Oturma Hakkının Hukuki Niteliği ve Genel Kapsamı
Oturma hakkı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 823/1 uyarınca hak sahibine bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi veren sınırlı bir ayni haktır. Kanunda oturma hakkına ilişkin aksine bir kural yer almadıkça, aynı maddenin üçüncü fıkrası gereğince intifa hakkına dair genel hükümler oturma hakkı bakımından da uygulanır.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 823Kaynağı aç
Oturma hakkının kapsamı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 824 hükmü doğrultusunda genel olarak hak sahibinin kişisel ihtiyaçlarına göre tayin edilir. Bu hakkın münhasıran hak sahibinin şahsına özgülendiği açıkça kararlaştırılmadıkça, hak sahibi bina veya tahsis edilen bölümde ailesi ve ev halkıyla birlikte ikamet edebilir. Ayrıca binanın yalnızca belirli bir bölümü üzerinde oturma hakkına sahip olan kimse, yapının ortaklaşa kullanıma ayrılmış alanlarından da yararlanma yetkisine sahiptir.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 824Kaynağı aç
Oturma hakkına konu taşınmazın bakım ve onarım külfeti, kullanımın biçimine göre belirlenir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 825 uyarınca oturma hakkı binanın veya belirli bir bölümünün tamamından yararlanma yetkisi sağlıyorsa, taşınmazın muhafazası ile olağan bakımı için gereken onarım ve yenileme giderleri hak sahibine aittir. Buna karşılık oturma hakkı sahibi taşınmazı veya tahsisli bölümü malik ile birlikte ortak kullanıyorsa, bakım ve onarım giderlerini karşılama borcu malike ait olur.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 825Kaynağı aç
Oturma Hakkının Kurulması ve Aile Konutu Koruması
Oturma hakkı ayni hak niteliğinde bir yetki sağladığından, geçerli biçimde kurulabilmesi için tapu müdürlüğünde resmî senet düzenlenmesi ve tapu kütüğüne tescil yapılması zorunludur. Tarafların kendi aralarında akdettiği adi yazılı sözleşmeler veya protokoller kurucu ayni etki doğurmaz.
Taşınmazın aile konutu niteliğinde olduğu durumlarda eşlerin tasarruf yetkisi özel kanuni sınırlandırmaya tabidir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 194/1 uyarınca eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez, aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz veya aile konutuna ilişkin kira sözleşmesini feshedemez. Dolayısıyla aile konutu üzerinde oturma hakkı tesisi veya hak kısıtlayıcı işlemler eşin rızasına bağlı tutulmuştur.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 194Kaynağı aç
Miras Hukukunda Sağ Kalan Eşin Hak Sahipliği
Mirasbırakanın vefatı durumunda tereke malları arasında aile konutu bulunması hâlinde sağ kalan eşe yönelik özel koruma kuralları devreye girer. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 652/1-2 hükmüne göre tereke malları arasında ev eşyası veya eşlerin birlikte yaşadıkları konut mevcutsa, sağ kalan eş miras payına mahsuben bunlar üzerinde mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir. Haklı sebeplerin varlığı hâlinde ise sağ kalan eşin veya diğer yasal mirasçılardan birinin talebi üzerine mülkiyet hakkı yerine intifa veya oturma hakkı tanınmasına karar verilebilir.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 652Kaynağı aç
Sağ kalan eşin aile konutuna veya ev eşyasına yönelik tahsis talebi mutlak bir kapsama sahip değildir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 652/3 uyarınca mirasbırakanın bir meslek veya sanat icra ettiği ve altsoyundan birinin aynı meslek veya sanatı icra etmesi için zorunlu olan bölümlerde, sağ kalan eş anılan tahsis haklarını kullanamaz.
Oturma Hakkının Sona Ermesi ve Terkin Usulleri
Oturma hakkı hak sahibinin ölümü, süreli olarak tanınmışsa sürenin dolması, feragat edilmesi, taşınmazın yıkılması gibi fiilî imkânsızlık hâlleri, kamulaştırma yapılması, tarafların anlaşması veya hakkın kötüye kullanılması sebebiyle mahkemece verilen karar üzerine sona erer.
Oturma hakkı sahibinin hakkından feragat etmesi durumunda tapu sicilindeki ayni kaydın silinmesi gerekir. Noter huzurunda düzenlenen feragatname terkin işlemi için tek başına yeterli olmayıp, tapu müdürlüğünde resmî senet tanzim edilerek terkinin gerçekleştirilmesi zorunludur.
Oturma hakkı bulunan taşınmazın kamu yararı amacıyla kamulaştırılması hâlinde söz konusu ayni hak sona erer. Kamulaştırma Kanunu m. 12 düzenlemesi kapsamında, oturma hakkı sahibinin kamulaştırma bedelinden kendi payını talep etme hakkı saklıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Miras kalan konutta sağ kalan eş doğrudan oturma hakkı istemek zorunda mıdır?
Hayır, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 652 uyarınca sağ kalan eş öncelikle miras hakkına mahsuben konutun mülkiyetini talep etme hakkına sahiptir; oturma hakkı ancak haklı sebeplerin varlığında eşin ya da diğer mirasçıların istemiyle mülkiyet yerine ikame edilebilir.
Noterden alınan feragatname oturma hakkını tapudan silmek için yeterli midir?
Hayır, noter feragatnamesi terkin için tek başına yeterli olmayıp tapu müdürlüğünde resmî senet düzenlenerek terkin işleminin tamamlanması gerekir.
Oturma hakkı sahibi konutun bakım giderlerini tek başına mı öder?
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 825 gereğince oturma hakkı konutun tamamından yararlanma yetkisi veriyorsa olağan bakım ve yenileme masrafları hak sahibine aittir; ancak konut malikle birlikte ortaklaşa kullanılıyorsa bu giderler malik tarafından karşılanır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy