Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahiplerinden birinin imza vermemesi durumunda, uyuşmazlığın çözümü taşınmazın tabi olduğu mülkiyet rejimine ve parselde riskli yapı bulunup bulunmadığına göre belirlenir. İmzayı atan arsa sahipleri ile yüklenici arasında sözleşmesel bir ilişki kurulmuş olsa dahi, bu sözleşme imza atmayan arsa sahibinin mülkiyet hakkını ortadan kaldıramaz ve onun payı üzerinde kendiliğinden hukuki sonuç doğurmaz.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 692Kaynağı aç
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 702Kaynağı aç
Mülkiyet Türlerine Göre Oybirliği Kuralı
Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m. 692 uyarınca; paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, olağan şekilde kullanmanın veya korumanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi ya da malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Aynı maddenin ikinci fıkrası uyarınca, paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar.
Taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabi ise Türk Medenî Kanunu m. 702/2 gereğince kanunda veya sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça gerek yönetim gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri zorunludur. Türk Medenî Kanunu m. 702/3-4 uyarınca ortaklık devam ettiği sürece paylaşma yapılamaz ve tek bir pay üzerinde bağımsız tasarrufta bulunulamaz; bununla birlikte ortaklardan her biri topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir ve bu korumadan bütün ortaklar yararlanır.
6306 Sayılı Kanun Kapsamında Salt Çoğunluk Usulü
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı bulunan parsellerde genel hükümlerdeki oybirliği kuralı aranmaz. Bu tür parsellerde yeniden bina yaptırılması veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmesi gibi işlemler bakımından paydaşların kişi sayısına göre değil, hisseleri oranında salt çoğunluğu ile karar alınabilir.
6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği uyarınca hisse çoğunluğuyla karar alınmasının ardından, karara katılmayan malike teklifi kabul etmesi için on beş günlük süre tanınır. Bu süre içerisinde karara katılmayan malikin arsa payının özel satış usulü kapsamında satılması gündeme gelebilir.
6306 sayılı Kanun kapsamında gerçekleştirilen açık artırmada, anlaşmaya katılmayan malikin arsa payı rayiç değerden az olmamak üzere öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara sunulur. Riskli yapılarda paydaşlara satış yapılamadığı takdirde, yapılan anlaşmaya uyacağını kabul eden üçüncü kişilere satış prosedürü işletilebilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasının Sözleşme Sürecine Etkisi
6306 sayılı Kanun kapsamı dışında kalan uyuşmazlıklarda paydaşlar ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Ancak ortaklığın giderilmesi davası, sözleşmeyi imzalamayan diğer malike kat karşılığı inşaat sözleşmesini doğrudan imzalatmanın bir yolu değildir; bu dava sonucunda taşınmazın aynen paylaşılması mümkün olmadığı takdirde satış suretiyle ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.
Taşınmaz 6306 sayılı Kanun kapsamında kaldığında ise parsel hakkında ortaklığın giderilmesi davası açılmış bulunması, paydaşların Kanun'da öngörülen hisseleri oranında salt çoğunlukla karar almasını ve kentsel dönüşüm işlemlerini yürütmesini engellemez.
Sözleşmenin Şekil Şartı ve Sonradan Katılım
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin taşınmaz devrine ilişkin hükümler içermesi sebebiyle şekil şartları önem taşır. Sonradan sözleşmeye katılacak olan arsa sahibinin sürece katılımının da hukuken geçerli biçimde düzenlenmesi gerekir.
İmza atmayan malikin payı diğer arsa sahiplerinin sözleşmesinden etkilenir mi?
İmzayı atan paydaşlar ile yüklenici arasında sözleşme kurulmuş olsa dahi, bu sözleşme imza atmayan malikin mülkiyet hakkını ortadan kaldıramaz ve onun payı üzerinde kendiliğinden sonuç doğurmaz.
Riskli yapılarda sözleşme için bütün arsa sahiplerinin onayı şart mıdır?
6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapılarda bütün maliklerin kabulü aranmaz; paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğu ile karar alınması yeterlidir.
Kentsel dönüşüm kararını kabul etmeyen malike ne kadar süre tanınır?
6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği gereğince hisse çoğunluğuyla alınan karara katılmayan arsa sahibine teklifi kabul etmesi için on beş günlük süre verilir; kabul edilmezse payın satışı gündeme gelebilir.
Ortaklığın giderilmesi davası arsa sahibine zorla imza attırabilir mi?
Ortaklığın giderilmesi davası diğer malike sözleşmeyi imzalatma imkânı vermez; aynen paylaşma mümkün değilse dava sonucunda taşınmazın satış suretiyle ortaklığının giderilmesi gündeme gelebilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy