Arsa Sahibinin Vefatının Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Etkisi
Arsa sahibinin vefatı, geçerli şekilde kurulmuş olan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Sözleşmeden doğan malvarlığı hakları ve borçları mirasbırakanın terekesi kapsamında kanun gereği mirasçılara intikal eder. 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m. 599 uyarınca mirasçılar, mirasbırakanın ölümü ile mirası bir bütün hâlinde kanun gereğince kazanırlar. Kanundaki ayrık durumlar saklı kalmak üzere mirasçılar; aynî hakları, alacakları, diğer malvarlığı haklarını ve zilyetlikleri doğrudan elde eder, mirasbırakanın borçlarından da kişisel olarak sorumlu olurlar.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 599Kaynağı aç
Mirasçıların Sözleşmedeki Hukuki Konumu ve Talepleri
Arsa sahibi hayattayken geçerli biçimde kurulmuş bir sözleşme mevcutsa, mirasbırakanın vefatı hukuki ilişkiyi kesintiye uğratmaz ve mirasçıların sözleşmeyi yeniden imzalaması gerekmez. Mevcut sözleşmesel konumu devralan mirasçılar açısından müteahhide karşı ileri sürülebilecek gecikme tazminatı hakları, eksik veya ayıplı iş iddiaları ile bağımsız bölüm teslimi talepleri kural olarak varlığını korur. Aynı doğrultuda, sözleşme gereği yükleniciye devredilmesi kararlaştırılan arsa paylarının devri borcu da mirasçılar bakımından bağlayıcılığını sürdürür.
Miras Ortaklığı, Hakların Korunması ve Davalarda Taraf Durumu
Birden çok mirasçının bulunması hâlinde, 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m. 640 uyarınca mirasın geçmesiyle birlikte terekenin paylaşılmasına kadar mirasçılar arasında tüm hak ve borçları içeren bir miras ortaklığı oluşur. Mirasçılar tereke mallarına elbirliğiyle sahip olur ve kanun veya sözleşmeden kaynaklanan bir temsil ya da yönetim yetkisi bulunmadıkça tereke hakları üzerinde birlikte tasarruf ederler. Sulh mahkemesi de mirasçılardan birinin başvurusu üzerine paylaşmaya kadar miras ortaklığına temsilci tayin edebilir.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 640Kaynağı aç
4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m. 640 uyarınca mirasçılardan her biri terekedeki hakların korunmasını isteyebilir ve sağlanan bu korumadan mirasçıların hepsi yararlanır. Sözleşmeden doğan gecikme tazminatı davasını açan arsa sahibinin yargılama sırasında vefatı hâlinde mirasçıların terekeye elbirliğiyle sahip olması sebebiyle mirasçıların davadaki durumu dikkate alınır.
Yüklenicinin Tapu Tescil Talebi ve Mirasçıların Durumu
Arsa sahibinin ölümü sonrasında koşulların gerçekleşmesi hâlinde yüklenici, mirasçılara karşı tapu iptali ve tescil, sözleşmenin ifası veya buna bağlı diğer talepleri ileri sürebilir. Miras ortaklığının devam ettiği durumlarda ise davanın hangi mirasçılara karşı yöneltileceği ve taraf teşkilinin nasıl sağlanacağı ayrıca önem taşır.
Sözleşmenin Sona Erme Sebepleri ve Mirasın Reddi
Mirasçıların kat karşılığı inşaat sözleşmesini sona erdirebilmesi için yalnızca sözleşme metnini bizzat imzalamadıklarını ileri sürmeleri yeterli görülmez. Sözleşmesel bağın sonlandırılması için sözleşmede veya kanunda yer verilen fesih, sözleşmeden dönme, borçlu temerrüdü, imkânsızlık gibi hukuken geçerli bir sona erme sebebinin gerçekleşmiş olması aranır.
Bununla birlikte, mirası reddeden mirasçı mirası kabul etmiş olan diğer mirasçılar gibi sözleşmenin bir tarafı olarak kabul edilemez. Mirasın reddedilmesi durumunda mirasçılık sıfatının ve buna bağlı hak ile borçların kimlere intikal edeceği, mirasın reddine bağlanan kanuni neticelere göre belirlenir.
İnşaat Teslim Süresi ve Vekâlet İlişkisinin Değerlendirilmesi
Arsa sahibinin ölümü, yükleniciye inşaatın teslimi için kendiliğinden ve otomatik olarak ek bir süre tanınması sonucunu doğurmaz. Vefat durumunun teslim süresine etkisi, ancak arsa sahibinin ölümü sebebiyle ortaya çıkan somut bir gecikmenin ya da fiilî engelin bulunup bulunmadığı incelenerek karara bağlanır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin mirasçılarla devam etmesi, arsa sahibinin yaşarken yükleniciye ya da üçüncü kişilere verdiği temsil yetkilerinin ve vekâletnamenin de kendiliğinden sürdüğü şeklinde yorumlanamaz. Sözleşmenin varlığını koruması ile vekâlet ilişkisinin ölüm karşısındaki durumu birbirinden bağımsız olup vekâlet ilişkisi kendi kurallarına göre ayrı bir incelemeye tabidir.
Yüklenicinin Ölümü ile Arsa Sahibinin Ölümü Arasındaki Fark
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin vefatı sözleşmeyi kural olarak sona erdirmezken, yüklenicinin vefatında farklı bir kanuni düzenleme öngörülmüştür. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 486 hükmüne göre, yüklenicinin kişisel özellikleri göz önünde bulundurularak akdedilmiş bir sözleşme, yüklenicinin ölümü veya kusuru olmaksızın işi tamamlama yeteneğini kaybetmesi durumunda kendiliğinden sona erer. Bu ihtimalde işsahibi, eserin tamamlanan kısmından yararlanabilecek ise onu kabul etmek ve bedelini ifa etmekle yükümlüdür. Arsa sahibinin borcu ise kişisel yetenek yerine arsa payı devrini içeren bir malvarlığı borcu niteliği taşıdığından vefat hâlinde sözleşme sona ermez ve mirasçılara geçer.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 486Kaynağı aç
Arsa sahibi vefat ettiğinde mirasçıların müteahhitle yeni bir sözleşme yapması gerekir mi?
Hayır, arsa sahibi hayattayken kurulmuş geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi mirasçıları da bağlar; hukuki ilişki mevcut sözleşme üzerinden sürdüğü için mirasçıların yeniden sözleşme imzalaması gerekmez.
Arsa sahibinin vefatı müteahhide kendiliğinden ek teslim süresi verir mi?
Hayır, arsa sahibinin vefat etmesi müteahhide otomatik biçimde ek inşaat süresi sağlamaz; süreye yönelik etki ancak ölümden kaynaklanan fiilî ve somut bir gecikmenin tespiti hâlinde değerlendirilir.
Mirası reddeden mirasçı inşaat sözleşmesine taraf sayılır mı?
Hayır, mirası reddeden mirasçı mirası kabul eden bir mirasçı gibi sözleşmenin tarafı olarak değerlendirilemez; mirasçılık sıfatının kime geçeceği mirasın reddi sonuçlarına göre tayin edilir.
Arsa sahibinin müteahhide verdiği vekâletname vefat sonrasında geçerli kalır mı?
İnşaat sözleşmesinin mirasçılarla sürmesi vekâletnamenin de devam ettiği sonucunu doğurmaz; vekâletnamenin ölümden sonraki durumu vekâlet ilişkisini düzenleyen kurallar çerçevesinde ayrıca değerlendirilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy