Birden fazla kişinin mülkiyetinde bulunan bir taşınmaz üzerinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi, arsadaki mülkiyet türüne göre bütün paydaşların katılımını veya kanunun öngördüğü çoğunluğun sağlanmasını gerektirir. Taşınmazın tamamı üzerinde yeni yapı inşa edilmesi tasarruf işlemi niteliği taşıdığından, tarafların noter huzurunda resmî şekilde bir araya gelmesi ve iradelerini hukuken bağlayıcı biçimde ortaya koyması zorunludur.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 692Kaynağı aç
Mülkiyet Türüne Göre Karar Yeter Sayıları
Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda arsanın özgülendiği amacın değiştirilmesi, olağan kullanmanın gerektirdiği ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi ve paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması kural olarak bütün paydaşların oybirliğiyle karar vermesine bağlıdır. 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m. 692/1 uyarınca, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça tek bir paydaşın dahi rıza göstermemesi klasik inşaat projelerinde sözleşmenin kurulmasını engeller. Bununla birlikte paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar.
Miras ya da sözleşmeden kaynaklanan elbirliği mülkiyetinde, kanuni bir istisna veya sözleşmesel bir düzenleme bulunmadığı takdirde taşınmazın idaresine ve tasarrufuna ilişkin işlemler tüm ortakların oybirliğiyle alacağı karara bağlıdır. Elbirliği ortaklığının sürdüğü dönemde malın paylaşılması veya münferit bir hisse üzerinde tasarruf işlemi yapılması mümkün değildir. Bunun yanında 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m. 702 uyarınca ortaklardan herhangi biri topluluğa dahil hakların korunması amacıyla girişimde bulunabilir ve sağlanan bu koruma ortakların tamamına fayda sağlar.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 702Kaynağı aç
Kentsel Dönüşüm Kapsamındaki İstisna ve Karar Nisabı
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamına giren riskli yapılarda, klasik inşaat projelerinde aranan oybirliği kuralı uygulanmaz. Bu kapsamdaki taşınmazlarda yeni inşaat yapımı ve müteahhitle anlaşma sağlanması için hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınabilmektedir.
6306 sayılı Kanun çerçevesindeki salt çoğunluk, arsa sahiplerinin kişi sayısına göre değil maliklerin sahip oldukları hisselerin oranına göre hesaplanır. Dolayısıyla hissedar sayısı bakımından azınlıkta kalan ancak taşınmazdaki toplam arsa payı yüzde elliyi aşan malikler, kanun kapsamındaki yeni uygulamalarda aranan çoğunluğu tek başlarına oluşturabilirler.
Sözleşmenin Resmî Şekil Şartı ve Noter İşlemleri
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa payı devrini ve taşınmaz satış vaadini içerdiğinden kanunun emredici geçerlilik koşullarına tabidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 237/1-2 gereğince taşınmaz satışının ve taşınmaz satışı vaadi sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için resmî şekilde düzenlenmesi zorunludur. Taşınmaz satış vaadi ve arsa payı devri borcu doğuran kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterlikte düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 237Kaynağı aç
Temsil Yetkisi ve Vekâletname Düzenlenmesi
Bir taşınmazda paydaş olmak, diğer paydaşlar adına kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalama yetkisi vermez. Aile bağı ya da ortak pay sahipliği bulunsa dahi geçerli bir temsil yetkisi olmadan diğer malikler adına işlem tesis edilemez. Her malikin sözleşmeye bizzat katılması veya usulüne uygun şekilde temsilci tayin etmesi şarttır.
Başka bir şehirde veya yurt dışında bulunan taşınmaz malikleri, temsilcileri aracılığıyla sözleşmeye taraf olabilirler. Temsil yetkisinin geçerli olabilmesi için vekâletnamenin kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapma, taşınmaz satış vaadinde bulunma, arsa payı devretme ve tapuda işlem yapma gibi özel yetkileri açıkça içermesi gerekmektedir.
Çok Malikli Sözleşmelerde Yer Alması Gereken Hükümler
Bütün paydaşlarca geçerli şekilde kurulan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden bir malikin keyfî olarak tek taraflı vazgeçmesi hukuken mümkün değildir. Hukuken geçerli şekilde kurulan sözleşmeler tarafları bağladığından, sözleşmenin tasfiyesi veya dönme işlemleri ancak yasal fesih sebeplerinin ya da haklı nedenlerin bulunması hâlinde gündeme gelebilir.
Birden fazla malikin taraf olduğu sözleşmelerde cezai şart kararlaştırılırken gecikme tazminatı veya cezanın bağımsız bölüm başına mı, malik başına mı yoksa toplam tutar olarak mı ödeneceği maddelerde açıkça belirtilmelidir. Böylece teslimdeki gecikmelerde her arsa sahibinin alacağı ceza bedeli baştan netleştirilmiş olur.
İnşaat sürecinde imar planı değişiklikleri neticesinde doğabilecek emsal veya bağımsız bölüm artış ve azalışlarının nasıl paylaştırılacağı sözleşmede önceden düzenlenmelidir. Meydana gelen ilave bağımsız bölümlerin arsa sahiplerine mi, müteahhide mi yoksa mevcut paylaşım oranına göre taraflara mı ait olacağı sözleşme metnine açıkça bağlanmalıdır.
Arsa sahiplerinin hukuki güvenliği açısından, müteahhide arsa paylarının tamamının sözleşmenin hemen başında devredilmesi yerine inşaat seviyesine bağlı kademeli tapu devri yapılması veya yeterli teminat alınması tercih edilmelidir. Bu yöntem müteahhidin mali sıkıntıya düşmesi, işi bırakması veya payları üçüncü kişilere devretmesi gibi risklere karşı koruma sağlar.
Arsa sahiplerinden biri imza vermezse inşaat sözleşmesi yapılabilir mi?
Klasik inşaat projelerinde Türk Medenî Kanunu m. 692 gereğince bütün paydaşların oybirliği şarttır ve bir paydaş dahi onay vermezse sözleşme kurulamaz; ancak taşınmaz 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapılardan ise hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile anlaşma sağlanabilir.
Vekâletname ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanabilir mi?
Evet, ancak temsilcinin sözleşmeyi imzalayabilmesi için vekâletnamede kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapma, taşınmaz satış vaadinde bulunma ve arsa payı devretme gibi özel yetkilerin açıkça yer alması şarttır.
Sözleşme imzalandıktan sonra arsa sahiplerinden biri tek taraflı vazgeçebilir mi?
Bütün paydaşlarca geçerli şekilde kurulmuş bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinden hiçbir malik keyfî olarak tek taraflı vazgeçemez; sözleşmenin feshi için yasal sebepler veya haklı nedenler aranır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy