Taşınmaz mülkiyetine ilişkin tasarruflarda temsil yetkisinin sınırları ve kapsamı vekalet sözleşmesiyle belirlenir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 504. maddesinin birinci ve ikinci fıkralarına göre vekâletin kapsamı sözleşmede açıkça gösterilmemişse görülecek işin niteliğine göre belirlenir ve vekilin üstlendiği işin görülmesi için gerekli hukuki işlemlerin yapılmasını kapsar. Bununla birlikte aynı maddenin üçüncü fıkrası uyarınca vekil, vekâletnamede özel olarak yetkili kılınmadıkça taşınmazı devredemez, bir hak ile sınırlandıramaz, dava açamaz ve sulh olamaz.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 504Kaynağı aç
Taşınmaz Satışı ve Satış Vaadi Sözleşmelerinde Özel Yetki
Taşınmazın devri niteliğindeki tasarrufların vekil eliyle yürütülebilmesi için vekaletnamede özel yetki düzenlenmesi aranır. Bu çerçevede vekile taşınmazların dilediği bedel ve koşullarla satışı, satış bedellerinin tahsil edilmesi (ahzu kabz), sulh ve ibra işlemleri ile tapu sicil müdürü veya yetkili memur huzurunda kesin ferağ takrirlerinin verilmesi yetkileri tanınabilir. Ayrıca vekilin tescil talebinde bulunma, tapu defteri ve belgelerini imzalama ile noterliklerde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapma ve imzalama yetkileriyle donatılması mümkündür.
Satış vaadi işlemlerinde vekalet yetkisi sözleşme şartlarının serbestçe tespit edilmesini de içerebilir. Vekile noterliklerde akdedilecek taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin koşullarını ve cezai şartlarını belirleme, gerekli durumlarda sözleşmeyi feshetme, değişiklik yapma, tapu siciline şerh hususunda izin verme ve sicilde yer alan şerhi terkin ettirme yetkileri devredilebilir.
Taşınmaz Satın Alma ve Tescil İşlemleri
Temsil olunan adına taşınmaz mülkiyeti iktisap edilirken vekil; hisseli ya da hissesiz taşınmazları ilgili tapu dairesinde dilediği zaman, bedel ve koşullarda her türlü hukuki kısıtlama ile birlikte satın alma yetkisine sahip kılınabilir. Bu kapsamda satış sözleşmelerinin imzalanması, satış bedellerinin ödenmesi, hissedarlar arasında kullanım hakkını düzenleyen sözleşmelerin akdedilmesi ve tapuya şerh ettirilmesi, ferağ takrirlerinin kabulü, tescil talebi ve tapu senetlerinin teslim alınması vekaletnameye konu edilebilir.
Miras İntikali ve Mülkiyet Türünün Dönüştürülmesi
Miras yoluyla intikal eden taşınmazlara ilişkin işlemlerde, mirasbırakanlardan intikal eden veya edecek bilcümle taşınmaz ve taşınır mallardaki hak ve hisselerin mirasçılık belgelerine dayanılarak temsil olunan adına intikal ettirilmesi ve tescil edilmesi yönünde vekil yetkilendirilebilir. Aynı zamanda elbirliği (iştirak) halindeki mülkiyetin paylı (müşterek) mülkiyete çevrilmesi ve hissedarlık esasının kabulü vekaletname içeriğinde düzenlenebilir.
İmar, Parselasyon ve Geçit Hakkı Tesisleri
Taşınmazların parselasyon ve geometrik durumlarına ilişkin tasarruflarda vekile; ifraz, tevhit, taksim ve parselasyon yaptırma yetkisi verilebilir. Bunun yanında oluşan parseller üzerinde temsil olunanın lehine veya aleyhine bedelli ya da bedelsiz geçit hakkı tesis edilmesi, sınır tespitlerinin yaptırılması ile çap, kroki ve diğer belgelerin çıkartılıp teslim alınması yetkileri vekaletnameye eklenebilir.
Kat Mülkiyeti, Kat İrtifakı ve Ortak Alan Düzenlemeleri
Kat Mülkiyeti Kanunu ve Tapu Sicili Tüzüğü'nün 26. maddesi çerçevesinde ortaklaşa kullanılacak yerlerin belirlenmesi ve tapuya tescili vekalet yetkisiyle gerçekleştirilebilir. Bu doğrultuda ortak kullanım alanlarında inşaat yapılması amacıyla belediyeden yapı ruhsatı alınması, noterden muvafakatname verilmesi, yapı denetim anlaşmasının imzalanması, yönetim planı, proje, liste ve krokilerin tanzimi veya düzeltilmesi, cins tashihi yapılması, kat irtifakı kurulması ve kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi yetkileri vekile devredilebilir.
Tapu ve Nüfus Kayıtlarındaki İdari Düzeltmeler
Tapu ve nüfus kayıtlarındaki maddi yanlışlıkların idari yollardan düzeltilmesi, gerekli evrakların imzalanması ve taşınmaza ilişkin resmi beyannamelerin ilgili mercilere sunulması vekil eliyle yürütülebilir. Vekil ayrıca taşınmazla ilgili her türlü harç, vergi ve giderleri yatırma ve fazla yapılan ödemelere itiraz ederek dava açma hususlarında yetkilendirilebilir.
Adli ve İdari Mercilerde Temsil Kapsamı
Taşınmaz işlemlerine ilişkin ihtilafların çözümü amacıyla yargı organları, nüfus müdürlükleri ve tapu sicil müdürlükleri dahil olmak üzere tüm resmi mercilerde temsil yetkisi tanınabilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 504. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca dava açma ve sulh olma gibi işlemler için vekaletnamede özel yetki bulunması gerekmekte olup; vekaletname metnine dava ikame etme, icra takibi yapma, ahzu kabz, sulh, ibra, feragat ve kabul yetkileri dahil edilebilir.
Vekil müvekkil adına taşınmaz satışı ve bedel tahsili yapabilir mi?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 504. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca vekilin taşınmazı devredebilmesi için vekaletnamede özel yetki bulunmalıdır; vekaletnamede satış yetkisiyle birlikte ahzu kabz yetkisi verildiğinde vekil satış bedellerini tahsil edebilir.
Miras kalan taşınmazda elbirliği mülkiyeti vekil aracılığıyla paylı mülkiyete çevrilebilir mi?
Vekaletnamede mirasçılık belgelerine dayanılarak intikal ve tescil yapılması ile iştirak halindeki mülkiyeti müşterek mülkiyete çevirme yetkisi yer aldığında bu işlem vekil eliyle gerçekleştirilebilir.
Vekil gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini feshedebilir mi?
Vekaletnamede noterliklerde düzenlenen satış vaadi sözleşmesini feshetme, koşullarını belirleme ve tapu kütüğündeki satış vaadi şerhini terkin ettirme yetkileri açıkça düzenlenmişse vekil fesih ve terkin işlemlerini yapabilir.
Vekil müvekkilin taşınmazı üzerinde başkası lehine geçit hakkı kurabilir mi?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 504. maddesinin üçüncü fıkrası gereğince taşınmazın bir hak ile sınırlandırılması için özel yetki şarttır; vekaletnamede taşınmaz üzerinde aleyhe bedelli veya bedelsiz geçit hakkı tesis etme yetkisi tanımlanmışsa vekil bu işlemi kurabilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy