Devre Tatil ve Devre Mülk Sözleşmesi İptali ile Cayma

Devre tatil ve devre mülk sözleşmeleri, tüketicilere belirli dönemlerde tatil veya konaklama imkânı sunan hukuki ilişkilerdir; ancak tabi oldukları mevzuat hükümleri ve hak sahipliği yapıları bakımından önemli farklar barındırırlar. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca devre mülk hakkı, mesken niteliği taşıyan bir bağımsız bölüm veya yapı üzerinde ortak maliklerin her biri yararına müşterek mülkiyet payına bağlı biçimde tesis edilen bir irtifak hakkıdır. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m. 50/1 uyarınca devre tatil sözleşmesi ise bir yılı aşan süre için akdedilen ve tüketiciye bu zaman diliminde birden fazla dönem boyunca en az bir gecelik konaklama imkânı sağlayan sözleşmeleri ifade eder.

Devre Mülk Hakkının Temel Esasları ve Tesis Şartları

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 58 ve 59. maddeleri uyarınca devre mülk hakkı yalnızca mesken niteliğinde olan, müstakil ya da kat mülkiyetine veya kat irtifakına bağlanmış yapılarda kurulabilir. Devre mülk hakkı, bağlı bulunduğu müşterek mülkiyet payı ile birlikte devredilebilir, temlik edilebilir ve mirasçılara intikal eder. Ayrıca devre mülk üzerinde bu hak ile bağdaşan ayni haklar kurulması da mümkündür. Kanun gereğince belirlenen devrelerin yılın belli zaman dilimlerine özgülenmesi ve her bir dönemin 15 günden daha kısa süreli olmaması şarttır.

Devre mülk hakkı sahipleri kendilerine ayrılan kullanım dönemi nihayete erdiğinde taşınmazı boşaltmakla yükümlüdür. Kat Mülkiyeti Kanununun 64. maddesi doğrultusunda, tahliye gerçekleşmediği takdirde istifade sırası gelen dönem maliklerinden birinin veya yöneticinin sözleşme ve tapu kaydını ibraz ederek başvurması üzerine, başkaca bir tebligata lüzum kalmaksızın mahallin en büyük mülki amirinin talimatıyla zabıta kanalıyla derhal tahliye işlemi gerçekleştirilir.

Sözleşmenin Şekil Şartı, Geçersizlik ve Tapu Devrinin Etkisi

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 706. maddesi ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi hükümleri doğrultusunda, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan işlemler ve taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli sayılmaz. Devre mülk hakkı mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı niteliğinde olduğundan resmî şekil zorunluluğuna tabidir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 2016/25519 E., 2019/11699 K. sayılı kararında açıklandığı üzere, resmî biçimde yapılmayan devre mülk satış sözleşmesi geçersizdir ve taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kuralları dairesinde iade etmekle yükümlüdür.

Taşınmaz devrini içeren sözleşme adi yazılı şekilde tanzim edilmiş olsa dahi, taahhüt konusu taşınmazın tapusunun alıcı adına tescil edilmesiyle şekil eksikliği giderilerek sözleşme geçerli hale gelir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 2018/2407 E., 2020/2064 K. sayılı ilamına göre, tapunun devredildiği hallerde sözleşmenin salt adi yazılı yapıldığı gerekçesiyle geçersizliği ileri sürülemez; mahkemece yapı kullanma izin belgesi ile iskân ruhsatının mevcudiyeti, yapının tamamlanma durumu ve devre mülk satış sözleşmesinin feshine ilişkin yasal şartların oluşup oluşmadığı araştırılarak taraf delilleri toplanıp sonucuna göre bir karar verilmelidir.

Ön Bilgilendirme Yükümlülüğü ve Sözleşmenin Kurulması

6502 sayılı Kanunun 50. maddesinin 4 ve 5. fıkraları uyarınca devre tatil, uzun süreli tatil hizmeti, değişim ve yeniden satış sözleşmelerinin imzasından en az bir gün önce tüketiciye kanuni hususları içeren ön bilgilendirme formunun sunulması zorunludur. Mesafeli yöntemle akdedilenler haricindeki sözleşmelerde satıcı veya sağlayıcı, tüketicinin sözleşme tarihini kendi el yazısıyla kaydetmesini ve sözleşmeyi bizzat imzalamasını sağlamak zorundadır. Yazılı veya mesafeli kurulan sözleşmenin bir nüshasının kâğıt üzerinde yahut kalıcı veri saklayıcısıyla teslimi emredilmiş olup mevzuattaki daha ağır şekil kuralları saklı tutulmuştur.

Ön bilgilendirme formunun tüketiciye hiç verilmemesi ya da mevzuata uygun sunulmaması durumunda, Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği hükümleri uyarınca tüketicinin cayma hakkı süresi kanuni 14 günlük sürenin dolduğu andan itibaren bir yıl uzar. Satıcı veya sağlayıcının sözleşmenin kurulduğu anda cayma formunu mevzuata uygun unsurlarla vermemesi halinde de aynı şekilde bir yıllık uzama süresi tatbik edilir.

14 Günlük Cayma Hakkı, Bedel ve Belge Alma Yasağı

6502 sayılı Kanunun 50. maddesinin 6. fıkrasına göre tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe sunmaksızın ve hiçbir cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma imkânına sahiptir. Cayma hakkının kullanılması durumunda ana sözleşmeyle birlikte tanzim edilmiş yeniden satım, değişim veya bağlantılı sair tüm sözleşmeler kendiliğinden sona erer.

6502 sayılı Kanun m. 50/6 hükmü uyarınca, cayma süresi tamamlanmadan tüketiciden hangi ad altında olursa olsun bir ödeme talep edilemez ya da tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir senet veya evrak istenemez. Bu yasağa karşın tüketiciden bir ödeme alınması halinde, tahsil edilen meblağ tüketiciye derhâl geri verilir; ayrıca tüketiciyi borçlandıran belgeler tüketici yönünden hukuken geçersiz kabul edilir.

Sözleşme bedelinin kısmen veya tamamen satıcı ya da sağlayıcı ile kredi kuruluşu arasındaki anlaşmaya dayalı olarak karşılandığı hallerde, tüketicinin cayma beyanını süresi içinde kredi verene de iletmesi şartıyla, bağlı kredi sözleşmesi herhangi bir tazminat veya cezai şart yükümlülüğü doğmaksızın kendiliğinden son bulur.

Cayma Bildirim Usulü ve İptal Prosedürü

Cayma hakkına ilişkin bildirimin geçerlilik koşulları hakkın türüne göre farklılaşır. Ayni hakka konu taşınmaz sözleşmelerinde cayma bildiriminin noter kanalıyla yapılması zorunludur. Şahsi hak doğuran ön ödemeli devre tatil sözleşmelerinde ise bildirim yazılı biçimde veya kısa mesaj ve elektronik posta gibi kalıcı veri saklayıcı araçlarla iletilebilir; usulüne uygun yapılmayan bildirimler hukuki sonuç doğurmaz. Uygulamada noter kanalıyla iptal ihtarnamesi yöneltilmesine rağmen bedel veya senetlerin iade edilmemesi durumunda dava yoluna başvurulur.

Ön Ödemeli Sözleşmeler ve Yasal Sınırlamalar

6502 sayılı Kanun m. 50/2 uyarınca, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kurulan devre mülk hakkı veren sözleşmeler hariç olmak üzere mülkiyet payına dayalı ayni hak sağlayan devre tatil sözleşmesi kurulamaz. Kooperatif veya ticaret şirketi ortaklığı ya da dernek ve vakıf üyeliği yoluyla devre tatil hakkı tesisi yasaktır ve devre tatile konu malda ayni hak sahibi olmayanlar bu satışı gerçekleştiremez. Ayrıca devre mülk hakkı sağlayan sözleşmeler haricindeki devre tatil sözleşmeleri azami on yıl süreli olarak düzenlenebilir.

7392 sayılı Kanun düzenlemeleri doğrultusunda 1 Nisan 2022 tarihinden sonra yapı ruhsatı alan taşınmazlar için inşaatı devam eden ön ödemeli devre tatil satışı yasaklanmıştır. 6502 sayılı Kanunun 50. maddesinin 8. fıkrası uyarınca devre mülk hakkı veren sözleşmeler de dâhil olmak üzere tüketicilerle ön ödemeli devre tatil sözleşmesi kurulması kısıtlanmıştır.

6502 sayılı Kanunun 50. maddesinin 8. fıkrası uyarınca tüketicilerle ön ödemeli devre tatil sözleşmesi kurulması yasaklanmış olmakla birlikte, ön ödemeli satış düzenlemelerinde devir ve teslim süresinin otuz altı ayı geçemeyeceği ve devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin gerekçesiz dönme hakkı bulunduğu hükme bağlanmıştır. Sözleşmeden dönülmesi hâlinde satıcı yükümlülüklerini yerine getirmişse sözleşme bedelinin en fazla yüzde ikisi oranında tazminat isteyebilir; yükümlülüklerini gereği gibi yerine getirmemişse herhangi bir bedel talep edemez. Dönme bildiriminin satıcıya ulaşmasından itibaren en geç doksan gün içinde tahsil edilen tutar ile belgeler iade edilir; tüketici de bu iadeden itibaren on gün içinde edinimlerini geri verir.

Şahsi hak sağlayan devre tatil sözleşmelerinde tüketici hakkını kullanmayacağını tatilin başlangıcından en az 90 gün önce sağlayıcıya iletirse o dönem için aidat veya benzeri bir bedel ödemez. Uzun süreli tatil hizmeti sözleşmeleri ise bir yıldan uzun süreli olup konaklama veya seyahat indirimleri sağlayan akitlerdir; bu sözleşmelerde tüketici ilk iki taksiti ödedikten sonra üçüncü yıldan itibaren her taksit bildiriminden sonraki 14 gün içinde sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Devre mülk uyuşmazlıklarında tüketici mahkemesinin görevinin belirlenmesinde sözleşmenin resmî şekilde yapılmış olması şartı aranmaz. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin 2019/5286 E., 2019/7174 K. sayılı ilamında ifade edildiği üzere, devre mülk hakkı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında müşterek mülkiyet payına bağlı bir haktır ve şekil şartına uyulup uyulmadığını değerlendirme görevi 6502 sayılı Kanun uyarınca tüketici mahkemelerine aittir.

Yetkili mahkeme konusunda uyuşmazlığın niteliğine göre farklı yasal ölçütler bulunmaktadır. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 2018/2407 E., 2020/2064 K. sayılı kararında, tapusu tüketici adına tescil edilmiş devre mülk sözleşmesinin feshinde tapunun iadesi gündeme geleceğinden Hukuk Muhakemeleri Kanununun 12/1. maddesi gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkili olduğu kabul edilmiştir. Buna karşılık 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 73/5. maddesi uyarınca tüketici davalarının tüketicinin yerleşim yeri mahkemesinde de açılabileceği kurala bağlanmıştır.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy