Kira Artışında Yasal Üst Sınır
Konut kira sözleşmelerinde yenilenen dönemlere ilişkin artış anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) 12 aylık ortalama değişim oranını aşamaz; bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de geçerlidir (TBK m. 344/1). TÜFE oranı kanuni üst sınır niteliğinde olup taraflar isterlerse daha düşük bir artış oranında serbestçe anlaşabilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 344Kaynağı aç
Taraflarca artış oranı konusunda herhangi bir anlaşma yapılmamışsa kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Hâkim bu durumda TÜFE 12 aylık ortalama oranını aşmamak ve kiralananın durumunu göz önünde bulundurmak kaydıyla hakkaniyete göre karar verir (TBK m. 344/2).
Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, hâkim kira bedelini yeniden belirler. Bu belirleme yapılırken TÜFE 12 aylık ortalama oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte değerlendirilir; sonuç hakkaniyete uygun olmalıdır (TBK m. 344/3).
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak koşuluyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz (TBK m. 344/4). Beş yıllık bu değişmezlik kuralı, TBK m. 138'de düzenlenen aşırı ifa güçlüğü hükmü saklı kalmak üzere uygulanır; beş yıl geçtikten sonra ise TBK m. 344/3 hükmü devreye girer.
Kira Tespit Davası: Açılabilme Zamanı ve Kararın Etkisi
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir (TBK m. 345). Ancak mahkemece belirlenen yeni kira bedelinin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı, davanın ne zaman açıldığına ve kiraya verenin önceden bildirimde bulunup bulunmadığına bağlıdır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 345Kaynağı aç
Kararın yeni kira döneminin başından itibaren geçerli sayılabilmesi için TBK m. 345 iki ayrı seçenek öngörmektedir. Birincisi, davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmasıdır. İkincisi, kiraya verenin bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş olması ve ardından izleyen yeni dönem sonuna kadar davanın açılmasıdır. Sözleşmede artış yapılacağına ilişkin bir hüküm bulunması hâlinde ise yeni dönem sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel o dönemin başından itibaren uygulanır.
Taraflar arasında artış oranı konusunda uyuşmazlık doğduğunda kira tespit davası başvurulabilecek yollardan biridir; bu dava aracılığıyla mahkeme yeni kira bedelini belirler.
Sözleşmenin Sona Ermesi ve Kiraya Verenin Fesih Hakkı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m. 347). Belirli süreli bir sözleşmede kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 347Kaynağı aç
On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir neden göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 347). On yıllık uzama süresinin hesaplanma yöntemi ve başlangıç noktası bu madde hükmünde ayrıca belirtilmemiştir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman fesih bildiriminde bulunabilirken, kiraya veren bu hakkı kiranın başlangıcından on yıl geçmesinin ardından genel hükümlere göre kullanabilir (TBK m. 347). Belirsiz süreli sözleşmelerde, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmamışsa, taraflar yasal fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine uymakla yükümlüdür; fesih döneminin ya da bildirim süresinin kaçırılması hâlinde bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli sayılır (TBK m. 328).
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 328Kaynağı aç
Tahliye Sebepleri ve Sürecin İşleyişi
Kira sözleşmesi süresi dolsa bile kiracı çıkmazsa kiraya verenin tahliye davası açması gerekir; sözleşme süresinin dolması kiracıyı kendiliğinden tahliye yükümlülüğü altına sokmaz (TBK m. 347). Kira borcunun ödenmemesi, sözleşme süresinin bitmesine karşın taşınmazın boşaltılmaması veya taşınmazın yeni malik tarafından kullanılmak istenmesi tahliye davası açılabilecek hâller arasında gösterilmektedir; bu sebeplerin tamamı ve her birinin ayrıntılı koşulları Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili hükümlerinde düzenlenmiştir.
Kira borcunun ödenmemesi durumunda ev sahibi noter aracılığıyla ihtarname gönderebilir; ödeme yine de yapılmazsa icra takibi başlatılabilir ya da tahliye davası açılabilir. İhtarnamenin hangi koşullarda zorunlu olduğu ve icra ile tahliye yollarının usul koşulları kanunun ilgili hükümleriyle belirlenmektedir.
Depozito: Üst Sınır ve İade Koşulları
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m. 342). Güvence olarak para ya da kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, parayı kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 342Kaynağı aç
Banka, güvenceyi ancak iki tarafın birlikte rıza göstermesi, icra takibinin kesinleşmesi ya da kesinleşmiş bir mahkeme kararı bulunması hâlinde iade edebilir (TBK m. 342). Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesinden itibaren üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının talebi üzerine güvenceyi iade etmekle yükümlü hâle gelir.
Kısmi Dava Yoluyla Kira Alacağının Talep Edilmesi
Kira alacakları gibi bölünebilir nitelikteki taleplerde alacağın tamamı yerine yalnızca bir kısmı dava konusu yapılabilir (HMK m. 109/1). Kısmi dava açılması, dava dilekçesinde talep konusunun geri kalanından açıkça feragat edilmiş olması hâli dışında, kalan alacak hakkından vazgeçildiği anlamına gelmez (HMK m. 109/3).
6100 sayılı HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU m. 109Kaynağı aç
Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B). Bu şart, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bakımından uygulanmaz; ilamsız icra yoluyla tahliye talepleri zorunlu arabuluculuk kapsamının dışında tutulmuştur.
6325 sayılı HUKUK UYUŞMAZLIKLARINDA ARABULUCULUK KANUNU m. 18/BKaynağı aç
Arabuluculuk sürecinde tarafların anlaşmaya varması hâlinde düzenlenen anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilerek hazırlanır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Anlaşma belgesinin icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; taşınmazla ilgili anlaşma belgelerinde bu şerh taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden, diğer anlaşma belgelerinde ise arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır.
Mahkeme, taşınmazla ilgili anlaşma belgelerinde icra edilebilirlik şerhi aşamasında anlaşmanın içeriğini, arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığını ve taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalar ile usul ve esaslara uygunluğunu denetler (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Taşınmazın devrine veya üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşma belgesinde şerh verildikten sonra taraflardan biri tapu müdürlüğünden resmi senet düzenlenmeksizin tescil talebinde bulunabilir; bu imkân 7531 sayılı Kanun'la getirilen ve 7 Kasım 2024 tarihinden itibaren uygulanan bir düzenlemedir.
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi TÜFE'nin üzerinde kira artışı talep edebilir mi?
Hayır. Yenilenen kira dönemlerine ilişkin artış anlaşmaları, bir önceki kira yılında TÜFE'nin 12 aylık ortalama değişim oranını aşamaz; bu sınırın üzerinde yapılan anlaşma geçersiz sayılır (TBK m. 344/1). Taraflar daha düşük bir oran konusunda serbestçe anlaşabilir.
Kira tespit davası ne zaman açılmalıdır?
Kira tespiti davası her zaman açılabilir (TBK m. 345). Kararın yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olmasını isteyen kiraya veren için TBK m. 345 iki seçenek öngörmektedir: ya yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce davayı açmak ya da aynı süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak izleyen dönem sonuna kadar davayı ikame etmek. Sözleşmede artış yapılacağına dair hüküm varsa yeni dönem sonuna kadar açılan dava da dönem başından geçerli olur.
Kira süresi dolunca ev sahibi kiracıyı doğrudan çıkarabilir mi?
Hayır. Kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında salt sözleşme süresinin bitimini gerekçe göstererek sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m. 347). Kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmamışsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Tahliye için yasal koşulların oluşması ve gerektiğinde dava yoluna başvurulması gerekir.
Depozito miktarı ne kadar olabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle belirlenen güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m. 342). Para ya da kıymetli evrak olarak verilen güvence, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilemez biçimde bankaya yatırılmalı ya da depo edilmelidir.
Kiracı taşınmazı terk edince depozito nasıl geri alınır?
Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren üç ay içinde bankaya yazılı bildirimde bulunarak dava veya takip başlattığını bildirmezse banka, kiracının talebi üzerine güvenceyi iade etmekle yükümlüdür (TBK m. 342). Bu bildirim yapılmış olsa dahi iade ancak her iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararıyla mümkündür.
Kira alacağının tamamı için hemen dava açmak zorunda mıyım?
Hayır. Bölünebilir nitelikteki taleplerde önce alacağın bir bölümü için kısmi dava açılabilir (HMK m. 109/1). Kısmi dava açılması, dava dilekçesinde talep konusunun geri kalanından açıkça feragat edilmiş olması hâli dışında, kalan alacaktan feragat edildiği anlamına gelmez (HMK m. 109/3).
Kiraya verenin on yıl sonra fesih hakkı nasıl işler?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir neden göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK m. 347). Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kira davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Bu zorunluluk yalnızca ilamsız icra yoluyla tahliye taleplerinde uygulanmaz. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava yoluna gidilebilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy