Dolandırıcılık ve Hile Yoluyla Tapu Devrinde Hukuki Başvuru Yolları
Dolandırıcılık veya hileli fiiller neticesinde taşınmazını devreden kişiler, yasal şartların gerçekleşmesi hâlinde tapu kaydının iptali ile adlarına yeniden tescilini talep edebilirler. Ceza soruşturması kapsamında cumhuriyet savcılığına suç duyurusunda bulunulması veya ceza davası açılması, tapu kaydının kendiliğinden eski malike dönmesini sağlamaz. Mülkiyetin geri kazanılabilmesi için hukuk mahkemelerinde tapu iptali ve tescil taleplerinin ileri sürülmesi gerekir.
Aldatma Hukuki Sebebine Dayalı Tapu İptali ve Sözleşmeden Dönme
Taşınmaz devrini içeren sözleşmenin kurulmasında taraflardan birinin aldatması bulunuyorsa, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 36. maddesi gereğince aldatılan tarafın yanılması esaslı olmasa dahi sözleşmeyle bağlılığı ortadan kalkar. Sözleşme üçüncü bir kişinin aldatmasıyla kurulmuşsa, diğer tarafın işlem anında aldatmayı bilmesi veya bilecek durumda bulunması hâlinde de aldatılan taraf sözleşmeyle bağlı kalmaz.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 36Kaynağı aç
Aldatma sebebiyle iradesi etkilenen taraf, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 39. maddesi uyarınca aldatmayı öğrendiği tarihten itibaren bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirmez veya verdiği şeyi geri istemezse sözleşmeyi onamış sayılır. Aldatmadan ötürü bağlayıcılığı kalmayan bir sözleşmenin bu yolla onanmış sayılması, ilgilinin tazminat talep etme hakkını ortadan kaldırmaz. Bununla birlikte, tapu iptali ve tescil taleplerinde ileri sürülen hukuki sebebin türüne göre süre değerlendirmesi farklılaşabilir; her davada aynı süre uygulanmaz.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 39Kaynağı aç
Sahte İşlemler, Temsil Yetkisinin Kötüye Kullanılması ve Yolsuz Tescil
Gerçek malikin devir iradesi bulunmaksızın sahte vekâletname veya sahte kimlik kullanılmak suretiyle tapu devri gerçekleştirilmişse tescilin hukuki sebebi bulunmayabilir ve yolsuz tescil gündeme gelebilir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1024. maddesi gereğince, bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Bu nitelikteki bir tescil sebebiyle ayni hakkı zedelenen kişiler, 4721 sayılı Kanun'un 1025. maddesi uyarınca tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilirler.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 1024Kaynağı aç
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 1025Kaynağı aç
Vekilin kendisine tanınan yetkiyi ve duyulan güveni kötüye kullanarak taşınmazı malikin menfaatine açıkça aykırı devrettiği hâllerde ise vekâlet görevinin kötüye kullanılması hukuki sebebine dayalı tapu iptal ve tescil davası açılması değerlendirilebilir.
Taşınmazı Devralan Kişilerin İyiniyeti ve Kötüniyetli Kazanımlar
Hile veya aldatma işleminin doğrudan tarafı olan ilk el açısından 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesindeki iyiniyet koruması kural olarak aynı biçimde uygulanmaz. 4721 sayılı Kanun'un 1024. maddesi gereğince bir ayni hak yolsuz tescil edilmişse, bu durumu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi tescile dayanamaz; ayni hakkı zedelenen kişi tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan bu kişilere karşı ileri sürebilir.
Buna karşılık 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi gereğince tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişilerin bu kazanımı korunur. 4721 sayılı Kanun'un 1025. maddesinde ayni hakkı zedelenen kişinin tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebileceği düzenlenirken, iyiniyetli üçüncü kişilerin tescile dayanarak kazandıkları ayni haklar ile her türlü tazminat istemi saklı tutulmuştur.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 1023Kaynağı aç
Haksız Fiil Tazminatı ve Tapu Sicilinden Doğan Devlet Sorumluluğu
Taşınmazın mülkiyetinin geri alınamadığı veya hileli devir sebebiyle malvarlığında eksilme meydana geldiği durumlarda tazminat sorumluluğu gündeme gelebilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 49. maddesi çerçevesinde, kusurlu ve hukuka aykırı eylemiyle bir başkasına zarar veren fail ortaya çıkan bu zararı gidermekle yükümlü olduğu gibi; doğrudan bir yasaklayıcı kural bulunmasa dahi ahlaka aykırı bir davranışla kasten zarara sebebiyet verilmesi hâlinde de tazmin borcu doğar.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 49Kaynağı aç
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1007. maddesi gereğince tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur ve Devlet zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder. Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Ancak yalnızca özel kişiler arasındaki dolandırıcılık fiilinin varlığı tek başına Devlet aleyhine tazminat davası açılması için yeterli kabul edilmez; sorumluluk tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanan zararlarla sınırlıdır.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 1007Kaynağı aç
Görevli Mahkeme, Yetki ve İhtiyati Tedbir Usulü
Taşınmaz devrine ilişkin uyuşmazlıklar malvarlığı haklarını ilgilendirdiğinden, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 2. maddesi gereğince dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya mülkiyet sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda ise 6100 sayılı Kanun'un 12. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
6100 sayılı HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU m. 12Kaynağı aç
6100 sayılı HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU m. 2Kaynağı aç
Yargılama devam ederken taşınmazın devredilmesini veya elde edilecek hakkın imkânsızlaşmasını önlemek amacıyla ihtiyati tedbir talep edilebilir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 389. maddesi gereğince, mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından, tamamen imkânsız hâle geleceğinden veya gecikme sebebiyle sakınca yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilen hâllerde uyuşmazlık konusu taşınmaz hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir.
6100 sayılı HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU m. 389Kaynağı aç
Dolandırıcılık Eyleminin Cezai Boyutu
Hileli davranışlarla taşınmaz devrinin sağlanması özel hukuk yaptırımlarının yanında ceza sorumluluğunu da gündeme getirir. 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu'nun 157. maddesi gereğince hileli davranışlarla bir kimseyi aldatıp onun veya başkasının zararına olarak kendisine veya başkasına yarar sağlayan faile bir yıldan beş yıla kadar hapis ve beş bin güne kadar adlî para cezası verilir.
5237 sayılı TÜRK CEZA KANUNU m. 157Kaynağı aç
Fiilin dini duyguların istismar edilmesi, mağdurun algılama zayıflığından faydalanılması ya da kamu kurumlarının araç yapılması türünden nitelikli biçimlerde gerçekleşmesi durumunda 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu'nun 158. maddesi uyarınca üç yıldan on yıla kadar hapis ile beş bin güne kadar adli para cezası öngörülmektedir. Buna karşın aynı maddenin (e), (f), (j), (k) ve (l) bentleri kapsamındaki fiillerde cezanın alt sınırı dört yıl hapis olarak belirlenmiş olup adli para cezasının tutarı da haksız menfaatin iki katının altına inemez.
5237 sayılı TÜRK CEZA KANUNU m. 158Kaynağı aç
Ceza davası veya suç duyurusu tapuyu kendiliğinden geri kazandırır mı?
Hayır, cumhuriyet savcılığına şikâyette bulunulması veya ceza davası açılması tapunun kendiliğinden eski malik adına dönmesini sağlamaz; taşınmazın geri alınması için hukuk mahkemesinde tapu iptali ve tescil davası açılması gerekir.
Aldatma nedeniyle sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirme süresi ne kadardır?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 39. maddesi uyarınca aldatılan taraf, aldatmayı öğrendiği andan itibaren bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirmez veya verdiği şeyi geri istemezse sözleşmeyi onamış sayılır.
Taşınmazı devralan üçüncü kişilere karşı tapu iptali istenebilir mi?
Taşınmazı devralan kişi tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken biri ise tapunun iptali istenebilir; fakat tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak ayni hak kazanan üçüncü kişilerin bu kazanımı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesiyle korunur.
Dolandırıcılıkla devredilen tapu davası nerede açılır?
Taşınmaz üzerindeki ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açan davalarda 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu gereğince taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi görevli ve kesin yetkilidir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy