İpotek, temel olarak anapara ipoteği ve limit ipoteği (üst sınır ipoteği) olmak üzere iki ana türe ayrılır. Türk Medenî Kanunu'nun 881. maddesi uyarınca hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış bulunsa dahi doğması kesin ya da muhtemel olan her türlü alacak ipotek güvencesine bağlanabilir. Bununla birlikte ipoteğe konu olacak taşınmazın bizzat asıl borçlunun mülkiyetinde bulunması zorunlu olmayıp borç için üçüncü bir kişinin taşınmazı üzerinde de ipotek tesis edilebilir. Para borcu dışındaki bir verme, yapma veya yapmama edimi için de rehin kurulması mümkün olup bu sayede borcun ifa edilmemesinden doğacak zarar ve cezai şart teminat altına alınabilir.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 881Kaynağı aç
Anapara İpoteği ve Teminat Kapsamı
Alacak miktarının baştan kesin ve belirli olduğu hallerde anapara ipoteği tesis edilir. Bu rehin türünde rehin sözleşmesinde borcun miktarının gösterilmesi yeterli sayılırken alacağın sebebinin belirtilmesi zorunlu tutulmaz. Türk Medenî Kanunu'nun 875. maddesine göre rehinli alacaklının teminatı; asıl alacak tutarını, icra takip masrafları ile temerrüt faizini ve iflasın açılması yahut paraya çevirme istemine kadar vadesi gelmiş son üç yıllık faiz ile son vadeden itibaren işlemeye devam eden faizi içine alır.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 875Kaynağı aç
Taşınmaz rehninde önceden belirlenmiş olan faiz oranı, sonradan gelen diğer alacaklıların zararına olacak şekilde sonradan artırılamaz. Kanunda sayılan güvence kalemleri sınırlı sayıda olduğundan komisyon, cezai şart, gider vergisi ve eksper ücreti gibi masraflar eklenerek teminatın kapsamı genişletilemez. Bu alacak kalemlerinin rehin güvencesine alınabilmesi için ancak ayrı bir ipotek tesis edilebilir ya da genel hükümler uyarınca takip yoluna başvurulabilir. Anapara ipoteğinde kanuni faizin üzerinde bir oran istenebilmesi için bu oranın akit tablosunda açıkça kararlaştırılmış olması zorunludur; aksi durumda yalnızca kanuni faiz talep edilebilir. Ayrıca vadesi gelmiş üç yıllık süreyi aşan faiz alacakları rehnin koruması dışında kalarak adi alacak niteliğine bürünür.
Limit (Üst Sınır) İpoteği ve Belirlilik İlkesi
Borç tutarının baştan kesin olarak tayin edilemediği cari hesap ya da kredi ilişkisi gibi durumlarda, azami bir sınır tespit edilerek limit ipoteği (üst sınır ipoteği) kurulur. Gelecekte doğması muhtemel veya miktarı sonradan belirlenecek alacakların temini için kurulan rehinlerde belirlilik ilkesi gereğince, alacağın doğacağı hukuki sebebin açıkça gösterilmesi ve teminat teşkil edecek azami tutarın tapu kütüğüne tescil edilmesi gerekir. Limit ipoteğinde alacaklı, tescil edilmiş olan üst sınırın tamamını değil, yalnızca fiilen doğmuş bulunan ve varlığını ispatlayabildiği alacak tutarını talep edebilir. Alacağın mevcudiyeti kanıtlanmadığı sürece taşınmazın paraya çevrilmesi istenemez.
Limit ipoteğinde tescil edilen azami tutarı aşan faiz alacakları rehnin teminat kapsamı dışında kalır ve adi alacak sayılarak genel haciz yoluyla takibe konu edilir. Üst sınır ipoteği kurulurken rehin tablosuna belirlenen azami limite ilaveten gecikme faizi ve icra takip giderlerinin ayrıca talep edilebileceğine ilişkin bir kayıt konulamaz. Tescilli limit aşılamayacağından, bu ipotek türünde faiz miktarının ipotek akit tablosunda ayrıca gösterilmesi gerekmez.
İpotekli Alacağın ve Taşınmazın Devri
Türk Medenî Kanunu'nun 891. maddesi uyarınca ipotekle güvence altına alınmış bir alacağın devrinin geçerliliği, devrin tapu kütüğüne tescil edilmesine bağlı değildir. Alacağın temliki kuralları gereğince devredilen alacakla birlikte rehin hakkı da yeni alacaklıya kendiliğinden intikal eder. Tapu Sicili Tüzüğü'nün 31. maddesinin 3. fıkrası gereğince bu durumun kütüğün düşünceler sütununda belirtilmemiş olması devrin hukuki geçerliliğini ortadan kaldırmaz. Buna karşılık mevcut olmayan ya da borcun ödenmesiyle sona eren bir alacak için kurulmuş ipoteğin devredilmesi durumunda tapu kütüğüne güven ilkesi işlemez; borçlu alacağın geçersiz olduğunu veya ödendiğini yeni alacaklıya karşı ileri sürebilir.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 891Kaynağı aç
İpotek konusu taşınmazın malik tarafından üçüncü bir kişiye devredilmesi, aksine bir sözleşme bulunmadıkça borçlunun sorumluluğunda ve teminatta bir değişiklik doğurmaz. Ancak Türk Medenî Kanunu'nun 888. maddesi uyarınca, taşınmazı devralan yeni malik borcu üstlendiği takdirde alacaklı, başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse borçlu borcundan kurtulmuş olur.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 888Kaynağı aç
Limit ipoteğinde tapuda kayıtlı üst sınırın tamamı istenebilir mi?
Hayır, limit ipoteğinde alacaklı tapuda tescilli üst sınırın tamamını değil, yalnızca fiilen doğmuş ve varlığını ispatlayabildiği alacak tutarını talep edebilir. Alacağın varlığı kanıtlanmadıkça paraya çevirme talep edilemez.
İpotekli taşınmaz satıldığında önceki borçlu borçtan ne zaman kurtulur?
Taşınmazı devralan yeni malik borcu yüklendiğinde alacaklı, başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak bildirmezse önceki borçlu borcundan kurtulur. Bu bildirim yapılmazsa taşınmazın devri borçlunun şahsi sorumluluğunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Anapara ipoteğinde geçmişe dönük faizlerin tamamı teminata dahil midir?
Hayır, anapara ipoteğinde teminat kapsamı iflasın açıldığı veya paraya çevirmenin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş son üç yıllık faiz ile son vadeden itibaren işleyen faizle sınırlıdır; üç yılı aşan faizler adi alacak sayılır.
Başkasına ait bir taşınmaz üzerine borç için ipotek kurulabilir mi?
Evet, Türk Medenî Kanunu'nun 881. maddesi gereğince ipoteğe konu edilecek taşınmazın bizzat borçlunun mülkiyetinde bulunması zorunlu değildir; borç için üçüncü bir kişinin taşınmazı üzerinde de ipotek tesis edilebilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy