Gayrimenkul Hukuku

Apartman Karar Defteri Noter Tasdiki ve Ücret Esasları

by Avukat Erdal Ersoy
Apartman Karar Defteri Noter Tasdiki ve Ücret Esasları

Apartman Karar Defterinin Hukuki Niteliği ve Tasdik Zorunluluğu

Kat malikleri kurulunda alınan kararların yazıldığı apartman karar defteri, yapının idari süreçlerini kayıt altına alan resmi bir belgedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32. maddesi uyarınca anagayrimenkulün yönetimi; sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri dairesinde kurulca tesis edilecek kararlar doğrultusunda yürütülür. Yönetici, denetçiler, tüm bağımsız bölüm malikleri ile onların külli ve cüzi halefleri söz konusu kararlara riayet etmekle yükümlüdür.

634 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNU m. 32Kaynağı aç
Madde 32 – Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir. Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler. Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır. Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar. Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür. V – Hakimin müdahalesi:
634 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNU m. 20Kaynağı aç
Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün  ortak yerlerin bakım, koruma,  güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;[4] Katılmakla yükümlüdür. c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. (Değişik: 13/4/1983-2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.[5] Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır. IV – Sigorta anlaşması:

Kat malikleri kurulu kararlarının, 1'den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılması, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanması kanunen zorunludur. Karara aykırı oy veren malikler ise bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar. Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden doğan anlaşmazlıklar kat malikleri kurulunca çözülür ve bir husus hakkında ileride doğabilecek uyuşmazlıklar, karar defterinde daha önce verilmiş bir karar varsa kural olarak ona göre karara bağlanır.

Noter Ücret Tarifesi ve Maliyet Unsurları

1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 112. maddesi uyarınca, kanunlarında harç, vergi ve resimlerden bağışık olduğu yazılı işlemler ile defter onaylanmasından ve kanunun ücret almayı öngördüğü diğer işlemlerden noterlerin alacakları ücretler, Türkiye Noterler Birliğinin mütalaası alındıktan sonra Adalet Bakanlığı tarafından düzenlenecek bir tarife ile tespit edilir. Tarifede gerekli görülecek değişiklikler her takvim yılı başından geçerli olmak üzere yapılır ve yeni tarife yürürlüğe girinceye kadar eski tarife uygulanır. Kanunun aynı maddesi gereğince noterlik işlemlerinde tanıklık ve onaylama şerhlerinden yazı ücreti alınmaz.

634 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNU m. 36Kaynağı aç
Madde 36 – Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır. 3. İşletme projesinin yapılması:

Noter işlemlerinde tahakkuk edecek ücretler resmi tarife hükümleri ile işlemin kapsamına bağlı olarak değişiklik gösterebilmektedir. Uygulama bakımından defter tasdik işlemlerinin yeni hesap dönemi başlamadan önce tamamlanması önem taşımaktadır.

Ortak Giderlerin Karşılanması ve İtiraz Esasları

Defter tasdikine ilişkin masraflar uygulamada anagayrimenkulün ortak gider bütçesine dahil edilerek aidat hesaplamalarına yansıtılabilmektedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi kapsamında bağımsız bölüm malikleri, ortak alan veya tesisleri kullanmaktan feragat ettiklerini yahut bunlara ihtiyaç duymadıklarını öne sürerek belirlenen gider ve avans payını ödemekten imtina edemezler. Yükümlülüğünü yerine getirmeyen malikler aleyhine dava açılabileceği ve icra takibi başlatılabileceği gibi, gecikilen her gün için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı uygulanması kanun gereğidir.

1512 sayılı NOTERLİK KANUNU m. 112Kaynağı aç
Madde 112 – Noterlerin yaptıkları işlemlere ait harç üzerinden hesaplanacak ücretleri ile vasiyetname ve vakıf senedi düzenlenmesinden alınacak ücretler, yazı, bir dilden diğer dile veya bir yazıdan diğer yazıya çevirme, karşılaştırma, tescil, emanetlerin saklanması ve kanunlarında harç, vergi ve resimlerden bağışık olduğu yazılı işlemler ile defter onaylanmasından ve kanunun ücret almayı öngördüğü sair işlemlerden alacakları ücretler ve noterlerle imzaya yetkili vekillerinin yol ödeneğinin miktarı, Türkiye Noterler Birliğinin mütalaası alındıktan sonra Adalet Bakanlığı tarafından düzenlenecek bir tarife ile tespit olunur. Noterlik işleminin başka bir noter aracılığı ile yapıldığı hallerde, aracı notere ödenecek ücretler de tarifede gösterilir. Tanıklık ve onaylama şerhlerinden yazı ücreti alınmaz. (Değişik: 16/11/1989 – 3588/8 md.) Tarifede gerekli görülecek değişiklikler her takvim yılı başından geçerli olmak üzere yapılır. Yeni tarife yürürlüğe girinceye kadar eski tarife uygulanır.[13] Sayfa hesabı:
1512 sayılı NOTERLİK KANUNU m. 71Kaynağı aç
Madde 71 – Noterler, her ayın en geç onuna kadar, bir evvelki ay içinde dairelerine gelen ve çıkan işlerin niteliğini ve sayısını ve bunlardan aldıkları ücret, harç, vergi ve diğer resimlerin miktarını ve giderlerini gösterir bir cetvel düzenliyerek Türkiye Noterler Birliğine gönderirler. Notere vekalet halinde vekil, birinci fıkrada gösterilen hususlardan başka, kendisine ödenen ücret tutarı ile 34 üncü madde gereğince noterlik gelirinden alıkoyduğu ve notere ödediği kısımları ve alıkonulan parayı yatırdığı bankanın isim ve hesap numarasını da cetvelde gösterir. Noterler ayrıca her yılın Mart ayı sonuna kadar, geçen yıla ait gelir, gider ve teminat tutarını gösteren bir cetvel düzenliyerek, Adalet Bakanlığına ve Türkiye Noterler Birliğine gönderirler. ÜÇÜNCÜ BÖLÜM (Ek: 31/3/2011-6217/14 md.) Diğer İşlemler Noterlerin yapabilecekleri diğer işlemler:

Defter Tasdik Usulü ve Belge Şartları

Tasdiki yapılacak karar defterinin boş, ciltli, yaprakları sonradan çıkarılmaya veya eklenmeye elverişli olmayan ve sayfaları düzenli numaralandırılmış nitelikte temin edilmesi aranır. Kat malikleri kurulunda kabul edilen idari kararlar apartman karar defterine kaydedilirken, gelir ve giderlere ilişkin mali hareketlerin takibi ise işletme defteri vasıtasıyla yürütülür.

Defter onayı için yapılan başvurularda yöneticinin kimlik belgesi, yönetici atamasına ilişkin kurul kararı, imza bilgileri ile onaylanacak defter ibraz edilmekte, ilgili noterliklerce duruma göre ek belgeler de aranabilmektedir. İnceleme aşamasında başvuruyu yapanın yetki durumu ile defterin fiziki şartları gözden geçirilerek uygun bulunması halinde tasdik şerhi verilmekte ve sayfalar mühürlenerek işlem tamamlanmaktadır.

Tasdiksiz Defterlerin Hukuki Durumu

Noter mührü taşımayan veya usulüne uygun tutulmayan defter kayıtları; aidatların tahsili, icra takipleri ve yönetim tasarruflarının geçerliliği bağlamında ispat bakımından tereddütlere yol açabilmektedir. Özellikle yönetici seçimi, aidat avansı ve ortak bakım giderlerine dair kararların sonradan değiştirildiği yönünde ileri sürülebilecek itirazlar, uyuşmazlıkların çözümünde ispat güçlükleri doğurabilmektedir.

Apartman karar defterinin her sayfasının noterden mühürlü olması kanunen zorunlu mudur?

Evet. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32. maddesi gereğince kat malikleri kurulu kararlarının 1'den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılması yasal bir zorunluluktur.

Defter tasdikine ilişkin noter ücret tarifesi nasıl belirlenir?

1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 112. maddesine göre defter onaylanması işlemleri için noterlerin alacakları ücretler, Türkiye Noterler Birliğinin mütalaası alındıktan sonra Adalet Bakanlığı tarafından düzenlenecek bir tarife ile tespit edilir.

Noter onaylama şerhlerinden yazı ücreti alınır mı?

1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 112. maddesi uyarınca tanıklık ve onaylama şerhlerinden yazı ücreti alınmaz; bu muafiyet yalnızca şerhe ilişkin yazı ücretini kapsamakta olup tasdik işlemine dair diğer tarife kalemlerini etkilemez.

İlgili makaleler

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy

Bu hukuk dalının sayfasına gidin
Avukat Erdal Ersoyİletişim ve randevu