İmar Değişikliklerinin Sözleşmenin Geçerliliğine Etkisi
İnşaat alanının veya emsalin azalması, kat karşılığı inşaat sözleşmesini kendiliğinden geçersiz hâle getirmez. Böyle bir durumda öncelikle yeni imar koşullarına göre sözleşmenin uygulanmasının mümkün olup olmadığı araştırılmalıdır.
Eser üretimi ile taşınmaz payı devrini içeren kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karma nitelik taşır. Bu hukuki yapı nedeniyle taraflar sözleşmeyi sona erdirme konusunda uzlaşamadıklarında, haklı sebebe dayanan fesih iddiaları yargısal değerlendirmeyi gerektirebilir.
Sözleşme Hükümlerinin Yorumlanması ve Risk Dağılımı
Sözleşmede imar durumunda meydana gelecek artış veya azalışların tarafların paylaşım oranlarına yansıtılacağı kararlaştırılmışsa, tarafların sözleşme kurulurken ileride meydana gelebilecek imar değişikliklerinin sonucunu öngördükleri kabul edilebilir.
Sözleşmede imar değişikliğine ilişkin açık bir hüküm bulunmaması hâlinde uyuşmazlığın çözümü için sözleşmenin tamamı, tarafların ekonomik amacı, arsa payı oranları, bağımsız bölüm paylaşımı ve yeni koşullarda uygulanabilirlik birlikte yorumlanır.
Yüklenici imar durumunda meydana gelebilecek azalmaları üstleneceğini ve arsa sahibine vaat edilen bağımsız bölümlerin bundan etkilenmeyeceğini sözleşmeyle kabul etmişse, borçlu tarafından risk üstlenildiğinden sonradan doğan emsal azalışında doğrudan uyarlama veya sözleşmeden dönme hakkına dayanamaz.
İnşaat Aşaması, Kazanılmış Haklar ve İdari Yargı Yolu
Emsal azalmasının sözleşmeye etkisi incelenirken ruhsat öncesi dönem ile yapı ruhsatı alınıp inşaata başlanmış taşınmazlar arasında hukuki durum farklılık gösterebilir. Bu kapsamda ruhsat tarihi, plan değişikliği tarihi, ruhsatın geçerliliği ve kazanılmış hak durumu imar hukuku yönüyle incelenmelidir.
İnşaat alanının daralmasına yol açan imar planı değişikliğinin hukuka aykırı olduğu durumlarda, taraflar arasındaki özel hukuk ilişkisinden bağımsız olarak söz konusu idari işlemin iptali için idari yargı yoluna başvurulabilir.
Kısmi İmkânsızlık ve Aşırı İfa Güçlüğü Hükümleri
Sözleşmenin kurulmasından sonra taraflardan kaynaklanmayan bir imar düzenlemesi nedeniyle hukuken yapılabilecek toplam inşaat alanı azaldığında, sözleşmenin aynen uygulanmasının objektif olarak mümkün olup olmadığı değerlendirilmeli; bağımsız bölümlerin tamamının teslimi imkânsızlaşmışsa ifa imkânsızlığı veya uyarlama hükümleri incelenmelidir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 137. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, borçlunun sorumlu olmadığı nedenlerle edimin bir kısmı imkânsız hâle gelirse borçlu yalnızca bu bölümden kurtulur. Bununla birlikte söz konusu kısmi imkânsızlığın önceden öngörülmesi durumunda sözleşmenin hiç yapılmayacağı anlaşılıyorsa borcun tamamı sona erer.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 137Kaynağı aç
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 137. maddesinin ikinci fıkrasına göre, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde kısmi imkânsızlığa rağmen alacaklı kalan ifayı kabul ederse karşı edim de aynı oranda yerine getirilir. Alacaklının kısmi edimi kabul etmemesi veya karşı edimin bölünemez yapıda bulunması durumunda ise tam imkânsızlık hükümleri devreye girer.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesi uyarınca, sözleşme kurulurken öngörülemeyen ve beklenmeyen olağanüstü durumların borçlunun kusuru olmaksızın doğması, şartları dürüstlük kuralına aykırı düşecek düzeyde borçlu aleyhine ağırlaştırması ve borcun henüz ifa edilmemiş ya da güçlükten doğan haklar saklı tutularak ifa edilmiş olması koşuluyla hâkimden uyarlama talep edilebilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 138Kaynağı aç
Aşırı ifa güçlüğü durumunda sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması mümkün olmadığı takdirde borçlu sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 138 uyarınca sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.
Teknik İnceleme, Tazminat ve Ek Sözleşme İhtiyacı
İmar koşullarındaki değişiklikler sebebiyle sözleşmenin ifasının mümkün olup olmadığı ve yeni imar durumunda tarafların üstlendikleri edimlerin gerçekleştirilebilir olup olmadığı gerektiğinde bilirkişi incelemesiyle tespit edilir.
Uyuşmazlığın mahkemeye taşınması hâlinde yalnızca sözleşme metni üzerinden karar verilmesi çoğu zaman mümkün olmayabilir; somut imar oranları, inşaat alanları ve üstlenilen edimlerin uygulanabilirliği bakımından bilirkişi incelemesi yapılması gerekebilir.
Emsal azalması bütünüyle idarenin plan düzenlemesinden kaynaklanıyorsa ve tarafların herhangi bir kusuru bulunmuyorsa doğrudan karşı tarafın tazminat sorumluluğundan söz edilemeyebilir.
Emsal azalması sonucunda bağımsız bölüm sayıları, paylaşım oranları veya nitelikleri etkilendiğinde, çoğu durumda en güvenli hukuki çözüm tarafların yeni imar koşullarını tespit ettikten sonra ek sözleşme düzenlemesidir.
Emsal azaldığında yüklenici inşaatı tek taraflı bırakabilir mi?
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karma yapıda olduğundan, taraflar fesih hususunda uzlaşamadıklarında haklı nedene dayalı sona erdirme talepleri yargısal değerlendirmeyi gerektirir.
İmar planı değişikliğine karşı idari yargıda dava açılabilir mi?
Emsal azalmasının nedeni hukuka aykırı olduğu düşünülen bir imar planı değişikliği ise, özel hukuk sözleşmesinden bağımsız olarak imar planının iptali amacıyla idari yargıya başvurulabilir.
Sözleşmede imar değişikliğine dair hüküm yoksa ne yapılır?
Sözleşmede hüküm bulunmadığında sözleşmenin tamamı, ekonomik amaç ve bağımsız bölüm paylaşımı birlikte yorumlanır; çoğu durumda tarafların yeni koşullara göre ek sözleşme yapması en güvenli yoldur.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy