Sözleşmenin Hukuki Niteliği ve Şekil Şartı
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin inşaat yapma borcu ile arsa sahibinin arsa payını devretme taahhüdünü bir araya getiren, hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz satış vaadine ilişkin unsurlar taşıyan karma nitelikte bir sözleşmedir. Bu yapıda tarafların edimleri karşılıklı olarak birbirine bağlanır.
Türk Borçlar Kanunu'nun 12. maddesi uyarınca sözleşmelerin geçerliliği kanunda aksi öngörülmedikçe şekle bağlı değildir; kanunda öngörülen şekil ise kural olarak geçerlilik şeklidir ve buna uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz. Yargıtay uygulamasında da taşınmaz mülkiyetinin devrini içermesi sebebiyle bu sözleşmelerin resmi şekle tabi olduğu kabul edilmektedir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 12Kaynağı aç
Borçlu Temerrüdü, Süre Verme ve Seçimlik Haklar
Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde taraflardan birinin temerrüde düşmesi halinde, Türk Borçlar Kanunu'nun 123. maddesi gereğince alacaklı borcun ifa edilmesi için uygun bir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hâkimden isteyebilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 123Kaynağı aç
Borçlunun içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa, borçlunun temerrüdü sonucunda ifa alacaklı için yararsız kalmışsa ya da borcun belirli bir sürede ifa edilmemesi üzerine ifanın artık kabul edilmeyeceği sözleşmeden anlaşılıyorsa, Türk Borçlar Kanunu'nun 124. maddesi uyarınca mehil tayinine gerek bulunmamaktadır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 124Kaynağı aç
Temerrüde düşen borçlu verilen sürede borcunu ifa etmezse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir hal mevcutsa, alacaklı Türk Borçlar Kanunu'nun 125. maddesinin birinci fıkrası uyarınca her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir. Alacaklı ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatından vazgeçtiğini derhal bildirerek ifa etmeme tazminatını isteyebilir ya da aynı maddenin ikinci fıkrası kapsamında sözleşmeden dönebilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 125Kaynağı aç
Türk Borçlar Kanunu'nun 125. maddesinin üçüncü fıkrasına göre sözleşmeden dönüldüğünde taraflar karşılıklı ifa yükümlülüğünden kurtulur ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Borçlu temerrüde düşmekte kusuru bulunmadığını ispatlayamazsa, alacaklı sözleşmenin hükümsüz kalmasından doğan zararının giderilmesini de talep edebilir.
Teslim Tarihi Beklenmeden Sözleşmeden Dönme ve Aykırılık İhtarı
Eser sözleşmesine ilişkin Türk Borçlar Kanunu'nun 473. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, yüklenicinin işe zamanında başlamaması, sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi veya iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceğinin açıkça anlaşılması hallerinde iş sahibi, teslim için belirlenen günü beklemek zorunda kalmaksızın sözleşmeden dönebilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 473Kaynağı aç
Meydana getirilmesi sırasında eserin yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı biçimde üretileceği açıkça görülüyorsa, Türk Borçlar Kanunu'nun 473. maddesinin ikinci fıkrası doğrultusunda iş sahibi aykırılığın giderilmesi için uygun bir süre verebilir veya verdirebilir; aynı zamanda bu süre içinde ayıp ya da aykırılık giderilmezse onarımın veya işe devamın hasar ve masrafları yükleniciye ait olmak üzere üçüncü kişiye verileceği ihtarda bildirilebilir.
Sözleşmenin Sona Ermesi, Tasfiye ve Üçüncü Kişilerin Durumu
Yargıtay uygulamasında, tarafların anlaşamaması halinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tek taraflı irade beyanıyla sona erdirilemeyeceği, haklı bir nedenin bulunması durumunda fesih veya dönme sonucunun mahkeme kararıyla elde edilebileceği kabul edilmektedir.
İnşaatın çok yüksek oranda tamamlandığı durumlarda, sözleşmenin geriye etkili dönme yerine hakkaniyet gereğince ileriye etkili feshi ve yapının fiziki gerçekleşme seviyesine göre tasfiye edilmesi yöntemi benimsenebilmektedir.
Yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm edinen üçüncü kişilerin ayni hak iktisaplarında tapu siciline güvenerek iyiniyetli olup olmadıkları her somut olay kapsamında ayrıca değerlendirilmekte; kötü niyetin ispatlanamadığı durumlarda iyi niyetin korunabileceği kabul edilmektedir.
Yüklenici işi geciktirirse teslim günü beklenmeden sözleşmeden dönülebilir mi?
Yüklenicinin işe zamanında başlamaması, sözleşmeye aykırı olarak işi geciktirmesi veya iş sahibine yüklenemeyen gecikmeler sebebiyle bütün tahminlere göre işin zamanında bitirilemeyeceğinin açıkça anlaşılması halinde teslim günü beklenmeksizin sözleşmeden dönülebilir.
Temerrüde düşen yükleniciye süre tanınması zorunlu mudur?
Borçlunun tutumundan mehil verilmesinin sonuçsuz kalacağı anlaşılıyorsa, borcun ifası alacaklı bakımından yararsız hale gelmişse veya borcun belirli sürede ifa edilmemesi halinde kabul edilmeyeceği sözleşmede kararlaştırılmışsa mehil verilmesi gerekmez.
Sözleşmeden dönüldüğünde tarafların borçları ve zararları nasıl tasfiye edilir?
Dönme ile birlikte taraflar edimlerini ifa yükümlülüğünden kurtulur ve verdiklerini geri isteyebilir; ayrıca temerrütte kusurlu olmadığını kanıtlayamayan borçlu, sözleşmenin hükümsüz kalmasından doğan zararı tazmin etmekle yükümlüdür.
Alacaklı temerrüt halinde ifanın yerine getirilmesini talep etmeye devam edebilir mi?
Temerrüde düşen borçlu tanınan sürede veya mehil gerekmeyen hallerde ifada bulunmazsa alacaklı her zaman borcun ifasını ve gecikme tazminatını talep etme hakkına sahiptir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy