Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptığı bütün kira sözleşmelerine konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler uygulanır. Bu uygulama, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreli kiralarını kapsamaz.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 339Kaynağı aç
Konut ve çatılı işyeri hükümlerinin kapsamı
Türk Borçlar Kanunu'nun 339. maddesi, kamu kurum ve kuruluşlarının kira sözleşmelerini sözleşmenin kurulduğu usule göre ayırmaz. Hüküm, bu sözleşmelerin tamamında konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin kuralların uygulanacağını belirtir.
Aynı maddede yer alan istisna iki şarta birlikte bağlıdır. Taşınmaz niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş olmalı ve kira süresi altı ayı aşmamalıdır. Bu iki şarttan birinin bulunmaması, istisnanın kendiliğinden uygulanması için yeterli değildir.
Yenilenen dönemde kira bedelinin sınırı
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre taraflar, yenilenen kira döneminde uygulanacak bedeli kararlaştırabilir. Bu anlaşma, önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak koşuluyla geçerlidir. Sınır, süresi bir yılı aşan sözleşmeler bakımından da korunur.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 344Kaynağı aç
Bedel konusunda anlaşma bulunmuyorsa belirleme hâkime aittir. Hâkim, önceki kira yılının on iki aylık tüketici fiyat endeksi değişim oranını geçemez. Ayrıca kiralananın durumunu dikkate alır ve bedeli hakkaniyete göre belirler.
Beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde, beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılı bedeli yine hâkim tarafından belirlenir. Bu belirlemede on iki aylık tüketici fiyat endeksi değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte gözetilir. Sonuç hakkaniyete uygun olmalıdır.
Yabancı para üzerinden kararlaştırılan kira bedeli, beş yıl dolmadan değiştirilemez. Bu sınır, 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı tutularak uygulanır.
Kira bedelinin tespiti davası
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2012/16988 esas ve 2012/19518 karar sayılı kararında, kural olarak kiracının da kiraya veren gibi aylık kira parasının tespitini dava yoluyla isteyebileceği kabul edilmiştir. Karar, belediyenin kiraya veren olduğu somut uyuşmazlığa ilişkindir ve bu kabul bütün kamu kiraları için ayrıca düzenlenmiş bir kanun hükmü değildir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2012/16988, K. 2012/19518Kaynağı aç
Aynı kararda, kiracının daha önce ödemekte olduğu aylık bedelin altında tespit yapılması bozma nedeni sayılmıştır. Bu gerekçe, incelenen olaya özgüdür. Ödenen bedelin altına inilemeyeceğini ayrıca öngören bir kanun hükmü bu çerçevede yer almaz.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2015/946 esas ve 2015/1669 karar sayılı kararında ise taraflar arasında kiracılık ilişkisinin kalmadığı ve ödenen miktarın haksız işgal tazminatı niteliğinde olduğu kabul edilmiştir. Bu nedenle kira parasının tespiti istenemeyeceği ve davanın reddine karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Karar, ret türüne ilişkin ek bir niteleme yapmaz ve sonucu bütün kira ilişkilerinin sona erdiği hâllere genellemez.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/946, K. 2015/1669Kaynağı aç
Sözleşmenin uzaması ve sona ermesi
Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesine göre belirli süreli konut veya çatılı işyeri kiralarında uzama, kiracının sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmamasına bağlıdır. Bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır. Kiraya veren, yalnızca sürenin dolmasını ileri sürerek sözleşmeyi sona erdiremez.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 347Kaynağı aç
On yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya verenin ayrıca bir bildirime bağlı sona erdirme imkânı vardır. Kiraya veren, sonraki her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunursa sebep göstermek zorunda kalmadan sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmesinde kiracı, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle her zaman sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiraya veren ise bu bildirimi ancak kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra yapabilir. Genel hükümlerin fesih hakkı tanıdığı hâllerde iki taraf da sözleşmeyi sona erdirebilir.
Bu uzama ve bildirim kuralları, belediyenin kiraya veren olduğu her olayda aynı sona erme sonucunu doğurmaz. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2015/946 esas ve 2015/1669 karar sayılı kararında, incelenen olayda son dönemin 01.08.2005 tarihinde bitmesiyle sözleşmenin sona erdiği ve davalı kiracının fuzuli şagil durumuna düştüğü kabul edilmiştir. Bu kabul, kararda açıklanan tarihlere ve o belediye kirasına özgüdür.
Devlet İhale Kanunu'nda süre ve yıllık tespit
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 64. maddesine göre kiraya verilecek taşınır ve taşınmaz malların kira süresi on yıldan fazla olamaz. Turistik tesis kurulacak yerler ve turistik tesisler, enerji üretimi tesisleri ile iletim ve dağıtım tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan araziler ve doğal gaz iletim, dağıtım ve depolama tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan araziler bu üst sürenin dışında tutulmuştur; bunlar on yıldan fazla süreyle kiraya verilebilir.
2886 sayılı DEVLET İHALE KANUNU m. 64Kaynağı aç
Üç yıldan fazla süreyle kiraya vermede önceden Maliye Bakanlığından izin alınması şarttır. Katma bütçeli idarelerde izin, idarenin bağlı bulunduğu bakanlıktan alınır. Özel idareler ve belediyeler için ise kendi özel kanunları uygulanır.
Üç yıldan fazla süreyle yapılan kiralamalarda bedel her yıl yeniden tespit edilir. Yeniden tespit, şartnamede ve sözleşmede gösterilen esaslara göre yapılır. Madde bu tespit için belirli bir oran, endeks veya hesap yöntemi göstermez.
Kira bitiminden sonra devam eden işgal
2886 sayılı Kanun'un 75. maddesi kira bedelinin tespitini değil, maddede sayılan taşınmazların fuzuli işgalinde ecrimisili düzenler. Gerçek veya tüzel kişi tarafından işgal hâlinde fuzuli şagilden, tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere ecrimisil istenir. Takdir, taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca yapılır. İdarenin zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz.
2886 sayılı DEVLET İHALE KANUNU m. 75Kaynağı aç
Ecrimisil rızaen ödenmezse tahsil, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre yapılır. Ecrimisile itiraz edilmemesi hâlinde yüzde yirmi indirim uygulanır. Peşin ödenmesi hâlinde ayrıca yüzde on beş indirim uygulanır. Bu oranlar kira bedelinin tespit oranını göstermez.
Kira sözleşmesi bittikten sonra işgal sürerse önce sözleşmeye bakılır. Sözleşmede bu hâle ilişkin hüküm varsa ona göre hareket edilir; böyle bir hüküm yoksa ecrimisil alınır. İşgal edilen taşınmaz, idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç on beş gün içinde tahliye ettirilerek idareye teslim edilir. Tahliye hükmü, kira bedelinin hangi yöntemle belirleneceğini düzenlemez.
Sık sorulan sorular
Kamu kurumunun kira sözleşmesine hangi hükümler uygulanır?
Hangi usul ve esasla yapılırsa yapılsın, kamu kurum ve kuruluşlarının bütün kira sözleşmelerine konut ve çatılı işyeri kirası hükümleri uygulanır. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa kiraları bu uygulamanın dışındadır.
Kira bedelinde anlaşma yoksa bedel nasıl belirlenir?
Anlaşma yoksa hâkim, önceki kira yılının on iki aylık tüketici fiyat endeksi değişim oranını geçmemek koşuluyla kiralananın durumunu gözeterek hakkaniyete göre bedeli belirler. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda yeni dönem bedeli, anlaşma olup olmadığına bağlı olmaksızın ayrıca belirlenir. Bu belirlemede on iki aylık tüketici fiyat endeksi değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte gözetilir; bedel hakkaniyete uygun olmalıdır.
Yabancı para olarak kararlaştırılan kira beş yıl içinde değiştirilebilir mi?
Yabancı para olarak kararlaştırılan kira bedelinde, 1567 sayılı Kanun hükümleri saklı kalmak üzere, beş yıl geçmedikçe değişiklik yapılamaz.
Belirli süreli kira, sürenin bitmesiyle kendiliğinden sona erer mi?
Konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin 347. maddeye göre kiracı en az on beş gün önce bildirim yapmazsa sözleşme bir yıl uzar; kiraya veren yalnız sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Belediye kirasına ilişkin bir kararda ise açıklanan son dönem tarihinde sözleşmenin sona erdiği kabul edilmiştir. Bu sonuç bütün kamu kiralarına genellenemez.
Kira bittikten sonra işgal sürerse ne talep edilir?
2886 sayılı Kanun'un 75. maddesinin uygulandığı taşınmazlarda sözleşme bittikten sonra işgal sürerse, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edilir; aksi hâlde ecrimisil alınır. Bu ecrimisil, idarenin zararı ve fuzuli şagilin kusuru aranmaksızın istenebilir. Rızaen ödenmezse 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre tahsil olunur. Ecrimisile itiraz edilmemesinde yüzde yirmi, peşin ödemede ayrıca yüzde on beş indirim uygulanır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy