İzale-i Şuyu Davası Hangi Hallerde Engellenir?

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Hukuki Niteliği ve Paylaşma İstemi

Ortaklığın giderilmesi davaları; elbirliği veya paylı mülkiyete tabi taşınır ile taşınmaz mallardaki birlikte mülkiyet durumunu sonlandırarak kişisel mülkiyete geçiş sağlayan, taraflar açısından benzer neticeler doğuran iki taraflı davalardır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesinin birinci fıkrasına göre, paydaşlar arasında ortaklığı sürdürme yönünde hukuki bir işlem bulunmadığı yahut mal sürekli bir gayeye tahsis edilmediği müddetçe her paydaş paylaşma talebinde bulunma hakkına sahiptir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2016/6568, K. 2019/5613Kaynağı aç

14. Hukuk Dairesi         2016/6568 E.  ,  2019/5613 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ	:Sulh Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 02.05.2014 gününde verilen dilekçe ile ortaklığın giderilmesi talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 17.09.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.
Davacı vekili, 334 ada 2 parsel sayılı taşınmazdaki ortaklığın satış yoluyla giderilmesini talep etmiştir.
Davalı, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır.
Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır.
Mahkemece paydaşlığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi halinde satışın nasıl yapılacağının ve satış bedelinin ne şekilde dağıtılacağının hüküm sonucunda gösterilmesi gerekir.
Satışına karar verilen taşınmaz;
a)Paylı mülkiyet hükümlerine konu ise satış bedelinin paydaşların tapudaki payları oranında,
b)Elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olması halinde satış bedelinin mirasçılık belgesindeki paylar oranında,
c)Hem paylı, hem de elbirliği mülkiyeti halinin bir arada bulunması halinde ise satış bedelinin tapudaki ve mirasçılık belgesindeki paylar nazara alınarak dağıtılmasına karar verilmesi gerekir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesine göre; hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı, hukuki bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmi şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.
Somut olaya gelince; taraflar arasında akdedilen Beşiktaş 10. Noterliğinin 05/04/2013 tarih ve 3484 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle paylılığı istenen taşınmaz bir amaca özgülenmiş olup, bu aşamada ortaklığın giderilmesi istenemez.
Bu durumda mahkemece, tarafları bağlayan Beşiktaş 10. Noterliğinin 05/04/2013 tarih ve 3484 yevmiye numaralı  gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin halen geçerliliğinin devam edip etmediği araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 23.09.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 698Kaynağı aç

Madde
698- Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş
olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça,
paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.
Paylaşmayı
isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir.
Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle
bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.
Uygun
olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.
b.
Paylaşma biçimi

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2016/14169, K. 2020/2466Kaynağı aç

14. Hukuk Dairesi         2016/14169 E.  ,  2020/2466 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ	:Sulh Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 10/07/2015 gününde verilen dilekçe ile  ortaklığın giderilmesi talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 14/07/2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı … vekili  tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava,  ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.
Davacı … vekili, … İli, … İlçesi, 2856 ada 40 parsel sayılı 4245 metrekare yüzölçümündeki taşınmazda ortaklığın mümkünse aynen taksim değilse  satış suretiyle giderilmesini  talep etmiş, 22.06.2016 tarihli dilekçe ile davadan feragat etmiştir.
Davalı … vekili, dava konusu taşınmaz hakkında kamulaştırmasız elatma tazminatı ve tapu iptali ve tescil davası açtıklarını belirterek bekletici mesele yapılmasını istemiştir.
Davalı … vekili 19.04.2016 tarihli celsedeki beyanında "her ne kadar idaremizce kamulaştırma kararı alınmış ise de dava konusu taşınmaz henüz kamulaştırılmamıştır. Dava konusu taşınmazın satışına karar verilmesini isterim" demiştir.
Mahkemece, davanın kabulü ile dava konusu taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış yolu ile giderilmesine karar verilmiştir.
Hükmü, davalı … İpekçi  vekili temyiz etmiştir.
Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır.
Hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle, paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. (TMK m 698/1)
Somut uyuşmazlıkta, dava konusu taşınmaz imar planında yol ve park alanına isabet etmesi nedeniyle   davalı … Belediyesinin 21.10.2015 tarihli ve 954 sayılı Encümen kararı ile  kamulaştırılmıştır. Kamulaştırma kararının kesinleşmesi üzerine davalı belediye 2856 ada 40 parsel sayılı taşınmazda paydaş durumuna gelmiştir. Kamulaştırma amacına aykırı olacak şekilde davalı belediye tarafından davaya devam olunması ve mahkemece dava konusu taşınmazdaki ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün açıklanan nedenlerle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenle; davalı … İpekçi vekilinin temyiz itirazlarını kabulü ile  hükmün BOZULMASINA,  peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 02.03.2020 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

Paylı Mülkiyeti Devam Ettirme Sözleşmesi ve Şartları

Paydaşlar aralarında yapacakları bir hukuki işlemle paylaşmayı isteme hakkını sınırlandırabilirler. Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesinin ikinci fıkrasına göre paylaşmayı isteme hakkı hukuki bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Paylaşma istemini sınırlandıran bu sözleşmelerin geçerli olabilmesi için sözleşmeye tüm paydaşların katılmış olması gerekir.

Taşınmaz mallarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmi şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmesi durumunda, bu kısıtlama payı sonradan devralan yeni paydaşları da bağlar ve ortaklığın giderilmesi talebine engel oluşturur.

Taşınmazın Sürekli Bir Amaca Özgülenmesi ve İnşaat Sözleşmeleri

Paylı mülkiyete konu taşınmazın sürekli bir amaca özgülenmiş olması durumunda kanun gereğince mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü doğar ve paydaşlar paylaşma isteyemez. Taşınmaz üzerinde paydaşlar arasında noterlikçe düzenlenen gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bulunması taşınmazı bir amaca özgülemiş sayar. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2016/6568 Esas ve 2019/5613 Karar sayılı ilamında ifade edildiği üzere, taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle taşınmaz bir amaca özgülendiğinden, sözleşmenin geçerliliği devam ettiği sürece ortaklığın giderilmesi istenemez; mahkemenin sözleşmenin geçerliliğini koruyup korumadığını araştırması gerekir.

Taşınmaz üzerinde aile konutu şerhinin yer alması durumunda da taşınmazın aileye özgülenmiş amacı değerlendirilir. Aile konutu şerhiyle taşınmazın sürekli bir amaca özgülendiğinin kabul edildiği hallerde ortaklığın giderilmesi talebi engellenebilir.

Uygun Olmayan Zamanda Paylaşma İstemi

Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesinin üçüncü fıkrasında yer alan açık hüküm uyarınca, uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz. Paylaşma talebinin zamanlamasının uygun olmadığı hallerde paydaşların bu yasal düzenlemeye dayanarak paylaşma istemine karşı koyma hakkı bulunur.

Miras Ortaklığında Paylaşma Sözleşmesi ve Paylaşma Yasağı

Miras ortaklığında malların taksimi hususunda mirasçıların serbest iradeleriyle varacakları uzlaşmalar öncelik taşır. Türk Medeni Kanunu'nun 676. maddesi gereğince mirasçıların terekedeki payları bizzat oluşturup fiilen teslim almaları ya da kendi aralarında düzenleyecekleri taksim sözleşmesi tüm mirasçılar yönünden bağlayıcıdır. Mirasçılar bu sözleşme vasıtasıyla terekeye dahil malların hepsi veya bir bölümü üzerindeki elbirliği mülkiyetini miras payları nispetinde paylı mülkiyete çevirmeyi de kararlaştırabilirler; söz konusu paylaşma sözleşmesinin geçerlilik kazanması ise yazılı şekilde yapılması şartına bağlı tutulmuştur.

4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 676Kaynağı aç

Madde
676- Mirasçılar arasında payların oluşturulması ve fiilen alınması veya
aralarında yapacakları paylaşma sözleşmesi mirasçıları bağlar.
Paylaşma sözleşmesiyle mirasçılar, tereke mallarının
tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin miras payları oranında
paylı mülkiyete dönüştürülmesini de kabul edebilirler.
Paylaşma
sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
II.
Miras payı üzerinde sözleşme

Mirasbırakan tarafından tereke malları üzerindeki ortak mülkiyetin giderilmesi yasaklanmış olabilir. Mirasbırakanın bu yönde bir kısıtlaması bulunduğu takdirde paydaşlar ortaklığın giderilmesini engelleyebilir. Mirasbırakanın koyduğu yasağa rağmen ortaklığın giderilebilmesi ancak bütün mirasçıların buna rıza göstermesi halinde mümkündür.

Kat Mülkiyeti Kurulu Yapılarda ve Kamulaştırılan Taşınmazlarda Durum

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ana taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilmişse, ana taşınmazın tamamı hakkında ortaklığın giderilmesi davası açılamaz. Ancak kat mülkiyetine tabi yapının bağımsız bölümleri üzerinde paylı mülkiyet bulunmaktaysa her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı ortaklığın giderilmesi talep edilebilir.

Kamulaştırılan taşınmazlar kamulaştırma işlemiyle birlikte kamu idaresinin mülkiyetine geçer. Tapu sicilinde idare adına tescil işlemi henüz tamamlanmamış olsa bile taşınmaz idarenin malı sayıldığından ortaklığın giderilmesi davasına konu edilemez. Nitekim Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2016/14169 Esas ve 2020/2466 Karar sayılı ilamında belirtildiği üzere, kamulaştırma kararının kesinleşmesi üzerine idarenin paydaş haline geldiği taşınmazlarda kamulaştırma amacına aykırı düşecek biçimde ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilemez.

Ortaklığın giderilmesi davası sözleşmeyle tamamen yasaklanabilir mi?

Hayır, paylaşmayı isteme hakkı tamamen kaldırılamaz; Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesi uyarınca bu hak hukuki bir işlemle en fazla on yıllık süreyle sınırlandırılabilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi varken ortaklığın giderilmesi istenebilir mi?

Taşınmaz üzerinde geçerli bir gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğu sürece taşınmaz bir amaca özgülenmiş sayıldığından ortaklığın giderilmesi istenemez.

Paylı mülkiyeti devam ettirme sözleşmesi yeni malikleri bağlar mı?

Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşme resmi şekilde yapılıp tapu kütüğüne şerh verilmişse, payı sonradan devralan yeni paydaşları da bağlar.

Kat mülkiyetine tabi binada izale-i şuyu istenebilir mi?

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş olan ana taşınmazın bütünü için ortaklığın giderilmesi istenemez; ancak müstakil bağımsız bölümler üzerinde paylılık varsa dava açılabilir.

Kamulaştırılan taşınmaz hakkında izale-i şuyu kararı verilebilir mi?

Kamulaştırılan taşınmaz tescil edilmemiş olsa dahi idarenin malı sayıldığından ve kamulaştırma amacına aykırı olacağından satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilemez.

Mirasçılar arasındaki paylaşma sözleşmesi hangi şekle tabidir?

Türk Medeni Kanunu'nun 676. maddesi gereğince mirasçılar arasında akdedilen miras paylaşma sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy

Avukat Erdal Ersoy İletişim ve randevu

Gayrimenkul hukuku