Mülkiyet Hakkı Kapsamında Taşınmazın Korunması
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 683. maddesi, hak sahibine mülkiyetindeki taşınmazı yasal sınırlar dahlinde serbestçe kullanma, semerelerinden faydalanma ve tasarruf etme yetkisi tanır. Malını hukuki dayanağı olmaksızın elinde tutan kişilere karşı malikin istihkak davası açma ve her türlü haksız müdahalenin menedilmesini talep etme hakkı bulunmaktadır.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 683Kaynağı aç
Taşınmazda Kalma Durumunun Hukuki Dayanağı ve Kira Ayrımı
Bir kimsenin taşınmazda yalnızca oturuyor olması tek başına kiracı sıfatı kazandırmaz. Eski malikin kiracı olarak nitelendirilebilmesi için taraflar arasında geçerli bir kira ilişkisinin kurulması gerekir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi gereğince, sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur; ancak bu kuralda kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklı tutulmuştur. Kira sözleşmesi mevcut olduğu takdirde uyuşmazlık mülkiyet hakkına dayalı elatmanın önlenmesi çerçevesinden çıkarak kira hükümlerinin uygulanmasını gerektirebilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 310Kaynağı aç
Satış sonrasında eski malikin taşınmazda belirli bir süre kalmasına dair taraflar arasında anlaşma bulunması durumunda, bu tarihe kadar gerçekleşen kullanımın hukuki dayanağını söz konusu anlaşma oluşturabileceğinden kullanım doğrudan haksız işgal sayılmaz. Bununla birlikte kararlaştırılan sürenin dolmasına rağmen taşınmaz boşaltılmazsa eski malikin kullanımının hukuka aykırı hâle gelmesi gündeme gelebilir.
Bireysel Müdahale Yasağı ve Yargı Yolu
Eski malik taşınmazı rızasıyla teslim etmediğinde kapı kilidinin değiştirilmesi, eşyaların dışarı çıkarılması veya kişinin zor kullanılarak uzaklaştırılması gibi fiilî adımlara başvurulmamalıdır; zira bu tür eylemler hukuki uyuşmazlıklara neden olabilir. Mülkiyet hakkına dayanan bu uyuşmazlığın mahkeme yoluyla çözümlenmesi ve verilen kararın gerektiğinde icra yoluyla yerine getirilmesi esastır.
İhtarname Usulü ve Görevli Yetkili Mahkeme
Elatmanın önlenmesi davası açılmadan önce ihtarname gönderilmesi mutlak bir dava şartı niteliği taşımamakla birlikte, taşınmazın tesliminin talep edildiğini ve haksız kullanımın başlangıç tarihini ispatlamak bakımından delil olarak değerlendirilebilir.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 2. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, uyuşmazlığın parasal tutarına veya değerine bakılmaksızın malvarlığı ile şahıs varlığına dayalı davalarda temel görevli merci, mevzuatta aksine bir kural yer almadıkça asliye hukuk mahkemesidir. Aynı Kanun'un 12. maddesinin birinci fıkrasındaki kesin yetki ise taşınmazın zilyetliği, alıkoyma yetkisi, ayni haklar yahut bu hakların sahipliğinde değişim doğurabilecek talepler bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine özgülenmiştir.
6100 sayılı HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU m. 2Kaynağı aç
6100 sayılı HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU m. 12Kaynağı aç
Ecrimisil Talebi ve Bedelin Tespiti
Eski malik, taşınmaz üzerindeki kullanım hakkı sona ermesine rağmen evi kullanmaya devam ederse malik lehine haksız kullanım nedeniyle ecrimisil talep edilebilir. Haksız işgal tazminatı niteliğindeki ecrimisil, haksız işgal sebebiyle ortaya çıkan ve en az kira geliri karşılığı zararı kapsayabilen özel bir giderim şeklidir.
Mahkeme, taşınmazın konumu, büyüklüğü, niteliği, fiilî kullanım biçimi, emsal kira değerleri ve haksız kullanım dönemi gibi unsurları gözeterek bilirkişi incelemesi yaptırabilir.
Taşınmazda Kalan Eşyaların Durumu
Eski malikin taşınmazda eşyalarını bırakması durumunda eşyaların doğrudan çöpe atılması veya sahiplenilmesi hukuki risk yaratabilir. Bu kapsamda eşyaların teslim alınması için eski malike uygun bir süre tanınması ve sürecin mümkün olduğunca yazılı şekilde kayıt altına alınması hukuki güvenlik sağlar.
Eski maliki evden çıkarmak için ihtar çekmek zorunlu mudur?
İhtarname gönderilmesi elatmanın önlenmesi davası bakımından mutlak bir dava şartı sayılmamaktadır; ancak taşınmazın tesliminin istendiğini ve haksız kullanımın başlangıç tarihini ispatlamak adına delil olarak işlev görebilir.
Satın alınan evdeki eski malik doğrudan kiracı sayılır mı?
Bir kimsenin taşınmazda oturuyor olması tek başına kiracı sıfatı vermez; eski malikin kiracı sayılabilmesi için taraflar arasında kurulmuş geçerli bir kira ilişkisi bulunmalıdır.
Elatmanın önlenmesi davasında görevli mahkeme hangisidir?
Malvarlığı haklarına ilişkin davalarda görevli mahkeme aksine bir yasal düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir; taşınmaz üzerindeki ayni hak ve zilyetlik davalarında ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Eski malikten kullanım karşılığı tazminat istenebilir mi?
Kullanım hakkı bulunmaksızın taşınmazı kullanmaya devam eden eski malikten, en az kira geliri kaybını kapsayabilecek nitelikte ecrimisil talep edilebilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy