Taşınmaz Mülkiyetinin Kapsamı
Türk Medeni Kanunu'nun 704. maddesi taşınmaz mülkiyetinin konusunu üç kategoride tanımlar: arazi; tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar; kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 704Kaynağı aç
Resmi Şekil Şartı ve Geçersizlik Sonucu
Gayrimenkul satış sözleşmesi resmi şekle tabidir ve bu şart sözleşmenin geçerliliği için zorunlu bir kuruluş koşuludur. Tarafların bu koşula uyması zorunludur; şekle aykırılık hâlinde sözleşme geçerliliğini yitirmekte, mülkiyetin devri hukuken gerçekleşmemektedir. Satılan taşınmazın zilyetliği alıcıya teslim edilmiş olsa bile, tapu kütüğüne tescil yapılmamışsa taşınmazın mülkiyeti hukuki açıdan satıcıda kalmaya devam eder.
Sözleşmenin Düzenleneceği Makam: Tapu Memuru ve Noter
Gayrimenkul satış sözleşmeleri tapu memurları huzurunda düzenlenmektedir. Bununla birlikte noter yoluyla da bu sözleşmenin kurulması mümkündür; uygulamada noter kanalının kullanımı yaygınlaşmıştır. İki makam arasındaki usul ve yetki farklarına ilişkin ayrıntılar ile noter yetkisinin tam yasal dayanağı bu makalenin kapsamı dışındadır.
Sözleşmenin Esaslı Unsuru: Bedel
Gayrimenkul satış sözleşmesinde tarafların bedel konusunda açıkça anlaşmış olması ve bu anlaşmanın sözleşmeye yansıtılması zorunludur. Bedel, sözleşmenin esaslı unsurlarından biri olduğundan bedel üzerinde mutabakat sağlanmamış bir gayrimenkul satışı hukuken tamamlanmış sayılamaz.
Tescile Güven İlkesi ve İyiniyetli Üçüncü Kişi
Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Söz konusu koruma iyiniyetsiz kazanımlara uygulanmaz.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 1023Kaynağı aç
Devletin Tapu Siciline İlişkin Sorumluluğu
Türk Medeni Kanunu'nun 1007. maddesi, tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlar için Devleti sorumlu tutmaktadır. Devlet, zararın doğmasına yol açan görevlilere rücu edebilir; bu rücu hakkı yalnızca kusuru bulunan görevlilerle sınırlıdır. Bu sorumluluktan kaynaklanan davalarda yetkili mahkeme, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesidir.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 1007Kaynağı aç
Menkul Satışlarda Dövizli Bedel ve Ödeme Zorunluluğu
32 Sayılı Karar'a ilişkin Tebliğin 8/9. maddesi (RG-19/4/2022-31814) uyarınca Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki taşıt dışı menkul satış sözleşmelerinde bedel döviz cinsinden veya dövize endeksli kararlaştırılabilmekle birlikte sözleşme konusu ödeme yükümlülüklerinin Türk parası cinsinden yerine getirilmesi ve kabul edilmesi zorunludur. Bu kural menkul satışlarına ilişkindir. Dövizle işlem yasağına aykırılığın tekrarlanması durumunda idari para cezası iki kat olarak uygulanır. Öte yandan aynı Tebliğin 8/15. maddesi uyarınca kamu kurum ve kuruluşlarının veya Türk Silahlı Kuvvetlerini Güçlendirme Vakfı şirketlerinin taraf olduğu gayrimenkul satış ve gayrimenkul kiralama dışında kalan sözleşmelerde, bedelin ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması, ödenmesi ve kabul edilmesi mümkündür.
Tebliğ, 19 Nisan 2022 tarihinden önce taraflar arasında akdedilmiş menkul satış sözleşmelerinin ifası kapsamında ve aynı tarihten önce dolaşıma girmiş bulunan döviz cinsinden kıymetli evrak kapsamındaki ödeme yükümlülükleri için Türk parası cinsinden ifa şartı aramamaktadır. Aynı şekilde 19 Nisan 2022 öncesinde düzenlenmiş faturalar kapsamındaki ödeme yükümlülükleri de bu şarttan muaftır. Öte yandan Türk parası cinsinden yapılacak ödemelerde hangi tarihteki kurun esas alınacağı Tebliğ'de düzenlenmemiştir.
Sık Sorulan Sorular
Gayrimenkul satış sözleşmesi resmi şekil olmadan geçerli olur mu?
Hayır. Resmi şekil geçerlilik şartı niteliği taşıdığından bu şarta uyulmadan yapılan sözleşme geçersizdir. Taşınmazın zilyetliği devredilmiş olsa bile tapu tescili yapılmamışsa mülkiyet hukuken satıcıda kalmaya devam eder.
Gayrimenkul satışı tapu dairesi yerine noterde yapılabilir mi?
Evet. Tapu memurlarının yanı sıra noter aracılığıyla da gayrimenkul satış sözleşmesi düzenlenebilmekte, bu yol uygulamada yaygın biçimde kullanılmaktadır.
Sözleşmede bedel yazılmazsa ne olur?
Bedel, gayrimenkul satış sözleşmesinin esaslı unsurlarından biridir. Tarafların bedel üzerinde anlaşmamış olması veya bedelin sözleşmeye yansıtılmamış olması sözleşmenin tamamlanmış sayılmasını engeller.
Tapu siciline iyiniyetle güvenen alıcı korunur mu?
Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımını güvence altına alır. Koruma iyiniyetsiz kazanımlara uygulanmaz.
Tapu sicilindeki hatalı kayıt nedeniyle uğranılan zarar için kime başvurulur?
Türk Medeni Kanunu'nun 1007. maddesi gereği tapu sicilinin tutulmasından doğan zararların tamamından Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder. Bu davalarda yetkili mahkeme, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesidir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy