Devremülk ve devre tatil sözleşmelerinde tüketici, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin 14 gün içinde sözleşmeden cayma hakkına sahiptir.
Devremülk ile Devre Tatil Arasındaki Hukuki Nitelik Farkı
Devremülk sözleşmeleri tapu siciline tescil edilen ve gayrimenkul mülkiyetinin yılın belirli haftaları gibi belirli bir dönem için devrini içeren ayni hak niteliğindedir. Devre tatil sözleşmeleri ise tapu devri söz konusu olmaksızın, yılın en az bir haftası süresince bir veya birden fazla tesisin konaklama amacıyla kullanılmasını temin eden şahsi hak niteliği taşır.
Yasal Cayma Hakkı ve Ön Bilgilendirme Formunun Etkisi
Tüketici, 6502 sayılı Kanun uyarınca herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin 14 gün içinde sözleşmeden cayma hakkına sahip olup bu sürenin işlemesinde zorunlu ön bilgilendirme formunun eksiksiz biçimde tüketiciye verilmiş olması aranmaktadır.
Satıcı şirketin kanunen vermesi zorunlu olan ön bilgilendirme formunu tüketiciye hiç vermemesi veya eksik vermesi durumunda, 14 günlük yasal cayma süresi sözleşme tarihinden itibaren 1 yıl süreyle uzar.
Sözleşmelerde Şekil Şartı ve Geçersizlik Durumu
Tapulu devremülk sözleşmelerinin hukuken geçerli olabilmesi için tapu müdürlüklerinde resmi şekilde yapılması ya da noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesine bağlanması zorunludur. Kanunun emrettiği bu resmi şekle uyulmadan adi yazılı şekilde imzalanan sözleşmeler baştan itibaren geçersizdir.
Devre tatil sözleşmelerinde tapu devri şartı aranmamakla birlikte, sözleşmenin yazılı olarak akdedilmesi ve kanuni ön bilgilendirme formunun tüketiciye sunulması zorunludur.
Kooperatif veya Şirket Payı Şeklinde Kurulan Sözleşmeler
Sözleşmenin kooperatif ortaklığı, dernek üyeliği veya şirket pay devri adı altında maskelenmiş olması işlemin hukuki vasfını etkilemez. Taraflar arasındaki sözleşmenin özünde tüketiciye belirli bir dönem tatil yapma hakkı ya da gayrimenkul kullanımı tanınıyorsa ve fiilen bir tatil tesisi bulunuyorsa, yapılan işlem hukuken devre mülk veya devre tatil sözleşmesi kabul edilir.
İrade Sakatlığı Hallerinde Sözleşmenin İptali
Tanıtım stantlarında veya toplantılarda gerçeğe aykırı vaatler, hileli beyanlar ve psikolojik baskı altında irade sakatlığı ile imzalatılan sözleşmeler, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde hata, hile veya korkutma nedenlerine dayanılarak iptal edilebilir.
Hile veya aldatma sebebiyle sözleşmenin iptali talep edilecekse, hilenin öğrenildiği tarihten itibaren 1 yıllık hak düşürücü süre içinde bu hakkın karşı tarafa bildirilmesi ya da dava açılması zorunludur. Bu 1 yıllık süre geçse dahi genel zamanaşımı sınırları içinde savunma hakkı ve diğer fesih yolları değerlendirilebilir.
Ön Ödemeli Projelerde Ruhsat ve Teslim Şartları
6502 sayılı Kanun ve Ön Ödemeli Konut Satışları Yönetmeliği hükümleri gereğince, ön ödemeli devre tatil veya konut projelerinin satışa çıkarılabilmesi için satıcının yapı ruhsatını almış olması ve mevzuatta öngörülen kanuni teminatları sağlaması şarttır. Yapı ruhsatı bulunmaksızın veya izinsiz yapılan satışlar baştan itibaren hukuka aykırılık teşkil eder.
Ön ödemeli satışlarda konutun veya devre tatil tesisinin sözleşme tarihinden itibaren en fazla 36 ay içinde tüketiciye teslim edilmesi zorunlu olup bu sürenin hiçbir gerekçeyle uzatılamayacağı kabul edilmektedir.
Hizmet Verilmeyen Tesislerde Aidat Talepleri ve İcra Takibi
Kat Mülkiyeti Kanunu ve devre mülk düzenlemeleri gereği hak sahipleri ortak giderlere katılmakla mükelleftir. Ancak bu borcun doğabilmesi için yönetimin tesisi eksiksiz işletmesi ve taahhüt edilen hizmetleri fiilen sunması gerekir. Tesisin tamamlanmadığı, inşaat halinde bırakıldığı veya kapatıldığı durumlarda tüketicilerden aidat talep edilmesi hukuka aykırıdır.
Haksız devre mülk aidatına dayanılarak başlatılan icra takiplerinde, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde yetkili icra dairesine borca ve ferilerine itiraz edilmelidir. Yasal süresinde yapılan itiraz icra takibini durdurur.
İptalin Hukuki Sonuçları ve Zamanaşımı
Sözleşme iptal edildiğinde veya usulüne uygun şekilde feshedildiğinde, satıcının elinde bulunan vadesi henüz gelmemiş ya da icraya konulmuş tüm senetlerin iptali ve tüketiciye iadesi gerekir. Tüketici tarafından nakit ödenmiş peşinatlar, aidatlar ve masraflar da yasal faiziyle birlikte geri ödenir.
Sözleşmenin hiç ifa edilmemesine veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanan alacak ve bedel iadesi taleplerinde borçlar hukuku kuralları uyarınca 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır.
Dava Şartı Arabuluculuk ve Yetkili Mahkeme
Tüketici mahkemelerinin görev alanına giren bazı alacak ve uyuşmazlık türlerinde, 6325 sayılı Kanun çerçevesinde arabuluculuk sürecinin tüketilmesi dava şartı sayılmaktadır. Başvuru yapılmaksızın doğrudan dava ikame edilmesi durumunda dava usulden reddolunur.
6502 sayılı Kanun kapsamında devremülk ve devre tatil uyuşmazlıklarına ilişkin açılacak davalarda tüketicinin yerleşim yerinin bulunduğu yerdeki Tüketici Mahkemeleri yetkilidir.
Devremülk ve devre tatil sözleşmelerinde yasal cayma süresi kaç gündür?
Tüketici, sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren 14 gün içinde hiçbir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkını kullanabilir. Satıcının zorunlu ön bilgilendirme formunu vermemesi veya eksik vermesi durumunda bu süre sözleşme tarihinden itibaren 1 yıl uzar.
Sözleşme feshedildiğinde satıcıya verilen senetler ve peşinat geri alınabilir mi?
Sözleşme iptal edildiğinde veya usulüne uygun feshedildiğinde satıcının elindeki henüz vadesi gelmemiş ya da icraya verilmiş tüm senetlerin iptali ve iadesi gerekir. Ödenen peşinat, aidat ve masraflar ise yasal faiziyle tüketiciye geri verilir.
İnşaatı bitmemiş veya hizmet sunulmayan tesis için aidat ödenir mi?
Tesis tamamlanmamışsa, inşaat halindeyse veya kapalı tutulduğu için hizmet fiilen sunulmuyorsa aidat talep edilmesi hukuka aykırıdır. Başlatılan icra takibine ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde yetkili icra dairesine itiraz edilmelidir.
Hile ve yanıltma gerekçesiyle sözleşme iptalinde başvuru süresi ne kadardır?
Hile veya aldatma sebebiyle sözleşmenin iptali istenecekse hilenin öğrenildiği tarihten itibaren 1 yıllık hak düşürücü süre içinde durumun bildirilmesi veya dava açılması gerekmektedir. Bir yıllık sürenin geçmesi durumunda ise genel zamanaşımı sınırları içinde savunma hakkı ve diğer fesih yolları değerlendirilebilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy