılmaktadır. TMK’nın 1024/2. maddesi gereğince; bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken 3. kişi bu tescile dayanamaz hükmü bulunmaktadır. Aynı maddenin son fıkrası gereğince de, tescilin yolsuz olduğu iyi niyetli olmayan 3. kişilere karşı da ileri sürülebilecektir. TMK’nın 1024. maddesi gereğince iyiniyetin ileri sürülmesi durumunda da ispat külfeti iddiayı ileri süren tarafa ait olacaktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin borcu inşaat yapılacak arsayı yükleniciye devretmek, yüklenicinin borcu ise inşaatı yaparak kararlaştırılan taşınmazların arsa sahibine devretmek şeklinde karşılıklı iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme söz konusudur. Sözleşmenin feshi halinde, iki taraf da aldıklarını iade edeceklerdir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, bir inşaat bulunması ve projenin uygulanması sırasında daire alanların da bu durumun farkında oldukları, projeden daire almaları nedeniyle gerekli araştırmayı yapmaları durumunda sözleşmenin ifa aşamasında olduğunu öğrenecekleri ön kabulü bulunmaktadır. Ancak, hiçbir proje uygulanmadan ve hiçbir inşaat emaresi olmadan sözleşmeye konu arsanın yükleniciye devri, onun tarafından da 3. kişilere devri veya ipotek tesis edilmesi halinde, devir alan veya ipotek lehtarı 3. kişilerin sözleşmenin varlığına ilişkin hiçbir emare olmadığından, araştırma yaparak bir sonuca ulaşmaları mümkün değildir. Bu durumda ispat külfeti iddiayı ileri süren arsa sahibine ait olup; onun tarafından, üçüncü kişinin bu durumu bildiğini ispat etmesi gerekir. İspat külfeti yönünden tersinin devir alandan beklemek usul hükümlerine göre mümkün olmadığı gibi işin tabiatına da aykırıdır. Zira arsa sahibi ile yüklenici arasında adi yazılı sözleşme yapılmış, hiçbir yere de bildirilmemiş, şerh verilmemiştir. Arsa da tapuda satış sözleşmesi yapılarak devredilmiştir. İki kişi arasında yapılan adi yazılı bir sözleşmenin varlığının ipotek verenler tarafından bilinmesi için müneccim olmaları gerekir. İspat konusunda tarafların birisinden doğaüstü bir yetenek göstermesini beklememiz mümkün değildir. Doğaüstü bir gayret dışında tapuda satış yapılan ve tescil edilen bir taşınmazın arsa payı karşılığı sözleşmeye konu olduğunun davalı ipotek alacaklıları tarafından nasıl bilineceğinin de oltaya konulması gerekir. En azından şunun söylenmesi gerekir; ipotek alacaklıları şu şekilde hareket etselerdi iki kişi arasındaki adi yazılı bir sözleşmeyi bilebilirlerdi. İspat külfetinin usulü aykırı olarak ters çevrilerek devletin tuttuğu tapu sicilinin aksinin ispatının beklenmesi ve bu konuda da doğaüstü bir yetenek gösterilmesinin beklenmesi usulen mümkün olmadığı gibi olanaklı da değildir. Diğer yönden katılmamakla birlikte Dairemizin ve Hukuk Genel Kurulunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsanın devrinin avans olduğu yönündeki kabulü, sözleşmenin geriye etkili feshinde geçerli bir ilkedir. Bu kabulde de arsanın avans olarak verildiği ve sözleşmenin geriye etkili olarak feshi halinde avansın da geri döneceği düşüncesi bulunmaktadır. Bir yönüyle de, sözleşmenin ifa olanağı kalmadığından tarafların sözleşme nedeniyle verdiklerini geri alabileceklerine dair borçlar hukukunun genel prensibi belirleyici olmaktadır. Davaya konu olayda davacı taraf hiçbir şekilde sözleşmenin feshini talep etmemiştir. Bunun tam tersine sözleşme gereğince kendisine düşen taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile kendisi adına tescilini talep etmiştir. Sözleşmenin ifası sonucu düşecek dairelerin verilmesini talep etmekle, sözleşmenin ifası talebini de açıkça ortaya koymaktadır. Bu talep dikkate alındığında Dairemizin yerleşik uygulamalarında kabul edilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerindeki arsanın avans olduğu ve sözleşmenin feshi halinde geri döneceği ilkesinin buraya uygulanması imkanı bulunmamaktadır. Tüm bu hususlar dikkate alındığında Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesinin kararı usul ve yasaya uygun olduğundan onanması gerektiği düşüncemle sayın çoğunluğun aksi yöndeki bozma görüşüne katılmamaktayım. MUHALEFET ŞERHİ Hukuk sistemimizde taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni hak edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(…m.1023) Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyi niyet iddiasında bulunamazlar. Burada aranan iyi niyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir. Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın kısa sürede el değiştirmesi veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir. Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden ipotek alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin ipotek tesis ederken kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir. Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak ipotek alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırıdır. Sayın çoğunluk, üçüncü kişilerden arsa sahibi ile yüklenici arasında tapu sicili dışında esas borç ilişkisinden doğan sorunları bilmesini beklemekte, buna göre iyiniyetli olmadıkları kabul edilerek adeta bir kötü niyet karinesi icat edilmektedir. Oysa TMK nın 1023. maddesi, iyi niyetle taşınmaz üzerinde aynî hak edinen üçüncü kişilerin tapu siciline olan güvenini yolsuz tescile rağmen korumaktadır. Bir başka değişle, hukuki işlem güvenliği ve tapuya güven ilkesini gerçek hak sahipliğine tercih etmektedir. Kaldı ki, ticari bir risk alarak ve yükleniciye güvenerek arsanın mülkiyetini intikal ettiren, yüklenici seçiminde gerekli özeni göstermeyen, peşin ifa yükümlülüğü olmamasına rağmen arsa tapusunu teminat almadan yükleniciye devreden arsa sahibinin, tapuya güvenmiş olan üçüncü kişiler karşısında korunmaya değer bir yanı da bulunmamaktadır. Keza, arsa sahibinin tapuyu yükleniciye devretmesinin “avans” niteliğinde olduğu, mülkiyetin ancak yüklenicinin tüm borcunu ifa ettikten sonra geçeceğini kabul edilmesi de hukuki dayanağı olan bir kabul değildir. Zira hukukumuzda “yolsuz tescil” terimi mevcut olmasına rağmen “avans tapu” terimi mevcut değildir. Somut olayda, davacı ile davalı dışı yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ve bu sözleşme gereğince arsa sahibi taşınmazı yükleniciye tapuda devretmiştir. Yüklenici kat irtifakı tesis ettikten sonra sözleşme gereği arsa sahibine bırakılacak 2,4,6 ve 9 nolu bağımsız bölümler üzerine kullandığı krediler nedeniyle davalı bankalar lehine ipotek tesis etmiştir. İlk derece mahkemesi “tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne ve ipoteklerin kaldırılmasına” karar vermiştir. Bu kararın istinaf edilmesi üzerine İstinaf Mahkemesi “ipoteklerin kaldırılması isteminin reddine” karar vermiştir. Davalı Bankalar yargılamanın tüm aşamalarında tapuya güvenerek ipotek tesis ettiklerini iyi niyetli olduklarını belirtmelerine rağmen ilk derece mahkemesinin “ipoteklerin kaldırılmasına” dair karar vermesi isabetsiz olmuştur. İstinaf Mahkemesince isabetli gerekçe ile “ipoteklerin kaldırılması talebinin reddine” karar vermesi TMK nın 1023. maddesinde düzenlenen "tapuya güven ilkesine" uygun olmuştur. Anılan ilkeye göre tapuya güvenen kişinin iyi niyetli olduğu karine olarak kabul edilir. Bu karinenin aksini, yani davalıların kötü niyetli olduğunu davacı tarafın ispatlaması gerekir. Somut olayda davacı taraf, “afaki” iddialar dışında davalının kötüniyetli olduğuna dair hiçbir delil sunamamıştır. Bu nedenle, İstinaf Mahkemesinin TMK nın 1023. maddesine uygun olan kararının onanması gerekirken, Dairemizin Sayın çoğunluğunun kararın bozulmasına dair kararına muhalifim.

Madde 1023- Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. 3. İyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı