Hukukta Temlik Ne Demektir ve Hangi Sonuçları Doğurur

Temlik, bir alacak hakkının eski alacaklıdan yeni alacaklıya devredilmesidir. Borç aynı borç olarak kalır; değişen taraf yalnızca alacaklıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 183. maddesine göre kanun, sözleşme veya işin niteliği engel oluşturmuyorsa alacaklı, borçlunun rızasını aramadan alacağını üçüncü kişiye geçirebilir. Borçlunun değiştiği borcun devri ile bu işlem aynı kavram değildir.

Temlik ile borcun devri

Alacağın devrinde değişen kişi alacaklıdır. Borcun devrinde değişen kişi ise borçludur. Temlikte borç ilişkisi sona ermez; borçlu aynı borcu taşımaya devam eder, fakat artık yeni alacaklıya karşı. İki işlemi birbirinden ayıran ölçüt, değişen tarafın kim olduğudur.

Her temlik bir bedel karşılığında yapılmak zorunda değildir. İvazlı devirde devralan bir karşılık öder; ivazsız devirde böyle bir karşılık yoktur. Kararlaştırılan bedelin, alacağın üzerinde yazılı tutarla aynı olması da gerekmez. Bedel, devreden ile devralan arasındaki iç ilişkiyi etkiler. Borçlunun asıl borcu kural olarak aynı biçimde sürer.

Devri sınırlayan engeller

Alacaklının üçüncü kişiye devir yetkisi sınırsız değildir. Engeli kanun koyabilir, taraflar sözleşmeyle kararlaştırabilir veya işin niteliği doğurabilir. Bu üçünden biri varsa devir, borçlunun rızası bulunmasa bile yapılamaz. Hiçbiri yoksa borçludan ayrıca onay alınmaz. Engel hâlleri maddede tek tek örneklenmez.

Ayrı bir koruma, devir yasağı taşımayan yazılı borç tanımasına güvenen üçüncü kişiye yöneliktir. Alacağı bu yazılı tanıtmaya güvenerek devralan kişiye karşı borçlu, devredilemezliğin kararlaştırılmış olduğunu ileri süremez. Koruma, yasağın belgede yer almamasına ve üçüncü kişinin o belgeye güvenmesine bağlıdır; her devir yasağını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Yazılı şekil, devir vaadi ve temlikname

Alacağın devri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 184. maddesi karşısında yazıya bağlanmadıkça geçerli olmaz. Hüküm, geçerliliği yazılı yapılmaya bağlamıştır.

Henüz devrin kendisi değil, ileride devretme vaadi söz konusuysa şekil aranmaz. Şekilden bağışık olan işlem vaattir; yapılmış devir değildir. Vaadin sonradan yerine getirilmesi, ayrı bir devir olarak yine yazıyı gerektirir.

Devir bir kanun hükmünden veya mahkeme kararından doğmuşsa, üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesi özel bir şekle ve önceki alacaklının rıza açıklamasına bağlı değildir. Bu sonuç yalnız kanun veya mahkeme kararına dayanan devir için geçerlidir.

Uygulamada devri gösteren yazılı belgeye temlikname denir. Belgenin adı, işlemin hukukî niteliğini değiştirmez; belirleyici olan alacağın devri sözleşmesidir ve bu sözleşmenin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır. Geri temlik, daha önce devredilmiş alacağın eski alacaklıya veya onun göstereceği başka bir kişiye yeniden geçirilmesidir. Güvence için yapılan devirde güvence ilişkisi sona erince geri temlik gündeme gelebilir. Geri temlik de kural olarak ayrı bir devir işlemidir ve yazıya tabidir.

Bildirim yokken yapılan ifa

Devreden veya devralan, devri borçluya bildirmemişse borçlu önceki alacaklıya iyiniyetle ifa ederek borcundan kurtulur. Borcu sona erdiren ifa, bildirimin yapılmamış olmasına ve iyiniyete birlikte bağlıdır.

Aynı alacak birden çok kez devredilmiş ve bu devirler borçluya bildirilmemişse borçlu, son devralan yerine önceki devralanlardan birine iyiniyetle ifa ederek de kurtulur. Birden çok devirde kurtuluş, bildirim bulunmamasına ve iyiniyetli ifaya birlikte bağlıdır.

Alacağın kime ait olduğu çekişmeliyse

Kime ait olduğu çekişmeli bir alacağın borçlusu ifadan kaçınabilir. Borçtan kurtulmak isterse alacağın konusunu, kendi seçtiği yere değil, hâkim tarafından belirlenen yere tevdi eder.

Çekişmeli olduğunu bildiği hâlde alacağı ifa eden borçlu, bu ifadan doğan sonuçların sorumluluğunu üstlenir. Sorumluluk, çekişme bilinerek yapılan ifaya bağlanmıştır.

Dava konusu çekişme mahkemece henüz sonuçlanmamış ve borç da muaccel ise taraflardan her biri borçluyu edimi tevdi etmeye zorlayabilir. Zorlama yetkisi, çekişmenin sonuçlanmamış olması ile muacceliyet birlikte bulunursa kullanılır.

Borçlunun savunmaları ve takas

Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları devralana karşı da ileri sürebilir. Kullanılabilecek savunma, öğrenme anında devredene karşı mevcut olan savunmadır.

Borçlu, devri öğrendiği anda henüz muaccel olmayan alacağını, bu alacak devredilen alacaktan önce veya onunla aynı anda muaccel olması koşuluyla borcu ile takas edebilir. Takas bu hükümde her karşı alacak için değil, belirtilen muacceliyet sırası koşuluyla tanınmıştır.

Devralana geçen haklar ve belgelerin verilmesi

Devredenin kişiliğine özgü haklar bu geçişin dışında kalır. Onların dışında kalan öncelik hakları ve bağlı haklar, alacak devredilince devralana da geçer. Asıl alacağa bağlı olarak işlemiş faizler de devredilmiş kabul edilir.

Devreden, alacak senedi ile elinde bulunan ispat belgelerini devralana teslim etmek zorundadır. Alacağın ileri sürülebilmesi için gerekli bilgileri de vermelidir. Yükümlülük, eldeki senet ve ispat belgeleri ile bu bilgiler bakımındandır.

Varlık, ödeme gücü ve garanti istemleri

Alacak bir edim karşılığında devredilmişse devreden, devir sırasında alacağın var olduğunu ve borçlunun ödeme gücüne sahip olduğunu garanti etmiş olur. Garanti, karşılık bulunan devre ve devir anındaki duruma bağlanmıştır.

Edim karşılığı bulunmayan devirde devreden, alacağın varlığı ve borçlunun ödeme gücü bakımından sorumlu tutulmaz. Alacak kanun gereği başka bir kişiye geçmişse, önceki alacaklı için de aynı sorumluluk doğmaz.

Garanti yükümü altındaki devredenden devralan, kanunda gösterilen istemlerde bulunabilir. Devralan, ifa ettiği karşı edimin faiziyle birlikte geri verilmesini, devrin sebep olduğu giderleri ve borçluya karşı alacağı elde etmek için yaptığı sonuçsuz girişimlerin giderlerini isteyebilir. Devreden kusursuzluğunu ispat etmedikçe, devralanın uğradığı diğer zararlar da istenebilir.

Alacaklı, alacağını borcunu ifa etmek üzere devredip borca mahsup edilecek miktarı belirlememişse devralan, kendi alacağına ancak borçludan aldığı veya gereken özeni gösterseydi alabileceği miktarı mahsup etmek zorundadır. Bu özen ölçüsü, ifaya yönelik devirde mahsup tutarının belirlenmemiş olması hâline özgüdür.

Taşınmazın devrini amaçlayan işlemlerden ayrılan noktalar

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi uyarınca resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Bu geçerlilik şartı, alacağın yazılı devrinden ayrıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri ise kendilerine özgü şekillere tabidir.

Temlikli satış çoğu kez kişisel bir hakkın devrini ifade eder ve klasik taşınır veya taşınmaz satışından ayrılır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakkın temliki alacak devri niteliğindedir. Kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça borçlu arsa sahibinin rızası aranmaz. Bu devir yüklenicinin kişisel alacak hakkı üzerindedir; taşınmazın aynî devrini doğrudan sağlamaz.

2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesine göre mülkiyete ve mülkiyet dışındaki aynî haklara ilişkin resmî senetleri tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri düzenler. Düzenleme yetkisi, müşterek bir arsanın paydaşları veya birbirine bitişik taşınmazların malikleri arasında, bunlardan birinin veya birkaçının o taşınmaz üzerindeki mevcut ya da inşa edilecek binanın belirli bir katından, dairesinden veya bağımsız kullanılmaya elverişli bir bölümünden yalnızca yararlanmayı sağlamak amacıyla Medeni Kanunun 753. maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı kurulmasına veya kurulmasının vaadine ilişkin resmî senetleri de kapsar.

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmede taraflar farklı tapu müdürlüklerinde veya yurt dışı teşkilatında bulunuyorsa taraf iradeleri resmî görevliler tarafından ayrı ayrı alınarak sözleşme tamamlanabilir. Bu fıkranın uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar yönetmeliğe bırakılmıştır. Resmî senedi, taraflar ile hazırlayan tapu sicil müdürlüğü görevlileri imzalar; tapu sicil müdürü veya görevlendirilen memur onaylar. Kimlikte şüphe varsa tanık getirilmesi istenebilir. Kanunların tanık bulundurulmasını zorunlu kıldığı hükümler saklıdır.

Birinci fıkrada belirtilen irtifak hakkı tesisi vaatleri tapu siciline resen şerh verilir. İrtifak hakkı tesisi vaadine ilişkin resmî senetler şerh verilmekle ilgili taşınmazın sonraki maliklerini de bağlar. Bu bağlama sonucu, irtifak hakkı tesisi vaadi senetlerine özgü biçimde düzenlenmiştir. Noterlik Kanunu’nun 44. maddesinin (B) bendi uyarınca noterlerce düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ise taraflardan biri isterse tapu siciline şerh edilir.

Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis edilip tapuya tescil edilmezse bu şerh, tapu sicil müdürü ya da tapu sicil görevlileri tarafından resen terkin edilir. Süre, satışın yapılmaması veya irtifakın kurulup tescil edilmemesi şartına bağlıdır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 194. maddesi, bazı hakların devrine özgü olarak kanunla konulmuş hükümleri saklı tutar.

İnanç sözleşmesine dayalı kazandırma

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin E. 2021/1645, K. 2021/2939 sayılı kararının bozma gerekçesinde inanç sözleşmesi, inanan ile inanılanın hak ve borçlarını, inançlı işlemin sona erme sebeplerini ve devredilen hakkın inanılan tarafından inanana geri verilmesi şartlarını belirleyen borçlandırıcı bir işlem olarak tanımlanır. Bu tanım, o dosyada kurulan bir tescil hükmü değildir.

E. 2021/1645, K. 2021/2939 sayılı kararda tarafların genellikle bir malvarlığı değerini veya hakkı teminat oluşturmak ve iade edilmek üzere, olağan işlemlerden daha güçlü bir hukukî durum yaratarak inanılana kazandırdığı anlatılır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin E. 2018/60, K. 2020/3257 sayılı kararında aynı kazandırma, genellikle teminat oluşturmak veya idare edilmek üzere de anlatılır. İki anlatım tek ve zorunlu bir amaca indirgenemez.

E. 2021/1645, K. 2021/2939 sayılı karara göre borçlu, alacaklıya yalnızca sınırlı bir aynî hak tanımak yerine malının mülkiyetini geçirerek rehin hakkından daha güçlü bir hak tanır. Taşınmazı bu sözleşmeyle devredenin elinde, ödünç aldığı parayı geri vererek taşınmazın kendisine temlikini istemek yolunda bir alacak hakkı kalır. Devralanın borcu ise ödeme gününe kadar taşınmazı başkasına satmamak ve borç ödenince geri vermektir. Bu sonuç, kararın hukukî nitelendirmesidir; o davada kurulmuş bir tescil hükmü değildir.

Aynı kararda taşınmazın mülkiyetinin inanılana geçtiği, devredenin mülkiyet hakkının kalmadığı ve devralanın mülkiyeti üzerinde kurulmuş bir rehin hakkından söz edilemeyeceği belirtilir. Bu nedenle 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 873. maddesinin, inanç sözleşmesine dayalı temlike konu taşınmazlar bakımından uygulanmayacağı sonucuna varılır.

Ödeme günü gelince alacaklı, teminat için temlik edilen şeyi ifa uğruna edim olarak kendisinde alıkoyabilir. Dilerse o şeyi açık artırma yoluyla veya serbestçe satıp satış bedelinden alacağını karşılayabilir. Karar, bu iki olanağı kendine özgü sözleşmenin niteliğinde bulunan yollar olarak gösterir.

E. 2021/1645, K. 2021/2939 sayılı karar, yürürlükteki hukukta herhangi bir düzenleme bulunmamasına karşın inanç sözleşmelerinin anılan ilkeler çerçevesinde uygulanan kendine özgü bir kurum olarak öğreti ve uygulamada kabul edildiğini ifade eder. Karara göre sözleşme, taraflar arasında onların gerçek iradelerini ve sözleşmeden amaçladıklarını yansıtması bakımından geçerlidir. Taraflarına Borçlar Kanunu çerçevesinde nispi haklarını isteme olanağı verir.

Karara göre inanç sözleşmesi bir yandan mülkiyeti geçirme borcu doğurması bakımından tarafları bağlar, diğer yandan mülkiyetin geçişinin sebebini oluşturur. Taşınmaz mülkiyetini geçirme özelliği, koşulların oluşmasına bağlanmıştır. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması ise resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.

Taraflar, inançlı işlemin sona erme sebeplerini, devredilen hakkın iade şartlarını ve süresini belirleyebilir. Sözleşmeye aykırı davranışın yaptırımını da kararlaştırabilirler. Bu hükümler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 26 ve 27. maddelerine aykırılık oluşturmadıkça geçerli sayılır.

İnançlı işlem iddiasının ispatında tek bir ölçü kurulamaz. E. 2021/1645, K. 2021/2939 sayılı kararda, dinlenmesi kabul edilen iddia şekle bağlı olmayan yazılı delille ispatlanır ve inanç sözleşmesi denilen belgenin tarafların imzasını taşıması gerekir. E. 2018/60, K. 2020/3257 sayılı kararda da iddianın şekle bağlı olmayan yazılı delille kanıtlanacağı belirtilir. Aynı kararda, yazılı belge yokken mektup, banka dekontu ve yazışma gibi belgeler yazılı delil başlangıcı sayılırsa iddianın her türlü delille kanıtlanabileceği, böyle bir olgu da yoksa son başvurunun karşı tarafa yemin teklifi olduğu ifade edilir.

Sözleşmede öngörülen ifa süresi içinde, sırf sözleşmeyi imkânsız kılmak amacıyla muvazaalı olarak yapılan temlikler yasal koruma altında tutulamaz. Korumanın dışına çıkma, bu süre içinde hareket edilmesi ve amacın sırf imkânsız kılma olması şartlarına bağlıdır. Sonuç, bu şartların dışında kalan her iddiaya genellenemez.

E. 2021/1645, K. 2021/2939 sayılı kararda yerel ret hükmü, 1086 sayılı HUMK’un 428. maddesi uyarınca 31/05/2021 tarihinde oybirliğiyle bozulmuştur. Bozma gerekçesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 97. maddesi uyarınca davacıya borç miktarını mahkeme veznesine depo etmesi için süre verilmesini, depo hâlinde bu paranın davalıya ödenmesi koşuluyla tapu kaydının iptali ve davacı adına tescilini gerekli görmüştür. Daire bu dosyada tescil hükmü kurmamıştır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin E. 2015/16490, K. 2019/390 sayılı kararında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 97. maddesi, karşılıklı borç yükleyen sözleşmede ifa isteyen kişinin, sözleşmenin şartları ve niteliği daha sonra ifaya elvermiyorsa önce kendi borcunu yerine getirmiş veya ifa önerisinde bulunmuş olması gerektiği biçiminde yer alır. Bozma gerekçesi, davacının borçlu olup olmadığının ve borç miktarının açıklığa kavuşturulmasını, borç varsa aynı madde gözetilerek borcun mahkeme veznesine depo ettirilmesini ve depo edilmesi hâlinde davanın kabul edilmesini gerekli görmüştür. Daire davayı kabul etmemiş, yerel ret hükmünü 22.01.2019 tarihinde oybirliğiyle bozmuştur.

E. 2018/60, K. 2020/3257 sayılı kararda yerel ret hükmü, 1086 sayılı HUMK’un 428. maddesi uyarınca 30/06/2020 tarihinde oybirliğiyle bozulmuştur. Anılan üç kararın sonucu da bozmadır; bu kararlarda esasa ilişkin kesin tescil hükmü kurulmamıştır.

Sık sorulan sorular

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy