İpoteğin Kaldırılması Davası: Şartlar ve Hukuki Çerçeve

İpoteğin kaldırılması davası, yolsuz durumdaki ipotek tescilinin düzeltilmesine yöneliktir ve hukuki niteliği bakımından tapu sicilini düzeltme davasıdır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 1024/2 uyarınca bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Tescil başından itibaren geçersiz olabileceği gibi sonradan da yolsuz duruma gelebilir; tescile dayanak idari işlemin idari yargı tarafından iptal edilmesi bunun örneğidir.

Tapu sicilinin düzeltilmesi ve üçüncü kişi

Türk Medeni Kanunu m. 1025’e göre bir ayni hak yolsuz tescil edilmiş, bir tescil yolsuz terkin edilmiş veya değiştirilmişse, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. Aynı hüküm, iyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları ayni hakları ve her türlü tazminat istemini saklı tutar.

Türk Medeni Kanunu m. 1023, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımını korur. Yolsuz tescilden hakkı devralan üçüncü kişiye karşı ipoteğin kaldırılması davası açılabilmesi için bu kişinin kötüniyetli olması aranır; iyiniyetli üçüncü kişiye karşı dava açılamaz.

Kuruluştaki geçersizlik ve özel rıza şartları

Türk Medeni Kanunu m. 856/2, taşınmaz rehnini kuran sözleşmenin geçerliliğini resmî şekle bağlar. Çocuğun ana veya babasıyla ya da onların menfaatine üçüncü kişiyle yapacağı ve borç doğuracak işlem, Türk Medeni Kanunu m. 345 uyarınca kayyımın katılması ve hâkimin onayı bulunmadıkça tamamlanmış olmaz.

Vesayet altındaki kişinin ipotek kurabilmesi, vasi tarafından temsil edilmesine ve işleme vesayet makamınca onay verilmesine bağlıdır. Aksi takdirde kurulan ipotek geçersiz olur ve düzeltilmesi için mahkemeye başvurulabilir.

İpotek kurulan taşınmaz, ipoteğin kurulduğu sırada aile konutu niteliği taşıyorsa diğer eşin açık rızası alınmadan ipotek kurulamaz. Açık rıza alınmadan yapılan tescil yolsuzdur ve rızası alınması gerekirken alınmayan eş ipoteğin kaldırılması davası açabilir. Taşınmazın aile konutu olması gerekir; aile konutu şerhi bulunmasa da ailenin orada yaşaması bu nitelik için yeterli görülebilir. Bu uyuşmazlıkta aile mahkemesinin görevli olabileceği belirtilmektedir.

Alacağın sona ermesi ve terkin isteme hakkı

Türk Borçlar Kanunu m. 131’e göre asıl borç ifa veya başka bir sebeple sona erdiğinde rehin, kefalet, faiz ve ceza koşulu gibi buna bağlı hak ve borçlar da sona erer. Taşınmaz rehnine, kıymetli evraka ve konkordatoya ilişkin özel hükümler saklıdır. İşlemiş faizin ve ceza koşulunun ifasını isteme hakkı, sözleşmeyle, ifa anına kadar yapılan bildirimle veya durum ve koşullardan saklı tutulduğu anlaşılıyorsa devam edebilir; bu istisna rehnin kendisinin sürdüğünü göstermez.

İfa, ifa imkânsızlığı, ibra, yenileme, takas veya alacaklı ile borçlu sıfatlarının birleşmesinde ipoteğin kendiliğinden kalktığı ve tapu kütüğünden terkin edilene kadar yalnızca şeklî nitelik taşıdığı ileri sürülür. Türk Medeni Kanunu m. 858 ise taşınmaz rehninin tescilin terkini veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona ereceğini düzenler. Bu iki ölçü tek sona erme kuralına indirgenmemiştir. Alacak sona erince malik, Türk Medeni Kanunu m. 883 uyarınca alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir. Alacaklı rehni kaldırmaktan çekinirse Türk Medeni Kanunu m. 1025 kapsamında dava yoluna başvurulabilir.

Türk Medeni Kanunu m. 858’e göre taşınmaz rehni, tescilin terkini veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer. Kamulaştırmaya ilişkin kanun hükümleri saklıdır.

İpoteğin kaldırılması yalnız dava yoluyla olmak zorunda değildir. Lehine ipotek kurulan kişinin tek taraflı beyanıyla da tapudaki ipotek kaldırılabilir.

Süreli ipotekte tapu müdürlüğünce terkin

Türk Medeni Kanunu m. 883’e göre ipotek süreli kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 150/c’de belirtilen şerh konulmaması halinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir. Bu hüküm, şerhin konulmaması ve malikin talebi şartlarına bağlı bir terkin yoludur.

Anapara ve üst sınır ipoteği

Anapara ipoteğinde teminat altına alınan gerçek alacak miktarı tapu kütüğüne kaydedilir. Bu türde tapuda belirtilen miktarın üzerine çıksalar da takip giderleri, faiz ve benzeri yan alacaklar teminat altındadır. Üst sınır ipoteğinde alacak miktarı kesin biçimde belirlenmiş değildir; ileride doğabilecek borçlar da teminat kapsamındadır ve borç tehdidi sürdükçe ipotek varlığını korur.

Limit ipoteğinin terkini için açılan davada davacı, ipotekle güvence altına alınan parayı almadığı iddiasını ileri sürerse parayı verdiğini davalı ispat etmelidir.

Başkasının borcu için kurulan ipotek

Borçtan şahsen sorumlu olmayan rehinli taşınmaz maliki, Türk Medeni Kanunu m. 884 uyarınca borçluya ait koşullar içinde borcu ödeyerek taşınmaz üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir. Alacak, borcu ödeyen malike geçer. İpotek bir başkasının borcu için kurulmuşsa malikin borcu ödemesi ipoteği kendiliğinden sona erdirmez; malik rehinli alacaklıya halef olur ve bizzat terkin isteminde bulunarak ipoteği sonlandırabilir.

Davayı kim açabilir ve kime karşı açılır

Dava, lehine yolsuz tescil yapılan kişiye karşı açılır. Tapu sicil müdürlüğü gibi rehinli alacaklı olmayan bir kişiye karşı açılamaz; açılırsa husumet yokluğu nedeniyle davanın esastan reddi söz konusu olur.

İpotekli taşınmaz başka birine devredilirse yeni malik de dava açma hakkına sahiptir.

Görevli mahkeme ve kesin yetki

İpoteğin kaldırılması talebi kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür. İpoteğin kaynağı tüketici kredisi veya tüketici işlemiyse tüketici mahkemesi, ticari sözleşmeden kaynaklanıyorsa asliye ticaret mahkemesi görevlidir. Bu dava icra mahkemesinde açılamaz. Aile konutuna ilişkin ipoteğin kaldırılmasında aile mahkemesi görevli olabilir.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12’ye göre taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Birden fazla taşınmaza ilişkin bu davalarda taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da dava açılabilir. İpoteğin kaldırılması davası taşınmazın aynına ilişkin bir davadır; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür ve aksi yöndeki yetki anlaşması hükümsüzdür.

Süre ve kararın niteliği

İpoteğin kaldırılması davası ayni dava olarak zamanaşımı veya hak düşürücü süreye bağlı tutulmamaktadır; verilen karar kurucu değil açıklayıcı niteliktedir. Bu süre yokluğu, süreli ipotekte tapu müdürlüğünce terkinin her durumda sürenin dolmasıyla gerçekleşeceği anlamına gelmez. O yol, Türk Medeni Kanunu m. 883’teki şerh ve talep şartlarına bağlıdır.

İspat yükü

Borcun tamamının ödendiği iddiasında, tapuda taşınmazın sahibi görünen kişi veya borçlu üçüncü kişi olup davayı onun için açan kişi borcun tamamının ödendiğini ispatlamakla yükümlü tutulmakta ve bu ispatın kesin delille yapılması gerektiği belirtilmektedir. Buna karşılık hukuki ilişkinin son bulduğu ve ipoteğin konusuz kaldığı ileri sürülüyorsa ispat yükünün kural olarak alacaklı davalıya düştüğü de belirtilmektedir. Alacağın ifa nedeniyle sona erdiği ileri sürülmüşse borcun gerçekten ifa edilip edilmediği araştırılır; bazı kararlarda bilirkişi incelemesi de ifade edilmiştir. Bu iki ispat ölçüsü aynı sonuca bağlanmamıştır.

Ödeme miktarı ve anlaşma

Bir yaklaşıma göre güvence altına alınan borç kısmının tamamı ödenmeden ipoteğin kaldırılmasına karar verilemez; alacaklı ile borçlu anlaşırsa ipotek kaldırılabilir. Diğer yaklaşıma göre ipotek konusu borç kısmen ödenmişse ipotek ödenen miktar kadar terkin edilir. Bu iki ölçü aynı olay için tek sonuca indirgenmemiştir.

İcra ve İflas Kanunu m. 153 yolu

Vadesi gelmiş ipotekli alacağın borçlusu, alacaklının gaip ve yerleşim yerinin bilinmediğini ya da borcu alıp ipoteği çözmekten kaçındığını bildirirse icra dairesi, alacaklıya on beş gün içinde daireye gelerek parayı almasını ve ipoteği çözmesini usulüne göre tebliğ eder. Gaip olma ile yerleşim yerinin bilinmemesi birlikte aranır.

Alacaklı bu sürede gelmez veya kanunen kabul edilir bir sebep göstermeden parayı alıp ipoteği çözmekten kaçınır ve borçlu borcunu icra dairesine tamamen yatırırsa icra mahkemesi, paranın alacaklı adına saklanmasına ve ipotek kaydının terkinine karar verir. Karar tapu dairesine tebliğ edilerek ipotekli taşınmazın siciline geçirilir. Kısmi yatırma bu sonuç için yeterli değildir.

Vadesi gelmeyen borcun, ipotek senedine göre işlemiş ve işleyecek bütün faizleriyle birlikte ödenmesini üstlenen borçlu hakkında da aynı hüküm uygulanır. İcra ve İflas Kanunu m. 153 metnindeki kayıt, üçüncü fıkranın mülga olduğunu gösterir.

Sık sorulan sorular

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy