Devremülk İptali ve Sözleşmeden Cayma Şartları

Devremülk ve Devre Tatil Sözleşmelerinin Hukuki Niteliği

Devremülk iptali, hak sahiplerinin kanun ve yönetmelikte öngörülen usule uyarak sözleşmeyi feshetmesi ve ödedikleri bedeller ile senetleri geri alması sürecini ifade eder. Konuya ilişkin yasal düzenlemeler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği kapsamında yer alır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 57. maddesine göre devremülk hakkı, mesken olarak kullanılan bir yapının paydaşlarına senenin belirli zamanlarında yararlanma salahiyeti veren bir irtifak hakkıdır. 6502 sayılı Kanun'un 50. maddesinin 1. fıkrası ile yönetmeliğin 4. maddesinde ise süresi bir seneyi aşan ve tüketiciye birden çok dönem boyunca konaklama imkânı sağlayan işlemler devre tatil sözleşmesi olarak düzenlenmiştir. Taraflar arasındaki sözleşme devremülk satışı adıyla akdedilse dahi yönetmeliğin 2. maddesinin 3. fıkrası uyarınca hukuki niteliği itibarıyla devre tatil kabul edilir ve bu sözleşmelere devre tatillere uygulanan koruyucu mevzuat hükümleri tatbik olunur.

6502 sayılı Kanun'un 50. maddesinin 2. fıkrasına göre Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri kapsamında kurulan devre mülk hakkı veren sözleşmeler hariç tutulmak üzere tüketicilerle mülkiyet payına bağlı ayni hak sağlayan devre tatil sözleşmesi kurulamaz. Devre tatile konu mal üzerinde ayni hak sahibi olmayan kişilerin devre tatil satışı yapması yasaktır; ayrıca kooperatif veya ticaret şirketi ortaklığı ya da dernek veya vakıf üyeliği yoluyla devre tatil hakkı tanınması da kanunen engellenmiştir. Aynı maddenin 8. fıkrası uyarınca devre mülk hakkı veren sözleşmeler de dâhil olmak üzere tüketicilerle ön ödemeli devre tatil sözleşmesi kurulamaz. Devre mülk hakkı veren sözleşmeler dışındaki devre tatil sözleşmeleri ise kanunun 50. maddesinin 9. fıkrası gereğince en fazla on yıl süreyle akdedilebilir.

Kanuni Cayma Hakkı, Bildirim Usulü ve Bağlı Sözleşmeler

Tüketici, sözleşmenin imzalanmasından itibaren 14 gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ya da cayma bedeli ödemeksizin sözleşmeden dönebilir. Cayma süresi dolmadan satıcı veya sağlayıcının tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan bir belge vermesini talep etmesi yasaktır. Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği'nin 8. maddesinin 1. fıkrası uyarınca cayma hakkı bildiriminin devre mülk sözleşmelerinde noterlikler aracılığıyla, şahsi hakka konu devre tatil sözleşmelerinde ise yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısıyla süre dolmadan satıcıya yöneltilmesi yeterlidir. Devremülk sözleşmelerinde bildirimin noter kanalıyla yapılması öngörülmüş olup mektup, e-posta, SMS veya posta yoluyla gönderilen bildirimler devre mülk yönünden geçerli kabul edilmemektedir.

Yasal yasağa rağmen cayma süresi içinde tüketiciden herhangi bir bedel alınmışsa bu tutarın derhâl iade edilmesi zorunludur ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge tüketici yönünden geçersiz sayılır. 29 Temmuz 2022 tarihinde yapılan mevzuat değişikliği sonrasında satıcıların 14 günlük süre dolana kadar peşin ödeme alması yasaklanmış; bu tarihten önce ön ödemeli devre tatillerde bedelin yüzde 2'si ödenerek sözleşmenin feshedilebilmesine imkân tanıyan düzenleme de yürürlükten kaldırılmıştır. 6502 sayılı Kanun'un 50. maddesinin 6. fıkrası ve yönetmeliğin 8. maddesinin 4. fıkrası uyarınca cayma hakkının kullanılmasıyla devre tatil ve bu sözleşmeye bağlı olarak düzenlenen yeniden satım, değişim ve diğer tüm sözleşmeler hiçbir cezai şart ödenmeksizin kendiliğinden sona erer. Ayrıca sözleşme bedeli kısmen veya tamamen satıcı ile anlaşmalı bir kredi veren tarafından karşılanmışsa, cayma bildiriminin süre içinde kredi verene de yöneltilmesi durumunda bağlı kredi sözleşmesi herhangi bir tazminat veya cezai şart yükümlülüğü doğmaksızın son bulur.

Ön Bilgilendirme Yükümlülüğü ve Cayma Süresinin Uzaması

6502 sayılı Kanun'un 50. maddesinin 4. fıkrası uyarınca devre tatil sözleşmelerinin kurulmasından en az bir gün önce tüketicilere Bakanlıkça belirlenen hususları içeren bir ön bilgilendirme formu verilmesi zorunludur. Tüketiciye sunulacak ön bilgilendirme formunun en az 12 punto büyüklüğünde, açık, sade ve kolayca okunabilir nitelikte düzenlenmesi gerekir. Beklenmeyen ve olağanüstü koşullarda satıcının kusuru bulunmuyorsa, formdaki bilgiler ancak alıcının açık rızası alınarak değiştirilebilir. Ön bilgilendirme formunun alıcıya hiç verilmemesi, sözleşmenin bu formun tesliminden en az bir gün sonra imzalatılmaması veya formun yasal zorunlu unsurları barındırmaması hallerinde kanunda tanınan cayma süresi 14 güne 1 yıl eklenerek uygulanır.

Şekil Şartları ve Satış Tanıtım Kuralları

Mesafeli satış yöntemiyle akdedilen sözleşmeler ayrık tutulmak üzere, 6502 sayılı Kanun'un 50. maddesinin 5. fıkrası gereğince satıcı veya sağlayıcı, tüketicinin kendi el yazısıyla sözleşme tarihini yazmasını ve sözleşmeyi imzalamasını sağlamakla yükümlüdür; tarih ve imzanın tüketicinin el yazısıyla atılmadığı sözleşmeler geçersiz kabul edilir. Sözleşmenin bir nüshasının kâğıt üzerinde veya kalıcı veri saklayıcısıyla tüketiciye verilmesi zorunlu olup bu teslimin yapıldığını ispat etme yükü satıcıya aittir. Tüketicinin ücretsiz yemek, gezi veya konaklama gibi etkinliklerle davet edildiği durumlarda, iletişim kurulduğu anda bu tanıtımın amacının satış reklamı olduğu açıkça bildirilmelidir. Satış amacının baştan bildirilmediği durumlarda sözleşme geçersiz nitelik taşır ve gerekli bilgilendirmenin usulünce yapıldığını ispat külfeti satıcı taraftadır.

Taahhütlerin İhlali Halinde Dönme, Aidat İtirazı ve İade Yolları

Alıcı, yalnızca yazılı sözleşme maddelerinde yer alan haklara değil; satıcının satış aşamasında reklam ve tanıtımlar yoluyla taahhüt ettiği tüm unsurlara da hak kazanır ve satıcı sözleşmede yer almasa dahi bu vaatlerini eksiksiz yerine getirmekle yükümlüdür. Alıcı süresi içinde noter ihtarı göndermemiş ve satıcı da sözleşmeden doğan tüm edimlerini eksiksiz yerine getirmişse artık sözleşmenin iptali istenemez. Ancak 14 günlük yasal cayma süresi geçmiş olsa dahi, satıcının sözleşmesel yükümlülüklerine veya reklam tanıtımlarındaki taahhütlerine uymaması halinde Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümleri uyarınca sözleşmeden dönülebilir; bu kapsamda yapılan ödemelerin iadesi ve sözleşmenin feshinin tespiti istemiyle dava açılabilir. Ayrıca şahsi hak sağlayan devre tatil sözleşmelerinde tüketici, tatil hakkını kullanmayacağını tatilin başlangıç tarihinden en az 90 gün önce sağlayıcıya bildirirse ilgili dönem için kendisinden herhangi bir isim altında bedel talep edilemez.

Satıcı firmanın vaatlerini yerine getirmemesi sebebiyle sözleşmeden usulünce dönülmeden taksit ödemelerinin yapılmaması, alıcının haklı durumdayken haksız konuma düşmesine ve icra takibine maruz kalmasına yol açabilir. Bu nedenle ödemeler durdurulmadan önce ihtar veya dava yoluyla sözleşmeden dönülmelidir. Cayma veya fesih ihtarnamesi gönderilmesine karşın peşin ödemenin iadesi yapılmıyorsa alacak davası açılabilir veya ilamsız icra takibi başlatılabilir. Ödenmeyen aidat talepleri sebebiyle alıcı aleyhine ilamsız icra takibi başlatıldığında ise ödeme emrine itiraz edilebilir; takip alacaklısının açacağı itirazın iptali davasında devremülk satıcısının aidata konu vaatleri yerine getirmediği savunması ileri sürülebilir.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy