Hisseli Tapu Kavramı ve Mülkiyet Türleri
Hisseli tapu, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti şeklinde birden fazla kişinin aynı taşınmaz üzerinde malik olduğu mülkiyet durumunu ifade eder. Taşınmaz üzerindeki aynî hak sahipliği tapu sicili kayıtlarıyla belirlenir ve aleniyet ilkesi uyarınca sicilde hak sahibi görünen kişi taşınmaza ilişkin haklardan yararlanır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 688. maddesine göre paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 688Kaynağı aç
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 701. maddesinde düzenlenen elbirliği mülkiyetinde ise kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olunur. Bu mülkiyet türünde ortakların önceden belirlenmiş bağımsız payları bulunmayıp her bir ortağın hakkı ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 701Kaynağı aç
Miras yoluyla intikal eden taşınmazlar elbirliği mülkiyetine tâbidir. Bu kapsamda miras kalan taşınmaz üzerinde mirasçıların münferit paylarla mülkiyet hakkı bulunmadığından, ortaklığın giderilmesi niteliğindeki taksim işlemi gerçekleştirilmeden taşınmaz üzerinde serbestçe tasarrufta bulunulamaz.
Hisseli Taşınmazın Yönetimi ve Tasarruf İşlemleri
Paylı mülkiyette paydaşlar taşınmazı kullanma, yararlanma ve yönetme düzenini aralarında yapacakları sözleşmeyle kararlaştırabilir. İmzası noterden onaylı olan bu sözleşmenin tapu siciline şerh edilmesi durumunda, belirlenen kullanım ve yönetim şartları sonradan pay iktisap eden kişileri de bağlar.
Paydaşlar arasında sözleşme bulunmaması veya sözleşmede düzenlenmeyen hususların kalması durumunda yönetim usulü kanun hükümlerine göre belirlenir. Bu çerçevede yönetim işleri olağan, önemli ve olağanüstü işler olarak sınıflandırılır. Olağan yönetim işlerini paydaşlardan her biri tek başına yürütebilir. İşletmenin türünü veya şeklini değiştirmeye yönelik önemli yönetim işleri pay ve paydaş çoğunluğuyla karara bağlanır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 692. maddesi gereğince paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi ve paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Ayrıca paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 692Kaynağı aç
Taşınmazın kullanılırlığını ve verimliliğini koruma ile zarar tehlikesinden önleme yetkisi sözleşmeyle paydaşların elinden alınamaz. Bir zarar tehdidi belirdiğinde her paydaş derhal müdahalede bulunabilir; ancak bu müdahalede bulunmayan paydaş bakımından bir sorumluluk doğmaz.
Aksine sözleşme veya kanun hükmü bulunmadıkça paydaşlar giderlere payları oranında katılır. Koruma tedbirlerinin alınması amacıyla zorunlu masraf yapan paydaş, ortak karar alınamamış olsa dahi yaptığı koruma giderlerini diğer paydaşlara payları nispetinde rücu edebilir. Sözleşme, kanun hükmü ve ortak karar bulunmayan hâllerde her paydaş mahkemeden müdahale talebinde bulunabilir ve şartları oluştuğunda paydaşlıktan çıkarma talep edilebilir.
Hisseli Tapunun Devri ve Yasal Önalım Hakkı
Pay bir haktır; devri veya rehni mümkündür. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir. Hisseli tapunun alınması tapu dairesinde resmî şekilde gerçekleştirilir. Hisseli tapu satıldığında taşınmazın belirli bir kısmı değil, tamamı üzerinde belirli bir oran satılmış olur.
Hissesini satacak kişinin bizzat tapu dairesine gitmesi veya noterden vekâletname düzenleyerek temsilci yetkilendirmesi gerekir. İşlem için kimlik belgeleri aranır; vekâlet durumunda noter onaylı vekâletname ile temsilci kimliği sunulur ve kimi durumlarda ilgili belediyeden rayiç bedel belgesi temin edilir. Pay üzerinde ipotek veya haciz şerhi yer alması hâlinde tapu memuru bu kayıtları payı devralacak kişiye bildirir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesi uyarınca yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Diğer paydaşların kanundan doğan önalım hakkını kullanmasıyla bu satışı iptal ettirmeleri mümkündür. Önalım hakkı dava yoluyla kullanılabilen bir haktır ve bunun için dava açılması zorunludur. Önalım hakkını kullanan paydaş o payı satın almak durumundadır.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 733Kaynağı aç
Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi şarttır. Buna karşılık belirli bir satış işleminde önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme yazılı şekle tâbi olup satıştan önce veya sonra gerçekleştirilebilir. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla yapılan satışlarda ise yasal önalım hakkı kullanılamaz.
Borçlunun henüz üzerinde haciz bulunmayan taşınmaz hissesini alacaklıların icra takibini önlemek amacıyla devretmesi durumunda koşulları varsa tasarrufun iptali davası açılarak tasarruf iptal ettirilebilir. Mirasbırakanın mirasçılarından mal kaçırma amacıyla yaptığı hisse devirlerinde ise muris muvazaası davası açılarak işlemin geçersizliği ileri sürülebilir.
Hisseli Taşınmazın Kiralanması ve Ecrimisil Talepleri
Hisseli bir taşınmaz kiraya verilirken kira bedeli paydaşlarca birlikte belirlenir ve sözleşme birlikte yapılır. Bu iş için paydaşlardan biri diğerlerini temsilen hareket edebilir. Sözleşmenin şartlarına ve bedeline ilişkin uyuşmazlık çıkarsa belirleme pay ve paydaş çoğunluğuyla yapılır. Bu kararı uygun bulmayan paydaş mahkemeye başvurabilir. Paylı mülkiyete tâbi apartman dairesinin kiraya verilmesi ile kira sözleşmesinin feshi, pay ve paydaş çoğunluğu sağlanarak yapılır. Paydaş, diğer paydaşların haklarına zarar veremeyeceği için kira sözleşmesi yapamaz. Paydaşlar arasında her birinin kullanacağı yer tahsis edilmişse kira sözleşmesinin yapılabileceği kabul edilir. Kira alacağı paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır.
Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanması engellenen paydaş, diğer paydaşlara karşı payına vaki elatmanın önlenmesi ile ecrimisil davası açabilir. Elbirliği mülkiyetinde de ortaklardan biri, diğer mirasçıların onayını almaksızın ve miras ortaklığına temsilci atanmaksızın yararlanmasını engelleyen ortaklar aleyhine tek başına ecrimisil talebinde bulunabilir. Haksız işgal tazminatı niteliğindeki ecrimisil alacağı dava tarihinden geriye doğru beş yıllık zamanaşımına tâbidir.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2015/7138, K. 2018/1105Kaynağı aç
Paydaşların birbirinden ecrimisil talep edebilmesi, kural olarak taşınmazdan ya da semeresinden yararlanma isteğinin ecrimisil istenen süreden önce davalı paydaşa bildirilmesi anlamına gelen intifadan men koşulunun gerçekleşmesine bağlıdır. İntifadan men dava şartı niteliğinde olup mahkemece kendiliğinden araştırılır ve gerçekleştiği iddiası yemin dâhil her türlü delille ispatlanabilir.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/5653, K. 2020/2157Kaynağı aç
Taşınmazın kamu malı olması, bağ ve bahçe gibi doğal semere vermesi, işyeri ve konut gibi kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden bulunması, paylı taşınmazı işgal edenin diğerlerinin paydaşlığını inkâr etmesi, aralarında yapılan anlaşmayla her paydaşın yararlanacağı yerlerin belirli olması veya önceden elatmanın önlenmesi, ecrimisil ya da ortaklığın giderilmesi davası açılmış bulunması hâllerinde intifadan men koşulu aranmaz. Davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin icra takibi yapılmış olması da intifadan men koşulunun aranmadığı hâllerdendir.
Paydaşın payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yerin bulunması durumunda ecrimisil davası dinlenmez; payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın uyuşmazlığı taksim veya ortaklığın giderilmesi davası açarak çözüme kavuşturması gerekir. Kira gelirine dayalı ecrimisil takdirinde ilk dönem için emsal kira bedeli ve rayiç esas alınır; sonraki dönemler bakımından ise ilk dönem bedeline ÜFE artış oranının tamamı yansıtılarak belirlenecek miktardan az olmamak üzere hesaplama yapılır.
Ortaklığın Giderilmesi ve Hisseli Tapunun Ayrılması
Türk Medeni Kanunu'nda yer alan genel ilke doğrultusunda hiçbir paydaş paylı mülkiyet ilişkisini sürdürmeye zorlanamaz. Paylaştırma talep edilmesine hukuki engel bulunan istisnai durumlar hariç olmak üzere, taşınmazın paylaşılması ve ortaklığın sonlandırılması hususunda anlaşma sağlanamazsa mahkemeden ortaklığın giderilmesi davası açılması talep edilebilir.
Hisseli tapuda payların ifraz edilerek ayrılması işlemi belediyenin görevlendirdiği birimce kadastro faaliyetleri kapsamında incelenir. İncelemede taşınmazın bölünmeye elverişliliği, apartman dairesi niteliğindeki yerlerde plan ve proje uygunluğu, tarla ve arsalarda ise ilgili mevzuatta öngörülen bölünme sınırları gözetilir; tarım arazilerinin bölünmesi kanuni sınırlamalar sebebiyle özel şartlara tâbidir. İdari bölme başvurusunun olumsuz neticelenmesi durumunda yargı yoluna başvurulabilir.
Hisseli Tapuda İcra Takibi ve Üçüncü Kişi Haciz İhbarnameleri
Borçlunun borcunu ödememesi durumunda herhangi bir yargı kararına gerek olmaksızın ilamsız icra yoluyla takip başlatılarak borçlunun malvarlığına haciz konulabilir ve satış gerçekleştirilebilir. Hisseli tapunun haczi de söz konusu olabilir. Hacizde ilgili pay üzerine haciz konularak bu payın satışı gerçekleştirilir. Hisseli tapuda haciz ve satış olduğunda diğer malikler bu şekilde önalım hakkına sahip olmaz. Bunun dışında payın icra yoluyla satışında ve hisseli tapudaki haciz işlemlerinde genel icra ve iflas hukuku kuralları uygulanır. Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 89. maddesi gereğince takip borçlusunun hamiline ait olmayan veya ciro ile devredilmeyen bir senede dayanmayan alacağı veya üçüncü kişi elindeki taşınır malı haczedildiğinde, icra memuru üçüncü kişiye birinci haciz ihbarnamesi gönderir. İhbarnamede borcun ancak icra dairesine ödenebileceği, borçluya yapılan ödemenin geçersiz olacağı veya taşınır malın ancak icra dairesine teslim edilebileceği bildirilir. Üçüncü kişi borcu bulunmadığı, borcu tebliğden önce ödediği, malın borçluya ait olmadığı veya alacağın başkasına verildiği gibi itirazlarını tebliğden itibaren yedi gün içinde icra dairesine bildirmek zorundadır.
2004 sayılı İCRA VE İFLAS KANUNU m. 89Kaynağı aç
Birinci haciz ihbarnamesine yedi gün içinde itiraz etmeyen üçüncü kişiye, borcun zimmetinde veya malın elinde sayıldığını bildiren ikinci haciz ihbarnamesi tebliğ edilir. Üçüncü kişi bu tebliğden itibaren de yedi gün içinde itiraz etmez, borcu ödemez veya malı teslim etmezse; kendisine on beş gün içinde parayı icra dairesine ödemesi, malı teslim etmesi yahut aynı süre içinde menfi tespit davası açması ihtar edilir.
Bu bildirimi alan üçüncü kişi, icra takibinin yapıldığı veya yerleşim yerinin bulunduğu yer mahkemesinde süresi içinde menfi tespit davası açtığına dair belgeyi bildirimin yapıldığı tarihten itibaren yirmi gün içinde ilgili icra dairesine verirse, hakkında yürütülen cebri icra işlemleri menfi tespit davası sonunda verilen kararın kesinleşmesine kadar durur. Bu süre içinde 106. maddede belirtilen süreler işlemez. Bu davada üçüncü kişi, takip borçlusuna borçlu olmadığını veya malın takip borçlusuna ait olmadığını ispat etmek zorundadır. Davayı kaybederse dava konusu şeyin yüzde yirmisinden aşağı olmamak üzere tazminata mahkûm edilir.
Haciz ihbarnamesine süresinde itiraz edilmesi hâlinde alacaklı icra mahkemesinde cevabın aksini ispatlayarak üçüncü kişinin cezalandırılmasını ve genel hükümlere göre çözümlenmek üzere tazminata hükmedilmesini isteyebilir. Haczedilen malın teslimi mümkün olmazsa alacaklı icra mahkemesinden değerini üçüncü kişiye ödetme yetkisine sahiptir. Kusuru olmaksızın bir engel nedeniyle süreyi kaçıran üçüncü kişi hakkında İcra ve İflas Kanunu'nun 65. maddesi tatbik olunur; her hâlde ödemek zorunda kaldığı bedel veya mal için borçluya ve kötü niyetli alacaklıya karşı dava açabilir.
Haciz ihbarnameleri tüzel kişilerin şubelerine veya tüm şubeleri kapsayacak biçimde merkezine tebliğ edilebilir. Bildirimler ve verilecek cevaplar Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemi ve buna entegre bilişim sistemleri üzerinden güvenli elektronik imza ile de yapılabilir ve bu usul kanunen tebliğ yerine geçer.
Hisseli Taşınmazın İhlallere Karşı Korunması
Hisseli taşınmaza yönelik saldırı veya müdahalelerde bu yollara paydaşlardan her biri kendi başına başvurabilir. Müdahalenin men'i davasıyla saldırının ve zararın giderilmesi istenebilir. Korumayı başaran paydaşın sağladığı menfaatten diğer paydaşlar da yararlanabilir. Kuvvet kullanarak saldırının önlenmesi ancak saldırı anında ilgili taşınmaza girilmesinin önlenmesi şeklinde olabilir.
Saldırının önlenmesi amacıyla mahallin en büyük mülkî amirine idari başvuruda bulunulması da mümkündür. İdari makamın yaptığı haklılık tespiti kesin bir yargı kararı niteliğinde olmamakla birlikte hızlı bir koruma mekanizması sağlar; idari kararın verilmesinden sonra saldırının yinelenmesi hâlinde idari yaptırım tatbik edilir. İdari başvuru yoluna gidilmiş olması adli mahkemelerde dava açma hakkını ortadan kaldırmaz.
Tapu sicilinin aleniyeti gereğince herkes tapu kütüğündeki kayıtları inceleyebilir. İlgisini inanılır kılan kimseler ise taşınmaza ilişkin tapu kayıtlarının örneğini alma hakkına sahiptir.
Hisseli taşınmazda kira sözleşmesi nasıl yapılır?
Kira bedeli ve sözleşme paydaşlarca birlikte belirlenir; paydaşlardan biri diğerlerini temsilen hareket edebilir. Şart ve bedelde uyuşmazlık çıkarsa belirleme pay ve paydaş çoğunluğuyla yapılır ve kararı uygun bulmayan paydaş mahkemeye başvurabilir. Paylı mülkiyete tâbi apartman dairesinin kiralanması ve kira sözleşmesinin feshi pay ve paydaş çoğunluğuyla yapılır. Paydaş, diğer paydaşların haklarına zarar veremeyeceği için kira sözleşmesi yapamaz. Her bir paydaşın kullanacağı yer tahsis edilmişse kira sözleşmesi yapılabileceği kabul edilir.
Hisseli tapu satışında önalım hakkı ne zaman düşer?
Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer.
Hisseli taşınmazı kullanan paydaştan ecrimisil istenebilir mi?
Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanması engellenen paydaş, engel olan diğer paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenmesini ve ecrimisil isteyebilir. Paydaşlardan yalnızca biri ödeme yapmaksızın taşınmazı kullanmışsa diğer paydaşlar ecrimisil davasıyla kira alacağı talep edebilir. Ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tâbidir; bu süre dava tarihinden geriye doğru işler. Kural olarak men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemez. İntifadan men, ecrimisil istenen süreden önce taşınmazdan veya gelirinden yararlanma isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır.
Hacizli hissenin icra yoluyla satışında önalım hakkı kullanılabilir mi?
İcra dairesi aracılığıyla cebrî artırma yoluyla yapılan satışlarda diğer hissedarların Türk Medeni Kanunu'ndan doğan yasal önalım hakkını kullanma yetkisi bulunmamaktadır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy