Organize gayrimenkul dolandırıcılığı süreçlerinde alıcı kılığındaki kişiler, bedelin yurt dışından transfer edileceği gerekçesini öne sürerek taşınmaz malikini ikna etmektedir. Tapu müdürlüğündeki işlem sırasında resmi satış bedeli gerçek değerinin altında gösterilmekte, asıl tutarın devirden sonra ödeneceği vadedilmekte ancak tescil gerçekleştikten sonra kararlaştırılan ödeme hiçbir şekilde yapılmamaktadır.
Zombi Şirketler Üzerinden Kurgulanan Devir Zinciri
Mülkiyeti ele geçirilen taşınmaz, yatırım amacı güden gerçek bir işletmeye geçirilmek yerine arka arkaya teşkil edilen paravan yapılara aktarılmaktadır. Zombi şirket olarak nitelendirilen bu organizasyonlar; üzerinde malvarlığı barındırmayan, genellikle yabancı uyruklu şahıslar adına kurulmuş, sanal ofisleri adres gösteren ve göstermelik sermayelerle tescil edilen şirketlerden oluşmaktadır.
Taşınmazın kâğıt üzerinde gerçekleştirilen satış işlemleriyle birinci, ikinci ve üçüncü paravan şirketlere ardışık biçimde aktarılmasındaki temel amaç; uyuşmazlık doğduğunda tapunun sürekli el değiştirmiş olmasını sağlamak, iyi niyetli üçüncü kişi savunmasını devreye sokmak, gerçek sorumluları gizlemek ve yargılama sürecini zamana yaymaktır.
Taşınmazın Üçüncü Kişilere Satışı ve Paranın Kaçırılması
Paravan şirketler arasındaki devir zinciri tamamlandığında taşınmaz, piyasa değerine yakın bir bedelle üçüncü bir şahsa satılmaktadır. Son alıcının ödediği gerçek satış bedeli, zincirin son halkasındaki şirketin banka hesaplarına intikal ettikten sonra parçalı transferlerle dağıtılmakta; kripto varlıklara, sınır ötesi hesaplara veya farklı paravan şirketlere aktarılarak tahsil kabiliyeti ortadan kaldırılmaktadır.
İyiniyetli İktisap Koruması ve Tapu İptal Talepleri
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi uyarınca, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak edinen üçüncü kişinin bu kazanımı kanunen korunmaktadır. Bu kural sebebiyle dolandırıcılık organizasyonlarının ardından taşınmazı devralan son alıcının iyi niyetli olması halinde mülkiyet hakkının korunması söz konusu olabilmektedir.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 1023Kaynağı aç
Tapu sicilinde bir aynî hakkın yolsuz tescil edilmesi veya terkin olunması sebebiyle hakkı zedelenen kimseler, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1025. maddesi uyarınca sicilin düzeltilmesi davası ikame edebilmektedir. Ancak aynı kanun hükmünde iyiniyetli üçüncü kişilerin tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ile ilgililerin her türlü tazminat istemi saklı tutulduğundan; taşınmazın çok kez el değiştirmesi, son iktisap edenin iyi niyetli olması ve paravan şirketlerin içinin boşaltılmış olması sebebiyle taşınmazın aynen geri alınması veya bedelin tahsili fiilen imkânsızlaşabilmektedir.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 1025Kaynağı aç
İhtiyati Tedbir Yoluyla Devrin Önlenmesi
Mülkiyet uyuşmazlıklarında dava konusu taşınmazın el değiştirmesini önlemek amacıyla geçici hukuki koruma mekanizmalarından yararlanılabilmektedir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 389. maddesi uyarınca, mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme sebebiyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı, tamamen imkânsız hâle geleceği ya da gecikme sebebiyle ciddi bir zararın doğacağı endişesi bulunan hâllerde uyuşmazlık konusu taşınmaz hakkında mahkemece ihtiyati tedbir kararı verilebilmektedir. Bu tedbir şartları niteliğine uygun düştüğü ölçüde çekişmesiz yargı işlerinde de uygulama alanı bulmaktadır.
6100 sayılı HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU m. 389Kaynağı aç
Organize Dolandırıcılıkta Ceza Hukuku Boyutu
Organize gayrimenkul dolandırıcılığı eylemleri Türk Ceza Kanunu kapsamında çok yönlü cezai yaptırımlara konu olmaktadır. Bu tür eylemler 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu'nun 158. maddesinde düzenlenen nitelikli dolandırıcılık, 204. maddesinde yer alan resmi belgede sahtecilik ve 220. maddesinde düzenlenen suç işlemek amacıyla örgüt kurma suçları çerçevesinde değerlendirilmektedir. Hukuk mahkemelerindeki tapu iptal süreçleri ile ceza kovuşturması usul hukuku bakımından birbirinden bağımsız ilerlemektedir.
Süreçte sahte evrak düzenlenmesi durumunda 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu'nun 204. maddesinin birinci fıkrası uyarınca cezai sorumluluk doğmaktadır. Anılan fıkra gereğince sahte bir resmi belge düzenleyen, gerçek bir resmi belgeyi aldatacak şekilde değiştiren ya da sahte resmi belgeyi kullanan failler hakkında iki yıldan beş yıla kadar hapis cezası uygulanmaktadır.
5237 sayılı TÜRK CEZA KANUNU m. 204Kaynağı aç
Gayrimenkul dolandırıcılığında tapu devri nasıl hileli hale getirilmektedir?
Failler taşınmaz bedelinin yurt dışı transferi bahanesiyle gecikeceğini öne sürerek resmi satış bedelini tapuda düşük göstermekte ve gerçek bir ödeme yapmaksızın tescili üzerlerine almaktadır.
Taşınmazın zombi şirketlere art arda devredilmesindeki amaç nedir?
Zincirleme şirket devirleriyle tapunun çok kez el değiştirmesi sağlanarak iyi niyetli üçüncü kişi korumasından yararlanmak, gerçek failleri gizlemek ve yargılama sürecini uzatmak amaçlanmaktadır.
Yolsuz tescil sonrası taşınmaz üçüncü kişiye geçerse eski malik tapuyu geri alabilir mi?
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023 ve 1025. maddeleri uyarınca tapu siciline güvenerek aynî hak edinen iyiniyetli üçüncü kişilerin iktisabı korunduğundan, zombi şirketlerin malvarlığı olmamasıyla birleştiğinde mülkiyetin aynen iadesi veya bedelin tahsili imkânsızlaşabilmektedir.
Dava sürecinde taşınmazın başkalarına devrini önlemek için hangi yola başvurulur?
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 389. maddesi uyarınca hakkın elde edilmesinin imkânsızlaşacağı veya gecikme sebebiyle ciddi bir zararın doğacağı endişesi bulunan hallerde taşınmaz hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilmektedir.
Tapu sürecinde resmi belgede sahtecilik suçunun cezası nedir?
5237 sayılı Türk Ceza Kanunu'nun 204. maddesinin birinci fıkrası uyarınca bir resmi belgeyi sahte düzenleyen, aldatacak şekilde değiştiren veya kullanan kişi hakkında iki yıldan beş yıla kadar hapis cezası öngörülmektedir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy