Bina Yıkıldığında Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

Madde 3 – Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/1 md.) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır. (Değişik üçüncü fıkra: 23/6/2009-5912/1 md.) Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir. IV – Ortak yerler:

Hukuk Genel Kurulu         2023/648 E.  ,  2025/512 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/3641 E., 2022/3736 K. ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 17.01.2022 tarihli ve 2021/13839 Esas, 2022/141 Karar sayılı BOZMA kararı Taraflar arasındaki arsa payının düzeltilmesi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın bir kısım davalılar … ve … vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın konusuz kalması nedeniyle esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili, davalılar … ve … vekili ve davalı … vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 5. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. Direnme kararı davacılar vekili, davalı … vekili ve katılma yolu ile bir kısım davalılar … ve … vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin İzmir ili Konak ilçesi … Mahallesi 66 06… parsel sayılı taşınmazın 4 numaralı bağımsız bölümünün, davalıların ise 1, 2, 3, 5 No.lu bağımsız bölümlerin maliki olduklarını, müvekkillerine ait bağımsız bölümün, 1 ve 5 No.lu bağımsız bölümlerden m2 olarak daha büyük olduğunu, müvekkillerine ait bağımsız bölümün konumu itibariyle diğer bağımsız bölümlerden farklılık arzettiğini, buna karşın müvekkillerine ait bağımsız bölüm için düşük arsa payı tahsis edilmiş iken davalılara ait bağımsız bölümlere değerinden daha fazla arsa payı tahsis edildiğini, özellikle davalılardan 1 ve 5 No.lu bağımsız bölüme ait arsa payı ile müvekkillerine ait bağımsız bölümün arsa payları arasında Kanunun aradığı şartlar dikkate alındığında büyük oransızlık bulunduğunu, apartmanın riskli yapı olması nedeniyle 6306 sayılı Kanun kapsamında yıkılıp, yeniden inşa edileceğini ileri sürerek bağımsız bölümlerin arsa paylarının iptali ile arsa paylarının yeniden tespit edilmesine ve tapu siciline tesciline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı … vekili ve davalı asıl … ayrı ayrı cevap dilekçelerinde, açılan davayı kabul etmediklerini, anayapının 1967 yılında yapıldığını, yapı kullanma izin belgelerinin 1968 tarihli olduğunu, kat mülkiyetinin 51 yıl önce kurulduğunu, yarım asırdır hiçbir kat maliki tarafından arsa payının düzeltilmesi davası açılmadığını, müvekkilinin dairesinin ve diğer dairelerin cinsinin mesken niteliğinde olduğunu, müvekkiline ait dairenin bulunduğu beşinci katın, diğer dairelerden daha iyi körfez manzarasına sahip olduğunu, taşınmazda kat irtifakının 1968 yılında kurulduğunu, bilirkişilerce 50 yıl önceki fiili durumun da net olarak tespit edilmesinin mümkün olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin 11.10.2018 tarihli ve 2018/132 Esas, 2018/1377 Karar sayılı kararıyla; dava konusu taşınmazın 2 72… alanlı arsada tesis edilmiş kat irtifakına göre 5 katlı 5 daireli olarak 1972 yılında inşa edildiği, binanın tamamının 10 arsa payı olarak 5 eşit parçaya bölünmek suretiyle her bir daireye 2/10'ar eşit arsa payı verildiği, bina ilk yapıldığı ve kat irtifakı kurulduğu tarihte dairelerin alanları, konumları, değerleri, mimari özellikleri, ulaşım ve taşıma imkânları, ısı, ışık, güneş, rüzgar, cephe durumları dikkate alınmadan sadece sayı hesabına göre bir paylaşım yapıldığının anlaşıldığı, zemin kat dairenin ortak olan arka bahçeyi kullanması, arkada istinat duvarına bakıyor olması ve daire alanı teras dairenin ön arka terasları kullanıyor olması, üzerinde kiremit çatı olmaması, iklim koşullarından daha çok etkilenmesi, daire alanı ve 5 kat merdivenle ulaşımı 4 No.lu bağımsız bölüm üzerinde teras alanları olmasından iklim açısından olumsuz etkilenmesi gibi faktörler dikkate alınmak suretiyle davanın kabulüne, 66 06… parsel sayılı taşınmazda; 1 numaralı bağımsız bölüm maliki …'nin 2/10 arsa payının 9/44 olarak düzeltilmesine, 1. kat 2 numaralı bağımsız bölümü maliki …'ın 2/10 olan arsa payının 10/44 olarak düzeltilmesine, 2. kat 3 numaralı bağımsız bölümü maliki …'un 2/10 olan arsa payının 10/44 olarak düzeltilmesine, 3. kat 4 numaralı bağımsız bölümü malikleri … ve …'nun 2/10 olan arsa payının 10/44 olarak düzeltilmesine, çatı 5. kat maliki …'ın 2/10 olan arsa payının 5/44 olarak düzeltilmesine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı …'tan 1 No.lu bağımsız bölümü 15.10.2018 tarihinde devralan … ve …'dan 5 nolu bağımsız bölümü aynı tarihte devralan … vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin 12.07.2021 tarihli ve 2019/912 Esas, 2021/1677 Karar sayılı kararıyla; 66 06… parsel sayılı ana taşınmazdaki binanın 21.08.2020 tarihinde yıkıldığı, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 47/1. maddesi gereğince anayapının tümü harap olmuşsa, ana gayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetinin kendiliğinden sona ereceği, ana taşınmazdaki binanın yıkılması nedeniyle davanın konusuz kaldığı, davacıların dava açmakta haklı olmaları nedeniyle yargılama gideri, harç ve vekâlet ücretinden davalıların sorumlu olduğu gerekçesiyle bir kısım davalıların istinaf kanun yolu başvurusu üzerine HMK'nın 355. maddesi uyarınca resen yapılan inceleme sonucunda ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın konusuz kalması nedeniyle esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir. V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ A. Bozma Kararı 1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili, davalılar … ve … vekili ile davalı … vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 2. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; ''…Dosyadaki bilgi ve belgelerin incelenmesinde dava tarihi itibariyle kat irtifakı kurulu ana taşınmazda arsa paylarının iptali istemi ile dava açılmış olduğu ilk derece mahkemesince davanın kabulüne karar verildikten sonra istinaf incelemesi aşamasında dava konusu ana taşınmazın yıkıldığı bunun üzerine ilgili bölge adliye mahkemesinin yerel mahkeme hükmünü kaldırarak davanın konusuz kaldığından bahisle hakkında karar verilmesine yer olmadığına hükmettiği anlaşılmaktadır. Her ne kadar ilgili Bölge Adliye Mahkemesince davanın konusuz kaldığından bahisle hakkında yer olmadığına hükmedilmiş ise de dava konusu ana taşınmaz yıkılmış ancak taraf iradeleri ile yeniden arsa payları belirlenmek sureti ile kat irtifakı ya da kat mülkiyeti tesis edilmemiştir. Dolayısı ile bu durumda halen davacının dava açmakta hukuki yararı bulunduğu kabul edilerek, arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması, arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığının araştırılıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme yazılı olduğu şekilde karar verilmemesi bu nedenle doğru görülmemiştir…" gerekçesiyle karar bozulmuştur. B. Bölge Adliye Mahkemesince Verilen Direnme Kararı Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 47/1. maddesine göre anayapının tümü harap olduğundan kat mülkiyetinin kendiliğinden sona erdiği, buna ilişkin sicilin düzeltilmesinin idari bir işlem olduğu, 6306 sayılı Kanuna göre yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda, paydaşların yeniden bina yapmaya karar vermeleri hâlinde yeni yapılacak binanın nasıl yapılacağı, kat irtifakının nasıl düzenleneceği, arsa paydaşlarının kendi aralarında ve binayı yapacak yüklenici ile anlaşmalarına bağlı olduğu, aksine kabulün afet riski altındaki alanların dönüşüm sürecini de uzatacağı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir. VI. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde davacılar vekili, davalı … vekili ve katılma yolu ile bir kısım davalılar … ve … vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri 1. Davacılar vekili temyiz dilekçesinde; istinaf mahkemesi kararının yasaya ve hakkaniyete aykırı olduğunu, davalıların kötüniyetli olduklarını, gerek ilk derece gerekse istinaf mahkemesinden tedbiren yıkımın durdurulmasını talep ettiklerini ancak taleplerinin kabul görmediğini, davalıların amacının tamamen sebepsiz zenginleşmeye ve haksız çıkar elde etmeye yönelik olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir. 2. Davalı … vekili temyiz dilekçesinde; davalı müvekkil dışındaki davalıların çabaları ile dosya istinaf aşamasındayken binanın yıkıldığını, yeniden kat mülkiyeti kurulmadığını, davanın konusuz kalmadığını, istinaf mahkemesinin dosyadaki belgelere, delillere, bilirkişi raporuna göre inceleme yaparak karar vermesi gerektiğini, arsa payının düzeltilmesi davasının anayapının kat irtifakı veya kat mülkiyeti statüsünü koruduğu süre içinde açılabildiğini, işbu davanın da süresinde açıldığını ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir. 3. Davalılar … ve … vekili katılma yolu ile temyiz dilekçesinde; mahkemenin gerekçeli karar içeriğinde davacıların dava açmakta haklı olduklarına ilişkin tespitlerin bulunması ve müvekkillerinin yargılama gideri ve vekâlet ücretine mahkum edilmesi nedeniyle katılma yolu ile temyiz yoluna başvurduklarını, davacıların iyiniyetli olmadıklarını, bilirkişi raporunda müvekkillerine ait çatı katı 5 No.lu bağımsız bölüm ile zemin 1 No.lu bağımsız bölümün özelliklerinin dikkate alınmadığını, bilirkişi raporunda ekenomik değerden bahsedilmediğini, taşınmazların 1968 tarihi itibariyle imar durumlarının sorulmadığını, yönetim planının celp edilmediğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir. C. Uyuşmazlık Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; anataşınmazdaki bağımsız bölümlerin arsa paylarının değerleri ile orantılı olarak düzeltilmesi ve tapuya tescil edilmesi istemine ilişkin eldeki davada, istinaf incelemesi aşamasında dava konusu ana taşınmazdaki binanın yıkıldığı anlaşılmakla davanın konusuz kalıp kalmadığı noktasında toplanmaktadır. D. Gerekçe 1. İlgili Hukuk 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3, 33… . maddeleri 2. Değerlendirme 1. Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle ilgili mevzuat hükümlerinin açıklanması gerekmektedir. 2. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesinde, “Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/1 md.) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır. (Değişik üçüncü fıkra: 23/6/2009-5912/1 md.) Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir” hükmü yer almaktadır. 3. Anılan maddede kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme hâlinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hâllerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır. 4. Kat mülkiyeti düzeninde arsa payının belirlenmesi gerçekten önemlidir; çünkü kat maliklerince aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri dışında kalan tüm yönetim giderlerine katılmada arsa payı esas tutulur (md. 20). Yöneticinin atanmasında (md.34), anataşınmazın ortak yerlerinde faydalı yenilik ve eklemeler yapılmasında ve merkezi ısınmanın doğalgazlı bireysel ısınmaya dönüştürülmesinde arsa payı çoğunluğu aranmaktadır (md. 42). Anayapının kamulaştırılması durumunda bağımsız bölümlere ilişkin kamulaştırma parasının belirlenmesinde arsa payı göz önünde tutulur (md. 40). Kat malikleri anataşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında -ortak mülkiyet hükümlerine göre- maliktirler ve kullanma hakkına sahiptirler (md. 16). Arsa payı kat mülkiyetinden ve kat irtifakından ayrı olarak devredilemez; kat mülkiyetinin ya da kat irtifakının başkasına geçmesi, ancak ona bağlı arsa payı ile birlikte mümkündür (md. 5/1). ( Mahir Ersin, Germeç: Kat Mülkiyeti Hukuku, Ankara 2020, s.81). 5. Dosyada mevcut Konak Tapu Müdürlüğünün cevabi yazısında İzmir ili Konak ilçesi … Mahallesi 66 06… parsel sayılı anataşınmazda 5 katlı ve 5 bağımsız bölümün tapu kayıtları gönderilmiş olup, ilgili taşınmazın yönetim planına rastlanılmadığı bildirilmiştir. Dava konusu taşınmazda 20.12.2017 tarihinde tapu kaydına riskli yapı şerhi konulmuştur. 6. Davacılar vekili, kat irtifakı kurulu (dava tarihi itibariyle) anataşınmazda müvekkillerine ait bağımsız bölümün arsa payı ile diğer bağımsız bölümlerin arsa payları arasında Kanunun aradığı şartlar dikkate alındığında büyük oransızlık bulunduğunu ileri sürerek arsa paylarının düzeltilmek suretiyle tapu siciline tesciline karar verilmesini talep etmiş, mahallinde yapılan keşif sonrası alınan bilirkişi kurulu raporunda bağımsız bölümlerden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile orantılı olarak arsa payı tahsis edilmediği belirtilmiş, bunun üzerine ilk derece mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Ardından istinaf incelemesi aşamasında dava konusu anataşınmazın 21.08.2020 tarihinde yıkıldığı anlaşılmakla bölge adliye mahkemesince ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak davanın konusuz kaldığından bahisle karar verilmesine yer olmadığına karar verildiği anlaşılmıştır. 7. Bu noktada arsa paylarının yeniden düzenlenmesine ilişkin açılan davanın yargılaması sırasında yapının yıkılması hâlinde davanın konusuz kalıp kalmadığı hususu üzerinde durulmalıdır. 8. Bazı hâllerde dava devam ederken dava konusu alacağın ödenmesi, menkul malın davacıya teslim edilmesi, taşınmazın tahliye edilmesi gibi bir nedenle dava konusuz kalabilir. Bu hâlde mahkeme esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verir. Ancak dava sırasında meydana gelen bir olay nedeniyle davanın konusuz kalmış sayılabilmesi için, artık her iki tarafın da davanın esası hakkında karar verilmesinde hiç bir hukuki yararının kalmamış olması gerekir. Sonradan doğan bir olay nedeniyle davanın konusuz kalmış gözükmesine rağmen, tarafların davanın esası hakkında karar verilmesindeki hukuki yararları devam ediyorsa, dava konusuz kalmaz; davaya devam edilerek, esas hakkında bir karar verilmesi gerekir (Baki Kuru, Hukuk Muhakemeleri Usulü, C. III, İstanbul 2001, s.3015-3021). 9. Yukarıda yapılan anlatımlar ışığında somut olay değerlendirildiğinde, yargılama sırasında dava konusu ana taşınmaz yıkılmış ancak taraf iradeleri ile yeniden arsa payları belirlenmek sureti ile kat irtifakı ya da kat mülkiyeti tesis edilmemiştir. Kaldı ki üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazda kat malikleri arsa payı oranında ortak mülkiyet esaslarına göre malik olacaklarından davacının hâlen dava açmakta hukuki yararının devam ettiği ve davanın konusuz kalmadığının kabul edilmesi gerekmektedir. 10. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında; anayapının yıkılması nedeniyle kat irtifakının kendiliğinden sona erdiği, buna ilişkin işlemlerin 6306 sayılı Kanuna göre yapılması gerektiği, aksine kabulün afet riski altındaki alanların dönüşüm sürecini de uzatacağı, bu nedenle bölge adliye mahkemesi direnme kararının onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir. 11. Hâl böyle olunca bölge adliye mahkemesince arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması, arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığının araştırılıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. 12. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır. VII. KARAR Açıklanan sebeplerle; Davacılar vekili ve davalı … vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Kanun'un 371. maddesi gereğince BOZULMASINA, Bozma nedenine göre davalılar … ve … vekilinin katılma yolu ile temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, İstek hâlinde temyiz peşin harçlarının yatıranlara geri verilmesine, Dosyanın 6100 sayılı Kanun'un 373. Maddesinin 2. fıkrası uyarınca kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 10.09.2025 tarihinde oy çokluğuyla kesin olarak karar verildi.

5. Hukuk Dairesi         2025/6915 E.  ,  2025/15181 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/3579 Esas, 2025/673 Karar KARAR : Esastan ret İLK DERECE MAHKEMESİ : Bursa 2. Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/1485 Esas, 2023/817 Karar Taraflar arasındaki arsa paylarının düzeltilmesi davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir. Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçelerinde özetle; arsa paylarının iptaline ve düzeltilmesine karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP 1.Davalı … cevap dilekçesinde özetle; söz konusu taşınmazın kamulaştırmaya tabi tutulduğunu, değer tespitinin yapıldığını, takdir olunan bedellerin depo edildiğini, Bursa 15. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2021/439 Esas sayılı dosyası ile bedel tespiti ve tescil davası açıldığını, davacının taşınmazları ile ilgili iddialarını bu dosyada ileri sürmesi gerektiğini, her bağımsız bölüm için değer tespiti yapılacağından davacının hukuku yararının bulunmadığını, davaya konu binanın 1966 yılında yapıldığını, o tarihte çarşı niteliği taşınmayan bölgede zemin katların daha değersiz olduğunu; ancak arsa paylarının eşit olarak belirlendiğini, bağımsız bölümde sonradan meydana gelen değer artışının arsa payını etkilemeyeceğini, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. 2.Davalı … vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının davaya dayanak olarak gösterdiği Bursa 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2021/379 Esas sayılı dosyasında alınan 3 farklı raporda kamulaştırmaya konu taşınmazların arsa payları ve değerlerinin detaylı incelemeler sonucu tespit edildiğini, aynı bina içerisinde bulunan taşınmazların konumu hususunda birbirlerinden farklı olacakları veya değerlerinin farklı olacağı varsayımının yanlış olduğunu, arsa paylarının taşınmazların alanları dikkate alınarak belirlendiğini, davacının iddia ve taleplerinin hukuka aykırı olduğunu, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. 3.Davalılar … ve … vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın arsa paylarının kat maliklerine eşit olarak dağıtıldığı için ana taşınmazın tüm giderlerinin eşit olarak paylaştırıldığını, davacının yaklaşık 30 yıldır maliki olduğu ana taşınmazda yapılmış olan ortak giderleri diğer maliklerle eşit olarak katılması hususunun dava şartı olan iyi niyet olgusundan uzak olduğunu, arsa payının düzeltilmesi davasının açılabilmesi için ana taşınmazın kat irtifakı ya da kat mülkiyeti statüsünü koruması gerektiğini; ancak dava konusu ana taşınmazın yıkılmış durumda olduğunu, ana taşınmaz yıkılmış olduğundan davanın konusuz kaldığını, taşınmazın şerefiye değerinin tartışılmasının anlamsız olduğunu, davanın bir sonuçlanabilmesi için bilirkişi raporu alınması gerektiğini ancak yıkılmış bina üzerinde keşif yapılamayacağını beyan etmiştir. 4.Davalı … vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının taşınmazı satın alırken arsa paylı olduğunu bilerek satın aldığını, yıkım kararı verildikten sonra arsa paylarının düzeltilmesi talebinin iyi niyetli olmadığını, yargılama konusunun hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, arsa paylarının düzeltilmesi için taşınmazda kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulmuş olması gerektiğini, davaya konu taşınmazın yıkılmış durumda olduğunu, davanın konusunun olmadığını, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. 5.Davalılar … ve … vekili cevap dilekçesinde özetle; arsa payı düzeltilmesi davasının tespit davası olduğunu, ana yapının kat irtifakı veya kat mülkiyeti statüsünü koruduğu sürece açılabileceğini, davaya konu binanın tamamen boşaltılıp yıkıldıktan sonra davanın açıldığını, davacının hukuki yararının bulunmadığını, arsa paylarının düzenlenebilmesi için uzman bilirkişilerce bağımsız bölümler incelenerek arsa payları arasında orantısızlık olup olmadığının araştırılması gerektiğini ancak dava konusu taşınmazın yıkıldığını, davacının dava açmakta iyi niyetli olmadığını, davacının uzun yıllar boyunca ana taşınmazın bakım, tamir ve korunması için diğer maliklerden daha az ücret öderken arsa payına itiraz etmediğini beyan etmiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; Bursa ili, …, … mahallesi 60 02… parsel sayılı taşınmazda bulunan 13… nolu bağımsız bölümlerin müvekkili şirket adına kayıtlı olduğunu, kamulaştırma davasında alınan bilirkişi raporunda taşınmaz bedeli belirlendiğini, bağımsız bölümlerin tamamında arsa payının eşit kabul edildiğini ve buna göre dağılım yapıldığını, müvekkil adına kayıtlı bağımsız bölümler ticari nitelikte olup binanın zemin katında bulunan dükkanlar olduğunu, konut olan diğer bağımsız bölümlerle aynı nitelikte olmadığını, arsa payının ve değerinin belirlenmesinde; taşınmazın bulunuğu konum, taşınmazın ve bağımsız bölümlerin niteliği aynı zamanda da bağımsız bölümlere ait arsa payının taşınmazda mevcut olan diğer arsa payları ile aynı nitelikte olmadığı hususlarının gözetilmesi gerektiğini, bu hususlara dikkat edilmeksizin belirlenen ve tespit edilen arsa paylarının iptali gerektiğini, delilleri arasında keşif de bulunduğunu fakat mahkemece, davanın görülme sürecinde keşif delilini belirtmesine karşın keşif yapılmadığını ve bu şekilde hüküm verilmesinin hatalı olduğunu belirterek kararının kaldırılmasını talep etmiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile somut olayda; dava konusu taşınmazda kat mülkiyetinin kurulmasına esas alınan belgelerin dosya arasına getirtildiği, davacı tarafça bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek unsurlara göre kat mülkiyetinin kurulduğu tarih itibarıyla bir hata yapıldığının ispatlanamadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, arsa paylarının tespiti ile tapu siciline tescili istemine ilişkindir. 2. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Davacı vekilinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usûl ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, Davacıdan peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 25.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

5. Hukuk Dairesi         2025/2631 E.  ,  2025/7777 K. "İçtihat Metni" İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi SAYISI : 2021/1575 Esas, 2024/2318 Karar DAVA TARİHİ : 23.02.2015 KARAR : Esastan ret İLK DERECE MAHKEMESİ : Küçükçekmece 3. Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2015/170 Esas, 2021/363 Karar Taraflar arasındaki bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının düzeltilerek tapuya tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir. Kararın davacı ve davalı … vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı ve davalı … vekillerince temyiz edilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesince 26.12.2024 tarihli ek karar ile temyiz karar ve temyiz yoluna başvuru harcının muhtıraya rağmen tamamlanmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin temyiz isteminden vazgeçmiş sayılmasına karar verilmiştir. Ek karar davacı vekili tarafından temyiz edilmemiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı … vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davaya konu taşınmazın bodrum, zemin, 5 normal kat olmak üzere 20 bağımsız bölümden oluştuğunu, 04.09.1990 tarihinde kat irtifakı tesis edildiğini, kat irtifakı tesis edilirken paylarının bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı olması gerektiği hâlde, binanın en üst katındaki daire ile en alt kattaki daireler ve binanın ön ile arka cephesindeki dairelerin değerlerinin birbirinden çok farklı olmasına rağmen bu bağımsız bölümlere birbirine çok yakın kat irtifakı paylarının verildiğini, dava konusu bina yıkılmış ise de arsa paylarının bir defaya mahsus olarak düzeltilmesine imkan verdiğini, müvekkilinin bağımsız bölümleri 29.11.2004 tarihinde satın aldığını, kat irtifakı tesisini talep eden bağımsız bölüm malikleri arasında müvekkilinin yer almadığını beyan ederek tapudaki kat irtifakı paylarının düzeltilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalılar cevap dilekçesi sunmamışlardır. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava sırasında Küçükçekmece 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2018/2316 Esas sayılı dosyasında taşınmazla ilgili paylı mülkiyete dönüştürüldüğüne ilişkin beyanda bulunulduğu ve belirtilen mahkeme kararının dosya arasına alındığı, dava konusu İstanbul ili, …ilçesi, …Mahallesi 12431 parsel sayılı taşınmazda kat irtifakının terkin edildiği ve taşınmazın paylı mülkiyete dönüştürüldüğüne dair karar verildiği ve kararın 17.02.2020 tarihinde kesinleştiğinin anlaşıldığı, ayrıca arsa paylarının düzeltilmesi davasının Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesinin 2007/9977 Esas, 2008/2372 Karar sayılı kararında da belirtildiği gibi ana yapının kat irtifakı veya kat mülkiyeti statüsünü koruduğu sürece açılabileceği, ana yapının 1999 depreminde tamamen yıkıldığı, kat irtifakının da Küçükçekmece 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2018/2316 Esas sayılı dosyasıyla terkin edildiği, bu haliyle kat irtifakı sona eren ve paylı mülkiyete dönen taşınmazda arsa paylarından söz edilemeyeceği gibi arsa paylarının düzeltilmesine yönelik karar verilemeyeceğinden davanın reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı ve davalı … vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri 1.Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava ikame edildiği tarihte dava konusu taşınmazda kat irtifakı devam etmekte olup dava koşulları gerçekleşmiş bulunduğunu, müvekkiline ait iş yeri vasfındaki taşınmaz, deprem sonucu binanın yıkılması nedeniyle sadece arsadaki ihtiva ettiği belirli bir pay oranına dönüştüğünü, müvekkili taşınmazı satın aldığı tarihte daire sahiplerinden daha fazla bir bedel ödemesine rağmen ve daha değerli bir taşınmaza sahipken deprem sonrası daire sahipleri ile aynı pay oranına ve aynı değerdeki bir paya sahip olduğunu, bu sebeple müvekkilin payı, dükkan olması nedeniyle satın alındığı tarihteki değeri, pay değeri, kaybolup gittiğini, dava 2015 yılında ikame edilmiş olup, henüz o tarihte kat irtifakı devam etmekte olup, arsa paylarının düzeltilmesi koşulları mevcut olduğunu, bu noktada mahkemenin dosyada yargılamaya devam ederek arsa paylarını tespit ederek karar vermesi gerekirken hatalı olarak kat irtifakının bozulduğu iddiasına dayanarak dosyada karar verilmemesinin hukuka aykırı olduğunu belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir. 2.Davalı … vekili istinaf dilekçesinde özetle; uyuşmazlığa konu taşınmaz üzerinde bulunan ana yapı, mahkeme kararında da belirtilmiş olduğu üzere 1999 depreminde yıkılmış olsa da dava tarihinde kat irtifakı bulunduğunun sabit olduğunu, bu sebeple karar tarihindeki mevcut duruma göre değil, dava tarihindeki duruma göre değerlendirme yapılmasının isabetli olacağını, Küçükçekmece 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2018/1316 Esas sayılı dosyasının sonucunun beklemesi gerektiğini, kararın kaldırılarak davanın kabulüne karar verilemesini talep etmiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile İlk Derece Mahkemesinin kararında esası etkileyen bir usul hatası bulunmadığı, vakıa tespitlerinin tam ve doğru olarak yapıldığı, maddi hukuk normlarının doğru olarak uygulandığı, delillerin değerlendirilmesinde de hatalı bir sonuca varılmadığı anlaşıldığından davacı vekili ile davalı … vekilinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı … vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davalı … vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık,bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının düzeltilerek tapuya tescili istemine ilişkindir. 2. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia, savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Davalı … vekilinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, Davalıdan peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 20.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

5. Hukuk Dairesi         2021/13839 E.  ,  2022/141 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : … Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtay'ca incelenmesi, davacılar ve birkısım davalılar vekilleri tarafından istenilmekle, dosya incelendi, gereği görüşülüp düşünüldü: – K A R A R – Dava dilekçesinde, anataşınmazdaki bağımsız bölümlerin arsa paylarının değerleri ile orantılı olarak düzeltilmesi ve tapuya tescil edilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanını kabulüne karar verilmiş, hükmün bir kısım davalı tarafça istinaf edilmesi üzerine … Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi 2019/912 esas, 2021/1677 karar sayılı ilamı ile davalı tarafın istinaf başvurusu üzerine resen yaptığı inceleme neticesinde hükmün kaldırılarak anatışanmazın yıkılmış olması sebebiyle dava konusuz kaldığından esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar vermiştir. Hüküm davacılar vekili ve bir kısım davalılar vekillerince temyiz edilmiştir. Dosyada ki bilgi ve belgelerin incelenmesinde dava tarihi itibariyle kat irtifakı kurulu ana taşınmazda arsa paylarının iptali istemi ile dava açılmış olduğu ilk derece mahkemesince davanın kabulüne karar verildikten sonra istinaf incelemesi aşamasında dava konusu ana taşınmazın yıkıldığı bunun üzerine ilgili bölge adliye mahkemesinin yerel mahkeme hükmünü kaldırarak davanın konusuz kaldığından bahisle hakkında karar verilmesine yer olmadığına hükmettiği anlaşılmaktadır. Her ne kadar ilgili Bölge Adliye Mahkemesince davanın konusuz kaldığından bahisle hakkında yer olmadığına hükmedilmiş ise de dava konusu ana taşınmaz yıkılmış ancak taraf iradeleri ile yeniden arsa payları belirlenmek sureti ile kat irtifakı ya da kat mülkiyeti tesis edilmemiştir. Dolayısı ile bu durumda halen davacının dava açmakta hukuki yararı bulunduğu kabul edilerek, arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması,arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığının araştırılıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme yazılı olduğu şekilde karar verilmemesi bu nedenle doğru görülmemiştir. Yukarıda açıklanan nedenlerle; temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının HMK 371. maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, davacılar ve birkısım davalılardan peşin alınan temyiz harçlarının istenildiğinde iadesine ve temyize başvurma harçlarının Hazineye irad kaydedilmesine, 17/01/2022 gününde oybirliğiyle karar verildi.

20. Hukuk Dairesi         2017/1982 E.  ,  2017/5668 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü: K A R A R Dava dilekçesinde, … ilçesi, … mahallesi 448 ada 9 parselde kayıtlı taşınmazın 6 nolu bağımsız bölümün tapuda kayıtlı olmasına rağmen 1993 yılında … Belediyesi tarafından yıkıldığı ve fiilen mevcut olmadığı; ana taşınmazın yüzölçümü 456 m² olup arsa paylarının oranlı olarak tahsisi edilmediğini bu sebeple haksız ve hatalı bir şekilde belirlenen arsa payının iptali ile yeni arsa payının bilirkişi marifetiyle belirlenerek bağımsız bölüm malikleri adına tescili istenilmiştir. Davalı-karşı davacı … ise davacılara ait binanın kat mülkiyetine çevrilmesinin Kat Mülkiyeti Kanuna aykırı olduğunu bu sebeplerle davacıların binasının tapudaki bağımsız bölüm kaydının hükümsüz hale geldiğini bu sebeplerle açılan davanın reddine ve davacıların dairesinin tapu kaydının iptaline karar verilmesi istemiştir. Mahkemece tapudan celbedilen projede metraj bilgileri mevcut olmadığından bu sebeplerle KMK'nın 5. maddesi gereğince davacıların bağımsız bölümdeki arsa payının diğer bağımsız bölümlerdeki arsa paylarında karşılaştırma imkanı yapılamamış olup; davacıların arsa paylarının bağımsız bölümünün değerine oranlı olup olmadığı bu sebeple tespit edilememiş olduğundan böylelikle davacıların davasını ispatlayamadığından davanın reddine, karşı davanın da davacıların bağımsız bölümünün fiilen bulunmaması başlı başına tapunun iptal sebebi olmadığından reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava arsa payı düzeltilmesi istemine ilişkindir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının davacılara yükletilmesine 20/06/2017 günü oy birliğiyle karar verildi.