Hazineye ait taşınmazların Yapı Kayıt Belgesi sahiplerine satışında hak sahibine satılabilecek alanın belirlenmesine ilişkin usul ve esaslar 396 Sıra Sayılı Millî Emlak Genel Tebliği'nin 9. maddesinde düzenlenmiştir.
Azami Satış Alanı Sınırları ve İstisnası
18/5/2018 tarihi esas alındığında taşınmaz belediye ve mücavir alan sınırları dâhilinde ise en çok 600 m², bu sınırların haricinde kalıyorsa en çok 2.000 m² büyüklüğündeki bölüm hak sahibine devredilebilir.
Yapının taban alanının bu sınırların üzerinde olması hâlinde ise azami alan sınırlamaları uygulanmaz ve yapının taban alanının tamamı hak sahibine satılır.
Büyük Yüzölçümlü Taşınmazlarda İfraz ve Pay Satışı
Üzerinde Yapı Kayıt Belgesine konu bina bulunan geniş yüzölçümlü Hazine arazisinde yapının kapladığı alan dar kalıyorsa, öncelikle yapının yer aldığı kısmın ayrı bir parsele dönüştürülmesi ve devrin bu yeni taşınmaz üzerinden yapılması esastır. Parsel ayırma işleminin teknik veya hukuki engellerle gerçekleştirilemediği durumlarda parselin bütünü devredilmez; hak sahibine hak kazandığı alana tekabül eden hisse devri yapılır.
Birden Fazla Yapının Bulunması Hâlinde Alanın Paylaştırılması
Parsel üzerinde birden fazla bina bulunuyor ve taşınmazın toplam büyüklüğü her bina için azami satış sınırlarının ayrı ayrı tahsisine elvermiyorsa, öncelikle yapı taban alanları esas alınır. Taban alanlarının haricinde kalan açık arazi kısmı, yapıların taban alanlarının toplam bina taban alanına oranı gözetilerek paylaştırılır ve elde edilen pay ilgili yapının taban alanına eklenerek her yapı yönünden toplam devir alanı tespit edilir.
Taşınmaz büyüklüğünün binalara paylaştırılması aşamasında yalnızca talepte bulunan binalar değil, parselde mevcut bütün binaların taban alanları hesaba katılır. Başvurusu bulunmayan yapıya isabet eden kısım yönünden mülkiyet devri ve tapu tescili yapılmaz; bu pay diğer başvuru sahiplerine de aktarılamaz.
Satıştan Sonra Kalan Alan ve Bağımsız Bölümlerde Arsa Payı
Hak sahiplerine ayrılan kısımlar çıktıktan sonra parselde arta kalan alan toplam yüzölçümün yüzde kırkının altına düşerse, ilgilinin talebi bulunması hâlinde bu bakiye de düzenleme çerçevesinde devredilebilir. Taşınmazda birden fazla bina yer alması durumunda bu bakiye alan, binaların taban alanlarının toplam taban alanına oranı doğrultusunda binalara dağıtılır ve ulaşılan miktar her binanın satılacak alanına ilave edilir.
Binada birden çok bağımsız bölüm bulunması durumunda, paydaşların arsa payı tespitinde uzlaşarak hazırladıkları noter onaylı muvafakatnameyi idareye sunmaları hâlinde bu belgedeki paylar uygulanır. Hak sahipleri arasında uzlaşma sağlanamaması durumunda ise her bağımsız bölümün payı, kendi alanının toplam inşaat alanına oranlanması suretiyle belirlenir.
Taşkın Yapılarda Satış Şartları
Şahıs arazisinde bulunan istinat duvarı veya benzeri nitelikteki eklentilerin Yapı Kayıt Belgesi bulunması kaydıyla Hazine arazisine tecavüz etmesi durumunda, taşkın kısım devir işlemine konu edilebilir. Bununla birlikte, bu gerekçeyle devredilebilecek kamu taşınmazı büyüklüğü, hak sahibine ait özel mülkiyetteki ana taşınmazın yüzölçümünün yüzde beşlik oranını aşamaz.
Hazine taşınmazında Yapı Kayıt Belgesi ile hak sahibine en fazla ne kadar alan satılabilir?
18/5/2018 tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde en fazla 600 m², bu sınırlar dışında ise en fazla 2.000 m² alan satılabilir. Yapının taban alanı bu sınırların üzerinde ise yapının taban alanının tamamı satışa konu edilir.
Birden fazla bağımsız bölüm bulunan yapılarda arsa payı nasıl belirlenir?
Hak sahiplerinin anlaşarak noter onaylı muvafakatnameyi İdareye sunması hâlinde arsa payları bu belgeye göre belirlenir; anlaşma sağlanamazsa her bağımsız bölümün payı kendi alanının yapının toplam inşaat alanına oranlanmasıyla hesaplanır.
Özel mülkiyetteki istinat duvarı Hazine arazisine taşıyorsa ne kadar alan satılabilir?
İstinat duvarı veya benzeri müştemilat hakkında Yapı Kayıt Belgesi bulunması şartıyla taşkın kısım satışa konu edilebilir; ancak satılacak Hazine taşınmazının alanı, hak sahibinin özel mülkiyetindeki taşınmazın yüzölçümünün yüzde beşini geçemez.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy