Kiracı, eve verdiği her hasarın kendiliğinden tamamından sorumlu değildir. Kiralananı sözleşmeye uygun biçimde özenle kullanmak ve taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Sözleşme sonunda kiralananı teslim aldığı durumda geri verir. Sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmaz. Sorumluluk, sözleşmeye aykırı veya kötü kullanımdan doğan zarar ve hasar bakımından değerlendirilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 316Kaynağı aç
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 334Kaynağı aç
Özenle kullanma ve saygı borcu
Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi kiracıya iki yükümlülük yükler. Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanır. Ayrıca kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişilere ve komşulara gerekli saygıyı gösterir.
Özen borcu, kiralananın kullanım boyunca hiç değişmeden kalması anlamına gelmez. Kiracı, sözleşmeye uygun kullanma nedeniyle oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Sorumluluğun bu yönden kalkması, kullanımın sözleşmeye uygun olmasına bağlıdır. Boya giderinde de hasarın tamamının kendiliğinden kiracıya ait olduğu kabul edilmez; hasarın niteliği ve kira süresi değerlendirilir.
Konut ve çatılı işyerinde yazılı ihtar
Konut ve çatılı işyeri kirasında 316. maddedeki yükümlülüğe aykırılıkta kiraya veren yazılı ihtarda bulunur. Bu ihtarda kiracıya en az otuz gün süre verilir. İhtarda, aykırılığın giderilmesi ve giderilmemesi hâlinde sözleşmenin feshedileceği bildirilir. Süre verme ile fesih uyarısı aynı yazılı ihtarın içeriğidir. Bu usul konut ve çatılı işyeri kirasına özgüdür.
Aynı maddede sayılan ağır hâllerde otuz günlük süre beklenmez. Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya aykırılığın kiraya veren, aynı taşınmazda oturan kişiler ya da komşular bakımından çekilmez olması bu hâllerdendir. Bu durumlarda kiraya veren yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Her hasar bu hâllerden biri değildir.
Konut ve çatılı işyeri dışındaki kiralar
Konut ve çatılı işyeri dışındaki kira ilişkilerinde kiraya veren, kiracıya önceden ihtar yapmaksızın yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Bu yol, konut ve çatılı işyeri kirasına uygulanmaz.
Teslim, olağan eskime ve ek tazminat
Türk Borçlar Kanunu’nun 334. maddesine göre kiracı, kiralananı hangi durumda teslim aldıysa kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Bu iade borcu, kullanım sırasında oluşan her değişikliğin kiracıya yüklenmesi sonucunu doğurmaz. Kiracı, sözleşmeye uygun kullanmadan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir.
Sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zararların giderilmesi ile bunun dışında önceden kararlaştırılan ek tazminat ayrıdır. Kiracının, sözleşme sona erdiğinde aykırı kullanımdan doğacak zararları gidermenin yanında başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Geçersizlik, aykırı kullanımdan doğan zararın giderilmesini kapsamaz.
Olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderleri ayrı bir borçtur. Türk Borçlar Kanunu’nun 317. maddesine göre kiracı bu giderleri öder. Bu konuda yerel âdete de bakılır. Olağan temizlik ve bakım gideri, kötü kullanımdan doğan hasarın tazminiyle aynı borç değildir. Madde, giderlerin hangi işlerden oluştuğunu ayrıca sıralamaz.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 317Kaynağı aç
Geri verme sırasında gözden geçirme
Türk Borçlar Kanunu’nun 335. maddesi uyarınca kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirir. Kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları kiracıya hemen yazılı bildirir. Bu bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Bu sonuç, olağan incelemeyle belirlenebilecek eksiklikler ve ayıplar bakımından düzenlenmiştir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 335Kaynağı aç
Teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyen eksiklik ve ayıplarda kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren bu eksiklik veya ayıbı belirlediğinde kiracıya hemen yazılı bildirimde bulunur.
Zararın varlığını ve zararın kiracının sorumlu olduğu bir kullanımdan kaynaklandığını ileri süren kiraya veren, iddiasını delillerle ortaya koyar.
Konut ve çatılı işyerinde güvence
Güvence borcu konut ve çatılı işyeri kirasına sözleşmeyle yüklenmişse tutar, üç aylık kira bedeliyle sınırlıdır. Bu üst sınır başka kira türlerine genişletilmez.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 342Kaynağı aç
Para veya kıymetli evrak güvence olarak kararlaştırıldığında kiracı, parayı kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek biçimde vadeli tasarruf hesabına koyar. Kıymetli evrakı bankaya bırakır. Bankanın iadesi, her iki tarafın rızasına, icra takibinin kesinleşmesine ya da kesinleşmiş mahkeme kararına bağlıdır.
Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2015/7553 esas sayılı kararı
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/7553 esas ve 2016/2595 karar sayılı kararında 316 ve 334. maddeleri birlikte değerlendirmiştir. Karara göre kiracı, 316. madde uyarınca kiralananı tam bir özenle kullanmak ve 334. madde uyarınca sözleşme sonunda aldığı hâl ile kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/7553, K. 2016/2595Kaynağı aç
Aynı karara göre kiracı, sözleşmeye uygun kullanmadan oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiracı, münhasıran kötü kullanımdan oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Daire, hor kullanım ile olağan kullanımdan doğan zarar ve hasarın ayrılmasını, kullanım süresiyle orantılı yıpranma payının hesaplanıp alacaktan düşülmesini ve tamir için geçecek sürenin belirlenmesini gerekli görmüştür. Bu çerçeve, somut olayda denetime elverişli bilirkişi raporuyla uygulanır. Karar, kötü kullanımın tanımını ayrıca vermez.
Kararda, delil tespiti davalının yokluğunda ve tebligat yapılmaksızın gerçekleştirilmiştir. Tespitte hazırlanan bilirkişi raporu davalıya tebliğ edilmemiş, davalı yargılama sırasında rapora itiraz etmiştir. Daire, itiraza uğrayan bu raporun hükme esas alınmasını doğru bulmamıştır. Hor kullanım ile olağan kullanım ayrımını, yıpranma payını ve tamir süresini gösteren denetime elverişli rapor alınmadan kurulan hükmün eksik inceleme nedeniyle bozulması gerektiğine karar vermiştir. Karar, tazminat miktarını yeniden belirlememiştir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 31.03.2016 tarihinde temyiz itirazlarını kabul ederek hükmün oybirliğiyle bozulmasına karar vermiştir. Bozma, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici 3. maddesi gözetilerek Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 428. maddesi uyarınca verilmiştir. Kararda karşı oy yoktur.
Sorumluluk değerlendirilirken birlikte ele alınacak hükümler
Hasarın kiracıya yüklenmesi için kullanımın sözleşmeye uygun olup olmadığı belirlenir. Sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve bozulma 334. madde kapsamındadır. Kötü kullanımdan doğan zarar ve hasar kiracının sorumluluğu yönünden değerlendirilir. Konut ve çatılı işyerinde aykırılık, en az otuz gün süre veren ve aksi hâlde feshi bildiren yazılı ihtarla ele alınır. Kasten ağır zarar, sürenin yararsızlığı veya çekilmez aykırılık varsa yazılı bildirimle hemen fesih mümkündür.
Geri verme sırasında olağan incelemeyle belirlenebilecek eksiklik ve ayıplar hemen yazılı bildirilmezse kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Olağan incelemeyle belirlenemeyen eksiklik ve ayıplarda sorumluluk devam eder ve kiraya veren bunları belirleyince hemen yazılı bildirir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kararlaştırılan güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Banka güvenceyi iki tarafın rızası, icra takibinin kesinleşmesi veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verir. Sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde dava ya da icra veya iflas takibi bankaya yazılı bildirilmezse banka, kiracının istemiyle güvenceyi geri verir.
Kiracı evdeki her hasarı ödemek zorunda mıdır?
Hayır. Kiracı, sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiralananı teslim aldığı durumda sözleşme sonunda geri vermekle yükümlüdür. Sorumluluk, kötü kullanımdan doğan zarar ve hasar bakımından değerlendirilir.
Konut kirasında hasar nedeniyle sözleşme hemen feshedilebilir mi?
Her hasarda hemen fesih yoktur. Konut ve çatılı işyerinde kiraya veren, en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini ve aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı ihtarla bildirir. Kasten ağır zarar, sürenin yararsızlığı veya çekilmez aykırılık varsa yazılı bildirimle hemen fesih mümkündür.
Teslim sırasında bildirim yapılmazsa ne olur?
Kiraya veren, geri verme sırasında olağan incelemeyle belirlenebilecek eksiklik ve ayıpları hemen yazılı bildirmezse kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Olağan incelemeyle belirlenemeyen eksiklik ve ayıpta kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren bunları belirlediğinde hemen yazılı bildirir.
Depozito üç aylık kiradan fazla olabilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kararlaştırılan güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Para, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli tasarruf hesabına yatırılır; kıymetli evrak bankaya depo edilir. Banka güvenceyi ancak tarafların rızası, icra takibinin kesinleşmesi veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verebilir.
Kiracı önceden ek tazminat ödemeyi kabul edebilir mi?
Hayır. Sözleşmeye aykırı kullanımdan doğacak zararların giderilmesi dışında başkaca bir tazminat ödeneceğine ilişkin önceden yapılan anlaşmalar geçersizdir. Bu geçersizlik, aykırı kullanımdan doğan zararın giderilmesi borcunu ortadan kaldırmaz.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy