Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Şartları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsaya ait belirli payları devretmeyi borçlandığı taşınmaz satış vaadi ile yüklenicinin bir yapı meydana getirerek bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlendiği eser sözleşmesi unsurlarını bir arada barındıran karma nitelikli ve tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470. maddesi uyarınca eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin ise bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu ilişkide arsa sahibi bakımından bedel, devri taahhüt edilen arsa payı ile karşılanır.

Sözleşmenin Şekil Koşulu ve Geçersizlik Halleri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuken geçerli olabilmesi için noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması şarttır. Noter tarafından yalnızca imzaların onaylanması yeterli kabul edilmemekte, metnin bizzat noter tarafından düzenleme şeklinde tanzim edilmesi aranmaktadır. Noter huzurunda düzenleme şeklinde akdedilmeyen adi yazılı sözleşmeler geçersiz olup taraflar verdikleri edimleri sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilirler.

Sözleşme başlangıçta geçersiz olsa dahi, yüklenicinin inşaatın büyük bir kısmını fiilen bitirmiş bulunması ya da arsa sahibinin tapu devrini gerçekleştirmiş olması hallerinde taraflar şekil eksikliğini ileri sürerek edimlerini yerine getirmekten kaçınamazlar. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi gereğince herkes haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır; hukuk düzeni bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını korumaz.

Tapuya Şerh ve Üçüncü Kişilerin Hak Sahipliği

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilebilir niteliktedir. Gerçekleştirilen şerh sayesinde yüklenici, arsa sahibinin taşınmazı üçüncü bir kişiye satması veya devretmesi durumunda dahi sözleşmeden doğan haklarını yeni malike karşı ileri sürme imkânını korur.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak ayni hak kazanan üçüncü kişilerin kazanımı kural olarak korunur. Ancak inşaat henüz tamamlanmadan yükleniciden pay devralan üçüncü kişilerin, yapının tamamlanmama riskini bildikleri kabul edildiğinden iyiniyet savunmaları dinlenmez ve yüklenicinin edimini ifa etmemesi halinde bu tapuların arsa sahibi tarafından iptali istenebilir. Yükleniciden bağımsız bölüm devralan üçüncü kişiler yüklenicinin haklarına halef olmakta ve ancak yüklenicinin arsa sahibine karşı hak kazandığı oranda talepte bulunabilmektedirler.

İfa, Teslim Şartları ve Yüklenicinin Temerrüdü

Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça geçerli bir ifa ve teslimin gerçekleştiğinin kabul edilebilmesi için binanın ruhsata uygun şekilde yapılması, yapı kullanma izin belgesinin (iskân) alınması ve bağımsız bölümlerin fiilen anahtar tesliminin gerçekleştirilmesi gerekir.

Teslim borcu için sözleşmede belirli bir takvim günü gibi kesin bir vade tayin edilmişse bu tarihin dolmasıyla yüklenici kendiliğinden temerrüde düşer; sürenin ruhsata bağlandığı durumlarda ise temerrüt sürecinin işletilebilmesi için noter ihtarnamesi gönderilmesi aranır. Buna karşılık yüklenici, gecikmenin kendisinden kaynaklanmadığını; deprem veya pandemi gibi mücbir sebeplere, vekaletnamelerin verilmemesi ya da yer tesliminin geç yapılması gibi arsa sahibinin kusuruna veya idari askı süreçlerine dayandığını ispatlayarak tazminat sorumluluğundan kurtulabilir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 125. maddesi gereğince, temerrüde düşen borçluya verilen süre içinde borç ifa edilmezse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir hal varsa arsa sahibi her zaman borcun ifasını ve gecikme tazminatını isteyebilir. Taraflarca aksine hüküm kararlaştırılmamış olsa dahi teslimde gecikilen her ay için arsa sahibine rayiç kira bedeli ödenir. Arsa sahibi borcun ifasından ve gecikme tazminatından vazgeçtiğini hemen bildirerek borcun ifa edilmemesinden doğan müspet zararının giderilmesini talep edebilir veya sözleşmeden dönebilir. Sözleşmeden dönüldüğünde taraflar karşılıklı ifa yükümlülüğünden kurtularak verdiklerini geri isteyebilir ve borçlu temerrütte kusursuz olduğunu ispatlayamazsa arsa sahibi sözleşmenin hükümsüz kalmasından doğan zararının giderilmesini de talep edebilir.

Nama İfaya İzin Davası ve İnşaatın Tamamlanması

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 113. maddesi uyarınca yapma borcu borçlu tarafından ifa edilmediğinde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir ve her türlü giderim isteme hakkı saklı kalır. Bu doğrultuda arsa sahibi, temerrüde düşen yüklenicinin inşaatı tamamlayamayacağının anlaşılması durumunda sözleşmeyi feshetmeksizin mahkemeden nama ifaya izin talep ederek yapının yüklenici nam ve hesabına tamamlanmasını isteyebilir.

Nama ifaya izin davası çerçevesinde mahkemeden, inşaat harcamalarının karşılanabilmesi amacıyla yükleniciye ait olması öngörülen bağımsız bölümlerin satışına yetki tanınması ya da yapının tamamlanması için gereken bedelin yüklenici tarafından peşin avans olarak ödenmesi talep edilebilir.

İnşaatın Tamamlanma Oranı ve İleriye Etkili Fesih

İnşaatın fiziki tamamlanma düzeyinin yüzde 90 ve üzerine ulaştığı durumlarda 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı uyarınca sözleşmenin ileriye etkili şekilde feshine karar verilir. Bu durumda yüklenicinin meydana getirdiği işin oranına karşılık gelen oranda pay alması sağlanarak tasfiye gerçekleştirilir.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy