İmar Artışında Yeni Dairelerin Aidiyeti ve Paylaşımı

15. Hukuk Dairesi         2020/1011 E.  ,  2021/1513 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ: … Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı taşınmazlara yönelik satış yetkisi verilmesine dayalı alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı reddine yönelik verilen hüküm asıl ve birleşen davalarda davalı … birleşen 20104/334 sayılı davada davacılar … ve … vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde asıl davada davacı-birleşen davalarda davacı-davalı … vekili Avukat … ile asıl davada davalı birleşen davalarda davacı …, … vekili Avukat …'nın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. – K A R A R – Asıl davada davacı vekili, davacı yüklenici ile davalının da aralarında bulunduğu arsa sahipleri arasında 17.09.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile 17.01.2012 tarihli tadil sözleşmesinin imzalandığını, davacının sözleşme uyarınca üzerine düşen edimleri yerine getirmiş olmasına rağmen davalının satış yetkisi vermesi gereken bağımsız bölümler için bu yetkiyi vermekten kaçındığını ileri sürerek, 8427 ada, 25 parselde kayıtlı 16, 26, 32, 43 ve 62 no'lu bağımsız bölümler için satış yetkisi verilmesini talep etmiş, birleşen 2017/53 Esas sayılı davasında ise, geç verilen satış yetkisi nedeniyle uğranılan kira kaybının tazminini istemiştir.Asıl ve birleşen 2017/53 Esas sayılı davalarda davalı vekili, davaya konu taşınmaz tapularının eksik ve ayıplı şekilde imal edilen davalıya ait 60 no.lu bağımsız bölüm nedeniyle uğranılan zararın teminatı olarak elde tutulduğunu savunarak, asıl ve birleşen 2/17/53 Esas sayılı davaların reddini istemiş, birleşen 2014/334 Esas sayılı davasında ise, sözleşme gereği davacı arsa sahiplerine düşen 60 no'lu dükkan vasıflı taşınmazda mevcut eksik ve ayıplı işler nedeniyle uğranılan zararın tazminini talep ve dava etmiştir.İlk derece mahkemesince, asıl davanın feragat nedeniyle reddine, birleşen davalar bakımından ise, edimini sözleşmeye uygun şekilde yerine getirmiş olan yüklenicinin kira kaybı talebinde haklı olduğu ve arsa sahiplerine düşen 60 no'lu bağımsız bölüm alanının 148,50 m2 olarak kararlaştırıldığı, krokiye 170 m2 yazılmasının açık maddi hataya dayalı olduğu, krokide yer almayan giriş, hol ve asansöre ait alanların oranlama yoluyla düşülmesi sonucu elde edilecek alanının 130,47 m2 olmasına rağmen mevcut durumunun 146,16 m2 tespit edildiği gerekçesiyle, birleşen 2017/53 Esas sayılı davanın kabulüne, birleşen 2014/334 Esas sayılı davanın ise reddine karar verilmiş, birleşen 2014/334 Esas sayılı davada davacılar ve birleşen 2017/53 Esas sayılı davada davalı vekilinin istinaf başvurusu, … Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince, ilk derece mahkemesinin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı belirtilerek, esastan reddedilmiştir.Kararı, birleşen 2014/334 Esas sayılı davada davacılar ve birleşen 2017/53 Esas sayılı davada davalı vekili temyiz etmiştir. 1-Birleşen 2014/334 Esas sayılı davada davacı vekilinin temyiz itirazları yönünden: Davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında imzalanan 17.09.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 13. maddesinde, alınacak imar durumu doğrultusunda meydana gelecek artış ya da azalmanın müteahhit ve arsa sahiplerine sözleşmede anlaşılan sayısal oranda yansıtılacağının belirlendiği buna göre; davacı arsa sahiplerine düşen 60 no’lu bağımsız bölümde eksik ifanın bulunmadığı anlaşıldığından, birleşen 2014/334 Esas sayılı davada davacılar vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2-Birleşen 2017/53 Esas sayılı davada davalı vekilinin temyiz itirazları yönünden: Birleşen dava, davacı yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı kira kaybı talebine ilişkindir. Yüklenici, arsa sahibi arsayı teslim ettikten sonra üzerine binayı inşa eden ve binaya zilyet olan kişidir. Bağımsız bölümlerin kullanılması ve kiraya verilmesi, tapunun yükleniciye verilmesiyle doğrudan ilgili olan bir husus değildir. TBK hükümleri uyarınca, zilyet dahi bir taşınmazı kiraya verebilir. Kural olarak taşınmaza arsa sahibince müdahale edildiği, yüklenicinin bu taşınmazı kullanmasına fiilen engel olunduğu iddia ve ispat olunmadığı takdirde, yüklenici ecrimisil talebinde bulunamaz. Somut olayda, davacı yüklenici tarafından böyle bir iddia öne sürülmemiştir. Bu nedenlerle ilk derece mahkemesince kira tazminatı talebinin reddine karar verilmesi gerekirken, kabulü yönünde kurulan hükme karşı yapılan istinaf başvurusunun bölge adliye mahkemesince esastan reddi doğru olmamış, istinaf mahkemesi kararı kaldırılarak, ilk derece mahkemesi kararının bozulması uygun görülmüştür.SONUÇ:Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, birleşen 2014/334 Esas sayılı davada davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddiyle hükmün ONANMASINA, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, … Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi’nin 27.12.2019 tarih ve 2019/2833 Esas, 2019/2785 Karar sayılı kararı kaldırılarak, ilk derece mahkemesi kararının davalı … yararına BOZULMASINA, HMK 373/1 maddesi gereğince dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğin ilgili bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, fazla yatırılan harcın istek halinde 2014/334 E. sayılı davada davacıya iadesine, Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan taraflar yararına takdir olunan 3.050,00 TL duruşma vekalet ücretinin taraflardan alınarak, karşılıklı birbirlerine verilmesine, 08.04.2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

15. Hukuk Dairesi         2020/1298 E.  ,  2021/58 K. "İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalılar vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: – K A R A R – Dava eser sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar davalılar vekillerince temyiz edilmiştir. Davacı vekili, müvekkilinin de aralarında bulunduğu kat maliklerinin davalı … … Gayrimenkul …. ve Kentsel Dön. Dan. … ile hazırlayacağı proje ve belirleyeceği müteahhit firma için bedelsiz danışmanlık hizmeti alındığını, diğer davalı … Otomotiv Oto Yedek Parça Kiralama … Turizm Tarım Tic. İth. İhr. İnş. Ltd. Şti. ile de … 8. Noterliği'nce 21.04.2014 tarihinde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme imzalanmadan önce kat yerleşim şeması için yapılan kura çekimine göre müvekkilinin yeni binada 6. kata oturma hakkı kazandığını, ancak bir kısım diğer kat maliklerinin 5.ve 6. katta hak talep etmeleri üzerine işin çıkmaza girdiğini bunun üzerine, davalılar adına yetkili kişilerce müvekkiline 2 kat aşağıya inmesi karşılığında 50.000,00 TL teklif edildiğini, müvekkilince teklifin kabul edildiğini ancak … 8. Noterliği'nce 21.04.2014 tarihinde imza altına alınan sözleşme gününden beri müvekkiline 50.000,00 TL'nin ödenmediğini belirterek, kat değiştirme bedeli 50.000,00 TL'nin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı … … Gayrimenkul …. ve Kentsel Dön. Dan. … vekili, müvekkili ile davalı arasında yazılı bir sözleşme bulunmadığını, husumet itirazları bulunduğunu ileri sürerek, diğer davalı … Oto. Oto Yedek Parça Kiralama… Tarım Tic. İth. İhr. Ltd. Şti. vekili ise müvekkili şirket ile davacı ve diğer kat malikleri arasında … 8. Noterliği'nin 21.07.2014 tarih ve 11660 yevmiye sayılı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedildiğini ve müvekkili şirket tarafından sözleşme şartlarına uygun olarak inşaat faaliyetlerinin devam ettiğini, müvekkili şirketin davacının dilekçesinde iddia etmiş olduğu taahhütten hiçbir şekilde bilgisinin bulunmadığını, davacının iddiasını yazılı delille kanıtlaması gerektiğini beyan ederek davanın reddine karar verilmesini talep etmişlerdir. Mahkemece, bir kat malikinin, kentsel dönüşüm neticesi yeniden yapılacak binada hiçbir bedel talep etmeksizin sözleşmenin kurulabilmesi amacı ile bir alt kata geçmesinin hayatın akışına aykırı olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne ve 50.000,00 TL'nin davalılardan tahsiline karar verilmiştir. Davacı ile davalı … … Gayrimenkul …. ve Kentsel Dön. Dan. işletmesi sahibi …arasında arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunmadığı gibi, bu davanın tarafları arasında imzalanan düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kefil, garanti ya da başkasının fiilini üstlenme taahhüdüde yer almadığından bu davalı hakkındaki davanın taraf sıfatı (pasif husumet) yokluğundan reddi gerekmektedir. Davacı yüklenici … Oto. Oto Yedek Parça Kiralama… Tarım Tic. İth. İhr. Ltd. Şti. ile ilgili olarak da; davacının da taraf olduğu bu davalı ile … 8. Noterliği'nde imzalanan 21.07.2014 gün ve ve 11660 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, davacı arsa (kat maliki) sahibine ayrıca 50.000,00 TL nakit bedel ödeneceğine dair bir hüküm yer almaktadır. Bir kısım tanıklar davacı lehine bu şekilde beyanda bulunmuş iseler de, arsa payı karşılığ inşaat yapım sözleşmesinin geçerliliği TMK’nın 706, Türk Borçlar Kanunu’nun 237, 2644 sayılı Tapu Kanunu 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri uyarınca noterde düzenleme şeklinde yapılmasına bağlı olup, BK 13. maddesi hükmü gereğince de kanunda yazılı şekile uyularak yapılması öngörülen bir sözleşmenin değiştirilmesinin de yazılı şekile uyularak yapılmasının zorunlu olduğu, davacının iddia ettiği kendisine 50.000,00 TL ilave bedel ödeneceğine dair düzenleme ve değişikliğin, yüklenicinin durumunu ağırlaştıran ilave ve değişikliklerden olduğundan, resmi şekilde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yer almayan bu taahhüdün yapıldığının adi yazılı belge ve tanık beyanıyla kanıtlanması mümkün değildir. O halde mahkemece davalı … … Gayrımenkul Yatırım ve Kentsel Dönüşüm Danışmanlığı … hakkındaki davanın taraf sıfatı yokluğundan, yüklenici şirket hakkındaki davanın ise esastan reddine karar verilmesi gerekirken yasal bir dayanak ve gerekçe gösterilmeksizin yanlış bir değerlendirme ile davanın kabulü doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalılar vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davalılar yararına BOZULMASINA, ödenenden 5766 sayılı Kanun'un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 218,50 TL Yargıtay başvurma harcının mahsup edilerek, varsa fazla alınan temyiz harcının temyiz eden davalı … Oto. Oto Yedek Parça Kiralama… Tarım Tic. İth. İhr. Ltd. Şti.'ye, 218,50 TL Yargıtay başvurma harcının mahsup edilerek, varsa fazla alınan temyiz harcının temyiz eden davalı … … Gayrimenkul …. ve Kentsel Dön. Dan.'ye iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 18.01.2021 gününde oybirliğiyle karar verildi.

MADDE 13- Kanunda yazılı şekilde yapılması öngörülen bir sözleşmenin değiştirilmesinde de yazılı şekle uyulması zorunludur. Ancak, sözleşme metniyle çelişmeyen tamamlayıcı yan hükümler bu kuralın dışındadır. Bu kural, yazılı şekil dışındaki geçerlilik şekilleri hakkında da uygulanır. b. Unsurları