Yasal Kira Artış Oranı ve Fahiş Artışın Hukuki Niteliği
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin birinci fıkrası uyarınca bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu yasal sınırlama bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Kanunun emredici hükümlerine aykırı sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür. Kira sözleşmesinde yasal TÜFE sınırını aşan bir artış şartı kararlaştırılmış olsa dahi, bu şart kanunun emredici kuralına aykırılık sebebiyle geçersiz sayılır. Sözleşmenin içerdiği hükümlerden bir kısmının hükümsüz olması kural olarak diğerlerinin geçerliliğini etkilemez; ancak bu hükümler olmaksızın sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa sözleşmenin tamamı kesin olarak hükümsüz hale gelir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 344Kaynağı aç
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 27Kaynağı aç
Artış Anlaşması Bulunmaması ve Beş Yılı Aşan Sözleşmelerde Kira Bedeli
Sözleşmede artış konusunda anlaşma sağlanamamışsa yeni dönem kira bedeli, Türk Borçlar Kanunu m. 344/2 gereğince önceki kira yılına ait TÜFE oniki aylık ortalama değişim sınırını aşmayacak biçimde, kiralananın durumu değerlendirilerek hâkim tarafından hakkaniyete göre tayin edilir. Süresi beş yılı geçen yahut beş yılın ardından yenilenen sözleşmeler ile takip eden her beş yıllık dönem nihayetinde ise anlaşma bulunup bulunmadığı aranmaksızın yeni kira bedeli; TÜFE oniki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ile emsal kira bedelleri hâkim tarafından gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Yabancı Para Üzerinden Kararlaştırılan Kira Sözleşmeleri
Kira bedelinin yabancı para cinsinden kararlaştırıldığı hallerde, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı tutularak beş yıllık süre dolmadıkça kira bedelinde değişiklik yapılması mümkün değildir; bu kural bakımından aşırı ifa güçlüğünü düzenleyen Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesi hükmü de saklıdır. Beş yıllık sürenin geçmesinin ardından ise yabancı paranın değerindeki değişimler de dikkate alınarak Kanunun 344. maddesinin üçüncü fıkrasındaki esaslar çerçevesinde belirleme yapılır.
Kiracının Fahiş Artış Karşısındaki Durumu ve İdari Yaptırım
Yasal sınırın üzerindeki artış talepleri kiracı açısından bağlayıcı değildir ve kiracı TÜFE sınırını aşan artışı kabul etmek zorunda kalmaksızın yasal artış oranı üzerinden ödeme yapmaya devam edebilir. Fahiş kira artışı için ayrı bir idari para cezası çoğu durumda uygulanmaz; uyuşmazlıklardaki esas hukuki yaptırım, yasal sınırı aşan kısmın hukuken geçersiz sayılmasıdır.
Fahiş Kira Artışında Başvuru Yolları ve Dava Süreci
Ev sahibinin yasal sınırları aşan artış talepleri idari yaptırım doğurmasa dahi, idari denetim ve kayıt oluşturma amacıyla Cumhurbaşkanlığı İletişim Merkezi (CİMER) üzerinden yetkili mercilere şikâyet konusu yapılabilir.
Fahiş kira artışı uyuşmazlıklarında adli dava yoluna gidilmeden önce zorunlu arabuluculuk sürecine başvurulması yasal bir şarttır. Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamaması halinde kiracı, Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde kira tespit davası veya fazla artışın geçersizliğinin tespiti davası açma hakkına sahiptir.
Uyuşmazlık Sürecinde Temel İspat Delilleri
Fahiş kira artışına ilişkin süreçlerde tarafların iddialarını somut delillerle ortaya koyması gerekir. Bu kapsamda taraflar arasındaki kira kontratı, ödeme dekontları, ihtarnameler ve yazışmalar hukuki süreçte temel delil niteliğindedir.
Kiracı yasal sınırın üzerindeki kira artışını ödemek zorunda mıdır?
Kiracı yasal sınırın üzerindeki artış taleplerini kabul etmek zorunda değildir; kira sözleşmesinde yazılı olsa dahi yasal TÜFE sınırını aşan kısım geçersiz olup kiracı yasal artış oranında ödeme yapmayı sürdürebilir.
Fahiş kira artışında doğrudan dava açılabilir mi?
Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk şartı bulunmaktadır; arabuluculukta mutabakat sağlanamadığı takdirde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılabilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy