İpotek kaldırma işlemi, ipoteğe konu olan alacağın tamamen sona ermesiyle birlikte taşınmaz malikinin tapu sicilindeki ipotek kaydının terkinini talep etmesiyle gerçekleştirilir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 883. maddesinin birinci fıkrası uyarınca alacak sona erdiğinde ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteğin terkin ettirilmesini isteme hakkına sahiptir. Bu işlemin yapılabilmesi için ipotek konusu borcun tamamen kapatılmış olması zorunludur; kısmi ödemeler ipoteğin kaldırılması için yeterli sayılmaz.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 883Kaynağı aç
Banka İpoteklerinin Kaldırılması ve Elektronik Fek Bildirimi
Banka lehine tesis edilmiş ipoteklerin kaldırılmasında fiziki evrak teslimi kabul edilmez. Tapu Sicili Tüzüğü'nün 88. maddesi uyarınca fek evraklarının elden verilmesi usulü bulunmayıp, bankanın ilgili terkin bildirimini elektronik ortamda tapu müdürlüğüne iletmesi gerekmektedir.
Borcun tamamen kapanmasının ardından tapu kaydından ipoteğin silinmesi talebinde bulunabilmek bakımından herhangi bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir; borç ödendiği sürece aradan uzun yıllar geçmiş olsa dahi malik terkin işlemlerini başlatabilir.
Şahıs İpoteklerinin Terkini ve Birden Fazla İpotek Durumu
Banka haricindeki alacaklılar nezdinde kurulan şahıs ipoteklerinin terkini sürecinde, alacaklının yazılı talebi ile borcun kapatıldığını gösteren belgenin noter onaylı şekilde tapu müdürlüğüne sunulması gerekebilir. Taşınmaz üzerinde farklı derecelerde birden fazla ipotek yer alıyorsa her bir alacaklıya yönelik terkin işlemlerinin ayrı ayrı yapılması gerekir; birinci derecedeki ipoteğin kaldırılmış olması alt sıralardaki ipotekleri kendiliğinden üst sıraya taşımaz.
Süreli İpoteklerde Terkin Usulü
İpotek belirli bir süre için tesis edilmişse terkin işlemi özel bir kurala bağlanmıştır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 883. maddesinin ikinci fıkrasına göre, süreli olarak kurulan ipoteklerde sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde taşınmaz üzerinde 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 150/c maddesinde düzenlenen şerhin konulmaması durumunda, ipotek malikin talebi üzerine tapu müdürlüğünce terkin edilir.
İpoteğin Fekki Davası ve İpotekli Taşınmazın Devri
Taşınmaza ait borcun tamamen ifa edilmesine karşın alacaklının terkin bildiriminde bulunmaması veya ipoteğin kaldırılmasını engellemesi hallerinde, tapu sicilindeki kaydın kaldırılabilmesi adına mahkemede ipoteğin fekki davası açılması mümkündür. Öte yandan tapu kaydında ipotek bulunması taşınmazın devrine engel teşkil etmez; alıcının taşınmazı mevcut ipotek yüküyle devralmayı kabul etmesi halinde ipotekli taşınmazın satışı hukuken geçerli şekilde gerçekleştirilebilir.
Kısmi ödeme yapılarak ipotek kaydı kaldırılabilir mi?
Hayır, ipoteğin kaldırılabilmesi için ipotek konusu borcun tamamen kapatılması gerekir; yapılan kısmi ödemeler terkin işlemi için yeterli değildir.
Banka ipotek fek evrakı elden tapuya götürülebilir mi?
Hayır, Tapu Sicili Tüzüğü'nün 88. maddesi uyarınca banka ipoteklerine dair fek evrakları elden kabul edilmemekte olup banka tarafından elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilmelidir.
Süreli ipoteklerde süre dolunca ipotek kendiliğinden silinir mi?
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 883. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 150/c şerhi konulmazsa, ipotek malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir.
Borç ödendikten sonra ipoteği kaldırmak için belirli bir süre var mıdır?
Borç kapandığı müddetçe ipoteğin kaldırılması talebinde bulunmak için herhangi bir zamanaşımı süresi bulunmamaktadır.
Taşınmaz üzerinde ipotek varken satış yapılabilir mi?
Evet, alıcının taşınmazı üzerindeki ipotek yüküyle kabul etmesi durumunda ipotekli taşınmazın devri ve satışı hukuken mümkündür.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy