Bağımsız Bölüm Olmaksızın Arsa Payı Devredilebilir mi?

Madde 44 – Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için: a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi; b) Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tesbit edilmesi; c) İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasiyle 13 üncü madde hükmüne göre bağlantı sağlanması; Şarttır. Bu nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemiyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir. Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmıyan kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartiyle, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir. G) Temliki tasarruflar ve önemli işler:

Madde 2 – Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz. II. İyiniyet

20. Hukuk Dairesi         2018/3094 E.  ,  2018/7017 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : …Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü: K A R A R Dava dilekçesinde; … ilçesi, Göztepe mahallesi, 398 ada, 46 parselde arsa paylarının hatalı olduğu gerekçesiyle, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi istenilmiştir. Mahkemece; kat irtifakı kurulurken 2009 yılında 4 nolu bağımsız bölümün…'e isabet ettiği paylaşım cetvelinden anlaşılmaktadır. Getirtilen tapu kaydından…'in 29/12/2010 tarihinde intifa hakkını kendi üzerinde tutarak, çıplak mülkiyeti oğlu olan davacı …'e satış yolu ile devrettiği görülmektedir. Ardından 27/01/2012 tarihinde taşınmaz kat irtifakından kat mülkiyetine çevrilmiştir. 14/12/2009 tarihli resmi senet arsa paylarının belirlendiği belgedir ve bu belgeyi davacının annesi olan önceki malik…'in vekili imzalamıştır. Bu durumda, davacının dava hakkının bulunmayacağı değerlendirilmiştir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 27/10/2015 tarih ve 2015/1349 E. – 2015/15329 K. sayılı kararında açıklandığı üzere "Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde, arsa paylarının bağımsız bölümlerinin değerleri ile orantılı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilecekleri, arsa paylarının o bölümlerinin değerinde sonradan meydana gelen azalma veya çoğalma sebebiyle değiştirilemeyeceği hükme bağlanmış; Yargıtay uygulamalarında ise, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken arsa paylarının düzenlenmesi sırasında bu düzenlemeye katılan kat maliklerinin sonradan dava açması halinde, Türk Medeni Kanununun 2. maddesi gereğince iyiniyet kurallarıyla bağdaşmadığı gerekçesi ile davalarının reddine karar verilmesi ilkesi benimsenmiştir." Arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için taşınmazda sonradan bağımsız bölüm edinen kişilerin dava açabilecekleri ilkesi kabul edilse dahi arsa paylarının düzenlenmesi sırasında bu düzenlemeye katılan…'in bağımsız bölümünü oğluna devretmesi halinde hiç kimse kendisinde olmayan bir hakkı devredemeyeceğinden ve…'in dava hakkı Yargıtay kararı doğrultusunda mevcut değil iken bu hakkın oğluna sağlanması mümkün olamayacaktır. …'in açacağı dava, Türk Medeni Kanununun 2. maddesi gereğince iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağı gibi… bu bağımsız bölümü oğluna devrettiğinde oğlu …'in de açacağı davanın iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hükmün davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine…Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi 2017/1341 E. – 2018/181 K. sayılı ilamıyla “…12. Sulh Hukuk Mahkemesinin 07/10/2016 tarih, 2015/299 E. – 2016/646 K. sayılı kararı usul ve kanuna uygun bulunduğundan, HMK'nın 353/1-b-1 maddesi gereğince davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava, arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkindir Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, anataşınmazda kat irtifakının 14.12.2009 tarihinde, kat mülkiyetinin ise 27.01.2012 tarihinde kurulduğu anlaşılmıştır. Dosyada mevcut tapu kaydından davacının annesi…’in ilgili bağımsız bölümün intifa hakkını üzerinde tutarak çıplak mülkiyetini davacı olan oğlu …’e 29.12.2010 tarihinde devrettiği tespit edilmiştir. Ayrıca 24.07.2015 tarihli yazı ile tapudan kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin belgelerin gönderildiği ve bu belgelerde davacının annesi…’in imzasının olduğu saptanmıştır. Anataşınmazda kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken arsa paylarının düzenlenmesi sırasında bu düzenlemeye katılan kat maliki veya maliklerinin sonradan arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli olmadıkları ve ayrıca arsa paylarının düzeltilmesini isteyen kat malikinin bu isteminde korunmaya değer bir hukuki yararının bulunmadığı ve Türk Medeni Kanununun 2. maddesi gereğince bu durumun iyiniyet kurallarıyla bağdaşmadığı aşikardır. Somut olayda…'in arsa paylarının düzeltilmesine dair açacağı dava, Türk Medeni Kanununun 2. maddesi gereğince iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağı gibi… bu bağımsız bölümü oğluna devrettiğinde oğlu davacı …'in de açacağı davanın iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağı anlaşılmıştır. Her ne kadar apartman yönetim kurulu kararı ile davacının bu davayı açtığı belirtilse de bu davayı açma hakkın yöneticilik sıfatı ile değil kat maliki olmasından kaynaklandığı da açık olup yerinde olmayan bütün temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun olan Bölge Adliye Mahkemesi hükmünün HMK'nın 370/1. maddesi gereğince ONANMASINA, HMK'nın 302/5 ve 373. maddeleri uyarınca dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesi hukuk dairesine gönderilmesine, temyiz harcı peşin alındığından başkaca harç alınmasına yer olmadığına 05/11/2018 gününde oy birliği ile karar verildi.