Devremülk Sözleşmesinin İptali ve Şartları

Devremülk Hakkının Tanımı ve Kurulma Şartları

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 57 hükmüne göre devremülk hakkı, mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belirli dönemlerinde istifade hakkı tanıyan ve müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir. Bu hakkın kurulabilmesi için yapının ya da bağımsız bölümün paydaşları lehine düzenleme yapılması ve bağımsız bölümler üzerinde önceden kat mülkiyeti veya kat irtifakının bulunması gerekmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 61 uyarınca dönem süresi, devir ve teslim, istifade şekli, yöneticilerin belirlenmesi, bakım masrafları ve büyük onarım dönemi devremülk sözleşmesinde gösterilir. Bütün hak sahiplerince imzalanması zorunlu olan bu sözleşme resmi senede eklenir ve taşınmazın kütük sayfasındaki beyanlar hanesinde belirtilir. Ayrıca ortak malikler kendi aralarından veya dışarıdan bir gerçek ya da tüzel kişiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci olarak seçerler.

Tüketici Mevzuatında Devre Tatil ve Devremülk Ayrımı

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m. 50/1 kapsamında devre tatil sözleşmesi, bir yıldan uzun süre için kurulan ve tüketiciye bu sürede birden fazla dönem için bir veya daha fazla geceleme imkânı tanıyan sözleşmedir. Hakkın şahsi veya ayni nitelikte olması ya da satışın finansal kiralama yoluyla gerçekleştirilmesi bu hükümlerin uygulanmasını engellemez. Kanun m. 50/2 uyarınca, 634 sayılı Kanun çerçevesinde kurulan devremülk hakkı hariç olmak üzere tüketicilerle mülkiyet payına bağlı ayni hak sağlayan devre tatil sözleşmesi yapılamaz. Kooperatif veya şirket ortaklığı ya da dernek veya vakıf üyeliği yoluyla devre tatil hakkı verilmesi yasak olup, tesis edilecek taşınmaz üzerinde ayni hak sahibi bulunmayan kimseler satış gerçekleştiremez.

Devremülk hakkı veren sözleşmeler dışındaki devre tatil sözleşmeleri Kanun m. 50/9 uyarınca en fazla on yıllık süre için kurulabilir. Şahsi hak temeline dayanan devre tatil sözleşmelerinde tüketici, o döneme ilişkin konaklama hakkını kullanmayacağını tatilin başlangıcından en az 90 gün önce bildirirse, sağlayıcı ilgili dönem için tüketiciden herhangi bir ad altında bedel talep edemez.

Ön Bilgilendirme ve Sözleşme Şekil Şartları

6502 sayılı Kanun m. 50/4-a gereğince sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce tüketiciye zorunlu unsurları içeren ön bilgilendirme formunun verilmesi şarttır. Mesafeli satışlar haricinde satıcı veya sağlayıcı, tüketicinin kendi el yazısıyla sözleşme tarihini yazmasını ve sözleşmeyi imzalamasını sağlamakla yükümlüdür. Sözleşmenin bir nüshasının kâğıt üzerinde veya kalıcı veri saklayıcısıyla teslim edilmesi gerekir; daha ağır resmi şekil şartları saklı tutulmuştur.

Sözleşmenin kanuni şekil şartlarına uyulmadan düzenlenmesi halinde, mevzuatın aradığı geçerlilik unsurlarının bulunmaması nedeniyle sözleşmenin geçersizliği ileri sürülebilir ve tüketici bu durumda cayma bildirimini süre sınırına bağlı kalmaksızın yöneltebilir.

14 Günlük Cayma Hakkı ve Sürenin Uzaması

6502 sayılı Kanun m. 50/6 uyarınca tüketici, sözleşmenin kurulmasından itibaren 14 gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkına sahiptir. Ön bilgilendirme formunun verilmemesi, bu formun usulüne uygun düzenlenmemesi, sözleşmenin şekil ve içeriğine ilişkin yönetmelik şartlarının karşılanmaması veya cayma formunun verilmemesi hallerinde cayma süresi 1 yıl uzatılarak 1 yıl 14 güne ulaşır.

Cayma hakkının kullanımında, Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği m. 8/1 uyarınca şahsi hakka konu devre tatil sözleşmelerinde bildirimin yazılı veya kalıcı veri saklayıcısıyla, devre mülk sözleşmelerinde ise noterlikler aracılığıyla yöneltilmesi aranır. Bununla birlikte sözleşme devremülk kapsamında düzenlenmiş olmasına rağmen tüketiciye tapu devri yapılmamışsa cayma bildirimi için noter şartının aranmayacağı yönünde değerlendirmeler de yer almaktadır.

Ödeme Yasağı, Bağlı Sözleşmeler ve İade Süreçleri

6502 sayılı Kanun m. 50/6 uyarınca yasal cayma süresi dolmadan tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme talep edilemez veya tüketiciyi borç altına sokan senet ve benzeri bir belge alınamaz. Bu kurala aykırı şekilde tahsilat yapılması halinde bedelin derhal iadesi zorunlu olduğu gibi, tüketici aleyhine düzenlenen borçlandırıcı evraklar tüketici bakımından geçersiz kabul edilir. Cayma hakkının kullanılmasıyla birlikte devre tatil sözleşmesine bağlı yeniden satım, değişim ve benzeri tüm yan sözleşmeler de kendiliğinden sona erer.

Sözleşme bedelinin satıcı ile kredi veren arasındaki anlaşma kapsamında karşılandığı hallerde, cayma bildiriminin yasal cayma süresi içerisinde kredi kuruluşuna da iletilmesi koşuluyla bağlı kredi sözleşmesi herhangi bir tazminat veya cezai şart yükümlülüğü doğmaksızın feshedilmiş sayılır.

Sözleşmenin iptaline ilişkin cayma bildiriminin satıcı veya sağlayıcıya ulaşmasını takip eden en geç 90 gün içinde tahsil edilen bedellerin ve tüketiciyi borç altına sokan tüm belgelerin iadesi gerekir. Tüketici ise bu iadenin yapılmasından itibaren 10 gün içinde edinimlerini satıcıya geri vermekle yükümlüdür. Satıcı veya sağlayıcının kanuni yükümlülüklerini hiç veya gereği gibi yerine getirmemesi halinde tüketiciden herhangi bir bedel talep etmesi mümkün değildir.

Ön Ödemeli Satış Yasağı ve Hukuki Durum

6502 sayılı Kanun m. 50/8 hükmü uyarınca devremülk hakkı veren sözleşmeler de dahil olmak üzere tüketicilerle ön ödemeli devre tatil sözleşmesi kurulamaz. Ön ödemeli satım ilişkilerinde devir veya teslime kadar sözleşmenin iptali halinde satıcının sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar tazminat isteyebileceğine dair düzenlemeler bulunsa da, satıcı veya sağlayıcının yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmediği hallerde tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemez.

Dava Açma Süresi, Tesisin Kullanımı ve Arabuluculuk Şartı

Cayma süresinin sona ermesinden sonra devremülk sözleşmesinin dava yoluyla iptalinde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 146 gereğince kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça her alacak için geçerli olan on yıllık genel zamanaşımı kuralı dikkate alınır. Tüketicinin devremülk tesisinde konaklama yapmış veya tesisi fiilen kullanmaya başlamış olması, sözleşmenin feshine ve bedel iadesine yönelik davanın reddedilmesine gerekçe teşkil etmez.

Devremülk sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulması dava şartıdır. Ancak sözleşme uyarınca tüketici adına tapu sicilinde devir işlemi tamamlanmış ise bu durumda arabuluculuk başvurusu dava şartı olarak aranmaz.

Görevli ve Yetkili Mahkemenin Belirlenmesi

6502 sayılı Kanun m. 73/1 gereğince tüketici işlemleri ile tüketiciye yönelik uygulamalardan doğabilecek uyuşmazlıklara ilişkin davalarda tüketici mahkemeleri görevlidir. Yetkili mahkeme yönünden ise 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 10 uyarınca sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir; ayrıca Kanun m. 73/5 doğrultusunda dava tüketicinin yerleşim yerinin bulunduğu yer mahkemesinde de görülebilir.

Devremülk sözleşmesine dayalı uyuşmazlıkta tapu devrinin iptali talep ediliyorsa 6100 sayılı Kanun m. 12/1 gereğince taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin uyuşmazlıklarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Taşınmaza ilişkin irtifak haklarından doğan davalar ise Kanun m. 12/2 uyarınca üzerinde irtifak hakkı kurulan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy